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臺灣南投地方法院民事判決 106年度訴字第27號
原 告 鄭鴻偉
訴訟代理人 劉邦遠律師
被 告 許崇英
訴訟代理人 李易哲律師
被 告 禾豐不動產經紀有限公司
法定代理人 陳政義
訴訟代理人 李明海律師
複 代理人 廖于禎律師
洪敏修
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年12月20日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠原告前於民國104 年11月11日透過被告禾豐不動產經紀有限公司（下稱禾豐公司）居間，與被告許崇英簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書，原告與被告許崇英間成立之契約關係下稱系爭買賣契約，原告與被告禾豐公司間成立之契約關係則稱系爭居間契約），由原告以總價新臺幣（下同）14,000,000元向被告許崇英購買坐落南投縣南投市○○段000000○0000地號土地（下分別稱1630-2、1632地號土地，合稱系爭土地），並完成所有權移轉登記，嗣由被告禾豐公司依系爭居間契約向原告收取買賣總價款2%之居間報酬280,000 元。
因系爭土地均屬建地，為南投縣（南崗地區）都市計畫內之住宅區用地，依系爭買賣契約第15條第6款約定可知原告與被告許崇英簽立系爭買賣契約時均已明知，原告購買系爭土地係為建築房屋供居住使用，被告許崇英即負有使系爭土地順利取得建築執照之附隨義務。
㈡原告向南投縣政府申請指定建築線時獲悉，系爭土地建築線所面臨之巷道即南投縣南投市○○路0 段000 巷○○○○地○○段0000地號土地（下稱1631地號土地）屬未闢完成之現有巷道，原告需得取得1631地號土地全體所有權人之同意，南投縣政府始得發給建築執照。
而被告許崇英與原告簽立系爭系爭買賣契約前，便曾申請就系爭土地劃定建築線，而未能取得1631地號土地全體所有權人之同意，被告竟隱瞞上開事實，向原告誆稱系爭土地得順利取得建築執照。
原告買受取得系爭土地後，委託東宏工程顧問有限公司（下稱東宏公司）向南投縣政府申請指定建築線，經南投縣政府核准在案，然1631地號土地之全體所有權人拒絕出具土地使用同意書，致系爭土地迄今無法取得建築執照，顯見被告許崇英未盡使系爭土地順利取得建築執照之附隨義務，應負不完全給付之債務不履行責任。
考量系爭土地無法取得建築執照而減損之價值，原告日後恐需支付1631地號土地所有權人補償費，或提起訴訟，是原告請求以買賣總價金之20 %即2,800,000元作為被告許崇英應賠償之數額，應屬適當。
㈢被告禾豐公司為系爭買賣契約之居間人，本於系爭居間契約，理應就被告許崇英之履行能力即系爭土地能否取得建築執照負有調查之義務，而被告禾豐公司經調查後當已明知1631地號土地全體所有權人不願出具使用同意書，卻未如實以告，違反誠實及信用方法，依法被告禾豐公司不得向原告收取居間報酬，卻仍收取，顯受有280,000 元居間報酬之不當得利。
㈣爰依民法第227條第1項、第179條之規定，提起本件訴訟。
並聲明：被告許崇英應給付原告2,800,000 元、被告禾豐公司應給付原告280,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告許崇英抗辯略以：㈠原告與被告許崇英簽立系爭買賣契約書之前，系爭土地一直處於閒置荒廢狀態，被告許崇英未曾就系爭土地向南投縣政府申請指定建築線或核發建築執照，對於系爭土地四鄰土地之所有權狀況並不明瞭，於委託出售系爭土地時，已將所知系爭土地現況詳實填寫於不動產現況說明書，毫無任何隱瞞。
嗣經被告禾豐公司居間協調，促成原告與被告許崇英成立系爭買賣契約，然對於原告購買系爭土地之動機或目的，被告許崇英毫無所知。
則縱原告無法順利取得建築執照，當無可歸責於被告許崇英，原告主張被告許崇英應負不完全給付之債務不履行責任，自屬無據。
㈡原告主張其無法申請建築執照之障礙在於無法取得1631地號土地所有權人之土地使用同意書，然1631地號土地並非被告許崇英所有，被告許崇無從干涉1631地號土地所有權人如何使用土地，益明原告無法取得1631地號土地所有權人同意，確屬不可歸責於被告許崇英。
