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臺灣南投地方法院民事判決 105年度訴字第120號
原 告
即反訴被告 陳伯智
訴訟代理人 周利皇律師
被 告
即反訴原告 楊文嘉
訴訟代理人 蔡得謙律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國106年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴部分訴訟費用新臺幣玖仟肆佰柒拾貳元，由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣伍拾萬參仟參佰參拾參元，及自民國一百零五年五月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴部分訴訟費用新臺幣捌仟伍佰柒拾元，其中新臺幣貳仟伍佰柒拾玖元由反訴原告負擔，餘由反訴被告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新臺幣壹拾陸萬捌仟元供擔保後，得假執行；
但反訴被告如以新臺幣伍拾萬參仟參佰參拾參元，為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者。
不在此限。
民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
本件原告起訴時其訴之聲明第一項原為請求被告給付原告新臺幣（下同）706,490元，嗣於民國105年5月12日準備程序期日當庭變更其聲明請求之金額為814,490元，核屬聲明之擴張，揆諸前揭規定，應予准許。
㈡次按，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。
民事訴訟法第259條定有明文。
又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。
舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁判意旨參照）。
本件原告起訴主張兩造間就門牌號碼為南投縣○○鎮○○路000號地下1樓房屋（下稱系爭建物）訂立有租期為自民國102年4月20日起至105年4月19日止、租金為每月8,000元之租賃契約（下稱系爭租賃契約），原告自102年4月起至103年11月應給付之租金共280,000元，惟原告係每月給付40,000元，共溢付520,000元，而原告簽發發票日為105年4月9日、付款人為國泰世華商業銀行南投分行、支票號碼為NQ0000000號、票面金額100,000元交付被告作為擔保之支票（下稱系爭擔保支票），亦由被告於105年4月26日提示兌現，且被告另以原告使用其私有電路為由，要求原告每月給付逾10,000元之電費，原告已給付194,490元，均屬不當得利，而依不當得利法律關係請求被告返還814,490元及遲延利息；
而被告提起反訴，主張兩造間系爭租賃契約租期已於105年4月19日屆滿，被告尚積欠103年12月20日至105年3 月23日之租金600,000元、大樓管理費36,090元、高壓電電費83,870元，請求原告即反訴被告應依租賃契約之法律關係，給付被告即反訴原告719,960元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，經核與原告於本件訴訟所為攻擊、防禦方法相牽連，亦即當事人所主張之權利由同一法律關係發生，故其提起反訴合於前揭法條規定，應予准許。
二、本訴部分：㈠原告主張方面：⒈關於溢付租金或補償費部分：⑴兩造前就系爭建物成立系爭租賃契約，原告並簽發系爭擔保支票予被告，作為擔保之用；
被告自承原告已給付自102年4月起至103年11月止，每月40,000元，迄今原告給付予被告之金額已達800,000元；
原告已於105年3月23日遷離，然原告應給付之租金僅為280,000元，被告就溢付之520,000元以及其於105年4月26日將系爭擔保支票提示兌現之票款，均屬無法律上之原因受有利益，並因此使原告受損害，原告自得依不當得利之法律關係請求返還。
⑵依系爭租賃契約及其於105年1月11日台中民權路郵局第48號存證信函所載，被告雖主張除租金以外，每月原告另需支付使用水電設備、裝潢設備、消防設備、冷氣設備、營業設備之補償金共32,000元，然原告並未使用該些設備，則何來使用補償金，系爭租賃契約應僅就每月租金8,000元之部分有效；
依系爭租賃契約及原告於102年4月10日出具之證明書（見本院卷一第43頁，下稱系爭證明書）之文義所載，兩造間就系爭建物之租金合意應為每月8,000元，且系爭租賃契約及系爭證明書均將系爭建物之租金及補償金分別約定，更可見系爭建物之租金與補償金係屬不同之性質：①被告雖主張租金以高報低可使原告減少營業稅之核課，然原告係採非加值型營業稅計算標準，計算公式為銷售額×稅率=應納稅額，且即使原告採加值型營業稅計算標準，計算公式為：銷項稅額－進項稅額＝應納（溢付）稅額，其應繳納之稅額非必然較多；
又營業稅計算標準係由稅捐機關人員至現場觀看營業場所、營業狀況、營業時間及收費情形等而綜合加以決定，被告以租金以高報低等方式，即推斷出可有利原告營業稅核課之結果，顯屬速斷。
②被告網咖使用面積應約僅有本院卷第125頁圖示中物品Ｑ、Ｄ以上之處；
依被告所提南投縣政府建設局變更使用執照、南投縣政府建設局使用執照所載，系爭房屋可作為店鋪使用之面積應為49.59平方公尺（計算式：23.85平方公尺+25.74平方公尺，其他應作為避難室使用），不僅與被告自行於系爭租賃契約上填載之50平方公尺十分相近，且其他面積於用途劃分上本應作為避難室使用，顯見被告不僅係為符合南投縣政府建設局變更使用執照、南投縣政府建設局使用執照之規定，始將系爭租賃契約之出租面積自行訂為50平方公尺，且系爭租賃契約係由被告單方擬定，其自行將租金訂為每月8,000元，顯應係為配合面積計算，自與被告所稱為使原告減少營業稅之核課無涉，原告並無任何與被告合意減少租金約定之動機存在，則兩造就系爭房地之租金合意，應為每月8,000元。
③被告所稱「費用還原法」證明原告有與被告合意租金以高報低之動機，甚至後來更加入原告網咖人事費用之說詞云云。
惟依財政部中區國稅局南投分局106年3月9日中區國稅南投銷售字第1061201363號函（見本院卷二第73頁）所載，國稅局就每月銷售額之認定標準為：「臺數×每小時單價×使用成數×每日營業時數×每月營業日數。」
顯見與房屋租金、使用坪數、人事成本完全無涉，且非「費用還原法」，被告所辯顯為模糊焦點，均無足採甚明。
④被告提出之財政部中區國稅局南投分局106年3月20日中區國稅南投綜所字第1060201270號函（見本院卷二第95頁）之內容，僅係依財政部頒訂各年度房屋之當地一般租金標準為計算，藉此核算稅額，主軸應僅在稅額核算；
