南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,98,投簡,358,20100225,2

臺灣南投地方法院民事簡易判決 98年度投簡字第358號
原 告 乙○○
兼共同
訴訟代理人 甲○○
被 告 國有財產局台灣中區辦事處南投分處
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 蔣志明律師
複代理人 楊榮富律師
上列當事人間確認租賃關係存在事件，本院於民國99年2 月11日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：緣坐落南投縣南投市○○○段121地號、面積2685平方公尺之土地於民國74年5月16日前尚未分割成現今之同段121及121-5地號土地，係原告之先祖林新池於日據時期即已承租，台灣光復後，原告之被繼承人林炎木於72年1月1日續向代管機關臺灣土地銀行南投分行承租，租期至75年12月31日，並於其上興築建物、種植花草樹木及於剩餘空地上栽種蔬果自用，此為系爭土地代管機關所知悉，並分別依系爭土地建築範圍面積1342平方公尺及種植面積1343平方公尺（合計2685平方公尺）收受代金新台幣（下同）5,690 元及甘藷245 公斤，及於收據上登載於旱地上耕種之事實，足見上開基地租賃契約係具住宅及耕地混合租約之性質及目的。

嗣系爭土地於74年1月14日為被告收回自管，並於74年8 月8日經地政機關逕為分割增加同段121-5 地號（面積1163平方公尺），121 地號土地面積則縮減為1522平方公尺，詎被告竟昧於系爭土地縱經分割，然租約標地仍及於分割後之2 筆土地，且系爭土地早經出租人依土地使用現況分別收受代金及地租，及租期於75年12月31日始屆期等事實，於74年9 月26日為現場勘查後，竟以林炎木承租土地興築之建物僅使用121-5地號土地，而121地號土地則為旱田、水池為由，片面終止於75年12月31日始屆期之基地租約，並要求林炎木就121-5 地號土地另簽訂國有土地租賃契約。

按依國有財產法第44條之規定及租約第7條之約定，出租土地除符合法令規定外，不得終止租約收回，另依土地法第109條、第114條及耕地三七五減租條例第17條、第19條及第20條等規定，林炎木承租系爭土地耕作，並無任何得由被告片面終止租約之情事，系爭租賃關係已視為不定期限繼續契約。

茲林炎木已於98年3月8日過世，原告等為其繼承人，繼承林炎木與被告間之租賃關係，原告甲○○前向被告陳情，仍經被告函覆系爭121地號土地已終止租約，為確保原告之權益，爰提起本件訴訟，請求確認兩造就坐落南投縣南投市○○○段121 地號土地有租賃關係存在等語。

對被告之抗辯陳述略以：被告辯稱系爭121 地號土地已於74年因雙方合意終止，顯悖離事實，被告於74年9 月26日勘查現場未幾即片面毀約，逕自收回系爭121地號土地，並重新擬1份範圍縮減為121-5 地號、租期自74年12月1 日至75年12月31日之租賃契約要求林炎木追認，簽約日期為75年1月14日，倘係合意終止，簽約日期應係74年12月1日左右，為何會是75年1月14日？林炎木直至77年10月13日申請該地比照公有土地放領時，始知該地被收回，其後並陸續陳情，足見林炎木並未同意終止租約，自不能以林炎木申請續租121-5地號土地，作為其同意放棄系爭121地號土地承租權之證明，另被告所引「國有非公用不動產租賃作業程序」第4條規定，不能逾越法律位階，取代土地法及國有財產法之規定，且該作業程序係於71年間修正，依法律不溯及既往原則，亦不得規範系爭自日據時期即租用之土地，又如認原租約之全部土地應作為建築使用，試想豈有如承租面積2685平方公尺如此巨大之建築存在，自然是部分供居住，部分供生活所需之花圃、菜園使用，且為原出租機關所允許，何來違約之說等語。

二、被告則以：原告之被繼承人林炎木係自60年1月1日起向原代管機關臺灣土地銀行南投分行承租分割前之系爭121 地號土地，而依林炎木與該代管機關訂立之租賃契約書記載「國有基地租賃契約」，並於租約第2條明定「本租約出租之基地，限於『建築』之用，不得作其他用途。」

，足證上開契約並未兼含「耕作使用」之目的，非基地與耕作租用之混合契約，即便林炎木於承租土地上種植作物，並經原代管機關收取甘藷以代替租金之繳納，亦不能變更上開租約係屬基地租賃契約之性質。

又分割前與分割後之系爭121 地號土地，其地目均為「建」，而非「農」、「漁」、「牧」地，即令林炎木於承租土地上種植作物，仍非屬耕地租用，自無土地法第106條以下耕地租用及三七五減租條例之適用。

