南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,100,投簡,390,20120306,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 100年度投簡字第390號
原 告 許俊崑
被 告 謝涵容

主 文

被告應將門牌號碼南投縣竹山鎮○○路○段三四○號房屋一樓、二樓及三樓前半部騰空遷讓，並交還原告。

訴訟費用新臺幣陸仟零陸拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：被告於民國97年1月1日向原告承租門牌號碼南投縣竹山鎮○○路○段340號房屋一樓、二樓及三樓前半部（下稱系爭房屋），約定租賃期間自97年1月1日起至98年12月31日止，約定每月租金新臺幣（下同）1萬元。

兩造於租約期滿後，仍然繼續前開租賃契約，並將租金降為7,000元。

然被告自民國100年7月起即未按期支付租金，經原告屢經催討未果，原告即於100年12月8日以竹山郵局248號存證信函向被告定期催討積欠之租金，並表明於100年12月19日前給付，如未給付即終止契約。

然被告迄今仍未給付租金，亦未將系爭房屋交付原告，爰依租賃契約提起本訴。

並聲明：如主文所示。

三、被告雖未於最後言詞辯論期日到庭，然據其先前到庭所為之陳述略以：被告自100年3月起即要求原告修繕系爭房屋外牆漏水及壁癌問題，但原告都遲未處理，被告始拒絕交付租金。

嗣兩造曾於100年10月12日約定原告修繕完成後，被告再給付租金並重新簽約，然原告仍未履行修繕義務等語。

並聲明：駁回原告之訴。

四、兩造不爭執之事實：㈠被告於97年1月1日向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自97年1月1日起至98年12月31日止，約定每月租金1萬元。

兩造於租約期滿後，仍然繼續前開租賃契約，並將租金降為7,000元。

㈡被告自100年7月起即未按期支付租金，經原告於100年12 月8日以竹山郵局248號存證信函向被告定期催討積欠之租金，並表明100年12月19日前未給付即終止契約。

五、本件兩造爭執之處在於：兩造間之租賃契約是否已經原告合法片面終止？茲析述如下：㈠按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。

是系爭房屋如於租賃期間有被告所稱修繕之必要，且應由原告負擔費用，依上揭規定，承租人即被告自得定相當期限，催告出租人即原告修繕，如原告於該期限內不為修繕者，被告得終止契約或自行修繕而請求被上訴人償還其費用或於租金中扣除之，此亦為一般承租人就出租人拒絕修繕租賃物之情形下所為權利之行使。

惟縱認原告於被告催告後仍遲未修繕之情事，被告亦得自行修繕後再向原告請求費用或自租金內扣除，或向原告終止租約。

而被告既未終止租約，亦未自行修繕漏水而得自租金扣除費用，徒以原告未修繕系爭房屋漏水為由拒絕給付系爭租金，自屬無據。

是被告辯稱：因原告遲未修繕漏水故拒付租金等語，尚非可採。

㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。

原告主張：被告自100年7月起即未按期支付租金，經原告於100年12月8日以竹山郵局248號存證信函向被告定期催討積欠之租金，並表明100年12月19日前未給付即終止契約一節，業據其提出存證信函為證，且為被告所不爭，已如前述，堪認原告前開主張為真實。

揆諸前開規定，本件被告承租系爭房屋，其遲付租金之總額，已達二個月以上之租額，原告以存證信函催告被告繳納積欠之房租，並載明逾期未付清租金即終止租賃契約之通知，而被告收受該存證信函後，仍未繳清積欠之租金，則系爭房屋租賃契約即因原告合法終止而消滅。

是原告主張系爭房屋租賃契約業已終止，被告應將系爭房屋騰空遷讓予原告，自堪採信。

六、綜上所述，兩造間之租賃契約既因原告合法終止而消滅，則原告依租賃契約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓後，交還原告，為有理由，自應准許。

七、本件係屬民事訴訟法第427條第2項第1款之訴訟，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

八、末原告因本件訴訟，支出裁判費6,060元，而本件被告既受敗訴判決，自應負擔全部之訴訟費用，爰依民事訴訟法第87條第1項規定，就本件之訴訟費用，依職權併予裁判。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 101 年 3 月 6 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 趙思芸
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 6 日
書記官 王聖貿