南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,103,埔簡,210,20150805,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 103年度埔簡字第210號
原 告 周順隆
被 告 石容爾
訴訟代理人 張至潔
上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國104年7月22日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾叁萬伍仟元，及自民國一百零四年一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣貳拾叁萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款有明文。

本件原告依買賣契約關係，請求被告給付買賣價金新臺幣（下同）238,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％ 計算之利息，嗣訴狀送達後，擴張聲明請求被告給付250,000 元及遲延利息，核與上開規定並無不合，應予准許。

二、原告主張：原告將所有坐落南投縣埔里鎮○○○段0000○0000○000000 地號面積各1600、870、1050平方公尺（下稱系爭土地）出售予被告，兩造於民國103 年7月7日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為250 萬元，付款方式依系爭買賣契約第4條第2項約定，第1期款75萬元於103年7月7日訂約時給付，第2期款100萬元於103年7月11日原告備齊一切過戶證件資料後給付，尾款75萬元於103年8月18日原告將系爭土地辦理所有權移轉登記後給付50萬元，餘25萬元則於原告負責將系爭土地鑑界完成無誤後給付之。

原告已完成兩造約定之土地所有權移轉登記及土地鑑界，被告依契約應有給付買賣價金之義務。

惟被告未依約給付尾款25萬元，且竟以存證信函通知原告應扣除整理土地費用172,422元及系爭土地差異款90,909 元。

然查，系爭買賣契約第9條第1項約定，點交之買賣標的應以「簽約時之現狀或本約之約定為準」，故依契約原告應負責依系爭土地現狀點交予被告，並非將系爭土地全部整地做水土保持後再點交予被告，縱然地政人員無法進行測量鑑界，係障礙物（樹木）因素，原告僅須負責排除測量界址之樹木，於負擔僱工人砍伐部分樹木工資即能進行測量鑑界，被告要求原告負擔整理系爭土地及水土保持等一切費用172,422 元，顯不合理；

又依南投縣埔里地政事務所103 年10月30日土地複丈結果，系爭土地面積並無增減情形，被告主張土地面積減少亦不足採信。

並聲明：㈠被告應給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％ 計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告辯稱：

(一)被告於103 年7月7日與原告訂立系爭土地買賣契約後，即依約定之付款方式給付原告買賣價金225 萬元，雙方就尾款之給付，約定於原告辦妥所有權移轉登記後，被告應給付50萬元，及原告鑑界完成無誤時再給付25萬元。

惟原告辦妥所有權移轉登記並申請南投縣埔里地政事務所於103年8月15日鑑界時，卻因系爭土地現場有障礙物無法實施測量，致未能完成鑑界點交。

系爭土地於原告申請鑑界時，因其中桃米坑段1353地號土地山坡陡峭，且有竹林高聳遮蔽，同段1355、1355-2地號土地則草木叢生又有水路阻隔，因原告未進行疏伐而形成障礙，以致無法測量鑑界。

原告申請系爭土地鑑界，卻不排除現場之障礙物，經南投縣埔里地政事務所依據地籍測量實施規則第212條第2項規定，通知原告排除，惟原告逾15日之補正期限，仍未排除而遭退件，疑因原告取得大部分買賣價款後即出國放任不管，而系爭土地已移轉至被告名下，且被告已支付至僅剩部分尾款，為免鑑界點交一再遲延致生損害，代書只得以被告之名義代原告申請鑑界，且因系爭土地位於山坡地範圍，若欲有所作為依法須先行申報簡易水土保持獲准後始能進行，故被告乃先行申報簡易水土保持獲准後始僱工疏伐雜木、雜草等，並配合於103 年10月30日由埔里地政事務所派員會同鄰地林務局人員測量確認界址。

該因鑑界所衍生之費用總計172,422 元，依買賣契約第11條之約定，應由原告負擔。

(二)被告並非土地測量專業，對於山區土地無法一眼即知所買受之土地是否與登記相符，且系爭土地盡為草樹竹木遮掩，被告無法以目視確認土地四界，只能依照仲介人員之說明進行評估，因擔心會有誤差，始於訂約時於第13條約定，仲介或出賣人對於所指範圍如經鑑界有屬於政府之公有土地或路地占用部分，即應依買賣單價計算扣除，如被告不考慮土地現況，僅以土地登記謄本為準，即無須於系爭買賣契約加註第13條之約定。

查系爭土地面積雖與土地登記謄本相同，惟仲介於被告購買前向被告表示，原告所出賣之土地係自電桿下水溝起順路至尾端樹下，及自路面以下至對面山坡上均屬系爭土地範圍，被告因此認知系爭土地東西邊界係自水溝沿道路至路端樹下溪底處，南北邊界則自柏油路邊起，至道路對面之山坡上，並以此認知評估而決定以250 萬元價金向原告購買系爭土地。

