臺灣南投地方法院民事-NTDV,104,簡,7,20150825,1

臺灣南投地方法院民事判決 104年度簡字第7號
原 告 林子晴
訴訟代理人 許舒凱律師
被 告 東埔企業股份有限公司
法定代理人 童雲一
訴訟代理人 邱献志
上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，經本院改行簡易訴訟程序（原案號：104年度訴字第179號），於民國104年8月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一百零三年七月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴均駁回。

訴訟費用（扣除撤回部分外）新臺幣肆仟參佰元由被告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、程序事項：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款定有明文。

本件原告原起訴聲明為：「一、先位聲明：㈠被告應將坐落南投縣埔里鎮○○段0000地號土地、同段1032地號土地及其上同段402建號之建物移轉登記返還與原告。

㈡原告一訴附帶請求被告應給付原告新臺幣（下同）420萬元違約金，以及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。

二、備位聲明：被告應給付原告40萬元整，以及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。」

，嗣於民國104年8月11日言詞辯論期日撤回其先位聲明，並變更其備位請求利息之起算日為自103年7月29日起算。

核原告所為，業經被告當庭表示同意其訴之撤回及變更（見本院卷第78頁背面），且其係基於兩造於103年1月15日就坐落南投縣埔里鎮○○段0000地號、同段1044地號土地及同段402建號房屋（以下就建物部分簡稱系爭房屋，就建物與土地合稱系爭房地）所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）之履行之同一事實，而其變更請求利息起算日所為，則屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，並無不合，應予准許。

㈡次按，通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。

同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。

本件原告原起訴請求之先位聲明及備位聲明，其先位部分訴訟標的價額為460萬元，應適用通常程序，惟原告撤回先位聲明後，其備位聲明之訴訟標的價額僅為40萬元，則本件因而屬民事訴訟法第427條第1項規定之訴訟標的金額在50萬元以下，而應屬適用簡易訴訟程序事件，應依簡易程序審理。

二、原告主張方面：㈠兩造於103年1月15日就系爭房地簽訂系爭買賣契約書，總價款為460萬元整，並於系爭買賣契約書第3條約定：第3期款40萬元、第4期款300萬元、尾款40萬元，買方即被告應於所有權移轉登記後交付，且被告應開立同尾款本票1紙交由賣方即原告保管，於被告付清尾款後，原告隨即返還該票據。

又系爭房地嗣於103年7月29日移轉登記與被告，被告於103年7月24日依約開立同額尾款40萬元之本票交與原告，詎被告於系爭房地所有權移轉登記後，竟不依約給付殘餘尾款價金40萬元予原告，屢經原告催促其履約，被告藉故推託，長達9個月之久，依系爭買賣契約書第3條約定，被告應給付尾款40萬元。

㈡對被告抗辯所為之陳述：⒈依原告遷出系爭房屋之戶籍資料，可知原告確實已於103年7月31日將戶籍遷出，是被告辯稱原告未將戶籍遷出而未點交系爭房屋云云，顯與事實不符，況遷出戶籍亦非為兩造另有約定之點交房屋事項，可見係被告違約後故意編織之理由。

⒉原告已於103年7月30日交付系爭房屋鑰匙予被告，為被告所不爭執，則依買賣慣例及吾人一般社會經驗常理，原告交付系爭房屋之鑰匙予被告，即為將買賣房屋現實管領力交予被告支配之點交行為，又系爭房屋之大門有內、外門，外門的鎖已經壞掉，本來就未上鎖，而內門的鑰匙也已經交給被告，且被告亦將其拍攝之系爭房屋內情況照片提出本院，並自承進出系爭房屋至少有2次以上，可見被告確已掌領系爭房屋之現實管理力而得以進入拍攝屋內照片無訛；

