南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,103,投簡,28,20140417,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 103年度投簡字第28號
原 告 陳詠福
被 告 白登清
大慶不動產
法定代理人 吳美勳
訴訟代理人 劉惠敏
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103年4月3日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按合夥團體有當事人能力（最高法院41年台上字第1040號判例參照）。

又各合夥人之出資，及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有，民法第668條定有明文。

故因合夥事務而涉訟者，除由執行業務之合夥人代表合夥為原告或被告外，應由全體合夥人為原告或被告，其當事人之適格，始無欠缺（最高法院82年台上字第806 號裁判參照）。

本件被告大慶不動產之組織為合夥，並由吳美勳任執行業務合夥人（負責人），此有商業登記公示資料查詢明細1 紙附卷可稽。

故被告大慶不動產有當事人能力，並應以其執行業務合夥人吳美勳為法定代理人。

二、原告主張：原告於民國99年1 月15日透過被告大慶不動產之仲介，向被告白登清買受門牌號碼南投縣南投市○○路000巷00號4樓之3房屋及編號M64 號機械式停車位（下稱系爭停車位）。

嗣原告於102年9月10日將上開房屋及停車位售予訴外人潘秀英，然訴外人潘秀英欲搬入居住時，上開房屋所屬之凱撒綠景大地管理委員會（下稱管委會）主任委員洪洽榮卻告知上開房屋前所有權人蔣姓屋主自88年10月起迄98年9月間尚有管理費合計215,880 元未繳納，被告白登清拍賣取得上開房屋時，亦未清償管理費，迄今共積欠新臺幣（下同）306,372 元（含管理費215,880元、按年息5％計算之利息45,492元、921修繕款1,500元、公基金30,000元），故潘秀英不能使用編號M64 號機械式停車位。

當初兩造買賣上開房屋及停車位時，被告均未告知原告有上開瑕疵，原告業已繳納5 萬元予管委會，取得管委會核發之車位使用證明，俾潘秀英能使用系爭停車位，爰請求被告賠償所欠繳之管理費，以取得車位使用權。

並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）306,372元。

三、被告白登清辯稱：欠繳之管理費應該向前屋主追討，不應向伊請求，伊知道前屋主有積欠管理費，但不知道未繳清管理費之前，管委會不會核發車位使用證明，且伊拍得系爭房屋時，也有使用系爭停車位停車，管委會並未表示伊不能停，大樓警衛雖有告知停車位有糾紛，但伊不認為與伊有何糾紛。

前屋主有交給伊大樓感應扣及地下室遙控器，兩造買賣時伊均交給被告大慶不動產處理等語。

並聲明：原告之訴駁回。

四、被告大慶不動產則以：當初買賣時伊員工有將房屋及停車位點交予原告等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

五、本院之判斷：

(一)被告白登清經由本院強制執行程序拍定取得坐落南投縣南投市○○段000地號土地、權利範圍46/10000及其上同段564建號建物（門牌號碼：南投縣南投市○○路000巷00號4樓之3）暨同段643 建號建物、權利範圍87/10000，嗣被告白登清透過被告大慶不動產之居間，於99年1 月間將上開不動產及編號M64號機械式停車位出售予原告，原告復於102年9 月間將該不動產及車位出售予訴外人潘秀英等情，業據原告提出買方議價委託書、不動產買賣契約書、土地及建物登記第二類謄本附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

(二)按權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務；

債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；

出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第348條第2項、第350條前段、第353條分別定有明文。

本件原告主張其透過被告大慶不動產之居間，向被告白登清買受上開不動產及系爭M64 號停車位，然因被告白登清之前手積欠社區管理費合計306,372 元，被告白登清未予清償，致原告無法取得系爭停車位使用權，被告二人應負權利瑕疵擔保責任；

被告則辯稱已將房屋及M64 號停車位點交予原告，並無權利瑕疵可言。

按所謂權利瑕疵擔保責任，其一為擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張權利（權利無缺之擔保），二為擔保所出賣之權利於契約成立時確係存在（權利存在之擔保），此觀民法第349條、第350條之規定即明，是本件應審究者為被告白登清於兩造間買賣成立時就系爭M64 號停車位有無專用權，其有無將該車位點交予原告。

