南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,103,埔簡,10,20140407,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 103年度埔簡字第10號
原 告 呂春美
被 告 張俊茂
上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於103 年3 月24日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。

民事訴訟法第254條第1項前段定有明文。

本件原告於102 年12月30日向本院提起本件之訴，有原告之民事起訴狀上之本院收狀日期戳可參，被告雖抗辯稱系爭房屋已於103 年1 月9 日出賣予其胞兄張俊夫等語，惟依上開規定，原告提起本訴，於訴訟並無影響，合先敘明。

二、原告起訴主張：坐落南投縣埔里鎮○○段000000000 地號土地係原告於100 年11月間向訴外人黃興煥購得，其上未辦保存登記門牌號碼南投縣埔里鎮○○路00號房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人呂金童所有。

原告購買上開土地時，有言明要購買系爭房屋，因原告與呂金童係兄妹關係，呂金童稱：伊要居住，暫時不賣等語，原告為免日後發生糾紛，口頭承諾將土地租予呂金童使用及維護，但日後原告對房屋有優先承買權。

惟系爭房屋，經鈞院101 年度司執字第21680 號清償債務事件予以強制執行，經拍賣由被告拍得，惟原告並未接獲鈞院之通知，否則一定會優先承買，經原告向鈞院民事執行處提起異議，故系爭房屋尚未點交，原告與被告亦經調解，惟被告要求之金額過高，爰依土地法第104條之規定提起本訴，請求確認原告對於系爭房屋之優先購買權存在。

三、被告則答辯以：系爭房屋伊於拍定取得所有權，已於103 年1 月9 日出賣予伊胞兄張俊夫，伊對系爭房屋已無任何權利，原告之請求為無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：訴外人呂金童因繼承而取得未辦保存登記之系爭房屋，嗣因呂金童積欠債權人同泰資產管理有限公司債務，經同泰資產管理有限公司於101 年10月2 日持本院94年12月15日投院霞93執德字第7996號債權憑證、債權移轉證明書，聲請強制執行系爭房屋，經本院於102 年8 月14日拍賣由被告拍得，並經本院於同8 月20日核發不動產權利移轉證明書予被告。

五、法院之判斷：原告主張之事實，固據其提出南投縣政府稅務局埔里分局函、102 年契稅繳款書、南投縣埔里地政事務所網路申領異動索引、本院民事執行處函、不動產權利移轉證書等件為證，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：

（一) 按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。

民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。

本件原告主張其對系爭建物有優先承買權，惟為被告所否認，且本院民事執行處並無實體審認權，則原告就系爭建物是否有優先承買權存在，即陷於不明確之狀態，致原告私法上之地位有受侵害之危險，而此不明確之狀態可以確認判決除去，是原告對被告提起確認優先承買權存在之訴，即有確認利益，應予准許。

（二）又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

土地法第104條定有明文。

又土地法第一百零四條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。

故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，或房屋出賣時，基地所有權人始有依同樣條件之優先購買權之適用。

其立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。

至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第一百零四條之適用。

（最高法院65年台上字第530 號、62年台上字第2962號判例參照）。

又強制執行程序之拍賣，解釋上為買賣之ㄧ種，債務人為出賣人，拍定人則為買受人。

原告主張其係土地所有人，與系爭建物之所有人有租約關係等語，被告則予否認，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段定有明文。

又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。

民法第421條亦著有規定。

本件原告為系爭建物所坐落之南投縣埔里鎮○○段000000000 地號土地所有人，然與本院民事執行處101 年度司執字第21680 號清償債務事件予以強制執行，並為拍賣之標的物即系爭建物，原告主張有租賃關係存在，依上開說明，自應就此利己事實，負舉證責任。

乃原告並未能提出任何租賃契約以實其說，且未能提出訴外人呂金童有給付租金之證據，難認訴外人呂金童有支付對價以使用原告所有之土地，而有租賃關係之存在；

再參諸本院101 年度司執字第21680 號強制執行事件卷內之102 年6 月27日執行筆錄載明：「債務人不在場，據鄰人表示，房屋係債務人自住，無出租，土地係債務人之姐妹所有，無償供債務人居住使用」等語，有上開執行筆錄附於上開強制執行卷可參，益證原告於取得系爭土地所有權後，係無償借貸予其胞兄呂金童使用，雙方並無租賃關係。

且呂金童並非租地自建房屋之事實，並據原告陳述在卷（見本院卷第23頁背面），依上開說明，原告土地所有人，與系爭建物所有人呂金童間，並無租賃關係存在，則系爭建物拍賣（出賣）時，原告即無從依土地法第104條之規定，主張其對系爭建物有優先承買權。

六、綜上所述，原告依土地法第104條之規定，請求確認其對系爭建物有優先承買權，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論列。

八、本件訴訟費用新臺幣1,000 元，應由敗訴之原告負擔，爰確定如主文第2項所示。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 103 年 4 月 7 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
書記官 王聖貿