- 主文
- 事實及理由
- 一、原告主張:
- (一)如附表所示之建物(下稱系爭建物)為原告所有。
- (二)被告以每月新臺幣(下同)5千元向原告承租系爭建物多年
- (三)迄今被告已逾7年未繳交租金,原告遂以本件起訴狀繕本向
- (四)系爭租約若因被告積欠租金經催告限期繳交而逾期仍未支付
- (五)對被告抗辯之陳述:
- (六)爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、侵權行為損害
- 二、被告則以:
- (一)被告於72年間尚居住在彰化縣員林鎮○○街00巷0號,之後
- (二)詎搬進系爭建物後方發現廁所不通且沒有水、屋頂水塔全壞
- (三)系爭建物騎樓原設置很低,再加上馬路不斷重鋪柏油,使路
- (四)系爭建物3樓屋頂長期漏水,致3樓臥室不能睡,被告僅能自
- (五)88年至90年間某日大雨成災,被告向黃智勇抗議淹水、漏水
- (六)系爭租約既未約定期間,故為不定期限租賃契約,且黃智勇
- (七)多年前系爭建物1樓前門窗及被告之機車曾遭人攻擊破壞,
- (八)並聲明:原告之訴駁回。
- 三、原告主張之事實,除系爭建物為原告所有、兩造定有系爭租
- 四、按當事人主張有利於己之事實,就其事實有舉證之責任,民
- 五、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
- (一)兩造定有系爭租約、原約定每月租金5000元、被告迄今已逾
- (二)被告雖辯稱:系爭建物有廁所不通且沒有水、屋頂水塔全壞
- (三)又被告辯稱:系爭建物3樓屋頂長期漏水,致3樓臥室不能睡
- (四)至於被告另辯稱:系爭建物騎樓原設置很低,再加上馬路不
- (五)綜上所述,系爭租約既約定每月租金5000元,被告迄今已逾
- 六、按承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承
- 七、從而,原告依據租賃物返還請求權、所有物返還請求權、侵
- 八、本判決合於民事訴訟法第389條第1項第3款規定,爰依職權
- 九、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,經審酌
- 十、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
- 法官與書記官名單、卷尾、附錄
- 留言內容
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臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 103年度員簡字第231號
原 告 黃余玉女
訴訟代理人 楊振芳律師
被 告 蕭仁正
上列當事人間請求遷讓建物等事件,本院於中華民國104年1月16日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應將如附表所示建物遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣叁拾萬元,並自民國一百零三年八月二十二日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零三年八月二十二日起至返還上開建物之日止,按月給付原告新臺幣伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張:
(一)如附表所示之建物(下稱系爭建物)為原告所有。
(二)被告以每月新臺幣(下同)5千元向原告承租系爭建物多年,其占有範圍、面積如附圖所示。
系爭建物租金原先委託由訴外人黃劉玉向被告收取,嗣於黃劉玉過世後,改由訴外人即原告之子黃智勇向被告收取租金。
(三)迄今被告已逾7年未繳交租金,原告遂以本件起訴狀繕本向被告為繳交系爭租金之催告,限令被告應於收受本件起訴狀繕本後2星期內,給付其5年所積欠之租金(下稱系爭租金)合計30萬元,如屆期被告未如數繳交,原告並於上開期日為終止系爭建物租賃契約(下稱系爭租約)之意思表示。