惟經測量鑑界，系爭土地東邊界址落在東邊原有水溝邊界再往西位移約1 公尺，北邊地界則落在道路柏油路面下方逾1公尺處，西北邊地界沿水路邊界再退縮亦逾1公尺，西邊尾端則有約寬6公尺、長7公尺之土地屬於鄰地，樹木多已在界外，比原告出售所指土地地貌縮小；

且經法院囑託埔里地政事務所實際測量後，依該所104年4月15日土地複丈成果圖所示，電線桿以下（即成果圖所示編號A、B部分）已占用他人土地，柏油路面以下（即成果圖所示編號C、D、E 部分）仍有公有道路用地，土地尾端區域（即成果圖所示編號F部分）亦屬於鄰地，其間誤差達257平方公尺，顯然系爭土地實際位置較仲介所指範圍縮小，其中之公有土地有不能預測何時將被政府收回之風險，而所指範圍內占用之他人土地並不能使用，該短少之面積使被告依據仲介說明所做評估產生誤差，已減損被告所買受土地之應有效用與價值，屬於物之瑕疵。

本件買賣價金為250 萬元，總面積為3520平方公尺，經測量後減少257 平方公尺，約占全部土地面積之7.3％，依系爭買賣契約約定差異逾1％部分可按單價互為找補，此逾1％即6.3％部分，被告自得依系爭買賣契約第11條第1項約定，扣除買賣價金157,528元。

(三)證人即埔里地政事務所測量員蘇勢凱證稱鑑界疏伐僅需2 日之證詞，與事實不符，並不可採。

蓋系爭3 筆土地並未毗連，且為山坡山谷地形並非平整，其間復有山溪水路相隔，證人蘇勢凱並非疏伐專業，其抵現場鑑界時，因土地上有障礙物無法測量而通知申請人補正，其既未踏至標的物四界，不明地勢地形，如何依經驗認為僅需2 日即可疏伐至可測量之地步？且依本件埔里地政事務所103年10月7日鑑界通知書記載「現場若有障礙物，請申請人事先排除，以利測量業務之進行」，更於通知書上以紅色印文提示「實地地上如有雜木、雜草、雜物等妨礙勘測之物，請事先撤除以利測量」，並未明示究應排除至何程度始不妨礙測量，如果疏伐未達可執行測量之標準，屆時將需再次疏伐，恐鑑界一延再延，而標的物之確切界址須經鑑界始能確認，無測量人員在場，疏伐工作僅能按圖估算，謹慎進行，故影響工期。

本件於103 年10月30日系爭土地實施測量時，計釘界樁8支，其中第4號至第8 號界樁釘於1353地號之山坡土地上，自當日測量釘樁相片可見，土地地形陡峭崎嶇不平，當日測量人員非證人蘇勢凱，其如何判斷只需2 日即可疏伐至可鑑界之狀態。

系爭土地彼此間隔，於地籍圖上雖僅是3 塊平面圖，惟訂立買賣契約時之現狀係竹林草木遮蔽，觀其地形地勢，1355地號土地雖臨路，仍有臨溪邊竹叢高逾1 公尺以上之雜草，經疏伐後知係以疊石為牆分成上中下三層，各層間落差逾2 公尺，若貿然進行測量，測量人員恐因地形不明面臨摔落駁坎之不可知危險；

其次1355-2地號土地與1355地號土地及道路之間有水路阻隔，土地上有馬拉巴栗、竹叢及雜草混生成林，經疏伐後才清楚有疊石矮牆分成上下兩層；

其三之1353地號土地則在與1355、1355-2地號土地隔有山溪之對面山坡上，山坡陡峭無步道，須攀繩而上，土地被竹叢遮蔽，每一竹叢均有數十甚至逾百而高逾10公尺以上之竹枝，竹叢阻礙測量無法直接找到形成阻礙之竹枝砍除，而疏伐人員若以鏈鋸砍伐則有斷竹閃滑傷人之顧慮，為維護人身安全，山坡上疏伐竹叢須由人工以刀鋸逐枝割除，自現場疏伐及測量釘樁相片可見其地形險惡，施工不易。

依約鑑界確認界址，應由原告完成，被告卻因原告避不理會，必須額外辦理排除障礙物之申請簡易水土保持與施工疏伐，此一費用當然屬因鑑界所生之費用，依約應可要求原告負擔，被告業於103年8月18日以電話及LINE通知代書轉達原告，惟於埔里地政事務所所定的補正期限即103年8月29日前，原告仍無排除障礙物之作為，並撤回鑑界之申請，然系爭土地已於103年8月11日移轉登記為被告所有，被告只得以所有人名義申請鑑界及進行疏伐。

