南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,104,埔小,119,20151026,1

臺灣南投地方法院民事小額判決 104年度埔小字第119號
原 告 黃資媛
被 告 范盛安
訴訟代理人 范耿銘
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國104年10月12日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍萬零肆佰陸拾肆元，及自民國一百零四年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔玖佰柒拾元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

惟被告如以新臺幣伍萬零肆佰陸拾肆元供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告於民國104 年5 月31日與被告就南投縣埔里鎮○○○街00號4 樓之約20坪出租套房（下稱系爭套房）簽訂房屋租賃契約，於簽約時原告搬開系爭套房床頭櫃時發現床頭櫃旁邊至床底下有約兩張床寬之積水，原告亦請同行友人及被告查看，惟被告因已知悉有漏水之情事，故當時並未過來看，經原告提及後，被告隨即承諾簽約完這兩天會儘速處理，並重申房東與房客是建立在信任基礎上面，而原告當天告知被告之前租屋曾遇淹水事件，故非常在意漏水問題且原告目前有急需搬家之時間壓力，請其務必儘速處理，而被告亦再三承諾會儘快於兩天內處理。

故原告係其承諾並簽訂合約後，繳交一年租金新臺幣（下同）48,000元與押租金4,000 元，共計52,000元給予被告。

詎料，原告於104 年6 月2 日發現被告似乎尚未處理漏水事宜，故於當日晚上9 點53分撥打電話予被告，被告未接亦未回電，而隔天多次撥打電話、簡訊皆未獲正面回應，直至104年6 月4 日原告央請其友人撥打被告租屋處招牌上第二支電話，由被告母親接起電話，然表示其不清楚狀況，其承諾被告若不接電話可以找她處理，漏水問題她會進去看，因為這些問題都是她在處理，但是她沒有鑰匙，要跟被告拿了才能進去，嗣後原告方接獲被告之來電稱其將於104年6 月5 日會進屋內處理。

然遲至104 年6 月6 日，被告始以電話告知原告陳稱已進到房間做「初步處理」，原告詢問做何處理被告並未回答，僅告知還會再做處理並直指原告簽約時明明說時間不急，然原告否認，並再度重申二次，因原告有搬家之時間壓力且只有一人可以搬家，請其儘快處理，當晚原告即發簡訊告知被告欲於104 年6 月12日搬入，事後並於104 年6 月10日傳簡訊預計104 年6 月12 日 晚上會前往系爭套房清潔並看現況，請其當日會同點交漏水修繕部分，然被告未回訊息，此段期間非但未告知漏水處理狀況，亦未給予任何回覆，更避不出面處理。

於約定日期104 年6 月12日當天，原告再度致電被告，詢問漏水處理狀況，被告稱已經處理好了，原告隨即約定隔日104 年6 月13日下午4 點與被告至租屋處點交及察看漏水處理狀況，惟遭被告斷然拒絕，表示其那段時間沒空，原告僅得請其安排時間會同前往現場點交漏水處理狀況，被告竟再次拒絕，僅說明已處理好並質疑原告不相信伊，原告友人轉接電話告知即便處理好亦應兩造當面點交以避免事後雙方發生爭議，然被告竟開始指謫原告之態度並質問是否想解約，原本原告友人向其解釋其希望雙方點交之目的係為了避免事後爭執，然被告持續咄咄逼人、質問，原告友人方為詢問倘解約是否還錢，被告亦表示願意全額退還。

因被告向原告友人表示願意解約並同意退還押租金，故104 年6 月13日，原告向被告表示同意解約，被告表示另約時間，由原告將鑰匙還回，被告將租金與押租金全額退還予原告，原告當下詢問被告時間，被告告知104 年6 月15日星期一再與原告聯絡。

然因被告104 年6 月15日當天遲遲未與原告主動聯絡，原告遂於當日晚間8 點傳訊告知約定隔日晚上8 點處理退款，豈料於隔天被告竟藉故推託，甚至更向原告謊稱6 月17日上午將會打電話跟原告約時間，隨即音訊全無，石沉大海；

