南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,109,投簡,272,20200825,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 109年度投簡字第272號
原 告 臺灣南投農田水利會

法定代理人 林庚辛
訴訟代理人 黃富絹
李柏昌
被 告 李湘芸 原住彰化縣○○鄉○○路○段000號

劉瓊然
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於109年8月18日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告李湘芸應將門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應連帶給付原告新臺幣壹萬伍仟參佰壹拾參元，及被告李湘芸自民國一百零九年八月十一日起至清償日止，被告劉瓊然自民國一百零九年八月十日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息；

並自民國一百零九年五月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣貳萬柒仟壹佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項得假執行。

但被告如以新臺幣壹萬伍仟參佰壹拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

原告起訴時原聲明：㈠被告李湘芸應將門牌號碼南投縣○○鎮○○路000號7室房屋騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應連帶給付新臺幣（下同）原告15,313元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢被告應自民國109年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付原告15,000元。

㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於109年8月11日變更聲明第1項為：如主文第1項所示。

經查，原告所請求之法律關係，均係源於兩造所簽訂租賃契約而生租賃物返還及金錢給付義務，應屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，原告所為訴之變更，核無不合，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告李湘芸於108年4月17日與原告就門牌號碼為南投縣○○鎮○○路00000號房屋（下稱系爭房屋）締結租賃契約（下稱系爭契約），並邀同被告劉瓊然為連帶保證人，約定原告將系爭房屋出租予被告李湘芸使用，租期自108年5月1日至109年4月30日止，被告李湘芸則應於每月10日前給付5,000元之租金予原告，且水電費用由被告李湘芸自行負擔，如被告李湘芸於租期屆滿仍未返還系爭房屋，依系爭契約約定應按月給付原告相當於2個月租金之違約金。

嗣原告於109年1月起即未依約給付租金及水電費，屢經催討，被告李湘芸均置之不理，且系爭契約已於109年4月30日租期屆滿終止，故原告得請求被告李湘芸返還系爭房屋。

而被告李湘芸迄今尚積欠原告109年1月至109年4月租金20,000元，及109年3、4月水電費313元，經扣除被告李湘芸先前給付保證金5,000元，被告李湘芸應給付原告15,313元【計算式：20,000+313-5,000 =15,313元】。

而系爭契約既然已經合法終止，於系爭契約終止後被告李湘芸未經原告同意繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，且依系爭契約第9條約定，被告李湘芸應按月給付原告2個月之違約金，故原告自得請求被告自109年5月1日起至被告李湘芸騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,000元，及違約金10,000元。

又被告劉瓊然為被告李湘芸之連帶保證人，自須與被告李湘芸共同負連帶給付租金、水電費及違約金責任。

爰依系爭契約、不當得利及保證之法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告李湘芸應將系爭房屋返還予原告。

㈡被告應連帶給付原告15,313元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢被告應自109年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付原告15,000元。

㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、本院得心證之理由：

（一）經查，原告前揭主張，業據提出房屋租賃契約書、被告身分證影本、原告108年4月22日投農水財字第1080002541號函、承租申請書、台灣自來水公司繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書、南投縣政府臨時建築使用許可證、系爭房屋現場照片4張、系爭房屋坐落土地即南投縣○○鎮○○段00○00地號土地第一類謄本、原告109年4月8日投農水財字第1090002408號催告函、保證金收入傳票及收據、租金收入查詢單網頁截圖等件為證（見本院卷第15頁至第37頁、第93頁至第119頁），又本件之起訴狀繕本已於相當時期合法送達通知被告，被告既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院依證據調查之結果，認原告主張堪信為真實。

（二）遷讓房屋部分1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第451條、第455條前段分別定有明文。

