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臺灣南投地方法院民事簡易判決 107年度埔簡字第229號
原 告 蔡玉凰
訴訟代理人 張志隆律師
鄭世偉
被 告 埔里中華信義區管理委員會
法定代理人 陳喜美
訴訟代理人 張右人律師
上列當事人間返還停車位事件，本院於民國108 年9 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位及備位之訴，暨假執行之聲請，均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落縣南投縣○○鎮○○段○○○○段○0000地號土地上，設址於南投縣埔里鎮漢陽三街之「埔里信義國宅」社區大廈（下稱信義社區），原為元寶建設股份有限公司（下稱元寶建設）於民國84年間起造及銷售，而信義社區地下一層建有停車場空間為該社區之共用部分（即坐落同段389 建號之建物）。
又信義社區於興建之初，因停車位少於社區戶數，則購買信義社區房屋者，需加價購買停車位，始能取得停車位專用權，因此地下停車場編號第17、19、20、38、40、42號等6 格停車位專用權，分別出售予該社區之其他區分所有權人。
嗣後元寶建設將門牌號碼為南投縣○○鎮○○○街00巷0 號6 樓之1 之信義社區中之房屋（即同段376 建號，下稱系爭房屋) ，及未出售之編號1 至16、18、21至39、41、43、44號等38格停車位專用權（下稱系爭停車位），均售予原告之前手張垚，並移轉該社區共用部分即同段389 建號建物10,000分之2,474 應有部分予張垚；
原告則於104 年12日18日向張垚購買系爭房屋及系爭停車位，並移轉取得信義社區共用部分即同段389 建號建物10,000分之2,474 應有部分。
又原告既已取得系爭停車位之專用權，則與信義社區之區分所有權人即存有分管契約，惟原告取得系爭停車位之專用權後，系爭停車位迄今均仍為被告所占用，經原告屢次催討，被告均置之不理，爰依分管契約之法律關係，及民法第767條、第821條之規定，提起本件訴訟等語。
並聲明：㈠先位聲明：被告應將系爭停車位騰空交還原告，及願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位聲明：被告應將系爭停車位騰空交還全體共有人，及願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：本件原告起訴請求為起造人元寶建設與各承購戶間之分管契約是否存在，然被告僅為信義社區之管理委員會，而依公寓大廈管理條例第3條第9款之規定，分管契約之使用權及範圍，非屬區分所有權人決議事項，亦非執行公寓大廈管理維護工作，則被告並無權利能力，且分管契約之權利歸屬亦非屬被告，是原告之請求，顯無理由；
又原告就系爭停車位，與信義社區之全體區分所有人間並無分管契約，則原告自不得憑此主張返還系爭停車位；
另就備位聲明部分，被告係依系爭社區規約管理系爭停車位，並將之出租予他人，所得租金收益亦均納入社區之公共費用使用，自非屬無權占用；
從而，原告先、備聲明均無理由等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然公寓大廈管理條例於第38條第1項規定：「管理委員會有當事人能力。」
；
即明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，自不因其於實體法上不具有享受特定權利、負擔特定義務之資格而受影響。
次依公寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」。
是管理委員會就社區共用部分之管理及維護為其職務範圍內之事項，其因執行管理及維護社區共用部分而衍生之相關民事紛爭，自存有訴訟實施權，且此權限係源自於法律之特別規定，不待區分所有權人同意或授權。
查本件原告先位主張就系爭停車位有專用權存在，而訴請被告返還系爭停車位；
復備位主張被告無權占用系爭停車位，而應返還予原告。
則被告埔里中華信義區管理委會係於執行管理信義社區共有部分之職務範圍內，關於停車空間之管理、維護等事項紛爭而應訴，縱實體法上其權利義務最後歸屬主體為信義社區區分所有權人，然被告為達管理、維護共用部分之目的，自得藉由本件訴訟之應訴，以保障管理、維護共有部分權利之目的，且此權利係源自於法律規定，自無待區分所有權人另行決議或同意。
準此，被告所辯其欠缺權利能力，且未經區分所有權人會議決議許可，則本件訴訟顯無理由等詞，即非可採。
（二）經查，原告主張其於104 年12日18日向其前手張垚購買系爭房屋，並移轉取得信義社區共用部分即同段389 建號建物10,000分之2,474 應有部分等情，業據原告提出與其所述相符之同段389 及376 建號建物登記第二類謄本、系爭房屋移轉登記資料、地籍異動索引表等件影本附卷可稽（見本院卷第28至30頁、第107 頁、第109 至119 頁），且為兩造所不爭執，是原告前開主張，自應堪信為真實。
（三）先位聲明部分： 1、按我國不動產買賣方式，多年來習慣上是以預售房屋制度為主流，建商通常在房屋建造之前，即推出房屋商品，往往在計劃施工之基地上，只有模型屋與建築平面圖供買受人選擇參考而已，買賣雙方約定預以將來建築完成之房屋作為交易之標的，於此情形下，附屬於建物之地下層停車空間，自然亦不例外，率皆以預售方式成交。
而由於停車空間有限，通常取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。
實務上為遷就此一交易慣例，於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎已呈肯定其效力之趨勢（最高法院82年度台上字第2284號、91年度台上字第242 號判決參照）。
次按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。
倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院103 年度台上字判決意旨參照）。
末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文規定甚明。
又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。
準此，公寓大廈區分所有建物之共用部分，性質上係屬「共有」，依公寓大廈管理條例第3條第5款規定，得由建商與各承購戶約定，或由全體共有人約定，由特定共有人使用，此項約定性質為分管契約，區分所有權人及繼受人均應受該約定之拘束。
