南投簡易庭(含埔里)民事-NTEV,101,投簡,67,20120503,1

臺灣南投地方法院民事簡易判決 101年度投簡字第67號
原 告 洪振銘
被 告 張粟
訴訟代理人 莊慶雄
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國101年4月19日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹仟貳佰陸拾捌元及自民國一百年十二月一日起至返還南投縣草屯鎮○○段一０九地號土地如附圖所示編號（A）面積301.21平方公尺部分之日止，按月給付原告新臺幣貳拾貳元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一；

餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

被告如以新臺幣壹仟貳佰陸拾捌元為原告供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按民事訴訟法第182條第1項固規定：訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結以前，以裁定停止訴訟程序。

然所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題而言，若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序自毋庸停止（最高法院89年度台抗字第356 號裁判意指參照）。

本件被告以其業已另案訴請分割系爭共有土地，聲請依上開規定裁定停止本件訴訟程序。

然另案分割共有物訴訟並非本件訴訟之先決問題，本院自無從依上開規定裁定停止本件訴訟程序。

被告聲請本院裁定停止訴訟程序，於法尚有未合，不應准許。

二、原告主張：坐落南投縣草屯鎮○○段109 地號土地（重測前為草屯鎮○○○段799 地號）為兩造所共有，原告應有部分為1/41，被告應有部分為40/41 。

然被告竟未經原告同意，擅自在上開土地上興建同段66建號建物，原告自得依民法第767條請求被告拆除上開建物，將土地返還共有人全體。

又被告未經原告同意擅自興建上開建物，即受有相當於租金之不當得利，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，地租以不超過土地申報總價年息10％為限，系爭土地公告現值為每平方公尺新台幣（下同）5,500元，面積為360平方公尺，每年最高租金為198,000元，以原告持分1/41 計算，被告應自建物於74年10月19日興建時起，按月支付原告相當於租金之不當得利402元（5500×360×10％÷12÷41＝402），及截至100年11月30日止之不當得利總額為126,000元｛（74/ 365×402×12）＋（402×12×25）＋（402×11）＝126,000 ｝。

被告辯稱原告有默示同意云云，並無任何證明，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，而被告雖稱建物辦理第一次所有權登記業經公告無人異議，主張為合法占有云云，然此僅能證明被告取得系爭建物之產權而已，不足為其已取得使用系爭土地權利之證明。

又相當於租金之不當得利返還請求權，本屬損害賠償之性質，原非租金之替補，亦即並非基於一定之法律關係，因一年以下時間之經過而依序發生之定期給付債權，自無民法第126條短期時效適用之餘地。

被告另稱應以系爭土地99年申報地價每平方公尺360 元作為計算本件不當得利之依據，惟依平均地權條例第16條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。

土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；

申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。」

系爭土地謄本上之申報地價既為99年間之價格，足見被告於100 年間並未申報，而且申報價格亦不得低於公告地價的80％，故被告以360 元作為不當得利之計算基礎，並不可採，依前揭平均地權條例之規定，應以公告地價80％即每平方公尺4,400 元（5500×0.8＝4400）為最低價。

爰依民法第767條、第179條之規定，提起本訴。

並聲明：（一）被告應將坐落南投縣草屯鎮○○段109地號土地上如附圖所示編號（A）、面積301.21平方公尺之地上物拆除，將土地返還全體共有人。

（二）被告應給付原告126,000 元及自100年12月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告402 元。

（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：系爭土地原為訴外人洪金德、洪立賢所共有，被告於61年8月2日向洪金德購買其應有部分40/41，並於74年9月5 日在系爭共有土地上興建66建號建物（門牌號碼：南投縣草屯鎮○○路244之7號），並辦理建物保存登記，而依系爭建物之「建物第一次總登記」登記聲請書內⑻聲請人欄所載「本案逕本所(74)(9)(18)草地一字第3692 號核准公告期滿後無人異議者逕予登記，該經公告期滿…核准予登記。」

是系爭建物業依土地登記規則相關規定於74年10月19日公告期滿後完成第一次總登記，即生形式及實質之存續力，該行政處分即為被告占有系爭共有土地之合法權源，原告不得主張被告為無權占有。

原告係於56年9月9日繼承洪立賢之財產而取得系爭土地之應有部分1/41，其未於被告辦理系爭建物第一次總登記公告期間提出異議，即表示原告已同意被告使用系爭共有土地，且就如何使用該共有土地訂有分管協議，原告自不得主張被告無權占有。

