南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,108,埔原簡,3,20190902,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 108年度埔原簡字第3號
原 告 曾伯郎
訴訟代理人 林松虎律師
複 代理人 洪琬雯
被 告 潘秀茹即潘綉梅

練登豐即練文平

共 同
訴訟代理人 蔡嘉容律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國108 年8 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落南投縣○○鄉○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A 部分，面積一七平方公尺之鐵皮附屬建物、編號B 部分，面積二一六平方公尺之二層鐵皮主建物、編號C1部分之水塔1 、編號C2部分之水塔2 拆除，並將該部分土地返還與原告。

被告應給付原告新臺幣陸仟玖佰肆拾柒元，及自民國一百零八年三月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零八年八月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣壹佰肆拾元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。

本判決第一、二項均得假執行。

但被告如以新臺幣壹拾陸萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）坐落南投縣○○鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，原告分別於民國98年3 月5 日、104 年5 月8 日向訴外人曾開山、曾彩評各購買系爭土地應有部分2分之1 ，詎被告竟於系爭土地上搭蓋門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○巷00○0 ○0 號建物（下稱系爭建物）如附圖南投縣埔里地政事務所複丈日期108 年6 月5 日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A 部分，面積17平方公尺之鐵皮附屬建物、編號B 部分，面積216 平方公尺之2 層鐵皮主建物及設置編號C1之水塔1 、編號C2之水塔2 ，惟被告就系爭土地之使用與原告並無任何債權債務關係存在，且系爭土地屬原住民保留地，被告均未具得受讓或承租系爭土地之身分，是被告顯無正當權源，自屬無權占有。

嗣原告委請律師於107 年10月26日以107 年度松字第10710261號林松虎律師函通知被告於文到2 個月內，自系爭建物遷出並將占用部分土地返還原告，惟被告於收受該律師函後仍未予置理，迄今仍拒絕搬遷並返還系爭土地，原告自得依民法第767條第1項之規定請求被告將系爭建物拆除，並將占用部分之土地返還與原告。

（二）又曾開山與訴外人張榮泉於92年7 月15日就系爭土地簽訂之土地租賃契約書（下稱A 契約）縱為真正，惟被告並非A 契約之當事人，被告自無由執A 契約抗辯其有正當權源占用系爭土地搭蓋系爭建物，至被告稱有受讓張榮泉之承租權部分，亦未舉證；

又曾彩評與被告練登豐於102 年6月13日簽訂之租賃契約書（下稱B 契約），原告否認B 契約之真正及效力，依系爭土地土地登記第一類謄本記載，曾彩評係於103 年11月27日因耕作權期間屆滿而登記為系爭土地應有部分2 分之1 之所有權人，可知曾彩評於簽訂B 契約時，就系爭土地應有部分2 分之1 僅有耕作權而未取得所有權；

又被告均非原住民保留地開發管理辦法（下稱原民管理辦法）第4條所稱之原住民，則依原民管理辦法第15條第1項，B 契約自難認為合法有效，是被告執B契約抗辯就系爭土地有合法之租地建屋關係存在，於法自有未合；

復曾彩評於取得系爭土地應有部分2 分之1 所有權時，係與原告就系爭土地維持分別共有關係，縱被告練登豐係與系爭土地之共有人曾彩評簽訂B 契約，惟曾彩評並未經另共有人即原告之同意，B 契約對原告自不生效力；

再被告練登豐與曾開山於97年12月4 日簽訂之土地租賃契約書（下稱C 契約）亦違反原民管理辦法，且曾開山僅係系爭土地共有人之一，未經共有人之同意，對於其他共有人不發生效力，況原告於買受系爭土地時，曾開山、曾彩評均未告知有B 、C 契約之存在。

