南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,101,投簡,386,20130521,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 101年度投簡字第386號
原 告 洪美珠
被 告 洪慶章
徐順永
兼上一人
訴訟代理人 劉宗衡
上當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於102 年5 月7 日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

確認被告洪慶章與徐順永間於民國一百年二月二十日就門牌號碼南投縣草屯鎮○○路○○號房屋，以買賣價金新臺幣拾參萬元所訂立之買賣關係不存在。

被告劉宗衡應自上開房屋遷出。

訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由被告負擔。

本判決第二項得假執行。

事實及理由

一、本件被告洪慶章經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：

（一）被告洪慶章與原告係姊弟關係，其等之父洪金連於民國76年1 月1 日死亡後，遺留未辦保存登記之建物即門牌號碼南投縣草屯鎮○○里○○路00號之磚造2 樓房屋（下稱系爭房屋），除由被告及原告繼承外，尚有訴外人洪秀蓉（原名劉洪春）、洪愛玉、廖馨慈、廖玉彥為共同繼承人，惟該房屋交由被告洪金章1 人居住使用。

詎被告洪慶章竟未經全體繼承人之同意，於100 年2 月20日擅自將系爭房屋以新臺幣（下同）13萬元出售予被告徐順永，再由被告徐順永將系爭房屋交由被告劉宗衡占有使用中。

被告洪慶章上開行為，經臺灣南投地方法院檢察署檢察官100 年度偵緝字第166 號以侵占罪嫌起訴，因原告洪美珠等人與被告洪慶章經調解成立，經鈞院以101 年度易字第185 號判決不受理確定在案。

（二）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。

民法第184條第1項前段、第213條第1項定有明文。

又繼承人有數人時，在分割遺產前各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條亦定有明文；

公同共有物之處分，及其他權利之行使，除法律另有規定外，應得公同共有人之同意，民法第828條第3項著有規定，同法第821條規定，於公同共有準用之。

另各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

系爭房屋為原告與被告及上開繼承人公同共有，被告未經全體繼承人之同意，而將系爭房屋出賣予被告徐順永，事後原告及其餘繼承人亦均未表示同意，則被告與徐順永所訂立之買賣契約不成立，其所為移轉系爭房屋占有之物權行為亦不生效力，爰提起本訴，並聲明：求為判決如主文所示。

三、被告劉宗衡、徐順永則以：系爭房屋係被告徐順永向被告洪慶章購得，雙方就該房屋買賣時已載明買方可自由指定過戶登記名義人，有買賣契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、房地產登記費明細收據可證，現系爭房屋登記於被告劉宗衡名下，被告劉宗衡並非無權占有。

而系爭房屋由南投縣政府稅務局房屋證明書所有權人僅洪慶章1 人，如有其他人公同共有，應不可能由1 人全部持有。

又原告等人已與被告洪慶章達成和解，是否是原告已認同被告洪慶章之行為？被告劉宗衡是善意第三人，無法得知係在何種情況下為買賣，外人亦無法得知，且無其他文件足以知悉系爭房屋上有其他公同共有人，被告徐順永係合法買賣取得系爭房屋，其將系爭房屋登記於被告劉宗衡名下，亦屬合法，原告請求確認被告洪慶章與徐順永買賣關係不存在，及請求被告劉宗衡自系爭房屋遷出，均為無理由等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。

四、被告洪慶章經通知未到場，復未提出任何書狀為聲明或陳述。

五、本件爭點及法院之判斷：原告主張系爭房屋為原告與被告洪慶章及洪秀蓉等上開繼承人共同繼承，被告洪慶章未經全體繼承人之同意，將系爭房屋出賣予被告徐順永，事後亦未經原告及上開繼承人之承認，該買賣契約不生效力，被告劉宗衡占有系爭房屋，為無權占有，應自系爭房屋遷出等語，被告徐順永、劉宗衡則予否認，被告洪慶章則未到庭爭執，亦未提出書狀為聲明或陳述，是本件應審究之爭點在於：㈠被告洪慶章將系爭房屋出賣予被告徐順永，有無經全部公同共有人之同意？其買賣契約是否有效？㈡被告劉宗衡就系爭房屋可否主張其為善意第三人，而為合法占有人？㈢原告請求確認被告洪慶章與徐順永就系爭房屋買賣關係不存在，及請求被告劉宗衡自系爭房屋遷出，有無理由？本院之判斷如下：

