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臺灣南投地方法院民事小額判決
112年度投小字第207號
原 告 寶鎮不動產
法定代理人 賴佳吟
訴訟代理人 林彥谷律師
被 告 劉俊孝
劉俐芸
上 一 人
訴訟代理人 趙盈晴
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國113年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應連帶給付原告新臺幣7萬5,000元，並自民國112年2月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、訴訟費用新臺幣1,000元由被告連帶負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。
三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣7萬5,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣被告劉俊孝委託原告居間仲介購買座落於南投縣○○鎮○○段00000地號土地以及座落於其上門牌號碼為南投縣○○鎮○○路000號建物（下稱系爭建物，與上開土地合稱系爭房地）。
雙方並於民國111年6月22日簽訂不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書以及要約書，約定給付買賣總價款百分之2之服務報酬。
嗣經原告居間媒介，促使被告劉俊孝與訴外人賴本宏（即系爭房地之賣方）達成買賣價金新臺幣（下同）875萬元之共識，並於111年6月28日簽訂不動產買賣契約、增補特約。
其後被告劉俊孝於111年7 月6日以特約方式變更買方登記名義人為其女兒即被告劉俐芸，並於當日由被告劉俊孝、劉俐芸簽立請款單，表示同意給付原告仲介服務費總計17萬5,000元（計算式：875萬元×2%＝17萬5,000元），而其中10萬元已先行給付，餘款7萬5,000元於點交時給付。
嗣系爭房地於111年11月14日完成點交，原告業已居間媒介被告劉俊孝與訴外人賴本宏簽訂買賣契約，並就系爭房地完成點交，詎被告劉俊孝、劉俐芸竟不願給付餘款7萬5,000元，原告催討無果，爰依居間之法律關係、買方給付服務費承諾書及請款單提起本件訴訟等語。
並聲明：㈠被告劉俊孝、劉俐芸應連帶給付原告7萬5,000元，並自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡請准予依職權宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠原告帶看房屋時並未報告系爭建物之現況、告知買受人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人對系爭建物進行必要之檢查，復未提供不動產說明書給被告劉俊孝，也無提供附近交易行情給被告劉俊孝，亦未向被告劉俊孝說明系爭建物有嚴重漏水等瑕疵。
系爭房地於111年11月14日點交後，被告劉俊孝陸續發現系爭建物有嚴重漏水、龜裂及水管路不通等瑕疵，原告顯然已違反民法第567條告知及調查義務、不動產經紀業管理條例第23條、第24條之2規定，導致被告劉俊孝不知系爭建物有嚴重漏水情形。
㈡被告劉俐芸固曾於請款單上簽名，但依買賣契約書、不動產買賣意願書所載，委託人應為被告劉俊孝，被告劉俐芸係111年7月6日受原告要求在該請款單上補簽名。
原告以請款單逕請求被告劉俐芸給付報酬，即非可採。
㈢原告以仲介為業本有調查義務，系爭建物屋內現況之調查甚為容易，以拍照、親點、列表等方式即可為之，原告業務員賴宥廷卻未盡其調查義務告知瑕疵，復未協助被告劉俊孝簽約前必要檢查，甚至在111年6月28日簽約時始拿出標的物現況說明書，復在原本制式買賣合約書外另增訂「增補特約」，載明甲方（即被告劉俊孝）已至屋內現場查看屋況未發現有屋況問題，若簽約後買賣標的發現有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂等屋況問題皆由甲方負責，原告所為顯有利出賣人賴本宏，並違反誠實及信用方法，原告確有違背委任、居間之義務，一再為有利於賴本宏之行為，致被告劉俊孝不知系爭建物有嚴重漏水瑕疵而以900萬元含仲介費及相關必要費用之價格承買，其結果係有利於出賣人賴本宏，使賴本宏、原告計算服務報酬之基礎亦多所提高，獲有利益，原告未盡據實報告、調查之善良管理人注意義務甚明，依民法第571條之規定，原告自不得請求報酬。
