臺灣南投地方法院民事-NTDV,113,訴,217,20240712,1

臺灣南投地方法院民事判決
113年度訴字第217號
原 告 董乃元
訴訟代理人 張國楨律師
被 告 林碧鳳
訴訟代理人 薛宗杰
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年6月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有如附表所示之土地，其合併分割方法為如附圖所示編號A、面積1780平方公尺之土地，分歸原告單獨取得；

編號B、面積1780平方公尺之土地，分歸被告單獨取得，並由原告補償被告新臺幣陸拾陸萬壹仟貳佰柒拾元。

二、訴訟費用由兩造按附表「訴訟費用負擔」欄所示之比例負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張略以：㈠坐落南投縣仁愛鄉松岡段511-45、511-194、511-195、511-196、511-197、511-198、511-199、511-200、511-201、511-202、511-203、511-204、511-205、511-206、511-207地號等15筆土地（下合稱系爭土地）為兩造共有且應有部分如附表「應有部分比例」欄所示。

又兩造間就系爭土地並未訂有不分割契約，亦無因物之使用目的有不能分割之情事，惟就分割方法未能達成協議。

㈡系爭土地呈東西向之長方形，地勢平坦，西側地勢較高，東側地勢略低，其上有雜草雜樹、鐵皮屋、水泥地及水塔，其中511-196、511-197土地上有原告出資興建之未辦保存登記鐵皮屋（下稱系爭建物），現由原告出租予第三人作為經營餐廳使用。

為符合系爭土地之整體規劃利用及現況使用之情形，爰依民法第823條第1項、第824條第5項規定提起本訴，請求合併分割系爭土地，分割方法為如附圖所示：編號A部分面積1780平方公尺由原告單獨取得；

編號B部分面積1780平方公尺由被告單獨取得，並依鴻廣不動產估價師事務所不動產估價報告書（下稱鑑價報告）互為補償（下稱甲案）。

並聲明：兩造共有之系爭土地，合併分割方法為依甲案分割。

二、被告陳述略以：㈠系爭土地依甲案分割後，因面積未達0.25公傾，將導致無法申請農業設施建築，對系爭土地價值影響甚大，為求系爭土地整體之最高價值，應採變價分割（下稱乙案），乃為對兩造最有利之方案；

退步言，若採原物分割，被告希望可以取得附圖所示編號A土地。

㈡另因系爭建物係未經被告同意而僅出資新臺幣（下同）15萬元興建之違規建築，並無相關使用執照，且只要是土地所有權人即可申請電表。

三、本院之判斷： ㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；

共有物之分割，依共有人協議之方法行之；

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人；

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款、第5項分別定有明文。

經查：原告主張系爭土地為兩造所共有且應有部分為如附表「應有部分比例」欄所示；

又系爭土地並無不得分割之約定，亦無因物之使用目的有不能分割之情事，兩造間復無法達成分割協議等情，業據其提出系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、調解不成立證明書為證（見本院卷第17頁至第51頁），復為被告所不爭，自堪信為真實。

則原告依上開規定，自得請求裁判分割。

再者，系爭土地之共有人均相同，則原告起訴請求就系爭土地為合併分割，即符合民法824 條第5項之規定，核屬有據。

㈡次按分割之方法得以原物分配於各共有人。

民法第824條第2項第1款本文定有明文。

又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。

經查：⒈系爭土地之西側有系爭建物及水泥地，地勢平坦，且臨仁和路可對外通行；

中間土地為雜草雜樹，地勢平坦；

東側土地亦為雜草雜樹，地勢為陡坡，且臨水泥產業道路可對外通行，週遭為林地等情，業經本院會同兩造、南投縣埔里地政事務所測量人員至現場履勘屬實，且有勘驗筆錄、現場照片、附圖在卷可參（見本院卷第121 頁至第129 頁、第189頁）。

⒉而法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、應有部分比例與實際使用部分是否相當、共有物之客觀情狀、價格與經濟價值等因素。

本件原告所提之甲案係由其取得編號A土地、被告取得編號B土地，惟為被告所反對並提出變價分割之乙案或由其取得編號A土地，則兩造爭執重點在於何人取得編號A土地。

本院考量編號A、B土地的面積均相同，僅有臨路（仁和路）條件及土地使用收益（經營小吃店、閒置）之差異，雖有價差約1,322,540元（見鑑定報告第62頁，計算式：16,536,200-15,213,660=1,322,540），惟此部分仍得透過鑑價找補，彌補損失。