（一）原告主張被告洪慶章將系爭房屋出賣予被告徐順永，並未經全部公同共有人之同意，其買賣契約不生效力等語，為被告徐順永、劉宗衡所否認，辯稱：系爭房屋由南投縣政府稅務局房屋證明書所有權人僅洪慶章1 人，如有其他人公同共有，應不可能由1 人全部持有。

又原告等人已與被告洪慶章達成和解，是否是原告已認同被告洪慶章之行為？被告劉宗衡是善意第三人，無法得知係在何種情況下為買賣，外人亦無法得知，且無其他文件足以知悉系爭房屋尚有其他公同共有人，被告徐順永係合法買賣取得系爭房屋，其將系爭房屋登記於被告劉宗衡名下，亦屬合法等語，經查： 1、原告主張被告洪慶章與原告係姊弟關係，其等之父洪金連於民國76年1 月1 日死亡後，遺留未辦保存登記之系爭房屋，除由被告及原告繼承外，尚有訴外人洪秀蓉、洪愛玉、廖馨慈、廖玉彥為共同繼承人等情，有原告所提繼承系統表1 份、戶籍謄本7 份等件為證，堪信為真，依民法第1151條規定繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。

本件系爭房屋尚未分割，故原告與被告洪慶章及上開洪秀蓉等共6 人，為系爭房屋之公同共有人無訛。

2、另原告主張被告洪慶章與被告徐順永就系爭房屋於100 年2 月20日訂立買賣契約，事先並未經全體繼承人之同意，事後亦未經全體繼承人之追認等語，為被告劉宗衡及徐順永所否認，辯稱：系爭房屋之房屋稅證明書僅記載被告洪慶章為所有人，如有其他人公同共有，應不可能由1 人全部持有，又原告等人已與被告洪慶章達成和解，是否是原告已認同被告洪慶章之行為？等語，然查，原告與被告洪慶章及上開洪秀蓉等人共6 人為系爭房屋之公同共有人，被告洪慶章與被告徐順永就系爭房屋於100 年2 月20日訂立買賣契約，事先並未經全體繼承人之同意，事後亦未經全體繼承人之追認等情，除據原告陳述在卷外，並經被告洪慶章於本院刑事庭10 1年度易字第185 號審理時供稱：系爭房屋原係其父洪金連所有，伊於100 年2 月20日在南投縣草屯鎮○○路00 號 住處內，未經洪美珠、洪愛玉及洪秀蓉之同意，擅自將該房屋以新臺幣13萬元之代價出售予不知情之徐順永，所得價金供己私用等語（見上開刑事卷宗第16頁），核與證人即買賣契約見證人林港洲到庭證稱：「（法官問：買賣的系爭房屋有無經過公同共有人的全部同意？）答：沒有，我只有跟被告洪慶章接洽，其他的繼承人沒有出面。

另外我好像有聽到其中一個人的姐姐說要賣，但是我不知道是哪一位。」

等語（見本院卷第95頁）相符，足見被告洪慶章與徐順永就系爭房屋訂立買賣契約，並未經全體繼承人之同意。

雖被告劉宗衡、徐順永辯稱原告及其餘繼承人與被告洪慶章已於刑事案件中調解成立，是否已同意被告洪慶章所為買賣行為？然為原告所否認，且觀之原告等人與被告洪慶章於上開刑事案件中之調解成立筆錄記載：一、聲請人洪美珠、洪愛玉、洪秀蓉同意拋棄本件對相對人（即被告洪慶章）之民事損害賠償請求權。

二、聲請人洪美珠、洪愛玉、洪秀蓉同意撤回對相對人於臺灣南投地方法院101 年度亦字第185 號親屬間侵占案件之刑事告訴。

三、聲請人洪美珠、洪愛玉、洪秀蓉其餘請求拋棄。

四、聲請程序費用各自負擔。

有該調解成立筆錄附於本院101 年度易字第185 號卷第25頁可佐，原告及其餘公同共有人並無追認被告洪慶章所為系爭房屋買賣行為之意思甚明，此外，被告劉宗衡、徐順永並未能舉證原告及其餘公同共有人事後有追認被告洪慶章所為買賣行為之事實，所辯自不足採。

至於被告劉宗衡、徐順永辯稱被告洪慶章為系爭房屋所有人等語，無非係以其所提南投縣政府稅務局房屋稅籍證明書1 紙（見本院卷第64頁）為據，然本件依被告劉宗衡所提稅籍證明書所載系爭房屋納稅義務人為洪慶章，然該稅籍證明書備註欄一、載明本資料係由房屋稅及記錄表移列，僅供參考，不作產權及他項權利證明之用。

