南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,98,投小,499,20100204,1

臺灣南投地方法院民事小額判決 98年度投小字第499號
原 告 甲○○
兼訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
上列當事人間給付價款事件，本院於民國99年1月21日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國98年6 月14日與訴外人丁○○、戊○○就坐落南投縣南投市○○段788-6 地號土地及南投縣南投市○○街160 號房屋簽訂不動產買賣契約書，買賣總價為新台幣（下同）8,280,000 元。

原告前曾就上開買賣標的，以1％ 仲介代價委託惠雙房屋民族加盟店銷售，因被告出面表示其已覓得買主，經原告與買主接洽初步敲定價額後，即徵得惠雙房屋同意，以同一仲介比例即賣價之1％ 委託被告仲介本件買賣。

嗣於98年6 月30日，原告與買主丁○○、戊○○會同至被告家中交付尾款時，買主依約應交付尾款200,000元予原告，再由原告交付1％之仲介費82,800元予被告，詎料被告竟擅自扣下2％仲介費165,600元，僅支付原告34,400元，而短少82,800元。

爰依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告各41,400元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。

對被告之抗辯陳述略以：原告係委託被告，而非委託華信房屋仲介有限公司（下稱華信公司）仲介買賣，本件不動產買賣契約書上之立會人係被告，於商場上，立會人應屬證人，華信公司非屬自然人，不可能為證人，且如係由華信公司見證不動產買賣契約之簽訂，立會人應記載華信公司、法定代理人丙○○，始能證明係由被告代表華信公司見證原告與買主間買賣契約之簽訂，被告主張仲介人係華信公司，顯非事實等語。

二、被告則以：被告為訴外人華信公司負責人，兩造為數十年之鄰居，原告對被告於81年間成立華信公司經營不動產仲介業務知之甚詳，目前華信公司仍繼續營運中，被告自無須亦無必要以個人名義與原告成立系爭不動產買賣仲介契約。

本件不動產買賣契約書之封面、封底及內容「立會人」處皆有華信公司之名稱、公司章及負責人即被告之印章，故原告應係委託華信公司仲介本件買賣，而非委託被告。

被告除將載有「向賣方收取成交總價百分之四的服務報酬…」等內容之服務報酬收取方法及標準規定於華信公司制式之「房地產委託銷售契約書」外，並將之公開揭示於華信公司契約桌之牆上，使前來委託仲介買賣之當事人得以知悉並作為個案收費標準。

原告前於91年間曾委託華信公司銷售上開不動產，被告基於多年鄰居情誼，未與原告簽訂不動產仲介書面契約，並同意調降不動產仲介費為成交總價之3％。

嗣於98年6月間，因買主戊○○、丁○○有意購買上開不動產，被告乃向原告表示上開買主有購買之意願，因原告曾於98年5 月19日透過其表妹即惠雙房屋民族加盟店主任黃碧美簽訂專任委託銷售契約書約定佣金為1％ ，原告即要求將之前約定之仲介費再調降為2％ ，被告乃予應允，而經買賣雙方就價格磋商後，同意以8,280,000元成交。

嗣買方於98年6月30日在華信公司營業所將系爭房地尾款200,000 元交予被告後，被告即按與買賣雙方約定之仲介比例 (即買方1％、賣方2％ )收取仲介費，並同時開立發票交予原告及買方，且經渠等當場簽收無誤。

公司之設立係以營利為目的，開具發票後尚須繳納5％之營利事業所得稅，負擔非輕，被告為銷售該房地所支出之勞力、時間、費用 (如銷售廣告、電話費、水電開銷、管銷成本、行政開支、仲介公會之會費等）實難以估計，非僅向原告收取成交總價2％ 之仲介費所能填補。

被告基於華信公司對於原告有165,600 元之報酬請求權而受領該筆款項，並無不法，原告依不當得利之法律關係請求被告給付原告各41,400元，應屬無據等語置辯，並聲明駁回原告之訴。

三、原告主張其於98年6 月14日與訴外人戊○○、丁○○就其原有坐落南投縣南投市○○段788-6 地號土地及南投縣南投市○○街160 號房屋簽訂不動產買賣契約書，由戊○○二人以總價8,280,000 元買受上開房地之事實，業據其提出己○○土地代書事務所不動產買賣契約書為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

惟原告主張其係以成交總價之1％ 作為仲介報酬，委託被告仲介銷售上開不動產，詎被告於收取買方交付之尾款後，竟擅自扣下2％之仲介費165,600元，僅支付原告34,400元，而短少82,800元等情，則為被告所否認，並辯稱原告係以成交總價之2％ 作為仲介報酬委託華信公司銷售，並非委託其個人等語。

是本件首應審究者為原告與被告間是否成立本件不動產委託銷售契約，而得依不當得利之法律關係請求被告返還溢收之仲介報酬。

四、經查，兩造間並未訂立不動產委託銷售之書面契約，而訴外人戊○○、丁○○則因欲承購原告所有上開房地，而與華信公司（負責人為被告）簽訂買方議價委託書，委託華信公司代為協商議價，此有被告提出南投縣政府營利事業登記證、經濟部公司執照及買方議價委託書等件附卷可稽，嗣買賣雙方就價金達成合意後即簽訂不動產買賣契約，而觀之本件不動產買賣書面契約係使用華信公司制式之買賣契約書，其封面印有華信房屋仲介有限公司之字樣，訂立契約人欄立會人處並蓋有華信公司及負責人即被告之大小章，而華信公司就收取之仲介報酬亦分別開立統一發票交予原告及訴外人戊○○、丁○○等人收執，此有被告提出統一發票4 紙存卷可參。

按依加值型及非加值型營業稅法第32條規定，營業人銷售貨物或勞務，應依本法營業人開立銷售憑證時限表規定之時限，開立統一發票交付買受人，是被告辯稱原告係委託華信公司銷售上開不動產，核與前揭事證相符，應堪採信，原告主張其係委託被告個人銷售上開房地，殊屬乏據可徵，而不可採。

則被告代表華信公司收取系爭仲介報酬時，縱使有溢收情事，其效果亦應歸於公司。

又按人之權利能力，始於出生，終於死亡；

法人於法令限制內，有享受權利、負擔義務之能力，民法第6條、第26條前段定有明文，公司為事業體，在法律上屬法人組織，與自然人為分別獨立之權利義務主體，公司（法人）與其經營者（自然人）之人格各自獨立，故公司之權利義務與經營者之權利義務並非同一，被告雖為華信公司負責人，然依前揭說明，公司之負責人與公司乃二個全然獨立之權利義務主體，並無相屬性，故公司之權利義務自應由公司享有及負擔，與公司負責人無涉。

從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付溢收之仲介報酬及遲延利息，於法尚有未合，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經審酌與判決結果不生影響，均不另論述。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 99 年 2 月 4 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 鍾淑慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 2 月 4 日
書記官 陳淑怡