（三）復被告無權占用上開部分之土地而受有相當於租金之利益，致原告受有不能使用之損害，自得請求被告給付占用部分相當於租金之不當得利。

系爭土地104 年、105 年至107 年、108 年公告現值分別為每平方公尺新臺幣（下同）570 元、580 元、690 元，以每年總價10% 計算，而被告占用面積合計為233 平方公尺，期間自原告104 年5 月8日取得系爭土地之日起至108 年7 月31日止，則原告所得請求被告給付相當於租金之不當得利即為58,580元【計算式：233 ×570 ×10% ×238/365 ＋233 ×580 ×10% ×3 ＋233 ×690 ×10% ×7/12＝58,580元，元以下四捨五入】，及自108 年8 月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付原告1,340 元【計算式：233 ×690 ×10% ×1/12＝1,340 元，元以下四捨五入】；

又如依C 契約所載之租金標準請求相當於租金之不當得利，至少420,000 元，是原告依系爭土地公告現值之總價10% 計算租金，應無過高，爰依民法第767條第1項、第179條之規定提起本件訴訟等語。

（四）並聲明：⒈如主文第1項所示；⒉被告應給付原告58,580元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

⒊被告應自108 年8 月1 日起至返還第1項所示土地之日止，按月給付原告1,340 元；

⒋願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：

（一）系爭土地屬原住民保留地，曾開山於89年2 月14日因地上權期間屆滿取得系爭土地應有部分2 分之1 之所有權，曾開山並於92年7 月15日將其系爭土地應有部分2 分之1 出租予張榮泉，並簽立A 契約，租期自92年7 月15日起至99年7 月14日止，嗣於94年間，因被告練登豐有意於系爭土地上搭蓋建物經營汽車修配事業，張榮泉同意將其租賃權讓渡與被告，亦得出租人曾開山之同意，並決定待A 契約期滿續約時再重新簽立書面，被告練登豐受讓張榮泉之承租權後，即於系爭土地上搭蓋系爭建物，嗣A 契約期滿，由被告練登豐出面與曾開山重新簽立C 契約，租期自97年7 月14日起至110 年7 月14日止，惟於租賃契約存續期間，曾開山於98年4 月7 日將其系爭土地應有部分2 分之1出賣與原告。

（二）系爭土地另應有部分2 分之1 原屬中華民國所有，由訴外人曾清雲取得耕作權，被告雖為系爭土地實際使用權人，惟系爭土地為原住民保留地，被告無法登記為所有權人，且曾清雲之繼承人曾彩評未實際使用系爭土地，故於曾清雲去世後無法繼承耕作權進而登記為所有權人，惟於102年6 月13日，被告練登豐與曾彩評仍就系爭土地簽立B 契約，租期自102 年6 月13日起至129 年6 月12日止；

嗣被告提供自己所出資搭建之系爭建物及所經營之汽車修配廠，供曾彩評為稅籍及營業之登記，曾彩評方得於102 年8月28日因繼承取得曾清雲之耕作權，嗣於103 年11月27日因耕作權期間屆滿而取得系爭土地應有部分2 分之1 之所有權，是曾彩評雖於取得系爭土地應有部分2 分之1 所有權前即與被告簽訂B 契約，惟於取得系爭土地應有部分2分之1 所有權後仍出租與被告，故B 契約仍為有效，嗣曾彩評於104 年4 月24日將系爭土地應有部分2 分之1 出售與原告並移轉登記。

（三）被告於94年間興建系爭建物時，是向曾開山承租系爭土地並得其同意後於系爭土地上興建系爭建物，其租期係受讓A 契約，後由被告練登豐與曾開山另訂立C 契約，其後另與曾彩評訂立B 契約，就系爭土地繼續租用，故被告對於系爭土地自始有合法使用權原，非無權使用，縱B 、C 契約為超過5 年之租約，惟實際上被告還繼續使用系爭土地，並繼續支付租金，認不定期租約仍有適用或類推適用民法第425條；

又B 、C 契約固為前後2 個不同契約，各承租系爭土地2 分之1 ，雖非同時同意，惟租期有重疊，共有人應有同意將系爭土地出租於被告，另原告所稱原民管理辦法係所有權人可以轉租，但不可轉賣與非原住民之人；

