臺灣南投地方法院民事-NTDV,104,簡,5,20150821,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 104年度簡字第5號
原 告 陳佳苹
被 告 徐盛彬
上列當事人間遷讓房屋事件（原案號為104年度訴字第25號，嗣改行簡易程序，分案字號為104年度簡字第5號），本院於民國104年8月4日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼南投縣埔里鎮○○街○○○號九樓之一房屋遷讓返還原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張略以：㈠原告於民國102年11月3日將其所有門牌號碼南投縣埔里鎮○○街0○0號9樓之1之房屋（下稱系爭房屋）與被告簽訂房屋租賃契約書，約定租期自102年11月5日起至103年11月4日止，每月租金新臺幣（下同）6,000元（下稱系爭租約）。

詎租期屆滿後，原告於103年12月8日以埔里北平街郵局第94號存證信通知被告系爭租約已於103年11月4日終止及催告被告遷讓房屋，被告迄今仍未遷讓系爭房屋及交還系爭房屋之鑰匙。

㈡另縱被告已搬離系爭房屋，惟被告未交還鑰匙及點交系爭房屋予原告，原告迄今仍不能使用系爭房屋，依系爭租約之約定，原告得向被告請求自系爭租約終止日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付租金5 倍即新臺幣（下同）30,000元之違約金。

㈢爰依系爭租約之法律關係及民法第455條之規定提起本訴。

並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及應自103年11月4日至搬遷日止，按月給付原告30,000元。

二、被告抗辯略以：㈠被告原擔任系爭房屋之大樓管理員，系爭租約之租期於103年11月4日屆滿，惟因被告不能接受原告調漲租金，被告於103年10月31日已搬離系爭房屋且已向管理委員會報備，並把鑰匙交給訴外人即大樓管理委員會主委舞不寺．石卡達華度，被告搬離系爭房屋之後，原告即把系爭房屋電錶拆掉，被告已無法居住於系爭房屋，被告並無違約。

㈡又依系爭租約第3條第2項之約定，原告於被告交還系爭房屋時，本應返還保證金6,000元予被告，惟原告推託沒有錢遲未返還保證金，關於返還保證金之事，後來都委託給舞不寺．石卡達華度協調。

只要原告返還保證金，被告同意原告隨時至大樓管理室取回鑰匙並同意遷讓返還系爭房屋。

㈢因被告目前未居住於系爭房屋且租金僅為6,000元，故違約金有過高之情形。

倘認被告應給付違約金予原告，亦應將原告應返還之保證金6,000元與違約金抵銷。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：㈠兩造就系爭房屋於102年11月3日簽訂系爭租約，約定租期自102年11月5日至103年11月4日，每月租金6,000元。

㈡本院卷第43頁至48頁所示系爭房屋及週遭環境之情形。

㈢被告於103年12月9日收受原告寄發之埔里北平街郵局第94號存證信函。

㈣原告有收受被告交付保證金6,000元，原告至今尚未返還被告保證金6,000元。

四、兩造爭執之事項：㈠原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，有無理由？㈡原告請求被告應按月向原告給付租金5 倍即30,000元違約金至遷讓日止，是否有理由？

五、本院之判斷：㈠原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，有無理由？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

⒉經查：⑴兩造就系爭房屋於102年11月3日簽訂系爭租約，約定租期為102年11月5日至103年11月4日，每月租金6,000元，原告於103年12月8日以埔里北平街郵局第94號存證信通知被告系爭租約已於103年11月4日終止及催告被告遷讓房屋，被告於103年12月9日收受上開存證信函等情，業據原告提出系爭租約、埔里北平街郵局第94號存證信函為證（見本院卷第5頁至第11頁），且為兩造所不爭，堪認為真實。

⑵又觀諸系爭租約第2條約定：「甲（即原告）乙（即被告）雙方洽定願意訂為壹年零個月。

自102年11月5日起，至103年11月4日止」等語，足見系爭租約屬定期租賃契約，且租賃期限於103年11月4日屆滿時消滅。

揆諸上開法文，被告於租賃期限屆滿時消滅即有返還系爭房屋之義務。

⑶至被告抗辯被告於103年10月31日已搬離系爭房屋且有向管理委員會報備，並把鑰匙交給大樓管理委員會主委舞不寺．石卡達華度；

原告推託沒有錢而未返還保證金，只要原告返還保證金，被告同意原告隨時去大樓管理室取回鑰匙並同意遷讓返還系爭房屋等語。

然而，舞不寺．石卡達華度證稱：伊目前為系爭房屋之大樓管委會主委，伊有於103年10月底看到被告搬離系爭房屋，伊於103年10月26日當選主委後，被告說要將鑰匙交給伊，伊說直接交給原告即可，伊現在還不是主委，伊請被告將鑰匙寄放管理室抽屜。

伊沒有告知原告關於被告已搬離系爭房屋之事，因這不是伊的權責，被告亦未請伊轉達已搬離系爭房屋之事；

被告亦未交代伊要將鑰匙轉交原告，被告僅說原告欠被告6,000元保證金，鑰匙還要押在管委會等語（見本院卷第38頁至第40頁）。

足見被告於103年10月底已搬離系爭房屋，惟被告未請舞不寺．石卡達華度轉達被告已搬離之事實，且被告係將鑰匙置於管理室抽屜，亦未請舞不寺．石卡達華度轉交原告，而係向舞不寺．石卡達華度陳稱：因原告未返還保證金，要將鑰匙押在管委會等語。