又實際租金之高低本有其他許多主觀及客觀考量，是財政部頒訂之標準與實際租金間顯無必然關連，應無法逕以此為被告有利之認定。
⑤依財政部中區國稅局南投分局106年4月14日中區國稅綜所字第1060201676號函（見本院卷二第117頁）說明二所載，出租面積之核算結果，係由被告親自到場並提供相關資料所得出，共約87.43坪，然此不僅與南投縣草屯鎮地政事務所複丈日其為106年5月26日之號土地複丈成果圖（見本院卷二第131頁）所示面積約110坪（計算式：364.25平方公尺×0.3025，小數點以下四捨五入）顯有不同，且系爭租賃契約本係被告單獨填載，明確載明為50平方公尺，被告就出租面積部分，顯有恣意計算填寫之跡象，則被告以出租面積欲證明與原告間另有租金合意，即無足採；
而依上開函說明三所示，國稅局計算原告所經營網咖之每月銷售額時，確實有派員至網咖現場實地勘查，顯見原告網咖營業稅額與房屋租金、使用坪數、人事成本確實完全無涉，被告所辯均無足採。
⑶原告承租系爭建物作為經營網咖使用，係因前業者即屬經營網咖使用，有固定客源存在，加上被告於簽立系爭租賃契約前，更向原告謊稱並承諾可提供現存供電腦使用之電線電路、裝潢設備、排煙機、廣播機等消防設備、冷氣設備以及製冰機、熱水機等營業設備予原告使用，是原告始會同意並簽立系爭證明書；
惟前業者於搬遷時，即將該等線路、裝潢設備均拆除，係由原告另行僱工施作；
而排煙機、廣播機等消防設備、冷氣設備以及製冰機、熱水機等營業設備均屬前業者所有，係由原告出資向前業者購買，始可保留使用，此有兩造於105年3月23日終止系爭租賃契約所簽立之之切結書（見本院卷一第66頁，下稱系爭切結書）可證應均係原告所有，否則被告何可能同意原告取走；
且依勘驗筆錄記載被告陳稱其提供予原告者，有照明燈12個、滅火器11支，然現場卻僅有照明燈2個、滅火器5支，更顯見被告所述不實，而火災受訓總機、消防栓、照明燈及滅火器現幾已為每間房屋所必備，衡諸常理，更應認火災受訓總機、消防栓、照明燈及滅火器本係所有出租人出租租賃房屋之合於所約定使用收益之租賃物之一部，不應另外獨立區分；
又現場勘驗時，已確定現場之冷氣僅有1台（無法運作），則若如被告所述，係提供3台冷氣予原告使用，被告怎可能接受原告將冷氣帶走或丟棄之行為，並願意簽訂系爭切結書，顯見被告本非冷氣之所有權人，被告未提供冷氣予原告使用應屬明確。
且由系爭租賃契約第3條係每月租金及補償金之約定，該條補償金之項目卻僅有水電設備、裝潢設備、消防設備，未將冷氣設備以及製冰機、熱水機等營業設備列入，顯見原告與被告已合意由補償金之項目中予以排除，被告亦自認未將冷氣設備及營業設備交付予原告使用，始將冷氣設備及營業設備由補償金之項目中予以刪除，是即使被告一再主張有將冷氣設備及營業設備交付予原告，及補償金之項目包括冷氣設備及營業設備等，然其就冷氣設備及營業設備部分之補償金之主張，應顯無理由。
⑷又系爭租賃契約第7條第5款本約定所有裝潢設備、水電設備、消防設備、營業設備、冷氣設備等，應於租賃期滿後歸還被告，然原亦將冷氣設備以及營業設備應歸還之設備中劃除，而系爭租賃契約第7條第6款、第8款約定所示，亦均未列有冷氣設備及營業設備，顯見被告並非冷氣設備以及製冰機、熱水機等營業設備之所有人，且未提供予原告使用，否則何以租賃期間屆滿後而無須歸還，加以原告於搬遷時，已將製冰機、熱水機等營業設備搬離，若該等設備屬被告所有，其自無可能同意原告搬離，故原告自無需給付系爭證明書所載之補償金；
原告雖發現被告無法提供所承諾之設備予原告使用，惟當時因原告已投入大筆成本費用，且親朋好友更知悉新店即將開幕，加以開店後，因懼怕被告以各種方式影響原告經營網咖之營運，是雖有萬般無奈，亦只能先容忍而給付費用。
而原告於103年12月，給付20期費用後，因容忍已臻臨界點，終決定不再忍受被告無理之行為，是即告知被告因已溢繳費用而不再繳納費用予被告，斯時被告自知理虧亦未再向原告為請求，此依被告於105年1月始再向原告為請求之事實亦可證之，顯見原告溢繳費用之事實應屬明確。
⑸原告承租系爭建物，本係因前業者即係經營網咖使用，而有固定客員及既有配備，被告於出租系爭建物予原告時，亦清楚知悉原告租賃系爭建物係為經營網咖使用，是依最高法院89年度台上字第422號、95年度台上字第569號、98年度台上字第1925號判決要旨之實務見解所示，並衡諸常理，應認被告所稱「B1配電室電源設備」、「配電電源設備」、「消防設備」、「男廁所」、「女廁所」以及冷熱交換水管、沈水馬達、冷氣冷卻水塔、垃圾桶、空氣清靜機、保險箱、微波爐、水槽、瓦斯桶、封口機部分本係出租予經營網咖使用者之合於所約定使用收益之租賃物之一部，不應另外獨立區分；
被告所提系爭證明書內之租用標的物附表即本院卷一第69頁之被證三（下稱被證三附表）編號12「其他，滅火器、緊急照明燈、冷氣水池抽水、電風扇」後面記載為「等全未列入」，顯見告並無將該些物品列入可收取補償金之設備；
而滅火器部分，依系爭切結書所示，此本應屬原告所有之物；
緊急照明燈部分，於被告交付予原告時已將近處於不可使用之狀態，是原告於102年10月5日即將之更換，此有，南投消防安全設備工程有限公司客戶應收帳款對帳單可證；
至於電風扇部分，因未有照片可供確認，是原告予以否認，被告並未將該設備交付予原告使用；
又依現場所留如本院105年8月26日勘驗筆錄所附編號30之照片（見本院卷一第140頁）所示之封口機，於被告一開始交付予原告即無法使用，是原告只好另行購買1台封口機使用，並有照片可證，此亦可解釋為何原告將自己購買之封口機搬走時被告未有異議之情事。
⑹被告所提被證三附表編號9之「櫃臺、吧抬」、編號10「網咖電腦營業桌」、編號11之「網咖電腦營業桌椅」應係歸於營業設備中，且於交付原告使用時，即均屬不能使用之狀態，均係由原告僱工大幅整修並貼皮後始可使用，此依系爭切結書所載，原告將桌子、櫃臺、木製裝潢、T5層板燈座，燈管之所有權拋棄給被告即可證之；
又被告提供予原告使用之桌子、隔版部分，係如本院現場勘驗之照片所示，不僅與被告當初承諾提供者完全不同，顯屬完全無法使用之桌子，與原告自己整修貼皮後之桌子更完全不同，此由照片之比較即可得知，原告亦有搬遷前之照片可茲佐證，且桌子與桌子間之隔版，及桌子側邊之大隔版部分（已拆下來放置牆邊），亦係原告自己請人施作，是退步言，即使被告稱桌子、隔版、燈具（包括燈座、燈管）部分係裝潢設備，該「裝潢」亦屬原告自己施作，被告雖稱桌子及隔版、燈具（包括燈座、燈管）係屬裝潢設備，然依一般人之認知，其應屬營業設備；
且系爭租賃契約第3條未將營業設備列入，且於系爭租賃契約第7條第5項予以劃除，顯見原告與被告已合意將營業設備由補償金之項目中予以排除，且約定於租賃期間屆滿後無須歸還。
⑺又原告之母謝麗枔於100年間承租門牌號碼為南投市○○街00號之透天建物，租賃範圍為該建物全部，以作為網咖使用，而該建物坐落地點繁榮程度與系爭建物相近，且租賃範圍包括地下室及地上樓層，租賃面積更超過系爭建物，然租金僅為每月10,000元，顯見被告以租賃金額過低為由，欲證明與原告間另有租金合意，即顯無足採。