(四)綜上，被告自得依買賣契約及瑕疵擔保責任，請求原告給付因鑑界所生之費用及減少買賣價金，並得自尾款中扣除。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：

(一)兩造於103 年7月7日簽訂不動產買賣契約書，原告將所有坐落南投縣埔里鎮○○○段0000○0000○000000地號土地、面積各1600、870、1050 平方公尺出售予被告，約定買賣價金為250萬元，被告已給付225萬元，並於103年8月11日辦迄所有權移轉登記，尚有尾款25萬元未給付。

(二)原告應於交付尾款前，向地政事務所申請鑑界，迨鑑界完成後，由被告一次付清尾款25萬元，所生之鑑界費用由原告負擔。

(三)原告委任代書蔡書薰向埔里地政事務所申請系爭土地鑑界，測量員蘇勢凱於103年8月15日到場未測量，經該所以103年8月15日補正通知書通知原告因現場有障礙物無法實施測量，需申請人排除，如未於15日內補正，則依地籍測量實施規則第213條規定予以駁回，原告未依限補正。

(四)系爭土地編定為山坡地保育區農牧用地，被告於103年8月15日就系爭土地之開發利用所需之整坡作業向南投縣政府申請簡易水土保持，經南投縣政府以103年9月23日府農管字第0000000000號函同意被告於申請範圍內進行作業，以供鑑界之用，禁止其他大規模開挖行為。

(五)被告排除地上障礙物後，向埔里地政事務所申請鑑界，經該所於103 年10月30日派員測量完竣；

系爭土地鑑界之面積與土地登記謄本登載之面積相符。

五、法院之判斷：

(一)原告主張系爭土地已完成鑑界，被告應依系爭買賣契約之約定給付尾款25萬元；

被告則辯稱原告未依約完成鑑界，而由被告代為履行，因鑑界所衍生之費用總計172,422 元，依系爭買賣契約第11條之約定，應由原告負擔；

且原告所指出賣之土地範圍，經實地測量後，減少面積達257 平方公尺，約占全部土地面積之7.3％ ，依系爭買賣契約第13條及第11條第1項約定差異逾1％部分應按單價互為找補，此逾1％即6.3％部分之價金為157,528元，被告自得於尾款中扣除等語。

是本件之爭點為系爭土地應由原告負擔之鑑界費用為何？被告抗辯系爭土地面積短少257平方公尺，應扣除價金157,528元，有無理由？

(二)查依系爭不動產買賣契約第13條其他約定事項記載：「如經鑑界，倘若已被政府或路地佔用者，就所佔用的面積，依買賣單價計算，由尾款中扣除。」

；

第11條特別約定第1項記載：「本件買賣標的物如經鑑界發現面積有增加或減少者，雙方同意差異於百分之壹範圍內互不為請求，如差異逾越百分之壹以上者，雙方同意就差異部分按土地單價互為找補。

」本件被告辯稱仲介人員賴羿蓉以電話告知買賣土地之位置，其中1355地號土地是從桃米枝77電線桿沿柏油路緣往南，1355-2地號土地則是沿水溝南側往南，另西側一處三角型範圍內的土地亦屬1355-2地號土地等語。

本院囑託埔里地政事務所就被告所指買受土地之位置測量其範圍及面積，經測量結果，如附圖即土地複丈成果圖所示編號A、C面積各4.64、31.42 平方公尺部分為未登記土地，編號B面積43.23平方公尺部分為1354地號土地，編號D面積64.42平方公尺為1355-1地號土地，編號F面積57.17平方公尺為1374地號土地，以上合計257.62平方公尺。

原告則否認有以上開範圍內之土地為本件買賣標的。

查依證人即系爭土地仲介人員賴羿蓉於本院履勘時到場證稱：原告委託我出賣系爭土地，委託期間已過，但廣告未拆除，我接到被告代理人張至潔來電，詢問系爭土地的範圍，我告知她大約從電線桿下方的水溝以下到種植發財樹的範圍，但還是要以鑑界為準，我沒有帶看現場，委託時，原告也沒有帶看現場，只有以電話告訴我大概的位置等語。

是原告及仲介賴羿蓉均未到場就系爭土地之範圍指界，僅由賴羿蓉於電話中告知被告訴訟代理人系爭土地大概之位置，至於確切之界址仍應以鑑界之結果為準；

且依系爭買賣契約第13條之內容以觀，係指經鑑界之結果，系爭土地如有遭政府或道路用地占用者，就占用之面積應按買賣單價扣除價金，並非約定如出賣人之指界與鑑界結果不符者，就減少之面積應由價金中扣除，被告辯稱系爭土地經鑑界之結果與原告所指出賣之範圍有差異，原告應就短少之面積按單價計算由尾款中扣除，並非有理。