又依系爭買賣契約書第13條約定，系爭房屋內未清理之物品視為廢棄物處理，由被告負責清理並負擔費用，非謂原告未清理屋內物品即未點交房屋，況兩造係約定以現況交屋。

是以，被告辯原告未清理屋內物品而未點交房屋云云，已與兩造契約約定不符，諉無足採，乃屬無稽。

⒊系爭買賣契約書第3條關於結案日期約定預計103年7月1日前完成及點交等語，惟其係記載「預計」之點交日期，並非確定之點交日期；

再觀以兩造事後履約情形，原告係於103年7月29日移轉系爭房地所有權與被告，被告嗣於隔日即103年7月30日交付原告第4期款300萬元，同時原告將系爭房屋之鑰匙交予被告，另由系爭買賣契約書第3條之備註欄所載：「賣方（即原告）於103年7月30日同日繳付管理費、103年度房屋稅、103年度地價稅…給買方（即被告）收訖總計60,560元。」

等語，可知原告係於103年7月30日支付上開費用交由被告收訖；

另依系爭買賣契約書第3條關於擔保本票之約定，兩造間協議被告於系爭房地所有權移轉登記後始交付尾款，被告乃於103年7月24日簽發金額40萬元之本票擔保同額之尾款40萬元。

由此可知，兩造就系爭房屋點交日期確實未如系爭買賣契約書原預期之103年7月1日點交，而係事後於103年7月30日確定點交，而兩造於預計之103年7月1日點交日期後，仍有繼續履行前開所述之契約行為。

故被告辯稱原告未於103年7月1日點交、未遷出戶籍、未清理屋內物品而未點交房屋違約云云，均與系爭買賣契約書之約款及事實不符。

⒋綜上，原告分別於103年7月29日移轉系爭房地所有權、103年7月30日交付系爭房屋鑰匙點交房屋、103年7月31日自系爭房屋遷出戶籍，然被告卻未依約履行交付尾款40萬元之價金義務，其違約未給付尾款之期間，自103年7月29日系爭房地所有權移轉迄今，已逾1年，乃係可歸責於被告之不履行應交付尾款40萬元價金義務。

㈢並聲明：被告應給付原告40萬元，及自103年7月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告則以下列陳詞，資為抗辯：㈠本件系爭房地之買賣，雙方原議定以450萬元成交，而簽約前夕原告突然變掛，要求加價10萬元（即460萬元），並表示其因購買樹人路上千萬元的新屋，傢俱要全部換新，所以系爭房屋內很多原來使用的傢俱，會留給被告等語。

當時被告表示希望仍按450萬元成交，但願負擔原告應繳之土地增值稅及原告所未繳管理費欠費共約5至6萬元，卻為原告所拒絕，故雙方於103年1月15日簽約時約定以460萬元為價款，但管理費及土地增值稅仍由原告繳納。

又本件系爭房地之買賣，兩造共會面3次：⒈103年1月15日簽訂系爭買賣契約書，並付40萬元簽約款（定金）。

⒉103年2月28日交付第2期款40萬元（備證款）。

⒊103年7月30日同時交付第3期款40萬元及第4期款300萬元，兩造並未進行至點交之階段。

而被告於103年7月30日支付原告40萬元及300萬元時，原告返還40萬元及300萬元保證本票，兩造完成契約第3期及第4期款之交易，兩造離開時，原告尚持有被告所簽發之本票1紙（40萬元），待點交完成、收點交款後返還之用，故系爭買賣契約書第3條約定之尾款40萬元是結案款，亦即點交款，雙方約定係「完成點交」結案後原告才能要求的款項，而被告未交付該款項，足證自被告於103年7月30日交付第3期款40萬元及第4期款300萬元後，原告至今並未將系爭房屋點交予被告；

且依一般正常的房屋買賣交易觀之，點交完成當下，即應完成點交價款之結算及交付，原告於103年7月30日尚未點交，故未要求被告兌現該點交本票之意思表示，亦足以證明原告於103年7月30日並未將系爭房屋點交予被告，僅是已將房屋過戶予被告。

㈡又因系爭房屋係被告訴訟代理人邱献志於20年前所興建，了解該屋內隔局，故被告於買賣過程中103年7月30日之前，未曾進入系爭房屋查看，僅於簽約時表明希望能註記有何傢俱要留給被告，原告卻含混其辭，只叫代書寫原先有講的廚房流理台及一組原木木桌，其餘有很多樣不必一一記入，且因原告於簽約時表示要將不用的傢俱（如衣櫥及書桌等）留給被告，代書即詢問原告，如果被告不要這些傢俱，那麼原告是否要負責搬走，原告則答稱傢俱應該都可留給日後的房客使用，如果不合用，被告以後自己再搬走好了等語，代書遂於系爭買賣契約書第13條後段，將清理費用「由賣方負擔」，改為「由買方負擔」，但該條後段所指「未清理之物品」，係針對原告不用而留下之舊傢俱而言，若被告不用即可視之為廢棄物，由被告自行處理之意，則原告不能事後反悔，而在日後要求搬走傢俱，兩造並非約定所有雜物、垃圾都由被告清理，故而在該條前段仍保留「賣方應於買賣標的物，點交前將地上物遷移並清理乾淨」等字句。