⑻故系爭證明書所載應屬明確約定提供「全部」之水電設備、裝潢設備、消防設備、冷氣設備、營業設備等設備，始總計補償金為32,000元；
兩造就水電設備、裝潢設備及消防設備雖訂有補償金之約定，然被告所提供者卻不符合債務本旨，應屬瑕疵給付，原告爰依不完全給付之法律關係，請求被告應給付如訴之聲明之事項。
⒉關於溢付費用部分，被告所稱高壓電電費及大樓管理費應屬不實，原告就此自得依不當得利之法律關係請求返還：⑴被告於系爭租賃契約成立之約1、2月後，始以原告另有使用其私有電路為由，要求原告每月給付高達約10,000元之電費，致原告已給付194,490元；
然系爭建物申請之契約容量為41瓩，而依系爭建物之繳納電費記錄，用電需量最高者僅為33瓩，且更曾接獲臺灣電力公司之最高需量小於契約容量60％之通知書，則自無需額外使用被告私有電路之可能，此即顯不合理；
系爭建物本有1個台灣電力公司之電錶，且用電量上完全足以支應原告所需，自無需額外使用被告所稱之高壓電之私有電路；
又原告係承租系爭建物之整體，非如分租套房一般，僅係承租系爭建物之一部，何以需另外安設電錶使用。
⑵而原告於104年5月4日僱請專業水電人員黃俞豪將被告所稱之私有電路遷至系爭建物原有之電錶上，依其證述，其於104年4月底即將私錶之電路移到總開關（電號為00000000000號），且私錶確定即未再轉動，則依一般情形，系爭建物之電費應有大幅上升始屬正常，但依用電明細資料所示，系爭建物103年與104年之電費紀錄，不僅於5、6、7月，電費未有明顯變更，於8、9、10、11月，電費反而大幅下降；
而依用電明細資料所示，原告本有電號為00000000000號之系爭建物電錶用電可以使用，依經驗法則，則應認被告就原告另有使用高壓電路之主張屬變態事實，應由被告負舉證責任；
而依用電明細資料所示，103年及104年之經常契約容量均為41瓩，經常最高需量最高更未超過32瓩，平均僅為20多瓩，且103年3月更低至僅有8瓩，顯見原告並無使用被告所稱高壓電之必要；
且依證人黃俞豪之證述，系爭建物之電錶用電，電壓為380伏特，則自需透過變壓器始可提供用電，是系爭建物內之變壓器究為何使用，即屬有疑，且變壓器之存在與系爭建物是否有使用被告所稱高壓電亦非必有關連；
被告提出高壓電電費係自己手寫資料，無法證明實際記載時間，原告否認其形式上真正，且依該手寫資料內容所示，每月每度電費之計價均不同，此顯與常理有違，且每月度數由何而來，被告亦未提出相關證明，顯見該手寫資料應無足採，該資料前後不一，且更具有高度不明確性，應無可作為證據使用；
而依證人黃俞豪之證述，其於104年4月底即將私錶之電路移到總開關，然依被告所提手寫資料內容，4月份之高壓電電費總數為51,371元，5月份之高壓電電費卻更高，為52,124元，6月份更為67,415元，7月份為67,759元，則何以於確定系爭建物未使用高壓電後，被告所提手寫資料之高壓電電費卻會更高，此即顯不合理。
是以，顯見被告所收取私有電路之電費應屬不實，故被告於系爭租賃契約成立後，才以原告另有使用其私有電路為由，要求原告每月給付高達約10,000元之電費應屬無理由，原告自得依不當得利之法律關係請求返還。
⑶被告所提本院卷一第183至219頁之台灣電力公司南投區營業處函及電費通知單部分，至多僅可證明被告有使用電號為00000000000號之電錶，但該電號是否為被告向原告收取之高壓電費之電號即屬有疑，應無足採。
⑷被告所提本院卷一第223至254頁之大樓管理費分攤方式部分：①因屬被告自己手寫記載，且被告無法證明實際記載時間，原告否認其形式上真正。
②就電梯保養費及清潔費部分，被告未予說明電梯保養費及清潔費之計算依據及過程，亦未提出曾支付電梯保養費用及清潔費用予電梯保養人員及清潔人員之證明，則被告就電梯保養費及清潔費之主張應非可採。
③就公用電費部分，被告主張公用電費之度數係自己抄寫，然卻未有每月度數之證明，亦未有如何計算之依據及過程，此即顯無足採；
另依被告所提資料所載，自102年4月起，公用電費均為1,000多元左右，但自102年10月，卻忽然掉至660元，甚至於103年2月，更只有310元，僅剩1/3不到之金額，且參此期間內之2樓以上應繳納之電梯電費，反有增多之現象，顯見大樓使用者未予減少，則此變化即非合理，被告所提資料更屬有疑，故被告就公用電費之主張應非可採。
④又被告僅空以另有電錶紀錄，每月均係按期抄表要求原告支付，卻未提出任何證明以茲佐證，應認其主張顯無足採。
被告所提本院卷一第84至87頁之公用電電費分攤及電梯保養費用分攤部分，均係由各樓層平均分攤，然系爭建物係屬地下室，完全未使用電梯，則何以亦需平均分攤，更顯見被告所提上開公用電電費分攤及電梯保養費用分攤部分之不真實，則被告此部分主張自顯無足採。
⑸系爭切結書上關於「並將水電管理費結算至當日當場結算完畢」之記載，原告主張確實已與被告就應繳之費用（除高壓電費及大樓管理費外）結算完畢。
⒊又被告所收取系爭擔保支票已於105年4月26日提示兌現，惟原告並未有違約情事，被告自無收取該筆金錢之權利，原告爰依不當得利之法律關係，請求被告應給付如訴之聲明之事項。
⒋並聲明：⑴被告應給付原告814,490元，及自105年5月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。
㈡被告抗辯方面：⒈關於系爭建物租金部分：⑴被告於102年4月15日與原告就被告所有系爭建物簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自102年4月20日起至105年4月19日止，租賃期間每月租金8,000元及水電設備、裝潢設備、消防設施、冷氣設備、營業設備等補償金32,000元，合計原告每月應給付予被告之金額為40,000元，而上開水電設備、裝潢設備、消防設施、冷氣設備、營業設備等補償金32,000元實際上亦具有租金性質。
原告有知於此，亦已繳納102年4月20日起至103年12月20日每個月40,000元租金（另外被告於本件提起反訴請求原告給付自103年12月20日起至105年3月23日止，所積欠每月租金、補償費40,000元共15期，合計600,000元），被告自屬有法律上之原因而受利益，原告訴請返還不當得利512,000元，洵無理由。
⑵被告在102年4月10日原告出具系爭證明書的時候就已經交付本件租賃標的物予原告占有使用了，租約是後來才書立的。
系爭租賃契約記載每個月租金8,000元，至於系爭建物水電設備、裝潢設備、消防設施、冷氣設備、營業設備等補償金32,000元則另以書立系爭證明書以證明該具建物租金性質之補償金32,000元之合意，而租金所得稅捐於系爭租賃契約並未特別約定要求由承租人即原告負擔，是以，實際上租金所得稅捐即由租金所得人即被告負擔。