復審酌系爭土地上之系爭建物大部分均坐落在附圖所示編號A土地上，且係由原告出租第三人使用，而被告目前並未有何使用系爭建物之情形，則若將附圖所示編號A土地分歸原告單獨取得，應係有利於原告得一併規劃使用，且可避免將來分割後可能造成共有人分得之土地與系爭建物為不同人所有之情形，而需面臨後續將來拆屋還地之可能，並可發揮土地最大利用價值。

此外，依甲案合併分割後之地形，均尚屬完整而可充分使用，編號A、B土地之東西二側亦可臨路對外通行，足達到通行之便利，並無袋地或無法通行之情形，應符合公平性。

故系爭土地依甲案為分割，應為適宜之分割方案。

⒊被告固提出乙案為變價分割，惟依民法第824條第2項第2款「原物分配顯有因難時，得變賣共有物」之規定，必原物分配顯有困難，始得採取變賣之方式分割，此由立法理由略以：「原則上以原物分配於各共有人。

以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；

或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配；

或變賣共有物，以價金分配於各共有人。

法院為分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當」可明。

準此，共有物之裁判分割，以原物分配於各共有人或部分共有人為原則，於原物分配顯有困難時，始得將共有物全部或一部變賣，以價金分配於各共有人，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。

而系爭土地，由兩造均受原物分配，尚無事實或法律上之困難，且原告亦表示依甲案為原物分割等語，則被告所提乙案為變價分割，即非可採。

⒋綜上，本院斟酌當事人之意見、共有物之性質、經濟價值及效用、兩造之公平性、分得之土地面積能完整利用、系爭土地之現況、全體共有人之利益等情形，認系爭土地如依甲案為合併分割方法，應屬妥適。

四、再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

民法第824條第3項定有明文。

又法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比例定其分配，方屬公平。

惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，以金錢補償之。

經查：系爭土地依甲案分割後，為共有人間分配公平起見，需正確鑑估個別土地之價格，及共有人之間應互相找補之數額，本院囑託鴻廣不動產估價師事務所鑑定，並針對土地進行一般因素分析（含政策因素、經濟因素、社會因素）、不動產市場概況分析（含不動產發展概況、不動產市場價格水準分析）、區域因素（含近鄰地區土地利用情形、近鄰地區建物利用情形、近鄰地區之公共設施概況、近鄰地區之交通運輸概況、近鄰地區之重大公共建設、近鄰地區未來發展趨勢）、個別因素分析（含土地個別條件、土地使用分區管制規定或其他管制事項、土地利用情況）、最有效使用分析為專業意見分析後，採用比較法進行土地價值評估，最終價格決定為編號A土地每平方公尺9,290元（總價為16,536,200元）、編號B土地每平方公尺8,547元（總價為15,213,660元）；

復參酌系爭土地坐落南投縣仁愛鄉，屬於都市計畫外土地，多規劃為山坡地保育區，區域環境為農業地帶並以農用居多，區域土地呈中低度利用，鄰近商業活動以鄰里聚集區為主，公共設施配置尚佳，且主要道路以仁和路為主等情，堪認鑑價報告所估之單價，尚屬妥適，自足採為兩造補償之基準。

依此計算，共有人間於分割後應由原告補償被告661,270元（計算式：16,536,200-15,213,660＝1,322,540，1,322,540÷2＝661,270）

五、綜上所述，原告請求裁判合併分割系爭土地為有理由，應予准許，爰諭知系爭土地之合併分割方法、共有人間補償方式為如主文第1項所示。

六、再按，於民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；

該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記。

民法第824條之1第4項、第5項定有明文。

經查：系爭土地各共有人間應付或應受之補償金，業如前述，應受補償之共有人（即被告）對於補償義務人（即原告）就其取得之系爭土地，在前述補償之金額內，依民法第824條之1第4項、第5項之規定，依法有法定抵押權，於辦理分割登記時一併登記。

七、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。

分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位。

本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔，顯失公平，而應由兩造依附表「訴訟費用負擔」欄所示比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。

中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
民事第二庭 法 官 鄭順福
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
書記官
附表：
土地坐落： 南投縣仁愛鄉松岡段511-45、511-194、511-195、511-196、 511-197、511-198、511-199、511-200、511-201、511-202、 511-203、511-204、511-205、511-206、511-207地號土地 編號 原共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔 地號 511-45 511-194 511-195 511-196 511-197 511-198 511-199 511-200 511-201 511-202 511-203 511-204 511-205 511-206 511-207 1 林碧鳳 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2 董乃元 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1 2分之1