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臺灣南投地方法院民事簡易判決 97年度投簡字第421號
原 告
即反訴被告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 己○○
訴訟代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告
即反訴原告 甲○○
戊○○
上二人共同
訴訟代理人 乙○○
上當事人間返還押租金事件，本院於98年2月24日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告甲○○應給付原告新臺幣壹萬柒仟柒佰伍拾元，及自九十七年四月三十日起至清償日止，按月百分之一計算之違約金。
被告戊○○應給付原告新臺幣柒萬伍仟貳佰陸拾元，及自九十七年四月三十日起至清償日止，按月百分之一計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟陸佰陸拾元由原告負擔陸佰柒拾肆元，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠原告於民國92年3月3日與被告簽訂房屋租賃契約，向被告甲○○承租坐落南投縣竹山鎮○○街57-2號一樓室內部分不含騎樓之房屋，向被告戊○○承租坐落南投縣竹山鎮○○街59號1樓之房屋，經營便利商店。
租賃期間自92年5月1日起至99年4月30日止（含續租期間97年5月1日至99年4月30日止）。
雙方並於契約書第6條第1項約定，租期內原告若擬終止租約，應於二個月前通知被告，並以當期1個月租金作為損害賠償額之總額賠償被告。
嗣因原告承租之目的不達，遂於97年1月28日寄發存證信函，通知被告定於97年4月30日終止租約之意思表示。
故雙方間之租賃契約至97年4月30日已終止，並於97年4月18日將房屋點交返還。
依雙方之租賃契約書之約定，被告甲○○先前向原告收取之新台幣（下同）3萬元押金，除原告依約提前中止租約賠償被告甲○○一個月租金12,250元，被告甲○○應返還剩餘之押金17,750元；
被告戊○○應返還原告21萬元之押金，扣除原告依約提前終止租約賠償被告戊○○一個月租金70,500元，被告戊○○應還剩餘之押金139,500元予原告，被告迄今仍拒絕返還押租金，經原告於97年5月12日再次以存證信函催告被告等依約履行，被告甲○○、戊○○仍拒絕履行。
爰起訴請求被告甲○○返還上開押租金17,750元，被告戊○○返還139,500元及均自97年4月30日起至清償日止，按月百分之十計算之違約金。
㈡被告雖辯稱原告租賃期間之水費均未繳納，實則因原告經營之便利商店用水量極少，平均2個月約500元，固由原店長與被告約定以每年3,000元之代價共用被告戊○○申請之水表，原告並已給付租賃期間前三年之水費，被告提出之鉅額水費64,240元應係被告另經營冷飲店所致，被告主張抵銷押租金顯無理由。
㈡再依兩造簽訂之租賃契約、終止租賃契約書，原告並無恢復原狀之義務，被告主張押租金應充作回復原狀之費用，亦非實在。
二、被告辯稱：原告於終止租賃契約後，雖已將房屋交還被告，但積欠租賃期間5年之水費64,240元。
另雙方訂定契約後，被告立即開始營繕工程及裝潢時，破壞原有建物硬體設施時，與被告增訂契約，原告如中途解約時，應就租賃物之固定設施負回復原狀之義務，訂有建物營繕確認契約書，故原告與被告終止契約時，原告公司人員與被告洽定以175,000元為回復原狀之工程代金，由被告自行施工處理，並同意由應返還之押租金扣抵，合計上開水費及恢復原狀之費用為239,240元，抵銷後原告仍應給付被告81990元，原告之請求顯無理由，並聲明駁回原告之訴。
三、法院之判斷：㈠原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、押租金收據、房屋返還點交確認書二份為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。
被告雖以前詞置辯，惟查：⒈被告主張抵銷房屋整修費用部分：兩造於所簽訂房屋租賃契約書第4條第5款約定：「乙方即原告於租賃期滿或終止應立即以現狀搬空返還本房屋，並不得向甲方即被告請求遷移費等費用，遷出時如遺留雜物、設施不搬遷者，視為放棄，由甲方即被告處理。」
另原告與被告戊○○簽訂之房屋租賃契約書第10條亦約定「出租人茲同意承租人就租賃物所拆除一樓樓梯，於租期屆滿或租約終止時，無須恢復設置，亦放棄對承租人請求任何恢復之費用」，故原告終止租約，返還房屋時，並無回復原狀之義務。
至兩造於簽定租賃契約後，原告人員於92年4 月14日從事店鋪建設時，所立店鋪建設現說確認表備註欄記載：「下橫街59及57-2號之隔間磚牆需恢復，59號及57-2號之廁所需恢復及57-2號之樓梯」，惟依被告於97年4月18日與原告簽署之房屋返還點交確認書，載明雙方合意提前終止租賃契約，且於97年4月18日點交房屋無誤，自點交完成時起由出租人接管房屋之旨外，並無現場房屋有毀損或被告請求修補等之保留記載。
再依兩造簽訂之終止房屋租賃契約書第3條記載：「嗣後無論如何情形，甲方不得再向乙方為其他請求」，即於終止契約時已免除原告回復原狀之義務，是即認原告於92年4月14日從事店鋪建設時有上開回復原狀之允諾，亦應兩造事後之約定而排除適用。