且按「房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（本院四十年台上字第一二六號判例參照），本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人。」

最高法院70年台上字第3760號著有判例可參。

是被告劉宗衡、徐順永此部分所辯，亦不足採。

綜上，本件原告與被告洪慶章及洪秀蓉等人共6 人，為系爭房屋之公同共有人，被告洪慶章與徐順永就系爭房屋訂立買賣契約，並未經全體繼承人之同意，事後亦未經全體繼承人之追認，應堪認定。

3、被告洪慶章與徐順永就系爭房屋訂立買賣契約，並未經全體繼承人之同意，已如前述，則系爭房屋買賣契約之效力如何？按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

民法第819條第2項定有明文。

又共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。

（最高法院40年台上字第1479號、55年台上字第3267號判例可資參照），是共有人如未經全體共有人之同意，專擅處分、變更共有物或設定負擔時，對其他共有人不生效力。

蓋此種處分行為乃屬無權處分，效力未定之故，若其他共有人予以追認，則為有效，反之若予以拒絕追認，則屬確定無效（謝在全著民法物權論上冊第505 頁，99年9 月修訂5 版）。

本件被告洪慶章未經全體共有人之同意擅自處分系爭房屋，事後復未經全體共有人之追認，依上開說明，被告洪慶章就系爭房屋所為處分行為，為確定無效。

（二）被告劉宗衡辯稱就系爭房屋其為善意第三人，應受善意占有之保護而為合法占有人等語，惟按不動產物權之變動係以「登記」為其公示方法，與動產物權以「交付」為公示方法未盡相同（民法第758條及第761條參照）。

因之，不動產受讓人占有不動產，縱讓與人無移轉該所有權之權利，亦不應如「動產物權」受「善意受讓」之保護，此觀民法第801條，第886條及第948條僅就「動產物權」規定自明。

被告劉宗衡占有系爭建物係因被告洪慶章無權處分而來，受讓之標的復屬不動產，揆諸首開說明，自不能受善意受讓之保護（司法院（81）廳民一字第18571 號函釋參照），從而，被告劉宗衡所辯其為善意第三人，應受善意保護等語，為不足採。

（三）本件被告洪慶章未經全體共有人之同意擅自處分系爭房屋，事後復未經全體共有人之追認，被告洪慶章就系爭房屋所為處分行為，為確定無效，已如前述，原告請求確認被告洪慶章與徐順永就系爭房屋買賣關係不存在，及請求被告劉宗衡自系爭房屋遷出，有無理由？經查： 1、按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，有最高法院52年度台上字第1922號判例可資參照。

原告主張被告洪慶章與徐順永就系爭房屋之買賣，並未經全體共有人之同意，對原告及其他共有人不生效力，惟被告徐順永已將系爭房屋登記交付被告劉宗衡占有，並爭執系爭房屋其為善意第三人，已為合法占有人，則原告對系爭房屋有無共有權不明確，其私法上之地位顯有受侵害之危險，原告提起本件訴訟，即有受確認判決之法律上利益。

2、本件被告洪慶章未經全體共有人之同意擅自處分系爭房屋，事後復未經全體共有人之追認，被告洪慶章就系爭房屋所為處分行為，為確定無效，則被告洪慶章與徐順永就系爭房屋所訂立之買賣契約，即屬無效，原告以買賣契約無效為由，請求確認被告洪慶章與被告徐順永就系爭房屋所訂立之買賣契約不存在，為有理由。

3、按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；

占有被妨害者，得請求除去其妨害；

占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。

民法第962條定有明文。

本件系爭房屋係未辦保存登記之建物，原告為系爭房屋之共有人，為事實上處分權人，即占有人，被告劉宗衡占有系爭房屋，並無善意受讓保護之適用，無合法之占有權源，則原告依占有人之物上請求權，請求被告劉宗衡應自門牌號碼南投縣草屯鎮○○路00號遷出，為有理由，應予准許

六、綜上所述，原告請求確認被告洪慶章與徐順永間於民國100年2 月20日就門牌號碼南投縣草屯鎮○○路○○號房屋，以買賣價金新臺幣拾參萬元所訂立之買賣關係不存在，及被告劉宗衡應自上開房屋遷出，為有理由，應予准許。

七、本判決主文第二項為適用簡易程序所為被告敗訴判決，應依職權宣告假執行。

本件訴訟費用新臺幣1,330 元，應由敗訴之被告共同負擔，爰確定如主文第3項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 102 年 5 月 21 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
書記官 王聖貿