㈢縱認被告許崇英應對原告負債務不履行之損害賠償責任，原告仍應先證明其所受損害金額，並提出相關證明，否則原告之請求仍屬無據。
並聲明：如主文第1項所示。
三、被告禾豐公司抗辯略以：㈠被告禾豐公司固為系爭買賣契約之居間人，然就系爭土地可否取得建築執照，以及是否負有調查、告知之義務，仍應以契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容及依習慣上為重要事項為義務範疇。
系爭買賣契約書第15條第6款之記載，應僅表明被告許崇英於點交時之保證責任範圍，無從推認買賣雙方已約定於辦理系爭土地所有權移轉登記時，系爭土地必須處於可供建築使用之狀態，且無論是系爭買賣契約書或不動產標的現況說明書，均未記載被告禾豐公司負有調查系爭土地可否取得建築執照之義務，亦無特別約定被告禾豐公司必須調查系爭土地可否取得1631地號土地所有權人之同意，難認被告禾豐公司違反居間義務。
況系爭土地之地目均為田地，而非建地，此為原告簽立系爭買賣契約時所明知，則原告主張購買系爭土地係為建築房屋居住使用，尚難憑信。
㈡自系爭買賣契約之記載可知原告於簽立系爭買賣契約書前，對於系爭土地之現況已相當明瞭，未見被告禾豐公司有何應使原告順利取得建築執照之義務存在。
被告禾豐公司既未違反民法第567條規定之義務，則被告禾豐公司依系爭居間契約向原告收取280,000 元居間報酬，自非無法律上原因，即不構成不當得利。
並聲明：如主文第1項所示。
四、兩造不爭執事項：㈠坐落南投縣○○市○○段000000地號、1632地號之系爭土地原屬被告許崇英所有，被告許崇英於104 年8 月4 日同意委託訴外人虹信不動產經紀有限公司中興大同店（下稱虹信公司）仲介銷售系爭土地外，亦同意委託21世紀房屋南投大同加盟店、草屯大同加盟店即被告禾豐公司做聯賣廣告仲介銷售。
經被告禾豐公司之居間，由原告向被告許崇英買受取得系爭土地之全部權利範圍。
原告與被告許崇英於104 年11月11日簽立系爭買賣契約書，約定買賣價金為14,000,000元，系爭買賣契約第15條其他特約事項第6款記載：賣方（即被告許崇英）保證本約標的物（即系爭土地）非屬公共設施保留地及建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。
㈡系爭土地之地目均為田，土地使用分區（或公共設施用地）均屬69年10月18日南投（南崗地區）都市計畫之住宅區。
㈢原告已給付被告許崇英系爭買賣價金14,000,000元，原告另已於104年12月29日給付被告禾豐公司依系爭買賣價金14,000,000元之2%計算之居間費用280,000元。
系爭土地並已於104 年12月21日以買賣為登記原因，登記於訴外人即原告配偶黃淑貞名下。
㈣1630-1地號土地於71年8月2日分割自1630地號土地；
1630-2地號土地於101年7月11日分割自1630地號土地；
1632-1地號土地於71年8月2日分割自1632地號土地。
㈤原告前委託東宏公司以系爭土地向南投縣政府申請指定建築線，經南投縣政府於105 年8 月2 日以府建都字第1050162708號函核發成果圖在案。
五、兩造爭執事項：㈠被告許崇英與原告簽立系爭買賣契約，有無協助原告取得1631地號土地所有權人出具土地使用同意書之附隨義務？如是，被告許崇英未協助原告取得1631地號土地所有權人出具之土地使用同意書，是否應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任？㈡原告是否因被告許崇英未協助原告取得1631地號土地所有權人出具之土地使用同意書而受有損害？如有，損害額如何計算？㈢原告請求被告許崇英應給付不完全給付所生之債務不履行損害賠償2,800,000元，有無理由？㈣原告依不當得利之法律關係，請求被告禾豐公司返還受領之280,000元，有無理由？
六、本院之判斷：㈠原告主張被告許崇英就系爭買賣契約負有協助原告取得1631地號土地所有權人出具土地使用同意書之附隨義務，被告許崇英違反此附隨義務，致原告受有損害，請求被告許崇英負不完全給付損害賠償責任等語，為被告許崇英所否認，並以前詞置辯。
經查：⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第345條第1項、第227條分別定有明文。
次按基於債之關係，債權人得向債務人請求給付，民法第199條第1項亦有明文。
故債之核心在於給付，而給付義務，可分為主給付義務及從給付義務。