再分割前之121地號土地於74年1月14日經被告收回自管，嗣地政機關於同年8月8日將上開土地逕為分割，增加同段121-5 地號土地，被告於同年9 月26日派員至現場勘查，發現分割後之系爭121 地號土地現況為空地，部分為旱田，並無建築改良物，乃依被告總局於71年5 月27日修正之「國有非公用不動產租賃作業程序」第4條、第6條之規定，收回系爭121 地號土地，並徵得林炎木同意，僅就分割後新增之121-5 地號土地換訂國有土地租賃契約，租期至75年12月31日屆滿，嗣該土地租期屆滿前，林炎木申請續租，經被告審核後同意續租，由上應可認定林炎木與被告間將原基地承租範圍縮減為121-5地號土地，而終止系爭121地號土地租賃關係之合意，是系爭121 地號土地已於74年間因雙方合意終止而消滅；

縱認彼此間並無終止租約之合意，然林炎木與原代管機關就系爭121 地號土地所訂租約亦於75年12月31日租期屆滿而消滅，是林炎木與被告間就系爭121 地號土地並無租賃關係存在，原告主張繼承林炎木與被告間之租賃關係，而提起本件確認租賃關係存在訴訟，於法未合等語置辯，並聲明駁回原告之訴。

三、原告主張其被繼承人林炎木於72年1月1日就分割前國有坐落南投縣南投市○○○段121地號、地目建、面積2685 平方公尺之土地與代管機關臺灣土地銀行南投分行簽訂「國有基地租賃契約」，租期自72年1月1日起至75年12月31日止，上開土地於74年1月14日由被告收回自管，並經地政機關於同年8月8日逕為分割，增加同段121-5地號土地，面積為1163平方公尺，都市計畫土地使用分區為住宅區，分割後之121 地號土地面積則變更為1522平方公尺，都市計畫土地使用分區為農業區，被告於74年9 月26日派員勘查上開土地使用現況後，於75年1月14日就121-5地號土地與林炎木換訂「國有土地租賃契約」，租期自74年12月1 日起至75年12月31日止等情，業據提出戶籍謄本、財政部訴願決定書（案號：第00000000號）、臺灣省南投縣土地登記簿、國有基地租賃契約、臺灣土地銀行收據、國有土地租賃契約、財政部國有財產局臺灣中區辦事處南投分處98年6月8日台財產中投二字第0980003161號函等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

是本件應審究者為原告之被繼承人林炎木與被告間就系爭121地號土地是否達成終止租約之合意，如未有此項合意，被告終止租約是否合法，又本件有無土地法及耕地三七五減租條例有關耕地租用規定之適用。

四、經查，原告之被繼承人林炎木於72年1月1 日就分割前之121地號土地與原代管機關臺灣土地銀行南投分行簽訂「國有基地租賃契約」（下稱舊約），租期自72年1月1日起至75年12月31日止，嗣上開土地經地政機關於同年8月8日逕為分割，增加同段121-5地號土地，被告於74年9月26日派員勘查上開土地使用現況後，於75年1月14日固僅就121-5地號土地與林炎木換訂「國有土地租賃契約」（下稱新約），租期自74年12月1 日起至75年12月31日止，然該「國有土地租賃契約」上並未有雙方合意終止系爭121地號土地租賃關係之記載，而雙方於75年1 月14日換約時，舊約租期既尚未屆至，且新約租期屆滿日與舊約同，就林炎木之立場言，實無換約之必要與實益，則其應被告之要求，就121-5 地號土地換訂新約，或係處於承租人之弱勢地位，唯恐不配合換約，即有喪失該地租賃權之虞，或主觀上認原121地號土地已分割增加121-5地號土地，而就該地有換訂新約之必要，尚難以雙方所換訂之新約未及於系爭121 地號土地，即解讀為林炎木同意將原基地承租範圍縮減為121-5地號土地，而終止系爭121地號土地租賃關係，且由原告提出林炎木之申請書、財政部國有財產局臺灣中區辦事處函，可知林炎木自77年間起屢就系爭121 地號土地申請續租事宜向被告及民意代表陳情，益徵其當初應無同意終止系爭121 地號土地租約情事，被告辯稱承租人林炎木與被告間已於74年間合意終止系爭121 地號土地租賃關係云云，殊屬乏據足憑，尚難信採。

五、原告主張原代管機關臺灣土地銀行南投分行知悉承租人林炎木於分割前121地號土地上興築建物、種植花草樹木及栽種蔬果自用，並分別依土地建築範圍面積1342平方公尺及種植面積1343平方公尺（合計2685平方公尺）收受代金5,690 元及甘藷245 公斤，及於收據上登載於旱地上耕種之事實，足見上開基地租賃契約係具住宅及耕地混合租約之性質及目的，而有土地法第109條、第114條及耕地三七五減租條例第17條、第19條、第20條等規定之適用云云。

