南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,96,埔簡,145,20080731,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 96年度埔簡字第145號
原 告 方中有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 李效文律師
上當事人間返還保證金事件，本院於97年7月17日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣參拾貳萬陸仟捌佰陸拾玖元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之四十八，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如於執行程序實施前以新臺幣參拾貳萬陸仟捌佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告聲明被告應給付原告新台幣（下同）683703元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

並主張略以：

（一）原告於民國（以下同）94年5月16日向被告承租坐落於埔里鎮○○里○○路○段128號（下稱系爭房屋）之1、2、4、5樓全部及地下室半數面積，租期自94年7月1日起，而房屋租賃契約第4條及第9條分別規定：「乙方（即原告）支付履約保證金新台幣100萬元，於租期屆滿或終止交還房屋、結清乙方應付費用後，無息返還。」

、「乙方至少需租滿二年，如有違反應支付懲罰性違約金100萬元；

第三年以後，乙方得於三個月前以書面通知甲方（即被告）終止租約。」

。

（二）依照上開房屋租賃契約第9條約定原告至少需租滿2年，原告得於3個月前以書面通知出租人即被告終止租約，經查，原告業依租賃契約第九條規定於終止租約前3個月即96年4月2日以台中37支郵局第274號存證信函通知被告有關原告自96年7月2日租約滿二年起不再續租事宜，並於96年6月6日，在被告及其委託之水電專業人員之監督下，原告已拆遷屬於原告之物品，將系爭房屋交還予被告，實際上原告自從95年10月30日即未再占有使用系爭房屋，系爭房屋即由被告占有使用，且為求慎重，原告復於96年7月12日發函通知被告上開事實，是爰依房屋租賃契約第4條規定，被告原應返還原告100萬元，扣抵原告應給付被告之492540元，另原告只承租之樓層為1、2、4、5樓全部及地下室半數面積，3樓及地下室另外半數面積仍為被告所自用，惟在原告承租期間，該棟大樓之水電費全由原告負擔，是被告自應返還原告承租期間獲得之水電費不當得利，依承租前及承租後之水電費比較後計算，原告主張被告應負擔25％之費用，是再扣抵被告應返還原告之水、電費…等不當得利176243元後，被告尚應返還原告683703元（0000000-000000+176243＝683703元）。

（三）原告自95年10月30日即未再使用系爭房屋，且在96年7月1日系爭房屋已由被告自行管理，被告有鑰匙可自由出入，原告復於96年7月24日將所保管之鑰匙委由簡秋子交予被告。

（四）被告應返還原告683703元，說明如下： (1)依租賃契約約定，系爭房屋於96年間之租金雖為每月178000元，惟須扣除稅金及基本水電費，扣除之稅金以租金之一成即17800元計算，是原告每月應給付之租金為160200元，96年4至6月基本水電費為1260元。

原告自96年7 月2日租約滿二年起不再續租，是原告尚積欠96年4至6月及7月1日、2日之租金，共491280元 (160200x3+1602 00x2/30=491280)。

綜上，原告於簽約時交付被告100萬元押金，經計算後，被告應返還之押金為507460元。

(0000000-000000-0000=507460) (2)設備拆卸人員工資5000元。

(3)員工加班費3000元。

(4)從94年8月至95年12月止，被告應負擔之水電費168243元。

二、被告則聲明駁回原告之訴，並辯略以：

（一）原告雖以96年4月2日所發漢口郵局第274號存證信函主張終止雙方系爭房屋租約，惟依租約第4條規定應於交還房屋後，被告始有返還履約保證金之義務，然原告將系爭房屋恣意破壞、未返還大門及室內診間十幾把鑰匙給被告、未依約定將其所拆下兩扇電動大門裝回，原告根本未完成返還房屋義務，且置被告請求原告將房屋修理及雙方進行協調於不顧，竟委請律師來函詭詞宣稱「依雙方租約第7條約定租約消滅時，按房屋當時現狀交還」。

