南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,110,埔簡,163,20220211,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決
110年度埔簡字第163號
原 告 宋兆武

被 告 王全良

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國111年1月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。

查原告起訴時，原請求被告給付懲罰性違約金新臺幣（下同）20萬元及自民國110年10月15日起至112年10月14日止，按月給付租金6,500元，嗣原告於110年12月14日具狀撤回前揭按月給付租金之請求，屬撤回訴之一部，合於前揭規定，是有關按月給付租金之請求，既經原告合法撤回，本院自毋庸審理。

二、原告主張：兩造於110年10月6日簽立租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租門牌號碼為南投縣○○鎮○○0巷00○0號房屋（下稱系爭房屋），約定租金為每月6,500元，租期2年（自110年10月15日起至112年10月14日止），其中系爭租約第4點約定：「懲罰性的違約金20萬元。」

、第5點約定：「租期未屆滿乙方不得找藉口退租。」

，被告非常慎重與原告簽約，事後卻反悔，隨便找一個藉口跟理由毀約，雖被告稱系爭房屋屋況不佳，然原告否認系爭房屋有屋況不佳之情形，原告依系爭租約第4點及第5點提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、被告答辯：被告確實有簽立系爭租約，然自110年9月14日開始跟原告接洽起，原告都不讓被告入內察看系爭房屋及確認屋況，是到簽約後被告才進到房間內看。

而被告從簽約後就沒有搬進去，因為系爭房屋完全不能住，地板龜裂、水電管線老舊、門窗都是損壞（部分已經解體），且廚房、浴室、客廳及房間等4個隔間均有明顯漏水痕跡，被告即於110年10月8日向原告表示不租等語，資為答辯，並聲明：如主文第1項所示。

四、本院之判斷：㈠原告前揭主張，業據其提出系爭租約、兩造通訊軟體LINE彩色對話紀錄（見本院卷第15及65至101頁）附卷可稽。

而被告對於兩造簽立系爭租約及LINE對話紀錄均不爭執，自堪信原告前揭主張為真實。

㈡按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

復繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權。

於繼續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租人之終止權，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院102年度台上字第1447號民事判決要旨參照）。

㈢查原告固稱被告隨意找藉口與理由毀約云云，惟本院檢視原告所提供LINE通訊軟體對話紀錄，其中於本院卷79至85頁、97及99頁所示之照片，經本院於111年1月20日言詞辯論期日當場與原告確認，經原告自認確為系爭房屋之屋內狀況並稱「我認為被告都是挑屋況不好的地方去拍」（見本院卷第110頁）等語。

則本院審酌系爭房屋牆壁斑駁、剝落及嚴重龜裂（見本院卷第79、81及83頁），並屋頂破損透光（見本院卷第83頁最下方照片及第85頁最上方照片）等情，於社會上一般人見此情形，均會認為系爭房屋顯不合於得使用、收益之狀態，如入住其內，恐生身體、健康之危害，亦恐造成財產上損害。

從而，原告未提供合於使用收益狀態之系爭房屋予被告，彰彰甚明。

揆諸前揭最高法院102年度台上字第1447號民事判決所闡釋之意旨，被告自得解除系爭租約。

復被告既於110年10月8日下午1時4分（即系爭租約簽約後、契約生效前），以LINE通訊軟體向原告表明：「你的房屋我不租了我不租了，押租金你退不退隨便你，如不退就到此為止。

」（見本院卷第79頁）等語，足認被告已合法向原告為解除系爭租約之意思表示，兩造既無租賃契約存在，自不生被告違約情事，原告自不得依系爭租約第4點約定，向被告請求懲罰性違約金。

㈣第查系爭租約第5點固約定：「租期未屆滿乙方不得找藉口退租。」

等情，然所謂不得找藉口，解釋上即係要求被告不得無正當理由退租，不包含被告有正當理由之情形，易言之，如強令被告接受原告所提供未合於使用、收益之系爭房屋，反將造成被告權益受侵害。

矧民法第424條明定「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」

，依舉重以明輕之法理，在承租人訂約時已知瑕疵或拋棄終止權利，仍得終止契約，更無不許承租人在未遷入租賃房屋前，發現瑕疵時，主張解除權之理，是原告不得執系爭租約第5點約定，主張被告不得解除系爭租約。

㈤再者，被告於向原告為解除系爭租約之意思表示時，即明確向原告表明可免返還押租金，而原告亦於111年1月20日言詞辯論期日當場表明確實有收取被告所繳納2個月租金數額之押租金，則縱被告解除系爭租約，原告已取得1萬3,000元之押租金，本院認為已足以補償原告因未能獲得被告如期履約之期待利益，詎原告不思檢討並對系爭房屋重新修繕，猶仍指稱被告違約，進而請求被告給付懲罰性違約金，本院歉難茍同原告此種得寸進尺之行為，希冀原告能作為善良之出租人，爾後倘欲出租系爭房屋，應將系爭房屋妥適修繕後，再行出租，以免紛爭再燃。

五、據上論結，原告依系爭租約第4點約定，請求被告給付20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
埔里簡易庭 法 官 林彥宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；
並向本院繳足上訴裁判費（如委任律師提起上訴，請注意民事訴訟法施行法第9條規定）。
中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
書記官