此外，債之關係，尚可能發生當事人間之附隨義務，附隨義務係為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程中基於誠信原則，所發生協力及告知等以輔助實現債權人給付利益之義務，惟是否盡附隨義務，尚應視契約當事人有無為此達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定。
⒉觀諸系爭買賣契約為電腦打字之制式契約，另以徒手書寫方式記載之契約標的為1630-2、1632地號土地，買賣價金為14,000,000元，及記載付款方式、每期款之金額、貸款約定、稅費負擔等，另於其他特約事項部分，記載「本契約1632地號正後方有被鄰地圍牆佔用，賣方依現況點交」，於不動產標的現況說明書之其他重要事項欄記載「鑑界交地」，並經原告與被告許崇英簽名、蓋章於其上等節，有系爭買賣契約影本在卷可憑（見本院卷第19頁至第35頁），則據此足知原告與被告許崇英於締約時，合意由被告許崇英移轉系爭土地之所有權予原告或原告指定之第三人，另由原告依系爭買賣契約所約定之付款方式、各期付款金額給付被告許崇英系爭契約之買賣價金共計14,000,000元。
而系爭買賣契約就原告買受系爭土地後，將於系爭土地上興建建物、系爭土地得否經南投縣政府核發取得建照執照等節，均未置一詞，再參原告與被告許崇英於系爭買賣契約之其他特約事項之空白處，特意書寫1632地號土地正後方有被鄰地圍牆佔用，賣方即被告許崇英依現況點交，及於不動產標的現況說明書之其他重要事項欄空白處書寫「鑑界交地」等節，堪認若系爭土地得否取得建造執照、原告得否取得1631地號土地所有權人出具土地使用同意書等事項，對原告是否買受系爭土地之決定，有重大影響，原告自將此等重要事項即契約之附從目的記載於系爭買賣契約中，以擔保該附從目的效果之達成，惟系爭買賣契約就此付之闕如，揆諸前揭規定及說明，堪認原告與被告許崇英就系爭買賣契約之意思表示合致之範圍僅包含買賣標的為系爭土地、1632地號土地依現況點交、買賣價金之給付方式、給付總額，及系爭買賣契約上其他記載之事項，而未包含被告許崇英負協助原告取得系爭土地之建造執照或1631地號土地所有權人出具土地使用同意書之義務甚明。
⒊原告固以系爭買賣契約第15條第6款約定：賣方（即被告許崇英）保證本約標的物非屬公共設施保留地及建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線為據，主張被告許崇英明知原告買受系爭土地係為建築建物等等。
惟該約定僅是出賣人即被告許崇英保證系爭土地非屬公共設施保留地及建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線而已，買賣土地之目的非僅興建建物一途，縱原告於締結買賣系爭買賣契約時提及其欲於系爭土地上興建建物，然兩造既未約定被告許崇英應協助處理原告於系爭土地興建建物之前置申請作業，即亦無從逕認被告許崇英負有協助原告取得系爭土地之建造執照或1631地號土地所有權人出具土地使用同意書之附隨義務。
況系爭土地可供建築使用，並經原告委託東宏公司於105 年8 月向南投縣政府申請系爭土地之建築線，業經核准在案，且系爭土地前無申請建築執照之資料，先前是否申請指定建築線或建築執照均不影響後人申請等節，有南投縣政府106 年8 月1 日府建都字第1060134325號函附卷可參（見本院卷第269 頁至第270 頁），堪認系爭土地確可供建築使用，並經原告委託東宏公司向南投縣政府申請系爭土地之建築線，業經核准在案，是原告主張系爭土地無法興建建物、被告許崇英隱瞞其於簽立系爭買賣契約前，即曾申請劃定建築線，且未能取得1631地號土地全體所有權人之同意，並向原告誆稱系爭土地得順利取得建築執照等節，實難採信。
至上開函文表示系爭土地欲申請建築執照，須檢附建築基地至已開闢完成現況道路邊界之土地之所有權人同意供通行及構築排水系統同意書乙情，僅係說明系爭土地欲申請建築執照所需具備之要件，自無從遽認被告許崇英就系爭買賣契約有違反給付義務。
是原告主張被告許崇英就系爭買賣契約負協助原告取得系爭土地之建築執照或1631地號土地所有權人出具土地使用同意書之附隨義務，實無足採。