如此，不難知系爭租賃契約記載每個月租金僅8,000元，而未記載每月租金40,000元，且另以系爭證明書證明每月租金實際上是40,000元（8,000＋32,000＝40,000），顯係被告為將租金以高報低，以利被告「節稅」，而租金以高報低對於承租人即原告而言，亦可以減少營業稅之核課（租約營業場所面積以多報少，租金以高報低，稅捐機關可能因此認定營業場所月營業額在200,000元以下，免用統一發票，亦即免逐項銷項開立統一發票繳納5﹪營業稅），是以衡諸社會常情，租賃雙方將租金以多報少用以節稅所在多有，在出租方可收少付綜合所得稅之利，在承租方亦有減少營業稅之利，是兩造間雖立約通謀以多報少，欺瞞稅捐機關，配合兩造各別之節稅需求，然原告有知於此，亦已繳納102年4月20日起至103年12月20日每個月40,000元租金予出租人即被告。
是以系爭租賃約定原告每月應繳付租金係40,000元，為租賃契約兩造之真意；
而由原告原告開具支票繳納租金（每月8,000元＋每月設備補償費32,000元=每月40,000元）之明細表（見本院卷一第108頁）所示，可見原告就系爭租金併補償費每月為40,000元，確有合意。
⑶原告為了要省營業稅，當時雙方講好租金全部40,000元，如果租金寫愈少，查估人員就會認定的營業稅就愈少。
原告承租系爭建物，用以經營「夢想工廠網路休閒館」，依據加值型及非加值型營業稅法第32條第1項但書規定，營業性質特殊之營業人及小規模營業人，得製發普通收據，免用統一發票。
而小規模營業人係指規模狹小、交易零星、每月銷售額未達使用統一發票標準（20萬元）之營業人。
如經核定免用統一發票者，將採查定課徵方式課徵營業稅，稅率僅百分之1，由稽徵機關每3個月填發繳款書通知營業人繳納。
而目前小規模營業之稅捐稽徵實務係用「費用還原法」，依營業費用除以費用率之計算公式，推計銷售額，而據以依法定稅率課稅，以簡化對於小規模營業人之課稅手續。
準此以觀，原告承租系爭建物經營「夢想工廠網路休閒館」，其月租金以及承租營業面積，必然影響營業費用高低，營業費用愈低，除以定額之費用率而推計得出之銷售額愈低，是以不難知本件系爭租賃事實上月租金為40,000元，承租面積約400平方公尺，系爭租賃契約竟記載月租金8,000元，承租範圍50平方公尺，被告目的固然係欲節省租賃所得之所得稅支出，惟原告亦可藉以減省營業稅之支出，而可見兩造通謀虛偽租賃契約之動機。
⑷原告簽訂系爭租賃契約後，除了在該承租之地下層經營網路休閒館外，另以「美樂堤諾科技有限公司」為名，經營手機及電腦之銷售與維修等營業，此有美樂堤諾科技有限公司之公司登記資料查詢及衛福部建保局中區業務組於106年3月25日寄交給美樂堤諾科技有限公司，代表人為「陳伯智」，地址為「南投縣○○鎮○○里○○路000號地下1樓」之信封乙紙可稽，而美樂堤諾科技有限公司使用該地下層販賣及維修手機及電腦之位置，有本院卷二第116頁被告手繪之位置圖可證，準此以觀，原告所承租之面積絕非系爭租賃契約所記載之50平方公尺，而是南投縣政府建設局變更使用執照(67)投縣建都(使)字第1448A號之(1)及南投縣政府建設局使用執照(67)投縣建管(使)字第1449A號（本院卷二第22至23頁）所載之地下層面積均由原告承租使用，始與實情相符。
從而，原告106年4月6日民事陳報狀所附有紅線註記之平面圖，並主張「原告網咖之使用部分應僅有紅線以上部分」云云；
顯然與事實有所不符而不足為採。
茲因原告在該地下層經營網路及「美樂堤諾科技有限公司」時，與其交易之人勢必使用地下層之樓梯為通行，因此本件如以該地下層平面圖供作計算原告使用該地下層之面積為多少之依據時，至少應以原告註記紅線下方之樓梯邊緣線為基準線，較為公允，因此，被告主張以該地下層平面圖計算原告之使用面積時，至少應以原告106年4月6日民事陳報狀所註記有紅線之平面圖，以該紅線下方之樓梯邊緣線作為基準線，往紅線方向為計算，並計算至原告所主張之紅線以上部分。
⑸而依原告現場指界之承租面積，嗣經南投縣草屯地政事務所至現場測量，該所複丈日期106年5月26日之複丈成果圖（見本院卷二第131頁）所示測量結果為364.25平方公尺，可以看出系爭租賃契約書關於出租面積50平方公尺之記載，應該不是當事人的真意，而是配合該約第3條租金8,000元的約定數額，真正當事人的真意應該是每月租金是40,000元及145、147號地下室全部都由原告租用。
⑹如系爭證明書所示水電設備、裝潢設備、消防設施、冷氣設備、網咖營業設備等系爭租賃標的物，其明細如被證三附表以及本院卷一第70至81頁之照片所示：①原告固辯稱原租賃系爭建物之前業者於搬遷前將所有器物設備均拆卸帶走，係原告自行向該業者購買部分設備，始由該業者留下供原告使用，被告未提供系爭證明書上所載水電設備等，原告自無需給付系爭證明書所載補償金，並提出本院卷一第64至65頁之單據為據云云。
惟上開單據之出具人不詳，且估價單並非收據，根本無法證明原告所指為真正，被告亦否認原告之主張。
況且，被告確實有交付如本院105年8月26日勘驗筆錄所載之物品供原告於承租系爭建物期間使用，而如被告未提供系爭證明書上所載水電設備等供原告營業使用，原告對於系爭證明書所示於訂立系爭租賃契約時原告所先開具前六個月之票據，原告可拒絕兌現，甚至租期最初六個月屆期後，原告亦得以累計所蒐集證據以證明被告未提供證明書上所載水電設備等事實，而拒絕交付後續租期之支票予被告，行使同時履行抗辯；
詎原告於102年10月以後至103年10月之租期，仍然繼續依約交付後續各該租期之支票每月40,000元予被告，此舉顯與原告上開所辯嚴重矛盾，是以原告上開所辯不足採信。
②又依系爭租賃契約第7條其他特約事項：「5.租賃期屆滿所有裝潢、水電設備（包括燈飾、燈具等）、消防設施設備及各項固定物全部無償歸還甲方（即被告），」是以各該裝潢、水電設備、消防設施設備及各項固定物本來就是甲方即被告所有，於租賃期間提供予原告使用，租賃契約結束後原告必須返還予被告，至於系爭切結書雖有「以上（裝潢設備）於當日拋棄所有權給予甲方」之記載，但系爭切結書記載內容顯與事實不符，且係原告於收受被告為請求租金及違約金而寄發105年1月11日台中民權路郵局營收股第48號存證信函（見本院卷二第15至19頁）後，由原告為自己單方利益所擬之內容不實文書，自不能以不實內容之系爭切結書，作為系爭裝潢、水電設備、消防設施設備及各項固定物之所有權歸屬何人之認定依據。
況上開切結書「以上（裝潢設備）於當日拋棄所有權給予甲方」之記載，亦與本院105年8月26日勘驗筆錄所載之事實不符，自應將系爭切結書認定為承租人即原告依系爭租賃契約第7條其他特約事項5之約定，將上開裝潢、水電設備、消防設施設備及各項固定物返還予被告，而無得認係原告將所有權移轉予被告。
③綜上，被告確已提供合於所約定使用之租賃物交付予原告使用，並無不符租賃本旨之瑕疵給付情形，原告稱依不完全給付之法律關係，請求被告應給付如訴之聲明事項云云，洵無理由。
⒉關於電費、大樓管理費部分：⑴原告固主張系爭建物之普通電錶申請之契約容量為41千瓦，系爭建物繳納電費紀錄用電需量最高僅33千瓦，更曾接獲台灣電力公司之最高需量小於契約容量60﹪通知書，自無須額外使用被告私有電路之可能云云。