本院審酌被告雖於103 年10月底搬離系爭房屋，惟未請舞不寺．石卡達華度轉達原告已搬離系爭房屋之事並辦理任何交屋手續，且亦未交付鑰匙，一般出租人均會認為承租人「尚還占用中，且有繼續使用之意思」，縱有備份鑰匙亦不敢逕行進入接收房屋，自不得僅依被告已搬離系爭房屋之行為，即認被告已將系爭房屋返還原告；

另衡以被告辯稱只要原告返還保證金，被告同意原告隨時去大樓管理室取回鑰匙並同意遷讓返還系爭房屋等語，實難認被告有返還系爭房屋之意。

是被告上開所辯，尚難認可採。

⑷綜上，兩造間就系爭房屋之租賃關係於租賃期限屆滿時消滅後，被告即負有返還系爭房屋之義務，惟迄今仍未遷讓交還系爭房屋，則原告請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，即屬有據。

㈡原告請求被告應按月向原告給付租金5倍即30,000元違約金至遷讓日止，是否有理由？⒈按租約條款之解釋，基於契約自由，非存在違反公共秩序、善良風俗或強制、禁止規定而應認為無效之情況下，原則上應為有效之解釋，至若不明確之部分，除應探求當事人之真意外，仍應顧及雙方之公平性以為符合文義之解釋。

⒉原告主張被告未交還系爭房屋之鑰匙及點交系爭房屋予原告，原告迄今仍不能利用系爭房屋，依系爭租約之約定，自得向被告請求自系爭租約終止日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付租金5倍即30,000元之違約金等語。

經查：⑴觀諸系爭租約第4條約定：「使用租賃物之限制：⒌除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日將房（店）屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利向甲方請求遷移費或任何費用。

如不即時遷讓房（店）屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日止」；

第6條約定：「違約處罰：⒈乙方違反約定方法使用房（店）屋，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損失……。

⒉乙方於終止租約或租賃期滿不交還房（店）屋，即應支付違約金6,000元整」等語（見本院卷第6頁反面至第7頁）。

足見系爭租約第6條第1項所稱之「違反約定方法使用房（店）屋」，應係指對於租賃物違反一般人常理下之使用、收益態樣，或契約約定有特定使用目的或方法而承租人因故意、過失違反其約定者，始足當之（例如：被告將承租之系爭房屋經營色情行業或存放危險物品，或被告未於租賃期滿日以誠意照原狀遷還原告），則系爭租約第6條第1項及第4條第5項之約定，係對於被告於租賃期滿未按原狀遷還系爭房屋予原告時之違約情形，此對照系爭租約第4條係有關「使用租賃物之限制」之約定自明。

至終止租約或租期期滿後不交還系爭房屋之違約情形，則為系爭租約第6條第2項所約定之情形。

⑵而違約金之請求是否有理由，端視契約約款或法律是否有規定，且當事人確有違約情事始足當之。

承上所述，兩造就系爭租約之違約處罰係約定有系爭租約第6條第1項及第2項之情形，而系爭租約第4條既約定為：「使用租賃物之限制」，則就系爭契約第4條及第6條以觀，第4條並非就違約金所為之約定，且原告亦未舉證被告有未依誠意照原狀遷還系爭房屋等違反約定方法使用之情事，原告即難依系爭租約第4條第5項及第6條第1項之約定向被告請求違約金。

另被告固於103年10月底搬離系爭房屋，惟未請舞不寺．石卡達華度轉達原告已搬離之事並辦理任何交屋手續，且亦未交付鑰匙，難認被告有返還系爭房屋之意等情，業如上述，原告自有於租期屆滿後未返還系爭房屋之情形，故原告得依系爭租約第6條第2項之約定向被告請求給付6,000元違約金。

又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。

本院審酌本件因被告未交還鑰匙，雖造成原告另行自由處分之困難，惟系爭租約月租為6,000元，且迄至103年11月4日租期屆滿前，被告已自行搬離系爭房屋，被告並未受有任何利益等情，故兩造約定違約金6,000元並無過高之情形。

是原告請求被告給付6,000元違約金之範圍內，應屬有據。

⑶又所謂押租金，在性質上係供擔保承租人租金給付及租賃關係履行所用，故租賃契約關係消滅時，出租人負有返還押租金之義務。

另二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

民法第334條第1項本文定有明文。

本件原告固得依系爭租約第6條第2項之約定向被告請求給付6,000元違約金乙情，業如上述；

惟原告有收受被告交付保證金6,000元，原告至今尚未返還被告保證金6,000元乙情，為兩造所不爭，系爭租約之租賃關係既因租賃期間屆滿而消滅，原告即負有返還被告保證金6,000元之義務。

是被告抗辯以上開保證金6,000元抵銷應給付原告6,000元之債務，尚非無據，經抵銷原告應返還被告之保證金6,000元後，被告即無需再給付原告違約金。

⑷基上，原告請求被告給付6,000元違約金之範圍內，經扣抵原告應返還被告之保證金6,000元後，原告請求被告應給付違約金，即屬無據。

六、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係及民法第455條前段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件係適用簡易程序所為之判決，就被告敗訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
民事第二庭 法 官 鄭順福
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
書記官 黃婉淑