然查，分割前121地號土地於38年10月3日收歸國有迄林炎木於72年1月1 日與原代管機關臺灣土地銀行南投分行簽訂「國有基地租賃契約」時，其地目均為「建」，有兩造分別提出臺灣省南投縣土地登記簿及土地登記舊謄本各1 紙附卷可稽，又依林炎木與臺灣土地銀行南投分行簽訂之「國有基地租賃契約」載明係基地租賃，且契約第2條規定：「本租約出租之基地，限於建築之用，不得作為其他用途。」

，並未兼含耕作使用之目的，而原代管機關就分割前121 地號土地面積1343平方公尺部分收取甘薯租，並於該收據上記載地目「旱」，然其收取甘薯以代替租金之繳納，僅涉及租金繳納之方式，而土地地目悉依土地登記簿之記載，自不能因原代管機關於收據上將地目登載為「旱」，即得認上開基地租賃契約兼具建地及耕地混合租約之性質。

復按「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地參照同條第2項之立法精神應包括漁地及牧地在內。

承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。」

、「耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第106條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租用有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院88年度台上字第1號判例、最高法院87年度第3 次民事庭會議決議參照）。

是上開土地既已編定為「建」，而非「農」、「漁」、「牧」地，則無論承租人是否作為耕作使用，依前揭最高法院判例及民事庭會議決議，仍非屬耕地租用，自無土地法第106條以下耕地租用及耕地三七五減租條例規定之適用。

六、原告之被繼承人林炎木既於72年1月1 日就分割前121地號土地與臺灣土地銀行南投分行簽訂「國有基地租賃契約」，租期自72年1月1日起至75年12月31日止，共計4 年，即屬定期租賃，不論其在此之前是否定有租約或於日據時期起即承租該筆土地，其權利義務，悉依該租賃契約及國有財產法之規定。

而財政部國有財產局為執行國有非公用不動產租賃事宜，依國有財產法施行細則第74條規定，訂定國有非公用不動產租賃作業程序，依71年5 月27日修正之「國有非公用不動產租賃作業程序」第4條規定：「依國有財產法第四十二條規定，出租都市內建築基地，其面積不得超過地上已有建築改良物面積之一倍，最高以十公畝為限。

若超出部分土地面積過少，無法將之分割單獨使用者，得斟酌實際情形一併出租。

出租都市外建築基地，申租人之農舍、晒穀場、及畜牧用棚舍等建築改良物所用土地，得合併計算出租，但仍以前項最高面積為限。」

，第6條第2項規定：「各地區辦事處、分處接收原代管機關移交之國有非公用不動產，應隨時清查使用情況，依有關法令規定審核其租賃權，經確認租賃關係存在者，應換訂租賃契約，但其承租面積仍受本作業程序第四條最大限度之限制。

對於無租賃權者，應依法進行收回原租賃物另行處理。」

；

另依國有財產法第44條規定，非公用財產類之不動產出租後，除依其他法律規定得予終止租約收回外，遇有該條情形之一者，亦得解約收回：再依前揭「國有基地租賃契約」第7條第3項規定，承租人使用基地違反法令者，出租人得終止租約。

經查，被告於接管系爭土地後，於74年9月26日派員至現場勘查，發現121地號土地現況為空地、部分為旱田種樹使用，另於74年11月25日再辦理現場勘查，其中121地號土地現況為旱田、水池，121-5地號土地上之建築改良物面積僅133 平方公尺，其使用面積尚含地上水泥地板、果樹使用部分土地面積約828 平方公尺，另面積約3312平方公尺部分則為福山里福山宮及林炎木出入道使用，因認系爭121 地號土地上並無建築改良物，遂依前揭規定，將地上非合併作建築使用及面積超過地上已有建築改良物面積一倍部分土地收回，121-5 地號土地部分則由林炎木切結連接福山宮廟部分舖設水泥晒場係渠農家必須之設備，而依前揭作業程序第4條第2項得合併計算出租之規定，准與林炎木換訂「國有土地租賃契約」等情，有原告提出財政部訴願決定書（案號：第00000000號）、財政部國有財產局臺灣中區辦事處南投分處98年6月8日台財產中投二字第0980003161號函附卷可證，則被告機關依前揭契約及法律規定，終止租約收回系爭121 地號土地，並無不合。

至原告聲請傳訊證人林其身、鄭詩軒及吳沌埕，欲證明原告祖先自日據時期起即使用系爭土地，核與本件待證事項無關，無傳訊之必要。

七、綜上，原告之被繼承人即承租人林炎木既有前揭終止租約事由，而經被告收回系爭121 地號土地，亦無不定期限繼續租約之情形，則原告本於繼承之法律關係，請求確認與被告間就系爭121 地號土地之租賃關係存在，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。

九、本件訴訟費用負擔之法律依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 99 年 2 月 25 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 鍾淑慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 25 日
書記官 陳淑怡