承租人恣意破壞房屋之現狀後，何能稱房屋有維持現狀？又何有可憐房屋出租人在此不公狀況下猶有返還押金之義務？

（二）原告於民國96年4月2日所發漢口郵局第274號存證信函主張終止雙方系爭房屋租約，依租約第9條規定「乙方（原告）得於三個月前以書面通知甲方（被告）終止租約」，按法院在途期間六日計算送達日期，雙方租約終止日應為96年7月8日，故原告未付租金期間為96年4月1日至96 年7月8日，金額為579936元（計算式：178000元×3個月＋178000元×8日/31＝579936元），押金100萬元減除原告所欠租金餘額為420064元。

（三）原告主張「設備拆卸人員工資（4/15）5000元」、「員工加班費3000元」應為0元，蓋原告未為說明。

（四）原告主張「94年8月至95年12月電費應分攤費113735元」應為0元，蓋被告所住系爭房屋三樓之電費係自行繳納。

（五）原告主張「94年8月至95年12月（應更正為96/02）水費分攤費54508元」應為0元，蓋被告所住系爭三樓人口為2人無營業情況，所用水費無多且計算麻煩，故原告同意不向被告收取，租賃2年期間雙方對此並無爭議；

惟倘原告反悔而要向被告索取此20個月所代繳之水費，亦應合理計算金額，而非以渠所經營之醫療院所標準向被告請求之，況且原告所委律師來函所主張應扣四個月水費僅有252元，也非如本狀所載一般。

（六）應扣被告所代墊原告租期中之水、電費：經查租期中由96年2月至96年6月合計二期半水費合計19590元（計算式：8891＋7249＋6901×1/2＝19590），原告未繳，被告恐遭斷水而代繳之、由96年2月至96年6月合計二期半電費合計26711元（計算式：9041＋951＋89＋89＋10071＋692＋89＋102＋9870×1/2＋544×1/2＋84×1/2＋677×1/2＝26711 ），原告未繳，被告恐遭斷電而代繳之。

（七）本件原告因違反租約第8條第5款「乙方應以善良管理人之注意使用租賃物.. 應負損害賠償或修付費」規定，被告應負修理費、損害賠償項目金額如下：（尚有諸多原告破壞房屋項目，被告保留損害賠償請求權）： (1)騎樓：原告違反建築法規將騎樓改置花圃，妨礙行人通行，縱認被告放任或同意原告為之，但無證據認定被告同意原告所為此違法狀態得一直延續至租約終止後，原告本有將騎樓恢復合法狀態後返還被告義務，修理費共計123800元。

(2)地板、外牆：原告將地板、外牆打洞未做防水措施導致屋內、地下室漏水，修理費56000元。

(3)拆毀電源開關、電線：修理費185000元。

(4)房屋效能減損之損害賠償：由於原告毀損房屋電源、再牆壁打洞、拆毀門框，應負修理費義務明甚，茲因被告保存證據必要而維持破壞之現狀，而受由租約終止日翌日起即96年7月9日至鈞院履勘現場日96年10年3止合計87天，受有無法使用完好效能房屋之損害，按雙方每月租金178000元計算，損害額為499554元（計算式：178000×87/31＝499554）。

（八）綜上所陳，原告所留存履約保證金100萬元根本不足抵償渠所欠租金、水費、電費、房屋修理費，渠之請求不合法，應予駁回。

三、本院判斷：

（一）經查，原告於94年5月16日向被告承租系爭房屋之1、2、4、5樓全部及地下室半數面積，租期自94年7月1日起至103年6月30日止，共計9年，依租賃契約第9條約定原告至少需租滿2年，原告得於3個月前以書面通知出租人即被告終止租約，原告於96年4月2日以台中37支郵局第274號存證信函通知被告有關原告自96年7月2日租約滿二年起不再續租事宜，原告另於96年6月6日拆遷屬於原告之物品，嗣兩造訴訟代理人於審理中確認兩造之租賃契約於96年7月3日終止等之事實，業據原告提出租賃契約書、存證信函、律師函為證，並有言詞辯論筆錄附卷可憑，自堪信為真實。

