南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,110,埔簡,183,20220225,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決
110年度埔簡字第183號
原 告 羅鴻源


訴訟代理人 陳宇安律師
被 告 蔡明玲

廖秀英
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○街000巷00號之未辦保存登記建物騰空並返還予原告。

被告應自民國110年9月16日起至遷讓返還前揭建物之日止，按月給付原告新臺幣7,500元。

被告應給付原告新臺幣27萬5,250元，及自民國110年11月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔98％，餘由原告負擔。

本判決第1項得假執行。

但被告如以新臺幣12萬1,800元為原告供擔保後，得免為假執行。

本判決第2項已到期之金額得假執行。

但被告如以已到期之金額為原告供擔保後，得免為假執行。

本判決第3項得假執行。

但被告如以新臺幣27萬5,250元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查原告起訴時原聲明第2及3項為如附表「原訴之聲明」欄所示，嗣原告於民國111年2月10日當場變更聲明第2及3項為如附表「變更後之聲明」欄所示，核原告所為聲明之變更，係減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。

二、被告經合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，復無民事訴訟法第386條所列各款情事，依同法第433條之3規定，依職權由原告一造辯論而為判決。

三、原告主張：㈠原告為門牌號碼南投縣○○鎮○○街000巷00號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）之事實上處分權人，被告於99年11月起與原告就系爭建物成立口頭租賃契約，約定每月租金為新臺幣（下同）7,500元（於每月20日前支付租金），且屬不定期租賃契約，詎被告未繳納104年11月、105年4月、5月及7月至9月、106年12月、107年1月至4月、6月、8月、10月及11月、108年1月至4月、10月及12月、109年2月、3月及自7月起迄至110年9月之租金（其中110年6月曾繳納租金，惟被告短繳租金4,000元），共計39個月之租金未給付，所積欠之租金總額達28萬1,500元。

原告業於110年7月12日以台北古亭郵局存證號碼第000739號存證信函，催告被告於期限內繳納未付租金，如未繳付即終止租賃契約，惟未獲被告置理，原告遂於110年9月14日以台北古亭郵局存證號碼第000981號存證信函，向被告為終止租賃契約之意思表示。

是兩造間就系爭建物之租賃契約已合法終止，被告仍未返還系爭建物，原告依民法第455條前段及第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭建物。

㈡復兩造間就系爭建物之租賃契約業於110年9月15日終止，被告無合法占有權源仍未返還系爭建物，致原告受有無法占有、使用及收益系爭建物之利益，原告依民法第179條規定，請求被告給付自110年9月15日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告7,500元。

㈢另被告所積欠之租金共28萬1,500元，原告依租金請求權，請求被告給付已到期之租金總額28萬1,500元等語，並聲明：如附表「變更後之聲明」欄所示。

四、被告均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出任何書狀或陳述供本院審酌。

五、本院之判斷：㈠查原告前揭主張，業據其提出南投縣政府稅務局108年房屋稅繳款書、被告繳租紀錄、台北古亭郵局存證號碼第000739號、第000981號存證信函及雙掛號回執聯（見本院卷第27至31、33至37、107及109至126頁）在卷可佐，而有關原告以台北古亭郵局存證號碼第000739號存證信函催告被告繳納租金之意思表示，是否到達被告等情，雖原告未提出雙掛號回執聯，惟原告主張其曾催告被告繳納租金，經本院將起訴狀繕本合法送達被告，而被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀或陳述予以爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第1及3項規定，視同自認，堪信原告前揭主張為真實。

㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，分別於民法第440條第1及2項定有明文。

第按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。

查原告主張被告未繳納104年11月、105年4月、5月及7月至9月、106年12月、107年1月至4月、6月、8月、10月及11月、108年1月至4月、10月及12月、109年2月、3月及自7月起迄至110年9月之租金（其中110年6月曾繳納租金，惟被告短繳租金4,000元），以被告繳納之1萬元押租金抵充後，被告仍積欠達2個月以上之租金，是原告於110年7月12日以台北古亭郵局存證號碼第000739號存證信函，催告被告於期限內繳納未付租金，及於110年9月14日以台北古亭郵局存證號碼第000981號存證信函，向被告為終止租賃契約之意思表示，均合於民法第440條第1、2項及土地法第100條第3款規定，足認兩造間就系爭建物之租賃契約，於110年9月15日已合法終止，被告自110年9月16日起，即無合法占有系爭建物之使用權源，是原告依民法第455條前段及第767條第1項前段規定，請求被告將系爭建物騰空並遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。

㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決要旨參照）。

查兩造間就系爭建物之租賃契約於110年9月15日終止，則原告得請求被告自110年9月16日起迄至返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利，參酌兩造就系爭建物曾以租金每月7,500元成立租賃關係，自得以每月7,500元作為相當於租金之不當得利之計算標準，是原告依民法第179條規定，請求被告給付自110年9月16日起至返還系爭建物之日止，按月給付7,500元，亦有理由，應予准許。

至原告主張相當於租金之不當得利應自110年9月15日起算部分，因租賃契約係於110年9月15日終止，則該租賃契約之末日，即為110年9月15日，易言之，於110年9月15日時，被告仍得本於兩造間之租賃契約占有、使用及收益系爭建物，是原告前揭主張，即屬無據，不應准許。

㈣再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決及108年度台上字第128號判決要旨參照）。

查原告主張被告未繳納104年11月、105年4月、5月及7月至9月、106年12月、107年1月至4月、6月、8月、10月及11月、108年1月至4月、10月及12月、109年2月、3月及自7月起迄至110年9月之租金（其中110年6月曾繳納租金，惟被告短繳租金4,000元），而計算前揭未繳納租金之月份，扣除110年6月及9月後，共37個月，合計27萬7,500元，再加計被告於110年6月短繳租金4,000元後，合計28萬1,500元。

至110年9月租金部分，因110年9月1日至110年9月15日為租賃契約尚屬有效之狀態，故110年9月之租金為3,750元（計算式：7,500〔1530〕），是另加計110年9月租金後，總計為28萬5,250元。

另因土地法第100條第3款規定，原告收回系爭建物，必須將被告所繳納之押租金1萬元扣除後，尚積欠2個月以上之租金時，始得催告被告繳納租金，倘被告猶仍逾期未繳納，原告始得終止租賃契約。

縱不依土地法第100條第3款規定，先扣除押租金1萬元，揆諸前揭說明，於租賃契約終止時，倘被告仍有欠租時，即發生當然抵充之效力，是前揭28萬5,250元之租金，自應以押租金1萬元抵充後，原告僅得對被告再請求給付已到期之租金27萬5,250元。

逾此範圍部分，為無理由。

㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，分別於民法第229條第1項及第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利息較高者，仍從其約定利率；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，分別於民法第233條第1項及第203條亦有明文。

本件原告對被告請求之已到期租金債權，核屬有確定期限之給付，應自各期租金到期之翌日起，被告即負遲延責任，惟原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之遲延利息，自無不可。

而原告之起訴狀繕本係於110年11月5日合法送達於被告，此有本院南投簡易庭送達證書2紙（見本院卷第55及57頁）在卷可憑，而被告迄未給付，即應自起訴狀繕本送達翌日（即110年11月6日）起負遲延責任，故原告就已到期租金債權，請求被告自110年11月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，即屬有據，應予准許。

六、據上論結，原告依民法第455條前段及第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓並返還系爭建物，並依民法第179條規定，請求被告給付自110年9月15日起至返還系爭建物之日止，按月給付7,500元，另依租金請求權，請求被告給付28萬1,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，僅於如主文第1至3項所示之範圍內，為有理由，應予准許。

逾此範圍部分，則屬無據，應予駁回。

七、本件依民事訴訟法第427條第1項規定，應適用簡易訴訟程序，本院既為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權就被告敗訴部分宣告假執行，併依同法第436條第2項及第392條第2項規定，依職權宣告被告為原告供如主文第6至8項後段所示之擔保金後，得免為假執行。

八、本件事證業臻明確，原告其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
埔里簡易庭 法 官 林彥宇
附表：
原訴之聲明 變更後之聲明 一、被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○街000巷00號之未辦保存登記建物騰空並返還予原告。
二、被告應自110年9月15日起至遷讓返還前揭建物之日止，按月連帶給付原告7,500元。
三、被告應連帶給付原告28萬1,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、願供擔保，請准宣告假執行。
一、被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○街000巷00號之未辦保存登記建物騰空並返還予原告。
二、被告應自110年9月15日起至遷讓返還前揭建物之日止，按月給付原告7,500元。
三、被告應給付原告28萬1,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；
並向本院繳足上訴裁判費（如委任律師提起上訴，請注意民事訴訟法施行法第9條規定）。
中 華 民 國 111 年 3 月 3 日
書記官