況系爭買賣契約書第13條前段已明言點交前要將地上物「清理乾淨」，觀諸被告於庭呈照片所示系爭房屋內雜物堆置情形，豈可稱「清理乾淨」？原告既未進行清理，如何進行點交？其未進行點交至明；

退步言之，原告仍於系爭房屋內堆置雜物，亦違反系爭買賣契約書第12條所定之習慣和風俗誠信原則。

再者，被告係是買回其訴訟代理人邱献志先前興建之房屋，可以承擔漏水、壁癌等風險，故約定以現況點交，而同意原告不需負責標的瑕疵責任，但被告並非買受法拍屋，系爭房屋內遺留之雜物，並非買賣標的本身的瑕疵，不應由被告負責清理。

㈢兩造係於103年1月15日簽訂系爭買賣契約書，依一般代書及銀行作業，約1個月即可完成交易，而原告於簽約時表示其已另買了樹人路的預購屋要裝璜，所以要1至2個月的裝修時間，再怎麼拖也不會拖到7月才搬家入厝，也不會讓被告等到農曆7月（103年7月26日為農曆6月30日）才用這個房子等語，兩造方才約定於103年7月1日以前完成系爭房屋點交，然自103年1月15日起至103年6月30日，足足5個半月，已比一般正常交易延長許多，原告遲誤應交屋的日期後，仍要求被告依約定支付第3期及第4期款項，卻於取得該款項後，以家人不在埔里，拿不到身分證故無法遷戶口、沒有人在農曆7月間搬家等理由推遲點交義務，又以其持有被告簽發之本票，要脅被告如不付款就送法院，原告欲藉此推翻其先前向貸款銀行經理、襄理表示願意儘快將物品搬走並進行點交房屋之承諾。

又兩造間最後一次會面進行買賣事宜，是在103年7月30日，被告支付第3期款自備款40萬元及第4期款即貸款300萬元後，隔日原告才將自己的戶籍遷離，亦足認雙方於103年7月30日並未進行點交結算部分，而當時原告先行交付系爭房屋各房間鑰匙予被告，並同意被告可先行進入屋內查看漏水、壁癌等屋況，以便在點交後進行整修，但仍未交付最外一扇防盜門即大門的外門鑰匙，兩造係約定於點交時再交付，且另約定：原告所積欠之管理費、水費、電費、房地稅等，應於點交前繳清，且原告及其家人尚有戶籍在系爭房屋，應在點交前遷出，電表在點交前應過戶於被告名下，而屋內之衣服、書籍物品等，則應在點交前清理。

㈣原告曾於本件審理時當庭表示現屋內所留物品，有些東西還有用云云，而本院於104年7月10日履勘現場時，現場有許多物品皆已裝箱打包，排置集中，足見那些物品原是原告打算帶走的，而原告故意拖延至今，皆因原告前於103年7月30日收受本件買賣第3期、第4期款後，進一步要求被告負擔原告應繳的管理費約55,800元，遭被告拒絕，又被告於103年7月30日交付上開40萬元時，曾向原告指出其已違反應於103年7月1日以前點交之約定，原告卻將其延遲的責任推給新購房屋建商，聲稱因建商沒準時依約蓋好，故其無法遷出等語，數日後被告再行催促，原告即惱羞成怒，認為被告逼迫原告鬼月搬家。