原告嗣於6 月18日至6 月26日，多次撥打被告電話與傳訊，但被告皆未回覆，期間亦寄出存證信函予被告，惟被告拒未收受，直至104年6 月27日原告友人致電被告兩通被告未接，後被告回電，並表示這段期間未接原告電話，係因為被告在考慮「要不要」讓原告解約，並表示若要讓原告解約則全額退回都沒問題，但是解約與否其還需要考慮，並告知當日下午會回電友人告知考慮狀況，之後再度音訊全無。

同時間原告於網路FACEBOOK討論區發現被告藉故遲未修繕之行為已非首例，亦有人遭其扣住押金不退或事後完全置之不理，電話故意不接之情事。

故原告僅能尋求調解委員會協助，出面調解，然被告拒不出席，事後更傳訊若原告要請求返還52,000元就去法院告等語。

（二）按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」

民法第421條定有明文。

經查，本件雖兩造業已簽訂房屋租賃契約，且被告業已交付系爭套房鑰匙予原告，然按民法第421條之本質，出租人應交付合於約定使用、收益之狀態之房屋供承租人使用收益房符合該條所稱之給付。

雖有簽訂租賃契約並有交付鑰匙，然因需做修繕方可供原告使用之情況，自不得認定已依債之本質所為給付，簡言之，本件縱使被告業已交付原告房間鑰匙，然因兩造先前已發現系爭套房出現漏水，被告亦同意於2 天內修繕，則於修繕完成前並不視為已完成給付（且原告因漏水與被告不點交之故自始未搬入），被告本應於修繕完成後將該屋點交予原告，然其卻屢屢爽約、拒不出面、更不為租賃物之交付，足見其未依債之本旨而給付。

況被告於未履行租賃契約時，業已同意解除契約，亦經原告本人同意，故該租賃契約既已解除，則被告自應回復原狀，返還原告押租金52,000元。

退萬步言，次按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

又按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

民法第423條、第430條分別定有明文。

若本件鈞院認被告已合於債之本旨給付，然本件原告於簽約時即告知被告系爭房屋有漏水之情，被告亦同意於兩天內即刻修繕，然事後卻未加以修繕亦拒不點交系爭套房，顯見被告未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，且由上情原告已定相當期限催告被告修繕，被告亦同意該期限卻於其期限內不為修繕者，且系爭套房原告亦從未搬入，原告既已終止契約，是原告請求被告返還押租金應屬有據。

（三）並聲明：⑴被告應給付原告52,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。

。

二、被告則以：

（一）兩造於簽訂房屋租賃契約書時，原告及其友人稱發現床底下有積水，若找人修繕須花費數天工作期間，被告為此詢問原告何時遷入，並經原告告知於104年6月10號遷入，被告當場將系爭套房之鑰匙交予原告得以隨時入住，且為求公平慎重並保障原告權益，被告因10日之修繕期間而將期限優惠1 年又10天僅收48,000元。

詎料，嗣後原告竟出爾反爾，枉顧當初曾告知被告將於6 月10號遷入，竟於離約定完成修繕日尚遠之6 月2 日，即以被告未接電話且未回撥為由，逕自論斷被告未處理漏水問題。

查，被告已於兩造約定完成修繕日之數日前完成修繕，原告卻又傳訊通知被告將於6 月12日遷入，並要求被告出面會同點交房屋。

惟，系爭套房之鑰匙自始均為原告持有，原告得隨時至系爭套房查看處理情形，被告亦曾知會原告若套房有問題可隨時通知進行處理，且告知原告漏水問題已處理完畢，僅因被告當時身負教職之餘尚需準備國家考試，而一時分身乏術，無法陪同點交，故請原告先自行遷入，然原告及其友人竟為此咄咄逼人，多次質問被告有無完成修繕及為何不陪同點交，並於未至系爭套房查看之情形下，即逕行要求與被告解除租賃契約，被告經原告及原告友人連日來無數次之騷擾質問，為此不勝其擾。

（二）按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」

、「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

民法第421條第1項、第423條及430條分別定有明文。

查，本件被告已交付系爭房屋鑰匙予原告，系爭套房顯已處於原告得自由使用收益之情形下，嗣被告簽約時經原告告知漏水情事，被告亦已於兩造所約定之遷入日期前完成修繕並通知原告，並將租賃契約期限延長為1年又10日，已符合民法第423條及430條之規定，而於期限內完成修繕，並交付合於所約定使用收益之租賃物予原告。

