南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,109,埔簡,85,20200731,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 109年度埔簡字第85號
原 告 洪嘉穗
被 告 陳重榮

上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國109 年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○○街○○巷○○號房屋返還與原告。

被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟元。

被告應自民國一百零九年四月十六日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項至第三項均得假執行。

但被告如以新臺幣參拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：被告於民國106 年8 月1 日向原告承租門牌號碼南投縣○○鎮○○○街00巷00號之房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自106年8 月1 日至108 年8 月1 日止，每月租金為新臺幣（下同）10,000元，應於每月5 日前支付，押租金10,000元，期滿後被告應將系爭房屋無條件返還與原告。

詎被告自108 年1月起即未給付租金，嗣兩造訂有借據（下稱系爭借據），被告同意所積欠108 年1 月至同年10月之租金或不當得利款項，每月應清償3,000 元，如有遲延無條件搬離系爭房屋，惟被告仍未依約履行，經屢次催促被告履行，被告仍置之不理拒絕搬遷；

又被告尚有108 年1 月至109 年3 月之租金共150,000 元未付，經扣除被告於108 年10月20日給付現金10,000元（即108 年11月租金）、同年12月2 日匯款16,000元（含108 年12月租金、依系爭借據每月應還之款項），尚積欠124,000 元；

復被告於系爭租約屆滿或終止後，即無權占用系爭房屋，而獲有相當於租金之利益，是原告請求被告自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付10,000元，倘本院認兩造間仍有租賃關係存在，則以民事起訴狀之送達為終止租賃關係之意思表示，並為積欠租金之催告通知，限被告於15日內清償所積欠之租金或不當得利，爰依系爭租約、借據及民法第179條不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：⒈如主文第1項所示；

⒉被告應給付原告124,000 元；

⒊被告應自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元；

⒋願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：其尚未找到房屋，其願意繼續給付租金給原告；

又積欠108 年1 月到同年10月房租100,000 元部分，依系爭借據之約定，其於108 年11、12月均有給付3,000 元，108 年11、12月之房租亦有給付，但109 年1 月起其就未再給付租金等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：

（一）原告主張兩造有簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，租期自106 年8 月1 日至108 年8 月1 日止，每月租金為10,000元，於每月5 日前支付，押租金為10,000元，後來因被告自108 年1 月起即未給付租金，被告另於108年10月20日簽立系爭借據等情，業據其提出系爭租約、系爭借據各1 份為證，且為被告所不爭執，堪信原告前揭主張為真實。

（二）租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

民法第451條定有明文。

又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例參照）。

經查，兩造間之系爭租約於108 年8 月1 日屆滿後，被告仍繼續於系爭房屋居住使用，而原告於本院審理時陳述：因為被告過去1 年都很準時繳納，我以為被告只是暫時手頭緊，所以給他寬限，沒有想到被告後來愈來愈沒有信用等語，且原告所提出被告所簽系爭借據之內容：「茲陳重榮（即被告）租埔里鎮東興二街66巷13號每月租金壹萬元尚欠租金壹拾萬元（108年1月-10月租金）於今108年10月20日承諾每月攤還參仟元，往後租金於每月5日前付清，若有延遲，無條件搬離該屋，欠款部分仍應於每月5日前攤還，特立此據。

立據人陳重榮108年10月20日。

」，係約定被告所積欠108年1月至同年10月之租金應如何清償，且依其內容，被告固有積欠上開期間之租金，惟就被告所承諾如之後有遲延給付之情形，願無條件搬離等語觀之，應認原告於租期屆滿後，對於被告繼續使用系爭房屋並未即時為反對之意思，是依民法第451條規定，系爭租約已視為以不定期限繼續契約。

（三）未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

民法第450條第2 、3 項固分別定有明文。

然土地法第100條另定有房屋租賃收回之限制即：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

，且上開規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，即無排除土地法之適用，非有同法第100條所列各款情形之一不得為之（最高法院51年台上字第1288號判例參照）。

（四）經查，系爭租約已成為不定期租賃契約，已如前述，依上開說明，原告於被告積欠租金之數額，以擔保金抵償後，達2 個月以上時，即得於1 個月前通知被告終止系爭租約，而原告起訴時於起訴狀內表示：如本院認兩造間仍有租賃關係存在時，則以本書狀之送達為租賃關係終止之意思表示等語，而起訴狀繕本係於109 年3 月16日送達被告，有本院南投簡易庭送達證書1 紙在卷可憑，而系爭租約是約定租金應於每月5 日前給付，故迄109 年3 月16日，被告業已積欠109 年1 月至同年3 月之租金，經以押租金10,000元抵償後，尚積欠20,000元，已達2 個月之租金數額，故系爭租約應於被告收受起訴狀後1 個月即為終止，即109 年4 月15日為系爭租約之終止日，則系爭租約既已合法終止，被告就系爭房屋已無占有權源，其仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋返還與原告，自屬有據。

（五）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第179條前段定有明文。

而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念。

經查，系爭租約已於109 年4 月15日終止，而被告於系爭租約終止後仍無權占有系爭房屋，自受有利益，並致原告受有損害，爰審酌被告承租系爭房屋，租金為每月10,000元，則原告請求被告應自109 年4 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，應屬有據，然逾此範圍之請求，則屬無據。

（六）承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

同法第153條第1項亦有明文。

復押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生「當然抵充」之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

原告主張被告尚積欠108 年1月至109 年3 月之租金，扣除被告於108 年10月20日給付之108 年11月租金10,000元、同年12月2 日匯款之108 年12月租金、依系爭借據每月應還之款項共16,000元，尚積欠124,000 元，被告則自承其自109 年1 月起即未再給付任何租金，而依系爭借據之內容，係重新就108 年1 月至同年10月之未給付租金為如何清償之約定，且再重新申明被告往後租金應於每月5 日前給付，則被告既自109 年1月起未再給付租金，則原告請求被告給付109 年1 月至同年3 月之租金30,000元，即屬有據。

至原告直接請求被告給付108 年1 月至同年10月之租金部分，因依系爭借據，原告應已同意上開期間之租金讓被告於每月5 日前與租金一同攤還，每月3,000 元，且就其未按時攤還之效果，僅約定被告無條件搬離系爭房屋，未約定如被告一期未按時攤還，即視為全部到期，則原告既已與被告為上開約定，自不得請求尚未到期部分之租金，而迄本院109 年7 月21日言詞辯論終結日止，按月攤還3,000 元部分，已到期者為109 年1 月至同年7 月之部分共21,000元，故此部分原告請求被告給付21,000元，應屬有據，逾此範圍之請求，則因尚未到期，則屬無據。

從而，原告關於租金部分，扣除押租金10,000元後，共可請求41,000元（計算式：30,000＋21,000－10,000＝41,000）。

四、綜上所述，本件兩造間之系爭租約業經原告合法終止，則原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋返還與原告，並請求被告給付41,000元，及自109 年4 月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動，自無為准駁諭知之必要。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 丁婉容
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；
並向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 4 日
書記官 詹書瑋