㈤綜上，本件系爭買賣契約書明定原告應於103年7月1日前完成點交，然原告因可歸責於己之事由，違約遲延迄今未進行點交，亦違反一般交易習慣及契約誠信原則。

並聲明：駁回原告之訴。

四、本院之判斷：㈠兩造於103年1月15日就系爭房地簽訂系爭買賣契約書，總價款為460萬元，被告於簽約日以彰化商業銀行埔里分行支票1紙支付40萬元簽約款（即定金），嗣於103年2月28日交付第2期款40萬元，又於103年7月30日同時交付第3期款40萬元及第4期款300萬元，而原告已於103年7月29日將系爭房地所有權移轉登記予被告，惟被告尚有尾款40萬元價金未繳納，被告並簽發為擔保該筆尾款而面額與之同額、發票日為103年7月24日之本票1紙交付原告等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書影本、支票影本1紙、系爭房地土地、建物之第一類謄本及異動索引、本票影本1紙在卷（見本院卷第7至10頁、第13頁、第30至38頁、第16頁），首堪認定。

㈡至原告主張被告應給付尾款40萬元乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件兩造爭執之重點厥為：系爭買賣契約書約定之尾款40萬元價金是否已屆清償期？換言之，即系爭房屋是否已點交予被告？經查：⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。

民法第348條第1項定有明文。

本件兩造間系爭買賣契約書第3條付款約定尾款40萬元之清償期為「預計民國103年7月1日前完成及點交」，且兩造間系爭買賣契約書第6條約定：「雙方約定於交、收尾款同時，甲方應將本件買賣標的物交給乙方使用，其應課徵諸稅捐約定如下：...」，參照前揭民法第348條第1項之規定，將出賣人占有之買賣標的物，交付予買受人取得占有，並取得所有權，係出賣人應負之契約義務，故解釋上系爭買賣契約書第3條所謂「點交」即係第6條所謂「甲方應將本件買賣標的物交給乙方使用」之意義相同，係原告將系爭房地之占有交付予被告，而由被告占有；

準此，則兩造約定尾款40萬元之給付，係以系爭房屋點交於被告之日為其清償期，亦堪認定。

⒉次按，對於物有事實上管領之力者，為占有人。

占有之移轉，因占有物之交付而生效力。

民法第940條、第946條第1項分別定有明文。

本件原告已於103年7月30日交付系爭房屋之鑰匙予被告，為兩造所不爭執；

而被告於本院審理中當庭提出其所拍攝之系爭房屋內情況照片影本13幀（見本院卷第40至43頁），且於本院104年7月10日履勘系爭房屋時，被告自承：伊請其員工即被告法定代理人童雲一進入系爭房屋內看看有無需要整修，以及拍照，他有拍兩次，但伊不知道、也不記得照片是什麼時候拍的等語（見本院卷第60頁至第60頁背面），而本院當日履勘時現場內外兩扇大門均未上鎖，外門上的鎖已經有部分用鐵絲綁住，但用鑰匙開啟的旋鈕仍可以轉動，有本院履勘筆錄在卷（見本院卷第60頁背面）；

以被告之法定代理人已能自由進出系爭房屋，更能決定系爭房屋之大門不要上鎖之情節觀之，被告對於系爭房屋顯得已取得實際之管領力，業已占有系爭房屋，應堪認定；

故原告既已於103年7月30日，交付買賣房屋之鑰匙予被告，依買賣慣例及吾人一般社會經驗常理，通常情形原告交付買賣房屋鑰匙予被告，即為將買賣房屋現實管領力交予被告支配以觀，原告主張業已點交系爭房屋予被告等語，堪予採信。

⒊至被告提出之13幀照片影本中之12幀（見本院卷第40至42頁）及本院履勘現場所拍攝照片中（見本院卷第65至72頁），固有散落之物品、傢俱遺留於系爭房屋內；

惟系爭房屋內之傢俱，兩造係約定由原告留予被告使用，為兩造所不爭執；

而就傢俱以外之遺留物品部分，系爭買賣契約書第13條約定：「賣方應於買賣標的物、點交前將地上物遷移並清理乾淨，如現場點交時有未清理之物品則視廢棄物處理，其清理費用由買方負擔。」

，兩造固就點交時約定原告有將物品清理乾淨之義務，然就原告未清理乾淨而有義務違反時，乃約定其違反效果為「視廢棄物處理」，則該等物品之遺留僅生視為廢棄物之效果，而其後續清理所需費用，兩造亦已約定由被告負擔；