復被告並無土地法第103條之事由，原告無權利要求收回系爭土地等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、法院之判斷：

（一）原告主張其為系爭土地之所有權人，而被告所設置如附圖所示編號A 部分，面積17平方公尺之鐵皮附屬建物、編號B 部分，面積216 平方公尺之2 層鐵皮主建物、編號C1部分之水塔1 、編號C2部分之水塔2 占用系爭土地等情，業據其提出系爭土地之土地登記第一類謄本為證（見本院卷第119 頁至第120 頁），並經本院於108 年6 月5 日會同兩造及南投縣埔里地政事務所人員履勘現場，亦有勘驗筆錄、現場照片、南投縣埔里地政事務所108 年6 月27日埔地二字第1080005925號函暨所附土地複丈成果圖等在卷為憑（見本院卷第139 頁至第147 頁），且為被告所不爭執，堪信原告前揭主張為真實。

（二）按原住民於原住民保留地取得承租權、無償使用權或依法已設定之耕作權、地上權、農育權，除繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租。

原民管理辦法第15條定有明文。

又行政院頒布之山胞保留地開發管理辦法（即原住民保留地開發管理辦法），係依山坡地保育利用條例第37條及農業發展條例第17條第2項規定，授權制定之中央法規，該辦法第15條第1項規定：山胞取得山胞保留地之承租權，除繼承或贈與於得為繼承之山胞、原受配戶內之山胞或三親等內之山胞外，不得轉讓或出租。

旨在保障依法受配原住民之生活，避免他人脫法取巧，使原住民流離失所，係屬效力規定，如有違反，依民法第71條規定，應屬無效（最高法院88年度台上字第3075號判決意旨參照）。

次按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾3 分之2者，其人數不予計算。

98年1 月23日修正前、後民法第820條第1項亦定有明文。

又共有物全部或一部之出租，即該條項所定管理行為，故除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。

如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年度台上字第4199號判決意旨參照）。

（三）經查，曾開山係於89年2 月14日因地上權期間屆滿而登記取得系爭土地之應有部分2 分之1 ，另2 分之1 則為中華民國所有，嗣於97年7 月14日曾開山與被告練登豐簽立C契約，期間自97年7 月14日至110 年7 月14日，曾開山並於98年4 月7 日將系爭土地應有部分2 分之1 移轉登記與原告；

曾彩評則係於103 年11月27日因耕作權期滿而登記取得系爭土地之應有部分2 分之1 ，嗣曾彩評於104 年4月24日又將系爭土地之應有部分2 分之1 移轉登記與原告等情，有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可憑（見本院卷第23頁至第25頁），並經本院依職權調閱本院104 年度原訴字第12號民事卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執，故上開事實，應可認定，而依原民管理辦法第15條之反面解釋，原住民保留地之所有權人應得出租與他人，惟系爭土地為分別共有之土地，故曾開山與被告練登豐簽立之C契約應得另一共有人即中華民國之同意始生效力，然被告並未證明已得管理系爭土地機關同意之事實，故被告自不得以此對抗嗣後取得曾開山應有部分2 分之1 之原告；

又曾彩評於102 年6 月13日與被告練登豐簽立B 契約時，尚未因耕作權期間屆滿而取得系爭土地之應有部分2 分之1，僅對系爭土地之2 分之1 具耕作權而已，而參照原民管理辦法第15條規定之意旨係在保護原住民，而為效力規定，故被告練登豐與曾彩評所簽立之B 契約，即屬無效，且亦未得另一共有人即原告之同意，從而，被告就系爭土地並無正當占有權源存在，則原告依民法第767條第1項規定請求被告應將如附圖所示編號A 部分，面積17平方公尺之鐵皮附屬建物、編號B 部分，面積216 平方公尺之2 層鐵皮主建物、編號C1部分之水塔1 、編號C2部分之水塔2拆除，並將該部分土地返還與原告，自屬有據。