原告明知系爭共有土地上有保存登記建物坐落其上，復自88年12月3 日繼受登記時起迄提起本件訴訟時止，長達十餘年，均未曾反對主張，顯然默許建物所有權人即被告繼續使用系爭共有土地，被告自屬有法律上正當之權源而為有權占有；

又原告默示同意被告使用系爭共有土地，被告當得基於使用借貸之法律關係主張非無權占有，且本件使用借貸之目的依然存續，原告自不得請求拆屋還地。

且系爭共有土地經地籍圖重測後之面積為358.97平方公尺，被告就系爭共有土地應有部分僅1/41，換算面積為8.75平方公尺，系爭建物如予拆除，顯與衡平法則、比例原則相悖，而屬權利濫用。

再縱認原告請求有據，然就相當於租金之不當得利部分，系爭共有土地之面積為358.97平方公尺，依99年申報地價每平方公尺360 元計算，每月租金為1,077元（358.97×360×10％12＝1077），原告應有部分1/4 可獲得分配之每月租金為26元（107741＝26），且超過5 年部分，其請求權已罹於時效而消滅，被告自得主張時效抗辯而拒絕給付，故原告至多可請求之金額為1,560 元（26×12×5＝1560）等語置辯。

並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、本院之判斷：

(一)坐落南投縣草屯鎮○○段109 地號土地（重測前為草屯鎮○○○段799 地號）為兩造所共有，原告應有部分為1/41，被告應有部分為40/41 ，被告於上開土地上興建同段66建號建物(門牌號碼：南投縣草屯鎮○○路244之7號)及搭設鐵皮棚架等地上物，而占用系爭共有土地如附圖所示面積合計301.21平方公尺之範圍，業據原告提出土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本，被告提出臺灣省南投縣土地登記簿、建物所有權狀、建築改良物所有權登記聲請書、南投縣政府建設局使用執照等件影本為證，並經本院會同兩造至現場履勘並囑託南投縣草屯地政事務所測量屬實，製有土地複丈成果圖存卷可參，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

(二)按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法98年1月23日修正前第820條第1項定有明文，是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。

另按「使用執照，於建築物之主要構造，室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，即可發給，此觀建築法第七十條第一項規定自明。

依同法第七十三條第一項前段規定，建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。

次按，申請建築物所有權第一次（保存）登記前，應先向登記機關申請建物勘測；

而申請建築物所有權第一次登記，應提出建築物平面圖、位置圖及使用執照，為八十四年七月十二日修正發布前土地登記規則第六十九條前段及第七十條第一項所明定。

足見建築管理機關就建築物所核發之使用執照，及地政機關就建物所有權第一次登記前所為之建物勘測，均無確認其建築物所占基地實體上權源之作用，要難以取得建築管理機關所發建築物使用執照或地政機關就建築物所有權第一次登記，主張係有權占有其基地。

尤以建築物使用執照或第一次所有權登記經主管機關撤銷時，更難據以主張對其基地為有合法占有權源。」

（最高法院96年度台上字第1110號判決參照）又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。

被告辯稱其所有上開建物業依土地登記規則相關規定於74年10月19日公告期滿後完成建物所有權第一次登記，即生形式及實質之存續力，該行政處分即為被告占有系爭共有土地之合法權源，又原告未於被告辦理建物所有權第一次登記公告期間提出異議，即表示同意被告使用系爭共有土地，且就如何使用該共有土地訂有分管協議，另原告十餘年來均未曾為反對主張，顯然默許建物所有權人即被告繼續使用系爭共有土地，其默示同意被告使用系爭共有土地，被告當得基於使用借貸之法律關係主張非無權占有，原告自不得請求拆屋還地等語。

查依建物所有權第一次登記法令補充規定93年8 月20日修正前第15點（於修正後刪除）規定：申請人為建築執照或使用執照之起造人者，申請建物所有權第一次登記時，勿須基地所有權人同意；

又第25點規定：依土地法第五十九條規定，於建物所有權第一次登記公告期間提出異議之「權利關係人」，係指對公告之建物所有權有爭議之人。

本件被告係持使用執照辦理建物所有權第一次登記，此有被告提出建築改良物所有權登記聲請書及南投縣政府建設局使用執照附卷可按，並不審查其基地使用權源，且僅就公告之建物所有權有爭議之人始得於建物所有權第一次登記公告期間提出異議，是地政機關就系爭建物為所有權第一次登記，並無確認其建築物所占基地實體上權源之作用，要難以系爭建物已辦妥所有權第一次登記且原告於公告期間並無異議，主張係有權占有或原告已同意其使用土地而訂有分管之協議。