惟系爭建物承租人即原告使用兩個電錶，一個為普通電壓電錶，另一個為高壓電錶，電錶之用電應由承租人即原告負擔，普通電壓電錶承租人即原告都有直接繳付電費予台灣電力公司，至於高壓電錶承租人即原告於租賃系爭建物期間亦有使用，自應由原告負擔。
原告所謂私有電路實係系爭建物之公用高壓電線路電錶，系爭建物當初完工時附有高壓線路電錶，後來因為各層樓層分別租用之緣故，各層樓與地下室均另裝設私人電錶，以記錄、統計各層樓與地下室高壓電線路用電度數情形，高壓線路電錶電費每期均由各層樓與地下室按各自使用度數分攤，被告均按期抄表要求原告支付，原告已支付194,490元高壓電線路電錶費用，即表示原告確實有使用高壓電線路電錶，被告受領上開電費給付係有法律上之原因，不構成不當得利。
原告訴請返還不當得利194490元，誠無理由。
⑵又系爭租賃契約第7條其他特約事項：「4.公共設施維修、保養、公用電費、清潔費、管理費等由各樓層使用者均攤」。
原告自102年4月至103年8月已繳納使用高壓電電費明細如本院卷一第82頁所示，原告自103年9月起至104年5月間使用高壓電路而未繳納電費之明細如本院卷一第83頁所示，原告以支票繳納使用高壓電費及大樓管理費明細表如本院卷一第107頁所示，由上開繳納明細表內顯示自102年4月至同年7月，原告按月開具支票繳納高壓電費及大樓管理費，而自102年9月至103年8月間，原告則多係累積數月之費用後集中一次開具支票繳付之，可見原告就使用高壓電路有給付電費及大樓管理費之合意。
而系爭地下室建物有二個總開關，一個是高壓電的總開關，一個是380伏特的總開關，依據證人黃俞豪之證述，私表220伏特的電壓是經由變壓器從380伏特的總開關來的，其104年4月底把從380伏特總電源接到私表的電路切斷，沒有去動高壓電的設施等情。
依其證述，系爭建物高壓電總開關連接私表的電路在104年4月底前並未遭到切斷，證明原告即反訴被告應依上開系爭租賃契約第7條其他特約事項之約定均攤使用高壓電線路電源之費用。
⑶系爭切結書關於「並將水電管理費結算至當日當場結算完畢」之記載，原告只有說要算到105年3月23日房屋交付當天，但是交屋之前應該付的租金（自103年12月20日至105年3月23日共15期）、大樓管理費（自103年9月至105年1月）、高壓電費（103年9月至104年5月）原告都沒有付，因為至租約到期還有一個多月，不能再算，所以只能算到交還房屋的那一天，高壓電費的部分證人黃俞豪證稱他在104年5月有把高壓電的部分切斷，所以從那時候就沒有算高壓電費了。
⑷又原告此部分是用不當得利請求，被告以民法180條第3款為抗辯。
⒊依系爭租賃契約第3條、第6條約定，於原告欠繳租金與補償費時，即視同違約，原告應支付違約金100,000元。
而原告自103年12月20日起至105年3月23日止，積欠每月應給付予被告之租金與補償費40,000元共15期，合計600,000元，原告欠繳租金與補償費，明顯構成違約，被告將原告作為擔保保證金之系爭擔保支票100,000元兌領資充為原告應給付之違約金100,000元，符合系爭租賃契約第3條、第6條約定，原告請求返還該部分保證金100,000元，為無理由。
⒋並聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、反訴部分：㈠反訴原告主張方面：⒈兩造於102年4月15日就系爭建物簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自102年4月20日起至105年4月19日止，租賃期間每月租金8,000元及水電設備、裝潢設備、消防設施、冷氣設備、營業設備等補償金32,000元，合計反訴被告每月應給付予原告之金額為40,000元。
租賃契約其他約定事項尚有：管理費由使用者均攤等。
反訴被告承租系爭建物，租賃契約於105年4月19日屆期，反訴被告已於105年3月23日將系爭建物回復原狀交還反訴原告。
反訴被告固有支付自102年4月至103年8月之大樓管理費及自102年4月至103年8月之高壓電電錶電費，然反訴被告自103年12月20日起至105年3月23日止，尚積欠反訴原告每月應給付之租金與補償費40,000元共15期，合計600,000元，及自103年9月起至105年1月間應繳付之大樓管理費共36,090元，以及自103年9月至104年5月高壓電電錶電費共83,870元。
綜上，反訴被告應給付719,960元予反訴原告（計算式：600,000＋36,090＋83,870=719,960），為此提起反訴。
⒉並聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告719,960元，及自105年5月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告抗辯方面：⒈反訴被告因未使用反訴原告所稱水電設備、裝潢設備、消防設施、冷氣設備及營業設備，自無需給付補償金，並反訴原告所稱高壓電之私有電路之電費及大樓管理費均屬不存在，是反訴原告之請求應無理由。
且依系爭切結書所載，反訴被告應已繳清全部水電管理費，是反訴原告就此部分主張應無理由。
⒉反訴原告一再稱私有電路之電費有電錶紀錄可證，然卻未提出任何證明，其主張顯無可採。
⒊依反訴原告所提本院卷一第84至85頁之被證六、被證七所示，顯見大樓管理費應指公用電費分攤、電梯保養費、及清潔費之總和，未另有大樓管理費存在；
反訴被告告否認被證六、被證七之形式上真正，且被告未曾提出計算依據及計算式，應認其主張顯無足採。
⒋退步言，即使反訴原告部分有理由，因反訴原告已於105年4月26日，提示兌現系爭擔保支票，反訴被告亦請求抵銷之。
⒌並聲明：⑴反訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告於102年4月10日簽立系爭證明書（見本院卷一第51頁）記載：「立具證明書人陳伯智資本人承租楊文嘉草屯鎮碧山路145號地下樓，租期102年4月20日起至105年4月19日止，每月房屋租金8,000元及水電設備、裝潢設備、消防設施、冷氣設備、營業設備等補償金32,000元，合計每月應給付楊文嘉40,000元整，立約時本人開出前6個月票據分期支付。
以上恐口無憑，特立此證明書。」
㈡兩造於102年4月15日就原告承租被告所有系爭建物簽訂系爭租賃契約（見本院卷一第48頁至第50頁背面），約定租賃期間自102年4月20日起至105年4月19日止，租賃期間租金每月8,000元。
㈢原告已給付102年4月20日起至103年12月20日止，共20個月租金及補償金，每月為40,000元，共計800,000元；
另外，被告已向原告收取高壓電費及管理費共計194,490元。
㈣原告簽立之票載發票日為105年4月9日，付款人為國泰世華商業銀行南投分行，支票號碼NQ0000000號，票面金額為10萬元之系爭擔保支票，係作為租賃契約第3條保證金，被告已於105年4月26日將系爭擔保支票提示兌現。
