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臺灣南投地方法院民事簡易判決 110年度投簡字第8號
原 告 郭美雲
訴訟代理人 李俊銘
被 告 賴寶珠
訴訟代理人 陳彩卿
上列當事人間給付租金事件，本院於民國110 年2 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告為事實上處分權人之門牌號碼南投縣○○鄉○○路○○○○號如附圖一所示編號A ，面積一○八點八六平方公尺、編號B ，面積一九點七一平方公尺、如附圖二所示編號B ，面積七點七六平方公尺、編號C ，面積一點七二平方公尺、編號D ，面積一點三七平方公尺之房屋，就原告所有坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○○○○○地號土地，自民國一百零四年十月二十七日起至民國一百零四年十二月三十一日止，每月租金為新臺幣伍拾陸元，自民國一百零五年一月一日起至民國一百零八年十二月三十一日止，每月租金為新臺幣參佰柒拾貳元，自民國一百零九年一月一日起，每月租金為新臺幣肆佰壹拾捌元。
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟零捌拾壹元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年十一月一日起至門牌號碼南投縣○○鄉○○路○○○○號如附圖一所示編號A ，面積一○八點八六平方公尺、編號B ，面積一九點七一平方公尺、如附圖二所示編號B，面積七點七六平方公尺、編號C ，面積一點七二平方公尺、編號D ，面積一點三七平方公尺之房屋不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月給付原告新臺幣肆佰壹拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項及第三項已到期部分得假執行。
但被告如以新臺幣貳萬參仟參佰參拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告所有門牌號碼南投縣○○鄉○○路00○0 號如附圖一即南投縣竹山地政事務所複丈日期民國109 年1 月8 日土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示編號A ，面積108.86平方公尺、編號B ，面積19.71 平方公尺、如附圖二即南投縣竹山地政事務所複丈日期109 年4 月21日土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示編號B ，面積7.76平方公尺、編號C ，面積1.72平方公尺、編號D ，面積1.37平方公尺之房屋（下合稱系爭建物）占有原告所有坐落南投縣○○鄉○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地），並經本院以109 年度投簡字第62號判決判決系爭建物與系爭土地間有民法第425條之1第1項前段推定租賃關係存在，原告自得請求被告給付租金，而系爭土地申報地價均為每平方公尺新臺幣（下同）720 元，以年息10% 計算，系爭建物面積共計139.42平方公尺，則原告請求被告每月給付租金1,114 元，及自起訴時回溯5 年即104 年10月27日至109 年10月26日之租金66,840元，爰依民法第425條之1第2項規定提起本件訴訟等語。
並聲明：⒈請求核定系爭建物占用系爭土地每月租金為1,114 元；
⒉被告應給付原告66,840元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
⒊被告應自109 年11月起至系爭建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月給付原告1,114 元。
二、被告抗辯略以：系爭土地所在位置並非南投縣鹿谷鄉之市區繁華地區，而是位於偏僻山區上，周遭並無任何商店或是機關、學校，系爭建物對外亦只是靠著一條山區小徑對外進出道路，不論是自生活機能及交通等情狀觀之，系爭土地之經濟價值及利用性皆較低微，原告請求依申報地價年息10% 核定地租數額顯然過高，其認應以申報地價年息3%計算較為適當等語資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回；
如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告於92年3 月24日登記為系爭土地之所有權人，而系爭建物為被告所有，系爭建物使用系爭土地之面積為139.42平方公尺，原告前曾於109 年間對被告提起拆除地上物返還土地之訴訟，經本院以109 年度投簡字第62號判決認定系爭建物對於系爭土地於系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在等情，有本院109 年度投簡字第62號民事判決及系爭土地登記第二類謄本等在卷可憑（見本院卷第21頁至第28頁），並經本院依職權調取前揭民事卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執，堪認此部分之事實為真實。
（二）依民法第425條之1第1項成立之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
民法第425條之1第2項定有明文。
又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限。
土地法第97條第1項亦有明文。
而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。
又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，以公告地價之80% 為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。
復基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。
經查：⒈本件兩造在系爭建物得使用期限內就系爭土地有法定租賃關係，業如前述，且本件訴訟期間，兩造就原告得請求租金之數額，仍無法達成合意，顯見兩造間就租金數額不能協議決定，原告主張依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定本件租賃關係之租金數額，並據以請求被告給付租金，即屬有據。
又系爭建物占用系爭土地面積共139.42平方公尺，已如前述；
而系爭建物係1 層水泥、鐵皮建物，為三合院之一部分，現況係由被告居住使用，周圍多為民宅或為他人種植農作物，後方為山林，生活機能較差，交通亦不便等情，有本院109 年度投簡字第62號勘驗筆錄、系爭建物照片在卷可參（見本院109 年度投簡字第62號卷第83頁至第88頁），本院審酌上情，認為系爭建物就占用系爭土地部分，認應以系爭土地申報地價年息5%，作為核定計算租金之標準，較為適當。
⒉又對照上開系爭土地第二類謄本及本院查詢之公告地價查詢資料（見本院卷第69頁至第72頁），可知系爭土地所有權人並未於公告期間內申報地價，原告亦自承未曾於公告期間內申報地價等語（見本院卷第83頁），故即以公告地價之80% 為申報地價，而原告是請求自104 年10月27日起至109 年10月26日止之租金，系爭土地於104 年、105 年至108 年、109 年之申報地價分別為每平方公尺96元、640 元、720 元。
依此計算，自104 年10月27日起至同年12月31日止，每月租金應核定為56元（計算式：139.42×96×5%÷12＝56，元以下四捨五入，以下均同）、自105 年1 月1 日起至108 年12月31日止，每月租金為372 元（計算式：139.42×640 ×5%÷12＝372 ）、自109 年1 月1日起，每月租金為418 元（計算式：139.42×720 ×5%÷12＝418 ）。
故自104 年10月27日起至109 年10月26日止之租金即為22,081元（計算式：139.42×96×5%×66/365＋139.42×640 ×5%×4 ＋139.42×720 ×5%×300/366＝22,081）。
四、綜上所述，原告主張依民法第425條之1 規定請求核定系爭建物就使用系爭土地之租金，自104 年10月27日起至同年12月31日止，每月租金為56元，自105 年1 月1 日起至108 年12月31日止，每月租金為372 元，自109 年1 月1 日起，每月租金為418 元；
依租賃關係請求被告給付22,081元（即104 年10月27日起至109 年10月26日止期間之租金）及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
被告應自109 年11月1 日起至系爭建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月給付原告418 元，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
六、本件判決主文第2項及第3項已到期部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
又被告陳明願供擔保，聲請准為免假執行之宣告，核無不符，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 2 月 17 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 丁婉容
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；
並向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 17 日
書記官 詹書瑋
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