2、又原告主張其對於系爭車位具有專用權等詞，為被告所否認，則原告自應就其與信義社區區分所有權人間，對於系爭停車位有分管契約存在之利己事實，負擔舉證責任。
惟查，原告主張就系爭車位有分管契約存在，無非係以其已取得信義社區共用部分即同段389 建號建物10,000分之2,474 應有部分，又信義社區每一格停車所登記之應有部分為10,000分之63，則依前開比例推算，原告自應取得38格停車位為論據。
然依證人張垚於本院審理中結證述：「（問：何時持有系爭房屋？）答：民國80多年，都是我所有，沒有住在那裡，30多個停車位，管理委員會都沒讓我使用..」、「（問：當時與原告買賣時，有無約定停車位部分？）答：車位部分，我只說權狀有包含停車位，但我沒有辦法特定停車位使用範圍及號碼..」等語綦詳，衡諸社會常情及交易習慣，若張垚與信義社區之區分所有權人間，就系爭停車位約定有分管契約，則豈有購買系爭房屋十餘年均未曾使用過系爭停車位，亦不知悉系爭停車位之使用範圍及編號之理，則張垚與元寶建設間是否存有分管契約，誠屬有疑。
又依被告所提出地下室停車位置使用證明書2 份內容所示（見本院卷第207 、215 頁），開立該證明書名義人即為起造人元寶建設，足見若張垚與元寶建設就系爭停車位有約定分管契約，則張垚自應知悉系爭停車位之明確、特定編號及範圍，且應可取得系爭停車位使用證明書，是益徵張垚與元寶建設間並無分管契約之存在。
又原告雖提出已取得信義社區共用部分即同段389 建號建物10,000分之2,474 應有部分，並以建物登記謄本為佐證，然就同段389 建號建物應有部分登記，較信義社區之其他區分所有權人為高，原因甚多，如原始建築業者因便利登載或誤為登載，均可能發生類此情形，並無法率然以同段389 建號建物應有部分之登記，即反推原告就系爭停車位與信義社區之區分所有權人有分管契約之存在。
而原告於審理中自承其係於104 年間向張垚買受系爭停車位及系爭房屋，則原告就系爭停車位之分管契約即繼受於其前手張垚，然依前述，原告並無法舉證張垚就系爭停車位有分管契約存在，則原告自無從自張垚處繼受系爭停車位之分管契約權義關係。
況衡諸不動產之交易習慣，停車位之專用權本具一定交易價值，而依卷內所附不動產實價登錄資料所載（見本院卷第339 頁），該實價登錄資料所載之房屋，位置鄰近系爭房屋、未包含停車位、房屋面積為40.21 坪，而該房屋之總售價為366 萬元，對比系爭房屋之面積約為22.67 坪【計算式：74.95 平方公尺×0.3025坪/平方公尺＝22.67 坪，小數點以下四捨五入】，若附加38格停車位之專用權，依社會常情，系爭房屋與系爭停車格之總價應顯然高於366 萬元，然依證人張垚於審理中證稱：「（問：賣予原告是否就停車位單獨約定？）沒有單獨約定，是總價購買，價金約200 多萬元。」
等語，足見原告就系爭停車位並無取得專用權。
再者，觀諸本院依職權向埔里鎮公所調取之信義社區報備資料所載，信義社區於92年8 月1 日所定之住戶規約第2條第4項：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專有部分。
無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議者，得將部分之停車空間約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二」約有明文（見本院卷第309 頁），則原告及其前手張垚均未能提出買賣契約書或分管契約書，以資佐證就系爭停車位約有專用權存在，亦未經區分所有權人會議決議由原告或張垚取得系爭停車位之專用權，均益證原告就系爭停車位無分管契約存在。
末以，原告復未能就系爭停車位存有分管契約之利己事實，提出其他具體、積極事證以證其說，本院自無法有利原告之認定。
從而，原告主張依分管契約之法律關係，訴請被告應返還系爭停車位予原告等節，核非有據。
（四）備位聲明部分：按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；
公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。
承上所述，系爭停車位並未約定為原告所專用，則系爭停車位無分管契約，自屬信義社區之共用部分，依前揭規定，被告將系爭停車位出租予他人，即屬具正當法律上權源之管理行為，而非屬無權占用。
是原告備位主張依民法第767條、第821條，訴請被告將系爭停車位返還予全體共有人等節，核屬無據。
四、綜上所述，原告先位主張依分管契約之法律關係，訴請被告應將系爭車位騰空返還予原告，為無理由，應予駁回。
另原告備位主張依民法第821條、第767條之規定，訴請被告應將系爭車位騰空返還給全體共有人，亦無理由，亦應駁回。
又原告先、備位之訴，既均遭駁回，其假執行之聲請亦同失所依附，併予駁回之。
五、末按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條規定甚明。
所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年度臺上字第2577號判決意旨參照）。
查本件原告雖聲請傳喚證人即信義社區住戶鄭恩哲到庭作證，並說明得以佐證鄭恩哲向被告抗爭後，取回信義社區地下一層第35號停車位之專用權等語。
是依原告所述，可知證人鄭恩哲到庭證述，僅能就第35號停車位部分，證明自己與區分所有權人間存有分管契約，而無從佐證系爭停車位部分。
況原告所主張之系爭停車位亦包含第35號停車位，則證人鄭恩哲證述若屬為真，則反證原告就第35號停車位並無專用權存在，則顯然與原告起訴主張有所矛盾。
再者，原告於審理中亦自承，證人鄭恩哲均未參與張垚與元寶建設間、原告與張垚間就系爭房屋及系爭停車位之買賣過程（見本院卷第406 頁）；
則證人鄭恩哲自無從證明原告與信義社區之全體區分所有權人間，就系爭車位是否有分管契約之存在，故認無調查之必要。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 11 月 1 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 劉彥宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；
並向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 6 日
書記官 陳政伸
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