⒋被告許崇英已將系爭土地之所有權移轉登記予原告指定之人即原告之妻黃淑貞乙節，為原告所不爭執，則被告許崇英自已完成其就系爭買賣契約之給付義務，而被告許崇英就系爭買賣契約並未負有協助原告取得系爭土地之建造執照或1631地號土地所有權人出具土地使用同意書之義務，業經本院認定如上，被告許崇英就系爭買賣契約實無不完全給付之情事，是原告主張被告許崇英就系爭買賣契約未履行附隨義務，應負不完全給付損害賠償責任等等，自屬無據。
㈡原告另主張被告禾豐公司係系爭買賣契約之居間人，就被告許崇英能否協助原告取得1631地號土地所有權人出具土地使用同意書，負有調查義務，而被告禾豐公司明知無法取得1631地號土地所有權人出具土地使用同意書，卻未告知原告，亦未協助，顯有為利於被告許崇英之行為，有違誠實及信用方法，被告禾豐公司自不得向原告收取居間報酬等語，為被告禾豐公司所否認，並以前詞置辯。
經查：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；
對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；
以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；
居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條、第571條分別定有明文。
是以居間人對於委託人負有忠實義務，僅為委託人之利益而活動，否則其違反誠實信用，喪失其請求報酬及償還費用之權利，此為居間人據實報告及妥為媒介義務。
再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。
是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。
本件原告與被告禾豐公司間成立系爭居間契約，為原告與被告禾豐公司所不爭執，原告主張被告禾豐公司違反居間人應據實報告、妥為媒介之義務，有違其應盡之忠實義務，喪失報酬及費用之請求權等節，揆諸前開規定及說明，應由原告就被告禾豐公司有前述違反居間義務之事由負舉證責任。
⒉被告許崇英已完成其就系爭買賣契約之給付義務，且被告許崇英就系爭買賣契約未負有協助原告取得系爭土地之建築執照或1631地號土地所有權人出具土地使用同意書之義務，業經本院審認如上，顯見原告是否得取得建築執照、1631地號土地所有權人出具之土地使用同意書或被告許崇英有無協助原告取得系爭土地之建築執照或1631地號土地所有權人出具土地使用同意書等節，並非系爭買賣契約之訂約事項，亦與被告許崇英之履約能力無涉，則被告禾豐公司並無違反民法第567條所定據實報告或調查義務，原告就被告禾豐公司違反民法第567條或其違反對原告之義務等節，並未舉證以實其說，故被告禾豐公司亦未該當民法第571條之規定，而喪失請求報酬之權利，況原告與被告禾豐公司間之居間契約仍屬存在，被告禾豐公司當屬有法律上原因受領居間報酬，是原告依民法第571條、第179條之規定，請求被告禾豐公司返還已受領之居間報酬280,000 元，於法無據。
七、綜上所述，原告依民法第227條第1項、第179條之規定，請求被告許崇英應給付原告2,800,000 元、被告禾豐公司應給付原告280,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
八、按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。
原告聲請傳訊證人趙端本，以證明1631地號土地之所有權人拒絕出具土地使用同意書予原告乙節，惟此與本件核心爭點即被告許崇英就系爭買賣契約是否負協助原告取得系爭土地之建築執照、1631地號土地所有權人之土地使用同意書之附隨義務、被告禾豐公司有無違反民法第567條調查及報告義務等節無涉，本院認核無傳訊證人之必要；
另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，均併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 1 月 10 日
民事第三庭審判長法 官 徐奇川
法 官 鄭順福
法 官 楊亞臻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
書記官 劉 綺
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