（四）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是占用人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。

經查，被告無權占有使用原告系爭土地如附圖所示編號A 部分，面積17平方公尺、編號B 部分，面積216 平方公尺之土地部分，自受有相當於租金之不當利益，致原告受有損害，則原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之損害，於法有據。

（五）復建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10% 為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言。

又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80% 為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。

另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。

（六）經查，系爭土地使用分區為森林區，使用地類別為丙種建築用地，直接臨台14線，附近有仁愛國中，周圍有少部分住家，然地處偏僻山區，交通不便等情，可見前述勘驗筆錄，而系爭土地107 年1 月之申報地價為每平方公尺72元，亦有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷為憑（見本院卷第119 頁），另依被告所提出被告練登豐與曾開山所簽立之C 契約所載（見本院卷第159 頁），租用範圍約120坪（約360 平方公尺，相當於系爭土地一半面積），自102 年7 月15日起至105 年7 月14日止，每年租金為100,000 元、自105 年7 月15日起至110 年7 月14日止，每年租金為80,000元，而如以年息5%計算，則被告107 年所占用部分所應給付相當於租金之不當得利僅為839 元（計算式：233 ×72×5%＝839 ，元以下四捨五入），與C 契約所約定之每年租金二者有相當之差距，故本院審酌上情認以系爭土地申報總價年息10% 計算相當於租金之不當得利，較為適當。

又依系爭土地之登記謄本可知，原告並未於公告期間內申報地價，故系爭土地之申報地價即係以公告地價80% 計算，依此計算，系爭土地104 年之申報地價即為68元、105 年至106 年之申報地價均為70元（元以下四捨五入）、107 年至108 年之申報地價均為72元，故原告自104 年5 月8 日至108 年7 月31日止所得向被告請求之不當得利即為6,947 元（計算式詳如附表），另自108 年8月1 日起，得請求被告按月給付之不當得利為140 元，然逾此範圍之請求，則屬無據。

四、綜上所述，原告為系爭土地之所有權人，而被告所有如附圖所示編號A 部分，面積17平方公尺之鐵皮附屬建物、編號B部分，面積216 平方公尺之2 層鐵皮主建物、編號C1之水塔1 、編號C2之水塔2 占用系爭土地既欠缺法律上正當權源，當屬無權占有，則原告依民法第767條第1項及第179條之法律規定，請求被告將系爭土地上之上開地上物拆除，並將該部分土地返還予原告，及請求被告給付6,947 元，暨自起訴狀繕本送達翌日即108 年3 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及自108 年8 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告140 元，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動，自無為准駁諭知之必要。

又被告陳明願供擔保，聲請准為免假執行之宣告，核無不符，爰酌定相當擔保金額准許之。

至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文。

中 華 民 國 108 年 9 月 2 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 丁婉容

附表（單位為新臺幣）：
┌─────────────┬───────────────┐
│期間                      │不當得利之計算式（元以下四捨五│
│                          │入）                          │
├─────────────┼───────────────┤
│104 年5 月8 日至同年12月31│233 平方公尺×68元×10% ÷365 │
│日                        │×237 ＝1,029 元              │
├─────────────┼───────────────┤
│105 年1 月1 日至106 年12月│233 平方公尺×70元×10%×2＝3,│
│31日                      │262 元                        │
├─────────────┼───────────────┤
│107 年1 月1 日至108 年7 月│233 平方公尺×72元×10% ÷12×│
│31日                      │19＝2,656元                   │
├─────────────┼───────────────┤
│                          │合計：6947元（1,029 元＋3,262 │
│                          │元＋2,656 元＝6,947 元)       │
├─────────────┼───────────────┤
│108 年8 月1 日起每月應付14│233 平方公尺×72元×10% ÷12＝│
│0 元                      │140 元                        │
└─────────────┴───────────────┘

以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；
並向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 3 日
書記官 黃惠雯