㈤兩造105年3月23日簽立系爭切結書（見本院卷一第66頁），於105年4月19日租約屆滿前合意終止系爭租賃契約，原告已於105年3月23日將系爭建物交還被告。
㈥兩造間系爭租賃契約第7條其他特約事項第4款約定：「公共設施維修保養、公用電費、清潔費、管理費等由各樓使用者均攤。」
五、本院之判斷：㈠上開兩造不爭執事項欄記載之事實，為兩造所不爭執，且有系爭租賃契約、系爭證明書、系爭切結書在卷，首堪認定。
本件原告主張系爭租賃契約之租金僅每月8,000元，原告溢繳租金520,000元、高壓線路電錶電費194,490元，且原告並未違約，被告提示兌現系爭擔保支票100,000元，亦均受有不當得利，而被告交付原告之租賃標的物不符約定租賃使用目的，而有不完全給付，原告依不當得利、不完全給付之法律關係，擇一請求被告給付814,490元，及遲延利息等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，且提請反訴請求反訴被告給付積欠未付之租金600,000元、大樓管理費36,090元、高壓電電錶電費83,870元，共計719,960元及遲延利息。
故本件兩造爭執之重點厥為：⒈原告承租系爭建物之每月租金為何？系爭證明書所載之補償金32,000元是否為租金之一部？原告於本訴依不當得利、不完全給付之法律關係，擇一請求被告給付溢付之租金或損害520,000元是否有理由？反訴原告請求反訴被告給付積欠未付之租金600,000元是否有理由？⒉原告主張在租賃期間內並未使用高壓線路電錶電源，依不當得利法則要求被告返還已受領高壓線路電費194,490元，有無理由？⒊原告有無欠繳租金與補償費之違約事實？亦即被告將原告作為擔保之保證金即系爭擔保支票提示兌現作為原告應給付之違約金100,000元，有無理由？⒋反訴原告請求反訴被告給付積欠之103年9月起至105年1月間應繳付之大樓管理費36,090元，以及103年9月至104年5月高壓電電錶電費83,870元，有無理由？本院分別論述如下。
㈡原告承租系爭建物之每月租金部分：⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
承租人應依約定日期，支付租金；
無約定者，依習慣；
無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。
如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。
如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。
民法第421條第1項、第439條定有明文。
⒉經查：⑴系爭租賃契約第3條固約定租金為每月8,000元，其第1條租賃之範圍約定為南投縣○○鎮○○路000號地下層樓房部分出租，出租面積僅為50平方公尺。
惟查，經南投縣草屯地政事務所依原告指界之租賃範圍測量結果係364.25平方公尺，有該所106年6月9日草地二字第1060002703號函檢送複丈日期為106年5月26日之複丈成果圖在卷（見本院卷二第130至131頁）；
又關於系爭建物出租面積之核算，係財政部中區國稅局南投分局於103年12 月25日派員會同所有權人即被告至現場勘察，依據被告所提出之地下室平面圖及被告之陳述，而扣防空避難室及未出租部分，南投縣○○鎮○○路000號營業面積以地下室總坪數66.46坪×5/7（實際出租比例），再加上原告說明承租避難室約2坪左右，核算約49.47坪；
而南投縣○○路000號營業面積以地下室總坪數66.4.坪×4/7核算約37.96坪，勘查當日並未現場測量；
另關於營業人夢理想工廠網路休閒館（營利事業統一編號：00000000號）營業稅之認定，係依營業稅特種稅額查定辦法，查定其係每月銷售額為96,000元之小規模營業人，每月應徵營業稅960元，依102年5月20日營業狀況實地勘查訪問表，依實際情形計算而得，臺數40臺並由負責人陳伯智簽名蓋章乙節，有財政部中區國稅局南投分局106年3月9日中區國稅南投銷售字第1061201363號函、106年4月14日中區國稅南投綜所字第1060201676號函在卷（見本院卷二第73頁、第117頁），關於上開函文所稱出租面積部分雖未經測量，而並非實際面積，然依兩造於該分局派員勘查時所為陳述，出租面積共為87.43坪，換算為289.02平方公尺，遠大於系爭租賃契約所載之50平方公尺，足見系爭租賃契約之租賃標的面積並非僅50平方公尺；
是以，系爭租賃契約記載租賃範圍僅為50平方公尺，而與實際租用範圍不同，則系爭租賃契約關於租金之記載，亦與實際約定之租金不同，應堪認定。
⑵被告主張南投縣○○鎮○○路000號及147號之地下層全部均為租賃範圍，而與經原告指界所測出之租賃範圍固有差異，惟原告前亦曾自承其係承租系爭建物之整體，非如分租套房一般，僅係承租系爭房屋之一部等語（見本院卷第102頁、第176頁），顯見系爭建物之租賃範圍，應以被告主張之範圍較為可採；
又且，系爭租賃契約書所記載租賃範圍50平方公尺與原告指界主張之租賃範圍364.25平方公尺相較，相差7.285倍，以系爭租賃契約之每月租金8,000元換算其租賃面積50平方公尺之每平方公尺租金為160元，再換算為原告指界之租賃範圍364.25平方公尺，其租金應為58,280元，遠超乎被告所主張之實際租金係每月8,000元加計每月補償金32,000元共40,000元之數，然與原告主張之租金每月8,000元相較，顯然被告所主張之每月租金40,000元較符合實際租用面積之租金價值，而較為可採。
⑶再者，租賃契約為諾成契約，並非以書面為要式之契約，原告於102年4月10日簽立系爭證明書交付被告，其內容已載明兩造間成立之系爭租賃契約關係，租期自102年4月20日至105年4月19日，租金每月8,000元及水電設備、裝潢設備、消防設施、冷氣設備、營業設備等補償金32,000元，與其後兩造於102年4月15日簽訂之系爭租賃契約內容相符，故此二份書面僅係為兩造間就系爭建物之租賃關係所為證明文件，並非分別成立租賃關係及特定設施之使用補償之租賃關係乙節，應堪認定；
而系爭證明書所載之水電設備、裝潢設備、消防設施、冷氣設備、營業設備既係系爭租賃契約之標的物之設施，為其從物，系爭租賃契約之租用範圍本即及於該等設施，並無庸詳為載明；
且系爭證明書就此僅空泛記載此等設備之補償金32,000元，而未詳細記載或有附件載明各個設施之品名、型號、數量，顯然並非就此部分於系爭租賃契約之租賃標的外另為約定；
故兩造間系爭證明書約定之每月補償金32,000元，實係系爭租賃契約約定租金之一部，兩造間實際約定之每月租金應為40,000元，亦堪認定。
⑷至原告主張其母於100年間承租門牌號碼為南投市○○街00號之透天建物，租賃面積更超過系爭建物，然租金僅為每月10,000元等語。