(三)被告另辯稱原告未依約完成鑑界，而由被告代為履行，因鑑界所衍生之費用總計172,422 元，依系爭買賣契約第11條之約定，應由原告負擔。

原告則主張僅需僱工疏伐部分樹木即能進行測量鑑界等語。

經查，依被告所提出系爭土地疏伐前及疏伐時之照片以觀，系爭土地前半段臨路部分為雜草地、後半段為長滿竹林雜木之山坡地，其間有兩處水溝，一處位於路邊，一處位於平地與山坡地交界處；

又依本院勘驗照片所示，系爭土地經被告疏伐後，其上雜草、竹林、雜木等均已清除，僅留部分樹木及樹幹。

而依證人即埔里地政事務所測量員蘇勢凱證稱：這三筆土地總共申請兩次鑑界，第一次我去過現場，因為現場前半段有雜草，後半段有雜木，測量助理沒辦法行走，我們當場有跟申請人代理人說要開一條路讓我們可以行走，儀器要通視，我們有跟他說那邊先不要清理，因為跟林務局的土地有交界，清一條路讓我們可以行走，如果測量時，儀器無法通視，再請申請人將雜木稍微修剪，修到我們測量的儀器可以看到就可以，我們沒有明確告知哪邊要清掉，因為現場無法測量，就開障礙物補正通知，因為超過補正期間15日，該次申請被駁回；

（問：是否需疏伐到如勘驗照片所示之狀況才能測量？）不用清到這樣，只要可以看到稜鏡就可以，我們沒有說要砍樹，就是大概清一下，有一條路可以讓測量助理行走；

因為樹木很雜，只要紅外線可以打到稜鏡就可以；

若是鑑界，不知道界址，我們會請申請人準備清理工具，測量時，若有需要，再請申請人邊清掉，雜木的部分不會要求申請人全部清除；

我記得當天前半段看不到路在哪裡，我們有說明前半段要將雜草清理讓我們可以走再測還是要邊測邊清理，如果申請人說要邊測邊清理，我們不會說沒辦法測，申請人說他們申請要砍伐的文還沒有下來，怕被處罰，因為障礙物沒有清除，所以才會開補正通知；

通常像這種樹林，有些申請人會申請水土保持，也有邊測邊清理的情形，就是稍微修剪；

若當天採邊清理邊測方式，至少要一天半，最多兩天，這是依照我之前測量的經驗判斷等語。

是埔里地政事務所測量員蘇勢凱於103年8月15日到場施測時，因現場雜草茂密難以通行而未能測量，蘇勢凱乃當場告知申請人代理人須清理出一條路讓測量員通行，如測量時，儀器無法通視，再將雜木稍微修剪，修至測量儀器可以通視即可，而無須將系爭土地上之雜草雜木全部疏伐始能測量，且依其之前測量之經驗判斷，系爭土地如邊清理邊測量至多僅需2 天即可完成。

然觀之被告提出之明細，其除雇用伐樹工人外，尚租用挖土機、怪手、板車及吊車等機具進行整地作業，且被告疏伐之範圍亦僅限於系爭3 筆土地，足見被告亦知悉系爭土地與鄰地界址約略之位置，則被告僅需將附近之地上物排除即可，乃竟將系爭土地上所有之雜木、竹林等均予疏伐，顯已逾越鑑界所需清理通路及修剪樹木至得以通視測量之程度。

本院參酌證人蘇勢凱前述如邊清理邊測量至多需2 個工作天，及系爭土地面積合計3520平方公尺並現場竹木茂密情況，每日雇用2 名工人應已足夠，則以被告所提明細其雇用伐樹工人每人每日工資為2,500 元，加上被告到場之勞務費用（比照工人之工資計算），系爭土地鑑界之必要費用應為15,000 元（2,500元×3人×2日＝15,000元），此項費用依約定應由原告負擔，則由系爭尾款25萬元扣除鑑界費用15,000元後為235,000 元，方屬原告得請求之金額。

六、從而，原告依買賣契約關係，請求被告給付價金尾款235,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即104年1月6日起至清償日止，按法定利率年息5％ 計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

八、本件係適用簡易程序所為之判決，爰就被告敗訴部分，依職權宣告假執行；

被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰依其聲請，酌定相當擔保金額宣告之。

至原告敗訴部分假執行之聲請，即因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 鍾淑慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
書記官 連歆喬