故顯難以上開遺留現場之物品，而認原告尚未盡點交系爭房屋之義務。

⒋又被告抗辯原告並未把外門的鑰匙交付被告，要等點交時再交付，故系爭房屋尚未點交等語。

惟該外門上的鎖已經有部分用鐵絲綁上，而失去部分上鎖之功能，且於本院履勘時，呈開啟之狀況，有本院履勘筆錄及照片在卷（見本院卷第60頁背面、第63至64頁），足見該外門的鎖頭已經不堪使用，原告主張該外門的鎖已壞掉，本來就沒上鎖乙節，應堪採信；

而就該外門，如被告於原告點交後要恢復其功能，不妨換鎖或找鎖匠修復並配鎖，然尚不得以原告未交付已未為使用之外門鑰匙，而認原告尚未點交系爭房屋。

⒌又按，戶籍法為戶籍登記之行政管理規定，戶籍地址乃係依戶籍法所為登記之事項，單以戶籍地址並非足以作為認定住所之標準，自不得以之單獨作為認定設籍該址之人尚住居於該地之依據。

本件原告設於系爭房屋之戶籍，固於點交系爭房屋後之103年7月31日始遷出，此為兩造所不爭，且有原告之戶口名簿影本在卷（見本院卷第47頁背面），惟參照上開說明，尚不得單以原告於點交當日尚未將戶籍遷出，而認定原告仍住居於該處。

⒍再者，被告固辯稱原告尚欠應繳之管理費、水費、電費、房地稅等，點交前應清理等語。

而原告於103年7月30日繳付管理費、103年度房屋稅、103年度地價稅合計共60,560元予被告收訖，為兩造所不爭執，且經原告之員工葉秀勤於103年7月31日以手寫方式記載於系爭買賣契約書第3條之備註欄內（見本院卷第79頁、第8頁）。

惟系爭買賣契約書第14條第1項僅約定：「房屋使用之水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等費用，點交前由賣方負擔，點交後由買方繳納。」

依該條文內容觀之，兩造僅約定費用負擔之時間分界點，並未約定原告須於點交前繳清上開費用，縱使原告確有水費、電費未繳，亦僅生該費用應由原告負擔之效果，尚難以之認定原告即未完成點交。

⒎至被告辯稱兩造於103年1月15日簽訂系爭買賣契約書，依一般代書及銀行作業，約1個月即可完成交易，因原告表示已另買了樹人路的預購屋要裝璜，所以才約定103年7月1日以前完成點交，已比一般正常交易延長足足5個半月，原告在已超過應交屋的日期後，仍要求被告交付第3期及第4期款之價金，卻以無法遷戶口、沒有人在農曆7月間搬家等理由推遲點交義務等語。

然而，系爭買賣契約書第3條記載之結案日期為：「預計民國103年7月1日前完成及點交。」

，依其文義觀之，其係載為「預計」之點交日期，並非確定之點交日期，實際點交日期仍應依原告將系爭房屋交付予被告占有之日期為認定，尚難以該條之約定，即認定為係原告應點交系爭房屋日期，亦不得以之認定原告於103年7月30日點交系爭房屋予被告時，已屬給付遲延。

⒏綜上，原告已於103年7月30日將系爭房屋點交予被告，系爭買賣契約書約定之尾款40萬元價金於該日即已屆清償期，原告請求被告給付系爭買賣契約書約定之尾款40萬元價金，即非無據。

㈢末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。

民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。

本件兩造於系爭買賣契約書第3條約定，被告應於原告點交系爭房屋時，給付價金尾款40萬元，足見兩造就價金尾款40萬元，係以點交當日為清償日，揆諸前揭規定，被告於點交日（即103年7月30日）之翌日起，即應負遲延責任。

是原告請求被告給付40萬元價金尾款及應給付自103年7月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據；

原告逾此範圍之利息之請求，並無所據。

五、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第3條之約定，請求被告給付40萬元及自103年7月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即無不合，應予准許；

原告逾此範圍之利息之請求，即無理由，應予駁回。

六、又原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，併依同法第392條第2項規定，依職權宣告准被告於提供相當之擔保金為原告預供擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 25 日
民事第一庭 法 官 黃立昌
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
書記官 古紘瑋