南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,102,埔簡,35,20130513,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 102年度埔簡字第35號
原 告 廖盈俊
被 告 廖信壹
廖文棱
上列當事人間給付租金事件，本院於102 年4 月29日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告應自民國一百年九月一日起至一百零一年十二月三十一日止，每月給付原告新臺幣壹仟壹佰貳拾捌元；

自民國一百零二年一月一日起，每月給付原告新臺幣壹仟壹佰捌拾陸元，暨已到期部分，自民國一百零二年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：坐落南投縣埔里鎮○○段00000 地號土地原為原告之父親廖榮壽所有，被告二人則占有上開土地興建同段723 建號（門牌號碼南投縣埔里鎮○○街000 號）建物，嗣原告於民國100 年8 月27日因繼承取得上開土地之所有權，雙方就上開土地存在民法第425條之1第1項之法定不定期租賃關係，惟原告自101 年5 月起，與被告經多次協調，被告均以租金太高需再討論為由拖延，復經調解亦不成立，經查，被告二人均擁有其他房產，並已將戶籍遷出，而原告目前並無房產，須租屋在外，徒繳地價稅，爰依民法及土地法之法律關係提起訴訟，請求被告應自原告取得上開土地所有權之時起，按月給付租金新臺幣（下同）1 萬元。

並聲明：被告應自100 年8 月27日起至清償日止，按月給付原告新臺幣1 萬元，及按年息5 ％計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：本件租金的計算不合理，對於土地登記謄本所載系爭土地於100 年8 月時每平方公尺公告現值為15,460元乙情，並無意見，系爭土地及建物係祖產，在給原告登記的時候就有問題，故拒絕給付任何租金等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

三、兩造不爭執之事項：

（一）兩造為其父廖榮壽之繼承人，原告於100 年8 月27日繼承系爭坐落南投縣埔里鎮○○段00000 地號土地，被告則於原告繼承之上開土地上共有建號723 號建物即門牌號碼南投縣埔里鎮○○街000 號房屋，權利範圍各為二分之ㄧ。

（二）兩造就租金數額無法達成協議。

四、本件爭點及法院之判斷：原告主張兩造間因繼承其父廖榮壽之遺產，被告二人共有之建物，坐落於原告所有之系爭土地上，兩造間有民法425 條之1 不定期租賃關係存在，被告自應給付原告使用土地之代價等語，被告則予否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點在於：被告於原告所有土地上共有之建物因繼承繼續使用原告之土地，應否支付使用土地之代價？本院之判斷如下：

（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」

民法第425條之1 定有明文。

其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」

足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。

縱房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」。

（最高法院93年度台上字第1792號）。

本件兩造為其父廖榮壽之繼承人，原告於100 年8 月27日繼承系爭坐落南投縣埔里鎮○○段00000 地號土地，被告則於原告繼承之上開土地上共有建號723 號建物即門牌號碼南投縣埔里鎮○○街000 號房屋，權利範圍各為二分之ㄧ，上開土地及坐落於其上之建物，係屬祖產之事實，為兩造所不爭執，堪信為真。

則兩造分別繼承上開土地及房屋，依上開說明，推定兩造在房屋得使用期限內，有租賃關係。

（二）本件兩造間既推定有租賃關係存在，房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地。

本件兩造就租金之數額不能協議定之，經調解亦不成立，為兩造所不爭執。

原告請求被告自100 年9 月起，應每月給付原告1 萬元之租金等語，被告則予否認。

按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。

查系爭土地地目為「建」，位於南投縣埔里鎮北平街，周圍土地多為住家使用，交通及生活機能尚稱便利，而被告占用系爭土地亦係作為住家使用，是本院斟酌系爭土地四周環境之繁榮程度及其利用情形，認其租金應以土地申報價額之年息10％計算為適當。

查依卷附地價第二類謄本記載，系爭土地99年1 月之申報地價為每平方公尺3145元，102 年1 月之申報地價為每平方公尺3307.2 元，而被告共有之建物占用之基地面積為43.05 平方公尺，亦有建物登記第二類謄本可參，依此計算自100 年9 月1日起至101 年12月31日止，被告每月應給付原告之租金為1128元（計算式：3145元×43 .05平方公尺×10％÷12＝1128元，元以下四捨五入，下同）；

自102 年1 月1 日起被告每月應給付原告之租金為1186元（計算式：3307.2元×43.05 平方公尺×10％÷12＝1186元），原告請求超過此範圍之部分，即屬無據，不應准許。

五、綜上所述，原告請求被告自100 年9 月1 日起至101 年12月31日止，每月給付1128元；

自102 年1 月1 日起，每月給付1186元，暨已到期部分，自起訴狀繕本送達翌日即102 年2月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內為有理由，逾此範圍之請求，即為無理由，應予駁回。

六、本件判決主文第一項係適用簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

原告陳明願供擔保請准宣告假執行，其勝訴部分，不過係促請本院依職權為假執行之發動，自無庸為准許之諭知，至於其敗訴部分，因訴之駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經核與判決結果不生影響，爰不一一論列。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 102 年 5 月 13 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 5 月 13 日
書記官 王聖貿