惟查，租金係兩造所約定之主關價格合致而成立，並非有一客觀之價格，且原告之母所承租之建物與系爭建物之坐落地點有異，租賃時點亦不相同，其租賃行情尚難作為系爭建物每月租金之認定依據。
⑸又原告固提出其僱工施作之不詳廠商估價單影本2紙、南投消防安全設備工程有限公司客戶應收帳款對帳單資料2紙（見本院卷一第64至65頁、第104至105頁）為證，並主張關於系爭證明書所記載之租賃標的物即水電設備、裝潢設備、消防設施、冷氣設備、營業設備，係因被告向原告謊稱並承諾可提供現存供電腦使用之電線電路、裝潢設備、排煙機、廣播機等消防設備、冷氣設備以及製冰機、熱水機等營業設備予原告使用等語。
惟查，原告所提該等資料並未證明是何商家出具之證明文件，其真實與否已非無疑；
又況，被告固自承系爭租賃標的如系爭證明書所示水電設備、裝潢設備、消防設施、冷氣設備、網咖營業設備等，其明細固如本院卷一第69頁被證三所列以及本院卷一第70至81頁之照片所示，惟原告並未舉證證明被告就系爭租賃契約除系爭建物以外之租賃標的物，有何品名、數量及品質之約定，亦未能證明該等物品有何不符兩造約定之處。
是以，原告空言主張被告承諾將前手使用設備交付予原告使用而未交付，致其須自行裝修，被告係不完全給付等語，並無可採。
⒊綜上，本件系爭租賃契約，原告承租系爭建物之每月租金實際應為40,000元，既認定如上，則原告已給付102年4月20日起至103年12月20日止共20個月，每月為40,000元之租金及補償金，即無溢付之租金可言，本訴部分原告依不當得利關係請求被告返還溢付租金520,000元，即無所據；
且原告並未舉證證明被告就系爭租賃契約之租賃標的物，有何不完全給付之情，其以不完全給付請求被告給付520,000元，並無可採；
而反訴部分，反訴被告自103年12月20日起至105年3月23日簽立系爭切結書合意終止系爭租賃契約之日止，尚有15個月又4日之租金尚未給付反訴原告，則反訴原告請求反訴被告給付未付之租金，尚非無據。
㈢被告已受領之高壓電費、大樓管理費194,490元部分：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條第1項定有明文。
次按，所謂債務之承認，係指義務人向請求權人表示是認其請求權存在之觀念通知而言；
又債務之承認不以明示為限，默示的承認，亦有承認之效力，此項承認無須一一明示其權利之內容及範圍等，以有可推知之表示行為即為已足，故如債務人之一部清償可視為對於全部債務之承認（最高法院51年台上字第1216號判例、98年度台上字第369號、99年度台上字第2375號判決意旨參照）。
又債務經債務人承認者，依民法第148條第2項誠信原則之規定，債權人即無庸舉證證明債權存在，債務人即有給付之義務。
⒉經查：⑴兩造間系爭租賃契約第7條其他特約事項第4款約定：「公共設施維修保養、公用電費、清潔費、管理費等由各樓使用者均攤。」
，為兩造所不爭執，原告依約自負有給付分攤上開費用之義務。
⑵本件原告主張被告以原告使用其私有電路為由，要求原告每月給付逾10,000元之電費，原告已給付194,490元，均屬不當得利等語；
被告亦不否認向被告收取自102年4月30日至103年8月31日止之使用高壓電費154,110元及大樓管理費40,380元，共計194,490元；
惟查，原告係以支票分別於102年6月11日給付102年4月份之費用8,930元，於102年8月12日給付104年5月份及6月份之費用11,760元及12,200元，於102年10月7日給付102年7月份之費用11,070元，於102年11月27日給付102年8、9、10月份之費用27,420元，於103年6月10日給付102年11、12月份及103年1、2、3月份之費用62,490元、103年9月30日給付103年4至8月份之費用60,620元，有原告提出之帳戶明細資料（見本院卷一第19至27頁）及被告提出其手寫之計算明細（見本院卷一第82頁、第84頁）；
換言之，被告雖未提出具體之費用支出單據，而僅提出其手寫之明細表予原告，然由原告未有任何異議或爭執即將與費用明細相加總額相符之同面額支票，交付予被告提示兌現，可見原告係已承認被告所交付手寫明細之上開費用債務，依前揭說明，原告既已對該等債務為承認，自有給付之義務，則原告清償該等其所承認之債務，被告予以受領自非無法律上原因受有利益，原告以不當得利，請求原告返還，自屬無據。
⑶至原告雖主張上開費用並不存在，並以證人黃俞豪將私有電源切斷之證詞為證，比對前用另一電錶使用之狀態，用電並未大幅增加，進而推論原告並未使用被告之高壓電等語。
惟查，證人黃俞豪固證稱：伊就系爭建物伊沒有拆也沒有裝過電錶，只是把從總電源接到的私錶的電源切斷不讓它供電，伊於104年1月去裝電燈及修冷氣，4月底才去把從總電源接到私錶的電路切斷，私錶與總電錶不相同，原告說要把私錶接出去的電路接到總開關，不讓私設電錶繼續跑，因為總開關還有分路。
伊只知道總開關如果關掉地下室就會全部沒電，至於總開關有無接電到其它地方伊就不清楚了。
伊把私錶接出去的電路接到總電源之後，私錶就沒有繼續轉動，而在系爭建物營業的該網咖還有電可以使用等語（見本院卷二第6頁至第6頁背面）。
惟證人黃俞豪隨即更正其上開關於切斷電路之證詞，而證稱：本院卷一第141頁照片中綠色的箱子裡面就是總開關，就是把三條線移動總開關，伊剛剛太緊張了所以沒有聽清楚，總開關的電壓是380伏特，伊從私錶要接到總開關過去的電壓是220伏特，所以卷一第142頁照片中的電錶是220伏特的電錶。
卷一第141頁照片下方就是黑色的兩台機器就是變壓設備，直立式的電箱是地下室每個電路的單獨開關的線路，伊是去維修並不是伊去設置的。
總開關伊就沒有去量過了，所以不知道有無電。
那裡的線路很雜亂，原告只是叫伊處理私設分錶的事情而已，伊可以確認的是私錶220伏特的電壓是經由變壓器從380伏特的總開關來的。
伊沒有切掉其他的供電，只有將線路從私設電錶移到總開關去而已，伊沒有去動高壓電的設施，所以不清楚有無此設施，除了私設電錶之外，伊就沒有看到其它電錶，伊把電路從私錶移到總開關之後，私錶上面電力進去的線路並沒有拆除，伊只是將私錶出去的線路移去接到總開關上面，伊把電路從私錶移到總開關，原來的電路就不會經過私錶，伊把私錶的電路移去之後就沒有其它電路從私錶拉出去了等語（見本院卷二第7至8頁）。
故依證人黃俞豪上開證詞，其係將從被告私設之電錶接出去的電線移至總開關上而已，換言之，原本電力是從總開關經私設電錶，再流出去供系爭建物使用，而經其移置之後，電力直接由總開關流出供系爭建物使用，而不再經過私設電錶，故原告於系爭建物之營業場所所另設之電錶之用電，於證人黃俞豪上開線路移置後，與其移置線路前，毫無不同，故其用電之多寡僅於其營業時間內之用電量有關，而與有無移置上開線路無涉。
是以，依證人黃俞豪之證詞，尚無從認定原告未使用被告之高壓電力，原告之主張並無可採。
⒊綜上，原告於承認電費、管理費之債務後，向被告清償給付194,490元，被告受領該給付自非無法律上原因受有利益，原告以不當得利，請求原告返還，應屬無據。