㈣倘若原告得請求報酬者，被告爰依民法第572條規定酌減報酬。
原告除帶看一次系爭建物外，僅有製作買賣契約書供被告劉俊孝與屋主賴本宏簽約，再原告未曾提供不動產說明書、照片說明、附近行情，以及未盡調查義務，故原告所支出之勞利及成本應非過鉅，雖原告請求之報酬之數額，未逾不動產仲介經紀業報酬計收收標準第1條規定，但原告提供居間服務既有上開瑕疵缺失，如許原告得全數請求本件約定之服務報酬17萬5,000元已失其公平，爰依民法第572條規定請求酌減。
㈤退步言之，倘若被告應尚給付原告服務報酬者，然原告違反民法第567條規定調查義務及違法不動產經紀業管理條例第24條之2、第23條未提供不動產說明書義務，導致被告劉俊孝需額外支付修繕費用58萬4,850元，以修繕滲漏水所生損害之損失，原告居間行為有債務不履行，被告劉俊孝依民法第567條第2項、第277條規定及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，對原告有58萬4,850元損害賠償債權，與本件服務費用報酬債權相抵銷，經抵銷後原告對被告劉俊孝已無報酬請求權。
㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，請准宣告供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第568條第1項分別定有明文。
查被告劉俊孝委由原告代為居間、承購系爭房地，後以875萬元購買系爭房地，並於111年6月28日簽訂不動產買賣契約、增補特約，後被告劉俊孝於111年7月6日以特約方式變更買方登記名義人為被告劉俐芸，並由被告劉俊孝、劉俐芸簽立請款單，同意給付原告仲介服務費為17萬5,000元，其中10萬元已先行給付，餘款7萬5,000元於點交時給付，系爭房地已於111年11月14日完成點交，惟被告劉俊孝、劉俐芸迄未給付餘款7萬5,000元等情，有請款單、專任委託銷售契約書、標的物現況說明書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約書、竹山鎮大明路全家旁黃金店面不動產說明書、買賣價金履約保證委任書、不動產買賣契約書、增補特約、同意書、簽約現場照片、特約變更文書影本、房地權狀、使用執照、結案單簽名影本等件在卷可稽（見本院卷第17、247至249、251至253、261、263、265、269至295、307、311、317、319頁）。
又觀諸請款單，其上載明「111年6月28日簽訂不動產買賣契約書」、「分階段支付仲介費：已支付仲介費壹拾萬元整，並約定支付剩餘款項柒萬伍仟元整」、「於點交時支付剩餘款項」，並有被告劉俊孝、劉俐芸之簽名等情，復系爭房地已於111年11月14日點交完成，堪認原告已履行其居間義務。
是原告依請款單請求被告連帶給付居間報酬7萬5,000元，自屬有據。
㈡另按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。
而居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任（最高法院109年度台上字第1027號判決意旨參照）。
本件被告以原告未善盡其調查義務及據實告知義務，致被告不知系爭房地有漏水而仍買受系爭房地，原告不得再請求居間報酬等語，依前揭說明，自應由被告就此有利之事實負舉證之責。
經查：⒈證人賴宥廷於本院審理時具結證稱：劉俊孝有跟我說在劉俊孝他家頂樓後面就看的到水塔情形，也看得到漏水情況；
因為屋主賴本宏有表示房子便宜賣給劉俊孝，但裡面壁癌、漏水需劉俊孝自己修繕，且不得有日後有異議，經劉俊孝同意之後，賴本宏才願意降價這麼多把房子賣給劉俊孝；
我在帶看的時候有明確告知劉俊孝一家人這個房子有漏水，而且現場屋況肉眼就看得出來，因為牆面大面都好幾處都有壁癌等語（見本院卷第562、565、573頁）。
而證人賴佳吟亦於本院審理時具結證稱：肉眼可以看到樓梯間牆面、一樓牆面、一樓廁所外面牆面、一樓廚房牆面、一樓廚房角落牆面、一樓天花板角落均有油漆剝落，大小面積都有；
一樓至二樓樓梯間有裂縫、二樓陽台女兒牆有龜裂；
二樓至三樓樓梯間有龜裂，也有滲、漏水，因為有水痕，有油漆剝落、壁癌，其他牆面油漆剝落、裂縫，因為有漏水壁癌狀況。
因為漏水會造成油漆剝落，四樓浴室外牆面龜裂、滲、漏水，有水痕，有壁癌；
劉俊孝說他從他家屋頂可以看到系爭房子頂樓水塔有漏水狀況，頂樓水塔下方有積水，所以上次帶看時系爭房子頂樓天花板才會濕濕的等語（見本院卷第574至575頁）。
本院審酌賴宥廷、賴佳吟均係以證人身分具結作證，以刑事責任擔保其證言之真實性，衡情實無甘冒偽證重責蓄意虛捏事實之動機及必要，應可採信。