（二）被告辯稱原告尚未完成返還房屋義務云云，經查，被告係居於系爭房屋3樓，而被告可自由進出該系爭房屋，原告於96年6月6日拆遷屬於原告之物品，是本件本院認系爭房屋於兩造之租賃契約96年7月3日終止時，原告已交還房屋予被告，至被告所辯原告破壞系爭房屋、未返還大門、室內診間鑰匙、將兩扇電動大門裝回云云，被告僅可另行請求被告返還鑰匙或屬兩造契約所訂所生損害，如何負賠償責任問題，要與原告是否交還系爭房屋無關，是被告所稱原告尚未交還系爭房屋，實非有據。

（三）原告主張被告應負擔設備拆卸人員工資5000元，員工加班費3000元云云，惟此部分原告之請求，其依據為何，並未據原告說明及舉證，原告此部分之請求，自屬無據，不應准許。

（四）原告另主張自94年8月至95年12月止，被告應負擔之水費54508元、電費113735元，共計168243元云云。

查，被告所住於系爭房屋3樓，而該樓於租期中之電費通知繳費人為慈惠診所翁文德，係屬另外繳納，有台灣電力公司電費通知及收據為證，而被告抗辯系爭房屋3樓於94年8月至95年12月電費為其繳納，並提出台灣電力公司95年10月及12月電費通知及收據為證，原告並未提出其代被告繳納此部分之電費收據，是被告此部分所辯實非無據，應為可採，則原告請求被告支付上開期間代繳之電費，為無理由。

另原告主張以承租前之水費與承租後之水費之比較，以94年8月至95年12月水費之25％作為被告應給付水費之計算標準，然被告於系爭房屋出租前亦係給付系爭房屋全部之水費，而出租後被告僅係居住於系爭房屋之3樓，原告係承租系爭房屋之地下室半數及1、2、4、5樓，原告主張被告應負擔水費，亦應計算出系爭房屋3樓及另外地下室使用水費為多少，而不得以總水費之25％作為計算，是原告請求被告負擔之水費之標準，要非明確，本院亦無法由原告所提之數據，計算被告應負擔水費之基礎，是原告此部分之請求亦非有據，不予准許。

（五）本件原告尚未支付96年4月1日起至96年7月3日止之租金，而本件租金為第1年為167000元、第2年至第9年按前1年租金增加每月租11000元。

而原告應按月扣繳租金稅額10％，於每月7日前將當期租匯款予被告（租賃契約第3條參照），本件96年為第2年之租金，故其租金為每月178000元，扣除稅額10％，96年4月至96年6月，原告應給付被告之租金160200元，共480600元，另96年7月1日、2日、3日之租金為每日5340（160200÷30＝5340），3日為16020元，是原告尚未給付被告租金為496620元（480600＋16020＝496620）。

（六）原告承租系爭房屋之地下室半數、第1、2、4、5樓係供醫療院所使用，而於租期中自應負擔水、電費之繳納，此由租賃契約第6條第1款、第8條第1款約定及於租期中系爭房屋水、電費之繳納義務人為慈惠診所翁文德、埔新診所毛茂盛可以看出，租期中96年2月至96年6月合計二期半水費合計19590元（計算式：8891＋7249＋6901×1/2＝19590），96年2月至96年6月合計二期半電費合計26711元（計算式：9041＋951＋89＋89＋10071＋692＋89＋102＋9870×1/2＋544×1/2＋84×1/2＋677×1/2＝26711），原告未繳，被告代繳之，有水、電費收據附卷可憑，而此部分之水、電費尚在租期中，被告抗辯由原告繳納，自屬無據。

另被告主張已繳納96年6月之水、電費，應以8月份之收據（繳納之月份為6、7月份之水、電費）以2分之1計算，已據其提出8月之水、電費收據為證，本院參以水、電費之計算均以2個月作為計算單位，並無單月之收據，是被告此部分之抗辯，要非無據，則被告抗辯原告應負擔6月份之水費3450元，6月份之電費5587元，應為可採。