又原告對被告之無權使用縱十餘年來未加異議，然原告單純之沈默，或係怠於行使權利，並不表示即默許同意被告繼續使用系爭共有土地或兩造已成立使用借貸關係，被告上開辯解，均無可採。

(三)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；

民法第148條第1項亦有明文。

從近代所有權之演進過程，已由所有權之絕對性原則，即所有權本質為不可限制之權利，不僅國家對於個人之所有權不得侵犯或剝奪，且個人對其所有權之使用、收益與處分亦享有絕對之自由，不受任何干涉，演變至所有權社會化之觀念。

所謂所有權之社會化，係指所有權基於人性雖宜由個人擁有，但必須為增進人類之共同需要與幸福而存在，是其行使必須與國家社會之公共利益相一致，受社會之規律，其個人歸屬方可認為正當。

而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例意旨參照）。

而所謂自己所得利益極少，而他人及國家社會之損失甚大者，自應以衡量二者之得失後，認其相差極為懸殊時，因而認權利人之權利殊無保護之必要者而言。

查系爭土地面積經重測後為358.97 平方公尺，被告應有部分為40/41，原告應有部分為1/41，被告占用其中如附圖所示面積301.21平方公尺之範圍，經換算占用原告應有部分之面積為7.347 平方公尺（小數點後三位四捨五入），而依原告應有部分計算其公告現值為40,409 元(小數點後四捨五入），相較於被告之應有部分比例及建物價值，甚為懸殊，被告亦陳明願以100,000 元之價格向原告購買其應有部分，然雙方仍就價金部分無法達成合意，則原告依民法第767條規定，請求拆除被告建物，其所得利益極少，卻對被告損害甚大，顯有權利濫用之情，依前揭民法第148條第1項之規定，其所有權之行使，自應予限制。

(四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；

又請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）；

租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還，其請求權之時效期間，仍應依前開規定為五年（最高法院96年度台上字第2660號判決參照）。

原告主張被告自74年10月19日建物所有權第一次登記時起，無權占用系爭共有土地，而獲有相當於租金之不當得利，請求被告給付自該時起至返還土地之日止相當於租金之不當得利，被告則就超過五年部分，提出時效抗辯，依前開說明，原告請求起訴前五年內（即95年12月1日起至100年11月30日）相當於租金之不當得利，為有理由，罹於五年時效部分，即屬無據。

按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。

查系爭土地地目為「建」，位於南投縣草屯鎮○○○路43巷內，周圍土地多為住家使用，交通及生活機能尚稱便利，而被告占用系爭土地亦係作為住家使用，是本院斟酌系爭土地四周環境之繁榮程度及其利用情形，認其租金應以土地申報價額之年息10％計算為適當。

查依卷附地價第二類謄本記載，系爭土地93年1月至95年12月31日之申報地價為每平方公尺320元，96年1月至98年12月31日之申報地價為每平方公尺336元，99年1月迄今之申報地價為每平方公尺360元，依此計算自95年12月1日起至95年12月31日止，被告應給付原告相當於租金之不當得利為20元（計算式：320元×301.21平方公尺×10％×1/12＝803元，803元×1/41＝20元）；

自96年1月1日起至98年12月31日止被告應給付原告相當於租金之不當得利為741元（計算式：336元×301.21平方公尺×10％×3年＝30,362元，30,362元×1/41＝741元）；

自99年1月1日起至100年11月30日止，被告應給付原告相當於租金之不當得利為507元（計算式：360元×301.21平方公尺×10％×1年＝10,844元，360元×301.21平方公尺×10％×11/12＝9,940元，10,844元＋9,940元＝20,784元，20,784元×1/41＝507元）；

另自100年12月1日起至返還土地之日止，被告應給付原告相當於租金之不當得利為每月22元（計算式：360元×301.21平方公尺×10％×1/12＝904元，904元×1/41＝22元）。

五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付1,268元（20元＋741元＋507元＝1,268元）及自100年12月1日起至返還如附圖所示之土地之日止，按月給付原告22元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

六、本件係適用簡易程序所為之判決，爰就被告敗訴，依職權宣告假執行；

至原告敗訴部分假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。

又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 101 年 5 月 3 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 鍾淑慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
書記官 黃俊岳