次按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。

其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。

除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年度台上字第986號判決意旨參照）。

準此，租賃期限既已屆滿，除有以不定期限繼續契約之情形外，租賃關係當然消滅，承租人應將租賃物返還出租人。

次按系爭契約第2條第1項、第2項約定：「租賃期限：自108年5月1日起【即生效日】至109年4月30日共計1年。

乙方（即被告李湘芸，以下均同）非經甲方（即原告）同意並預先於租期屆滿前1個月重訂租約，否則不發生續約之效力。」

；

第5條第4項約定：「乙方於租賃期滿，應將房屋及附屬設施遷讓交還…」（見本院卷第17頁）。

2.基此，兩造於訂約之際，顯已約定於屆滿時，需經原告之同意始能續約，而排除默示更新之適用，且該約定既明確約定「需經甲方同意繼續出租」，依其文義表示出租人即原告為具有「決定」是否繼續契約之人，租期屆滿時如未取得原告之同意，租賃關係即當然消滅，承租人自負有返還租賃物之義務，從而，系爭租約期限既已屆滿，且無民法第451條規定之適用，則原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還與原告，應屬有據。

（三）積欠租金、水電費部分按系爭契約第3條約定：「租金計算及給付辦法：一、本租賃物應以每個月為1期，租金額5,000元整。

每1個月給付乙次計5,000元整，並應於每月之10日前給付」；

第4條第1項約定：「乙方為本契約各項條款應確實履行，願提供下列保證：一、提供5,000元整為保證金於契約生效日同時交付甲方。

前項保證金如乙方遷出未交還完整之租賃物及對甲方未履行一切義務（含水電費）或有任何債務牽連、違約、損害賠償等，甲方得為抵充。」

；

第10條第2項約定：「房屋之稅捐由甲方負擔，乙方使用之水電費【請於規定期間內繳納並將收據影本交由本會統一收集】、電話費自行負擔」，有系爭契約在卷可查（見本院卷第17頁、第19頁、第21頁），可認兩造約定租金每月5,000元，且水電費由承租人即被告李湘芸負擔，足堪認定。

而原告主張被告李 湘芸迄今尚積欠原告109年1月至109年4月租金20,000元，及109年3、4月水電費313元，經扣除被告李湘芸先前給付保證金5,000元，被告李湘芸尚積欠原告15, 313元【計算式：20,000+313-5,000 =15,313元】等節，業據其提出相符之台灣自來水公司繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、保證金收入傳票及收據、租金收入查詢單網頁截圖等件為證（見本院卷第31頁至第35頁、第113頁至第119頁），又被告劉瓊然為連帶保證人等情，亦有系爭契約第4條約定可佐（見本院卷第17頁），則原告依系爭契約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付原告15,313元及自起訴狀繕本送達翌日（即被告李湘芸自109年8月11日起；

被告劉瓊然自109年8月10日起），均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據，應予准許。

（四）不當得利部分再按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；

為民法第179條所明定。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度臺上字第1695號判例及97年度臺上字第294號判決意旨可資參照）。

查系爭契約於109年4月30日屆滿，被告自翌日即109年5月1日起即屬無權占有系爭房屋，則原告依系爭契約及連帶保證之法律關係，請求被告自109年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金額5,000元之不當得利，亦屬有據。

（五）違約金部分1.又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第252條定有明文。

約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。

當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；

債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。

倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。

2.查系爭契約第9條約定：「租賃期滿後，…乙方應於期滿同日將租賃物依照原狀交還甲方點收，…若屆期而有拖延不搬遷情事，其逾期日數乙方自願按照原訂租金2倍計算之違約金交付甲方…」。

2.故原告依上開約定請求被告給付違約金，尚非無據，惟原告固因未能取回系爭房屋而罹受損害，然被告占有系爭房屋期間，原告主要所受損害應係無法使用系爭房屋致無法獲得相當於租金之利益，原告請求按月以原租金2倍即10,000元計算之違約金尚屬過高，本院認應酌減至按原租金1倍即50,00元計算為適當。

是原告依系爭契約及連帶保證之法律關係，請求被告自109年5月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付原告違約金5,000元之範圍內，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之違約金請求，則不應准許。

四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告連帶給付原告15,313元，被告李湘芸自109年8月11 日起至清償日止，被告劉瓊然自109年8月10日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息；

並自109年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告10,000元（含不當得利5,000元、違約金5,000元），為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動，自無為准駁諭知之必要。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 8 月 25 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 陳盈呈
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；
並向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
書記官 洪妍汝