(三)經查，依證人即社區管委會主任委員洪洽溶證稱：社區分專有及共有的部分，地下停車位係共有，為防空避難室附設停車位，但有約定那個停車位由那位住戶專用，管委會有做成決議，之前的住戶在地震後即未繳納管理費，被告白登清拍定取得系爭房屋，管委會有請警衛告知被告白登清，該屋有積欠管理費及九二一修繕費，之後有一位承租人邱小姐搬進來住，管委會也有告知車位有問題及前手積欠管理費的事，後來仲介的楊先生有一起來洽談，其中有委員提到雖有公設的持分，但法院拍賣公告未提到有附停車位，協商後邱小姐、楊先生有答應如果公設部分法院有辦法點交或拍賣公告有註明，管委會就會發給車位使用證明書，原告於102 年間將房屋轉賣給潘小姐後，原告有來找管委會協商，管委會同意讓原告先繳納部分積欠費用，發給車位使用證明，讓他能順利將車位交給潘小姐等語。

證人即大慶不動產員工楊建業證稱：伊負責仲介兩造間之房屋買賣，當初受委任時，並不知道有欠管理費的事，伊有將房屋及車位點交給邱小姐，並且將被告白登清交予伊之感應扣及遙控器交給邱小姐，之後因為管委會不讓原告的房客邱小姐使用車位，經伊代理原告出席住戶大會，並告知管委會，前屋主積欠之管理費，應由管委會提出執行名義參與分配，否則就是管委會失職，管委會才同意將出入地下室的遙控器發給邱小姐等語。

原告則陳稱伊係委託邱小姐點交房屋等語。

是由證人洪洽溶之證詞可知，社區地下室停車位係屬區分所有權人共有，並訂有分管之約定，即某特定車位配置由某一區分所有權人專用，而原告所買受之房屋係配置編號M64 號機械式停車位，因該屋前所有權人積欠管理費未繳納，乃決議在該戶未繳清積欠之管理費前，即不發給停車位使用證明書。

(四)按「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。

其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。

共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」

民法第826條之1第1項及第3項固有明文，然由此條文第1項之規定觀之，其係指於經地政機關登記或法院裁定之管理經登記者之情形，共有物應有部分之受讓人應繼受共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定，或依民法第828條第1項所為之決定；

而該條第3項所規定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償之責，亦係指於經地政機關登記或法院裁定之管理經登記者之情形而言，否則將導致於未經登記之情形，受讓人無須繼受共有人間關於使用、管理等之抽象約定，卻須承擔前手因共有物之使用、管理或其他情形所已發生之個人債務，顯使受讓人之財產面臨不測損害而有輕重失衡之虞，且若謂該條第3項之適用無須任何公示要件即得概由受讓人負擔前手之債務，亦將不利於不動產之交易活動，應非立法當時之本意。

況自法律規定之體例觀之，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」中，「區分所有建築物」所有人之權利義務，自應優先適用「區分所有」之相關規定，惟該「不動產所有權」之章節中並無受讓人應就前手欠繳之管理費連帶負責之規定，僅於第799條之1 規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；

其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」，而該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，上開法條所謂區分所有權人之繼受人應於繼受後「遵守」原區分所有權人依同條例或規約所定之一切權利義務，係指依同條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地、頂樓、停車場應如何使用等）。

又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。

惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，尚難就原區分所有權人已積欠之管理費直接對繼受人請求給付。

亦即區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照）。

故縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費（臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號研討結果參照）。

是兩造買受前開不動產，並繼受規約之權利義務而取得系爭M64 號機械式停車位專用權，管委會無權以原告之前手積欠管理費為由拒絕原告使用系爭停車位。

六、綜上所述，被告白登清就系爭M64 號機械式停車位有專用權存在，且已委託被告大慶不動產之員工楊建業將系爭車位點交予原告之代理人謝小姐，並無權利瑕疵之情形，原告繼受系爭停車位專用權，亦不因管委會以前手欠繳管理費不核發停車位使用證明書而喪失。

從而，原告請求被告賠償前手積欠之管理費306,372 元，以取得車位使用權，難認有理由，應予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 103 年 4 月 17 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 鍾淑慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 4 月 18 日
書記官