觀諸原告起訴狀所附之兩造房(店)屋租賃契約及相關法律規範，被告顯無於完成修繕並告知原告後，仍有陪同持有鑰匙而隨時可至系爭套房進行查看之原告前往點交之義務，且被告亦已先行通知持有鑰匙之原告自行遷入即可，若嗣後仍有需修繕之處，原告亦得依上開民法規定再行通知。

惟原告卻置上情於不顧，拒絕自行前往查看而一味要求被告須陪同點交，並於未查看之情形下即據而主張被告未盡修繕義務並要求終止租約，衡此種種，顯於法不符，有違誠信原則而對被告有失公允。

（三）本件被告已以合於所約定使用收益之套房交付予原告，並已盡修繕義務而於約定遷入其間前完成漏水之修繕，被告已依債務本旨完成給付，兩造間系爭房(店)屋租賃契約存續且有效。

按雙方所簽訂之系爭套房租賃契約第7條：「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房( 店) 屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」

及第18條：「特約應受強制執行之事項：1 、租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。

... 」，可知兩造租賃契約有效存續之情形，若原告 (即乙方) 擬遷離他處時自不得向被告請求償還已付之48,000元租金及其他名目之費用，且尚需另賠償被告一個月之租金。

查，本件兩造就系爭租賃契約產生紛爭後，原告未歸還系爭套房之鑰匙予被告，將系爭套房房門上鎖並單方面向被告表示終止租約，被告於已盡修繕及通知義務並交付合於約定狀態之套房予原告後，自得主張原告不得請求返還上開租約第7條所定之款項，並得請求原告給付系爭契約第18條所定一個月租金之違約金。

被告本諸誠信及情理於扣除原告依租約第18條賠償1 個月租金之4,000 元違約金及被告因原告未返還鑰匙且鎖住房門，而需更換門鎖之費用2,000 元後願將其餘租金返還原告。

（四）並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件爭點及本院之判斷：原告主張之事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之爭點在於：被告是否已依約將系爭房屋交付原告收益使用？系爭租賃契約是否已解除或終止？原告請求被告給付52,000元，有無理由？本院之判斷如下：

（一）原告主張於104 年5 月31日與被告就南投縣埔里鎮○○○街00號4 樓之約20坪出租套房簽訂房屋租賃契約，原告已給付被告1 年份租金48,000元及押租金4,000 元，惟系爭套房於簽約時發現床頭櫃有漏水情形，被告同意二日內修繕完竣，被告於104 年6 月10日迄未修繕，且未將系爭套房點交予原告等情，已據原告提出房屋租賃契約書、存證信函告1 份為證，被告對於上開租賃契約及漏水之事實，均不爭執，其餘則予否認，辯稱伊已按時修繕完竣，且被告已交付原告系爭套房之鑰匙，原告可自行進入，無須點交等語，經查：兩造於上揭時間訂立房屋租賃契約書，租期自104 年6 月1 日起至105 年6 月10日止，每年租金為48,000元，押租金4,000 元，原告已給付被告52,000元，被告則交付原告鑰匙之事實，有系爭房屋租賃契約書在卷可稽，且為兩造所不爭執，復按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

」民法第421條第1項定有明文。

本件兩造已訂立上開租賃契約書，原告已給付1 年之租金及押租金共計52,000元予被告，被告則交付系爭套房之鑰匙予原告，而按鑰匙為開啟房屋之工具，交付鑰匙予原告，原告即得隨時進入室內，並依約為使用收益，是本件被告已將系爭套房交付原告使用收益。

（二）原告主張系爭套房床櫃底下有漏水情形，被告並未修繕，經原告催其修繕，亦不置理，原告已向被告為解除租賃契約之意思表示，被告亦已同意解除等語，已據原告提出存證信函1 份為證（見本院卷第15頁至17頁），被告則予否認，辯稱：漏水部分被告已修繕完竣，原告要求被告會同察看點交，並不合理，依兩造所訂租賃契約書，被告亦無此項義務等語，經查： 1、原告主張其於104 年6 月10日傳簡訊通知被告預計104 年6 月12日晚上會前往系爭套房清潔並看現況，請其當日會同點交漏水修繕部分，然被告未回訊息，於約定日期104年6 月12日當天，原告再度致電被告，詢問漏水處理狀況，被告稱已經處理好了，原告隨即約定隔日104 年6 月13日下午4 點與被告至租屋處點交及察看漏水處理狀況，惟遭被告拒絕，表示其那段時間沒空，原告僅得請其安排時間會同前往現場點交漏水處理狀況，被告竟再次拒絕等語，被告對此事實，並未爭執，原告此部分主張之事實，堪信為真。