㈣原告有無欠繳租金與補償費之違約事實部分：⒈依系爭租賃契約第3條約定：「租金：每月租金新台幣捌仟元正，每期每月支付壹次。
立約時乙方（即原告）將先開立六個月期六張支票支付前六個月之租金及水電設備、裝潢設備、消防設備、租賃所得稅等全部補償金，開具支票分期支付甲方（即被告），由甲方收執，支票應如期兌現，否則視同違約。
六個月後至租期屆滿應每六個月各開立六張同面額支票支付每期每月應給甲方之款項。
保證金支票壹拾萬元（票期一○五年四月十九日），於租賃期滿交還房屋時無息返還。
上述保證金可供違約金使用。」
惟系爭租賃契約每月之實際租金總額（即含補償費）應為40,000元，並非上開契約條文記載之8,000元乙節，業經認定如前述；
本件原告就其僅給付租金102年4月20日起至103年12月20日止共20個月租金及補償金，而就103年12月20日起至105年3月23日止之租金均未給付乙節，亦並不爭執（原告僅爭執每月租金應為8,000元），而依上開約定，原告應於每月支付當月租金，且系爭證明書亦約定原告合計每月應給付被告40,000元，故原告至105年3月23日止，已積欠被告15個月又4日之租金未付，應認已違反系爭租賃契約第3條之約定。
⒉又原告違反系爭租賃契約第3條之按月給付租金之約定，對被告所造成之損害乃係租金之收入，系爭擔保支票係保證金支票，係用以擔保原告契約義務之履行，避免被告契約債權受有損害，故被告自得予以提示兌現，以實現其已屆期之租金債權，而填補該部分之租金損害。
⒊綜上，原告有欠繳租金與補償費之違約事實，依系爭租賃契約第3條約定，被告於105年4月26日將系爭擔保支票提示兌現，乃其契約權利之行使，非屬不當得利，原告主張依不當得利法律關係請求被告返還100,000元及遲延利息，應屬無據。
㈤關於原告自103年9月起至105年1月間應繳付之大樓管理費36,090元，以及自103年9月至104年5月間應繳付之高壓電電錶電費83,870元部分：⒈依前揭系爭租賃契約第7條其他特約事項第4款之約定，反訴被告依約固負有給付分攤公共設施維修保養、公用電費、清潔費、管理費等費用之義務；
惟依前揭民事訴訟法第277條前段之規定，反訴原告就其請求反訴被告應分擔之上開費用存在之事實，應負舉證責任。
⒉反訴原告固提出其手寫之「Ｂ１使用高壓電未繳電費明細」、「Ｂ１未繳大樓管理費（公共設施費用）明細」（見本院卷一第83頁、第85至87頁），就電號：00000000000號電錶之使用提出台灣電力公司南投區營業處105年10月13日南投費核證字第000000000號至第000000000號函、102年4月至105年2月電費通知單、繳費通知單（見本院卷一第183至190頁、第191至219頁），就公共設施之費用、高壓電費提出其手寫之筆記資料（見本院卷一第221至254頁、第259至292頁），惟反訴原告就其所提出之手寫之筆記資料如何與其所提出之電費單據吻合、該等費用應由哪些人分攤，均無法提出相關事證以實其說；
且該手寫之筆記資料上所記載之費用數字之證據資料，亦均未能提出，故反訴被告就此部分費用尚未盡其舉證責任，本院無從據以認定反訴被告應負擔103年9月起至105年1月間之大樓管理費36,090元，以及103年9月至104年5月間之高壓電電錶電費83,870元。
⒊又況，系爭切結書記載：「...租賃之房屋已回復原狀遷空返還房東，並將水電管理費結算至當日當場結算完畢。
」（見本院卷一第66頁），亦經兩造簽名確認，縱使確有該等債權債務關係存在，於兩造簽立系爭切結書時，亦已結算完畢而不復存在；
反訴原告固主張系爭切結書記載不實等語，惟亦未提出證據資料證明，本院亦無從認定系爭切結書之記載不實。
⒋綜上，反訴原告未能舉證證明反訴被告應分攤之大樓管理費、高壓電電錶電費各為何，其請求反訴被告給付積欠之103年9月起至105年1月間應繳付之大樓管理費36,090元，以及103年9月至104年5月間之高壓電電錶電費83,870元，為無理由。
㈥末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。
民法第229條第1項定有明文。
而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。
本件反訴被告自103年12月20日起至105年3月23日簽立系爭切結書合意終止系爭租賃契約之日止，尚有15個月又4日之租金尚未給付反訴原告，尚欠租金總額為605,333元（計算式：40,000×(15＋4÷30)＝605,333），扣除反訴原告提示兌現系爭擔保支票100,000元以填補租金損害後，則反訴原告尚有505,333元租金債權未獲清償，則反訴原告自得請求反訴被告給付未付之租金505,333元，而其中各期之每月租金40,000元，分別自103年12月20日起即已按月於次月19日分別已屆清償期，反訴被告自應自應分別是日起負遲延責任，反訴原告主張反訴被告就其請求給付之金額，自反訴起訴狀繕本送達上訴人之翌日即105年5月13日起起至清償日止，按年利率5%計算之遲延利息，自屬有據。
六、綜上所述，本訴原告之請求為全部無理由；反訴原告之請求，為一部有理由，一部無理由：㈠本訴原告請求部分：原告依不當得利關係及以不完全給付規定，請求被告給付520,000元，以及依不當得利關係請求被告給付194,490元、100,000元部分，均無理由。
㈡反訴原告請求部分：反訴原告請求反訴被告給付未付之租金505,333元及自105年5月13日起起至清償日止，按年利率5%計算之遲延利息，於此範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據；
又反訴原告請求反訴被告給付自103年9月起至105年1月間應繳付之大樓管理費36,090元，以及自103年9月至104年5月間之高壓電電錶電費83,870元部分，則為無理由。
七、本件反訴原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；
又反訴被告陳明願預供擔保，聲請准為免假執行之宣告，核無不符，爰酌定相當擔保金額，併准許之。
至本訴原告及反訴原告之訴經駁回部分，其等假執行之聲請即失所附麗，均應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結：本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰分別依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
民事第一庭 法 官 黃立昌
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 4 日
書記官 王聖貿
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