（七）按原告未於租賃期滿或租約消滅時，按房屋當時現狀交還被告；

又原告遷離時如遺留物品，視為放棄由被告處理；

原告應以善良管理人之注意使用租賃物，除因天災地變等不可抗力或原告以外之第三人之情形，原告應負賠償或修復費，其它情形之房屋損害，被告應負修繕義務（租賃契約第7條、第8條2款參照、第8條第5款參照），參照兩造此部分之約定，所謂「按房屋當時現狀交還」應係指原告拆除其設於系爭房屋之醫療設備後，直接以現狀交予被告，但如有因原告使用造成該房屋之損害，非修繕無法作為房屋之正常使用，此部分之損害仍應由原告負修繕之損害賠償責任，但如果是拆除設備後與原來承租時之狀況不一，此部分應屬現狀返還，原告即無庸負修繕責任。

就騎樓部分：系爭房屋之騎樓原本為磨石子地面，原告將之更改花圃，原告另將地板、外牆打洞，及拆毀電源開關、電線等情，此有原告提出現場照片為憑，並經本院會同兩造至現場履勘，製有勘驗筆錄及照片附卷為證，而原告違反建築法規將騎樓改置花圃，妨礙行人通行，縱認被告放任或同意原告為之，但無證據認定被告同意原告所為此違法狀態得一直延續至租約終止後，原告本有將騎樓恢復合法狀態後返還被告義務。

另原告將地板、外牆打洞，及拆毀電源開關、電線，此部分管線洞、電源開關、電線之修復為屬房屋正常使用之必要，亦要屬原告之修復責任，此外其他房屋之損壞或屬房屋之自然損壞或屬拆除醫療設備之現狀，原告均不負修復責任。

而騎樓之修復費用為120370元，一樓管線洞修復費用為2640元，二樓管線洞修復費用4700元、開關箱及電源修復費用為1600元、5樓管線洞修費用900元，此有華聲企業發展鑑定顧問有限公司之報告書附卷足憑，是總計原告應負擔系爭房屋之修復費用共計130210元。

（八）被告抗辯原告毀損房屋電源、再牆壁打洞、拆毀門框，應負修理費義務明甚，茲因被告保存證據必要而維持破壞之現狀，請求自96年7月9日至96年10年3止合計87天，受有無法使用完好效能房屋之損害499554元云云，按原告應以善良管理人之注意使用租賃物，除因天災地變等不可抗力或原告以外之第三人之情形，原告應負賠償或修復費，其它情形之房屋損害，被告應負修繕義務（租賃契約第8條第5款參照），查本件原告已於租賃契約終止日即96年7月3日起，將系爭房屋交還被告，被告即可使用系爭房屋，對於系爭房屋被告所辯原告有毀損房屋電源、再牆壁打洞、拆毀門框等等，應屬房屋損害回復原狀，而由何方依上開約定負起房屋損害修理費義務之問題，且保存證據亦非等本件起訴後，法院至現場履勘，始可進行，再被告亦未提出上開期間，被告有與他人洽談出租或有出租他人之計畫，則被告抗辯為保存證據必要而維持破壞之現狀，請求自96年7月9日至96年10年3止合計87天，受有無法使用完好效能房屋之損害499554元，實非有據，應非可採。

（九）末按原告支付履約保證金100萬元，於租期屆滿或終止交還房屋、結清原告應付費用後，無息返還，為兩造租賃契約第4條所定，本件兩造租賃契約已於96年7月3日終止，已如上述，依上開約定，原告結清應付被告之費用後，被告自應無息返還結餘之保證金費用予原告。

而依上所述，原告應負擔之費用有未給付之租金496620元，應負擔之水費19590元、電費26711元，系爭房屋之修復費用130210元，共計673131，則被告應返還原告為326869元，另依上開約定本件保證金之返還，係無庸計息，原告請求按法定利率計算之利息，自與上開約定不合。

從而，原告依兩造租賃契約及不當得利法律關係請求被告給付326869元之範圍內為理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

（十）本件係民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。

被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

至原告聲請預供擔保，請准宣告假執行，因本件須依職權宣告假執行，原告此部分之聲請，應為促請法院注意，就此部分之聲請，本院無庸為准駁之裁判，併此敘明。

四、訴訟費用負擔之法律依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 97 年 7 月 31 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 黃益茂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 7 月 31 日
書記官 湯文億