由上開證人所述，被告劉俊孝於簽立系爭房地買賣契約前、看房時即明知系爭房屋有漏水之情形。
是被告抗辯原告未盡善良管理人之義務等語，顯無理由。
⒉再觀之標的物現況說明書內關於「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「是」（見本院卷第251頁）；
竹山鎮大明路全家旁黃金店面不動產說明書第27點關於「現況有滲漏水情形」欄位勾選「是」（見本院卷第275頁），可認系爭建物存有滲漏水之瑕疵乙節。
又佐以證人賴宥廷到庭結稱：先提供不動產說明書給劉俊孝審閱簽名，再提供增補特約給劉俊孝講解及簽名，沒問題之後再簽立不動產買賣契約書等語（見本院卷第568頁）；
而證人賴佳吟亦於本院審理時具結證稱：賴本宏想要賣的是1080萬元，劉俊孝想要買的價格是900 萬元，因房子有漏水、壁癌需修繕，所以不願意以1080萬元購買，所以依照劉俊孝的想法與賴本宏溝通，劉俊孝提的條件是900萬元購買這間房子，願意接受現況自己修繕，900 萬元包含仲介費、代書費、契稅及買方總總支出。
賴本宏是因為劉俊孝願意接受房屋現況自行修繕才同意降價。
雙方價格達到共識時我們會提供不動產說明書、現況說明書給雙方閱畢後親筆簽名，至於雙方談好的條件由買方自己修繕雙方均同意，所以我們有提出增補條款讓雙方審閱完畢並且簽名。
不動產說明書、現況說明書、增補條款都是提供雙方達到共識並審閱完畢簽名，再交由代書進行不動產買賣合約書簽約等語（見本院卷576頁）；
另證人洪崇豪於本院審理時具結證稱：標的物現況說明書有標記漏水情形，賣方要賣房子時有告知仲介，買方劉俊孝是在簽約時追認這份文件等語（見本院卷第647頁）。
由上開證人所述，可知被告劉俊孝於購買系爭房地前已知悉系爭建物有滲漏水之情，衡諸常情，被告劉俊孝為一智識正常之成年人，理應知悉此情將影響房價，而系爭建物業以低於賣方賴本宏之總價售予被告劉俊孝，堪認系爭房地之售價應已就系爭建物上開瑕疵之部分折價，實難認原告有何隱匿重要交易資訊致被告陷於錯誤之情。
則被告抗辯原告未善盡義務而不得再請求居間報酬等語，即委無足採。
㈢又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條前段亦有明文。
而上開規定係著眼於居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額。
然審酌原告因系爭房地之買賣，除帶同被告察看系爭房地外，並為被告磋商協調買賣條件及相關內容，亦無未盡調查義務之情，業經認定如前，是以原告之勞務付出，與居間報酬相較，難認有失其公平之情，被告此部分所辯亦屬無據。
㈣再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條定有明文。
查被告劉俊孝固以另案（即本院112年度訴字第227號）向原告請求之損害賠償債權於本件為抵銷抗辯，然原告否認對被告劉俊孝負有債務，另案損害賠償事件亦尚在審理中尚未確定，難認被告劉俊孝現對原告有何已屆清償期之債權存在，是被告劉俊孝所為抵銷抗辯並無理由。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效力；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第367條、第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。
本件被告積欠原告服務報酬7萬5,000元未付乙節，已如上述，則原告依前揭規定，請求被告除連帶給付積欠之服務報酬外，並應給付原告自支付命令繕本送達翌日即均於112年2月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依居間之法律關係、買方給付服務費承諾書及請款單，請求被告劉俊孝、劉俐芸連帶給付如主文第1項所示之金額及利息，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依被告之聲請，酌定相當擔保金額，予以被告免為假執行之宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項、第91條第3項。
並依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
中 華 民 國 113 年 4 月 16 日
南投簡易庭 法 官 許慧珍
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
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