綜上，原告依租賃契約書及終止租賃契約書之約定，並無回復房屋原狀之義務，被告主張原告公司人員已答應抵銷整修房屋費用175,000元，為原告所否認且與租賃契約及終止租賃契約書之約定不符，為無理由，不足採信。
2.查「自承租之日起之水電費、及營業所生必須繳納之費用均由乙方（承租人）負擔」，系爭租賃契約第4條第4款定有明文。
被告主張原告自92年5月1日起至97年4月30日止水費64,240元，已提出台灣省自來水公司繳費證明為據，原告雖辯稱因原告用水量極少故與被告約定由原告每年支付3,000元之水費與被告，原告並已支付三年，證人包文斌即系爭便利商店之原店長於本院審理時亦證述已給付租賃期間前三年之水費，然為被告所否認，原告並未能提出其他佐證以證明包文斌之證述與事實相符，證人包文斌於本院之片面證述，尚無從為其有利之認定。
另原告主張上開水費，係被告家人經營冷飲店所致，惟上開冷飲店設置之位置為下橫街57-2號騎樓，固有原告提出照片及現場圖、現場照片為據，然原告並未舉證被告家人經營之冷飲店確有使用被告戊○○申請使用之自來水用水，其所主張即不足採。
是依系爭租賃契約第4條第4款之約定，原告自應支付上開期間之水費，被告主張就原告押租金之請求，原告積欠5年之水費64240元應予抵銷，為有理由。
㈡次查，兩造之租賃契約既已於97年4月30日終止，原告並已於97年4月18日返還房屋，則原告依租賃契約書第3條第2款：「押金新台幣二十一萬元（被告甲○○部分為三萬元），乙方（即原告）依約交還本房屋時，同時由甲方（即被告）無息返還予乙方，除得逕行扣抵乙方所欠租金外，不得以任何理由藉詞拖延，如有遲延，應自遲延之日起對乙方支付以按月百分之十計算之金額為違約金」，請求被告戊○○返還押金21萬元、被告甲○○返還押金3萬元，為有理由。
惟原告另請求被告就上開押金，自97年4月30日起至清償日止，按月支付百分之10之違約金部分，如換算成年息，將高達百分之120，顯然過高，本院爰依民法第252條之規定。
將上開違約金酌減為被告自97年4月30日起至清償日止，按月支付上開金額百分之1之違約金，原告逾此部分之違約金請求，為無理由，應予駁回。
則本件於扣除原告提前中止租約需賠償甲○○一個月之租金12,250元及戊○○一個月租金70,500元，及前述被告戊○○得主張抵銷之水費64,240元後，被告甲○○應返還原告17,750元，被告戊○○應返還原告75,260元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依租賃契約，請求被告甲○○給付原告17,750元，被告戊○○給付原告75,260元，及均自民國97年4月30日起至清償日止，按月百分之一計算之違約金，核屬正當，應予准許，餘此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係訴訟標的金額未逾新台幣50萬元，應適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴部分應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：原告於終止租賃契約後，仍積欠租賃期間5年之水費64,240元，另雙方訂定契約時，被告立即開始營繕工程及裝潢時，破壞原有建物硬體設施時，與被告增訂契約，原告如中途解約時。
應就租賃物之固定設施負回復原狀之義務，訂有建物營繕確認契約書，故被告與原告終止契約時，雙方洽定以新台幣175,000元為回復原狀之工程代金，由被告自行施工處理，並同意由應返還之押租金扣抵，合計上開水費及恢復原狀之費用為239240元，經抵銷後原告仍應給付被告81,990元。
爰依法提起反訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告81,990元，及自92年5月1日起至清償日止按年息10％計算之利息。
並願供擔保，聲請宣告假執行。
二、反訴被告則以: 反訴原告主張鉅額之64,240元水電費，是反訴原告經營冷飲店所致。
另關於終止契約後，原告並無回復原狀之義務，原告公司人員亦未允諾押租金抵銷回復原狀之費用等語資為抗辯。
並聲明：駁回反訴。
三、查反訴被告就系爭房屋終止租賃契約後並無回復原狀之義務，反訴原告主張反訴被告人員同意將押租金充抵回復原狀費用並非可採，經抵銷反訴被告應給付之水費後，反訴原告仍負返還如主文第1、2項所示押租金，反訴被告不需給付反訴原告回復原狀費用，已如前述。
從而，反訴原告主張依反訴被告簽署之店鋪建設現說確認表，請求反訴被告賠償81,990元，即自92年5月1日起按年息10％計算之利息，為無理由，應予駁回。
又反訴原告既受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 3 月 10 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 黃堯讚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 10 日
書記官 陳慶樹
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