2、按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。

此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。

」最高法院98年度台上字第222 號判決參照。

又最高法院91 年 度台上字第577 號判決要旨：得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；

惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。

故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第二百五十四條規定解除租賃契約。

本院五十一年度台上字第二八二九號判例所稱「租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅」，係指已開始履行之租賃契約而言。」

本件兩造之租賃契約已成立，原告已給付租金，被告並已將系爭套房之鑰匙交付原告，已如前述，應認已開始履行租賃契約，則依上開最高法院判決要旨，不能以解除之意思表示，使之消滅。

是原告主張系爭租賃契約已解除，被告應將租金及押租金返還原告，為無依據。

（三）原告另主張若本件鈞院認被告已合於債之本旨給付，然本件原告於簽約時即告知被告系爭房屋有漏水之情，被告亦同意於兩天內即刻修繕，然事後卻未加以修繕亦拒不點交系爭套房，顯見被告未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，且由上情原告已定相當期限催告被告修繕，被告亦同意該期限卻於其期限內不為修繕者，且系爭套房原告亦從未搬入，原告既已終止契約，是原告請求被告返還租金及押租金應屬有據等語，被告則予否認，辯稱：被告已盡修繕義務，原告主張終止租約，請求返還租金及押租金，並無理由，惟被告願扣除違約金4,000 元及換鑰匙費用2,000 元，將其餘租金返還原告等語。

經查： 1、按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

又按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

」民法第423條、第430條定有明文。

本件原告承租被告之系爭套房之床櫃底下有漏水情形，原告已通知被告修繕之事實，為兩造所不爭執，則被告所交付之系爭套房有修繕之必要，被告並同意修繕，原告主張被告並未按時修繕，被告則主張已按時修繕完竣，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段定有明文。

本件被告就已依約按時修繕完竣之積極事實，應負舉證責任，乃被告並未舉證以實其說，且依一般生活經驗法則，如房客要求修繕，而房東同意按時修繕，如已依約定時間修繕完竣，斷無拒不見面之理，本件被告經原告多次要求會同察看是否修繕完竣之情形，以免再生爭執，此乃人之常情，且為避免房東將來藉故要求房客賠償之自保措施，被告均拒不出面，顯與常情有悖，是其空言以按時修繕完竣，不足憑信。

2、原告主張於簽約時已通知被告修繕上開漏水之部分，並於104 年6 月2 日、4 日、6 日、10日、12日分別以電話及簡訊催告被告修繕，並於104 年6 月13日向被告為解除本件房屋租賃契約之意思表示之事實，為被告所不否認，被告既未能舉證證明已依約按時修繕完竣，原告雖向被告為解除租賃契約之意思表示，核其真意，應即已有終止租賃契約之意思，從而，原告依民法第430條之規定，終止本件房屋租賃契約，即屬有據。

3、末按「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。」

「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。

…」民法第263條、第259條第1款定有明文。

本件原告已於104 年6 月13日向被告為終止租賃契約之意思表示，則被告應將受領自原告之租金及押租金，於扣除12日之租金後，將其餘額返還原告。

本件租期係自104 年6 月1 日起至105 年6 月10日止，租金共計48,000 元，則12日之租金為1,536 元（48,000×12/375日＝1,536 ），扣除後為46,464元，加上押租金4,000 元，共計50,464元，是原告得請求被告返還之租金及押租金為50,464元，超過部分之請求，則為無理由，不應准許。

四、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告給付50,464元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年9月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論列。

六、本件係適用小額訴訟程序，所為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行，此部分被告聲明願供擔保請准免為假執行，於法尚無不合，爰酌定相當金額准許之。

又本件訴訟費用1,000 元，應依兩造勝敗比例負擔為宜，爰裁判如主文第3項所示。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 10 月 26 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後二十日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 29 日
書記官 蕭元鳴