(四)系爭租約若因被告積欠租金經催告限期繳交而逾期仍未支付,經原告終止系爭租約,被告自應將系爭建物遷讓返還原告,其遷讓範圍、面積如附圖所示。
又被告自系爭租約終止時起,即係無權占有系爭建物,被告自應賠償原告相當於每月5千元之租金損害。
而被告所積欠之系爭租金30萬元,爰一併請求返還。
(五)對被告抗辯之陳述: 1、被告辯稱租賃期間系爭建物無自來水供應,且有漏水情形,經多次反應,原告置之不理,致其未能使用系爭建物等。
惟被告抗辯委無足採。
蓋系爭建物被告居住多年,直至黃劉玉去世後被告始未支付租金,若系爭建物無自來水供應,被告及其家人如何在內生活,被告亦不可能支付租金予黃劉玉多年。
且觀系爭建物堆放被告所有雜物及生活用品,即證明被告曾居住多年。
系爭建物3樓靠近樓梯間之天花板雖有漏水痕跡,此係因系爭建物已建有2、30年,加以被告未妥善使用所致。
更何況漏水現象不影響建物之使用。
2、被告另辯稱黃智勇曾向被告說此後不再收取租金,房子漏水也不修理,要讓被告住到受不了就會自動搬走等,此亦為原告所否認。
3、又被告抗辯其所支付之1萬元押租金,原告迄今仍未歸還云云,惟原告未曾向被告收取1萬元押租金,被告抗辯均非事實。
(六)爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、侵權行為損害賠償、系爭租約等法律關係,提起本件訴訟。
並聲明:如主文第1、2、3項所示(利息計算方式:自起訴狀繕本送達被告後2星期之翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息)。
願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:
(一)被告於72年間尚居住在彰化縣員林鎮○○街00巷0號,之後經過系爭建物,黃劉玉告知每月租金5,000元、押金2個月即1萬元、水電均有、不會漏水、四周及1樓不會淹水、廁所各樓會通等,被告方承租系爭建物。
(二)詎搬進系爭建物後方發現廁所不通且沒有水、屋頂水塔全壞、1樓屋後無抽水馬達不能抽水使用等瑕疵,經原告向出租人反應修繕,竟遭拒絕。
被告僅能買最特大號塑膠水缸從外面運水到2樓廚房儲水,日常生活不便,苦不堪言。
另被告找水電工裝馬達及買材料修理水塔、水管等,花費鉅資才解決供水問題。
(三)系爭建物騎樓原設置很低,再加上馬路不斷重鋪柏油,使路面增高,致雨水流入屋內,故系爭建物有淹水之問題,若遇連續大雨則1樓及樓梯均淹沒。
(四)系爭建物3樓屋頂長期漏水,致3樓臥室不能睡,被告僅能自行施工補救。
(五)88年至90年間某日大雨成災,被告向黃智勇抗議淹水、漏水等問題,黃智勇曾向被告表示今後不再收取租金,要讓被告自己住不下去而遷離。
故被告自88年間即不繳納租金,迄今已17年。
又系爭建物既有上開瑕疵存在,被告亦得拒絕給付租金。
(六)系爭租約既未約定期間,故為不定期限租賃契約,且黃智勇亦同意被告無庸繳納租金,則被告先前所繳納之1萬元押租金,包括利息原告理應還給被告。
(七)多年前系爭建物1樓前門窗及被告之機車曾遭人攻擊破壞,與黃智勇表示要讓被告自己住不下去等語相符,疑似為黃智勇教唆。
另被告10多年來未曾在1樓大廳,最長4日以上1樓大廳燈火通明,疑有人侵入。
(八)並聲明:原告之訴駁回。
三、原告主張之事實,除系爭建物為原告所有、兩造定有系爭租約、系爭租約原定租金每月5000元、被告迄今已逾7年未繳付租金等情,業據原告提出建物稅繳納書影本為證,且為被告所不爭執,堪信為真實外,其餘部份均為被告所爭執,並以前詞置辯,是本件之爭點厥為:⑴原告之子黃智勇是否曾免除被告繳納租金之義務?⑵原告主張終止系爭租約,並請求法院判決如主文第1、2、3項有無理由?詳述如下。
四、按當事人主張有利於己之事實,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第277條定有明文。
又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後,被告對於其主張,如抗辯其不實並提出反對之主張者,則被告對其反對之主張,亦應負證明之責,此為舉證責任分擔之原則。
而事實有常態與變態之分,主張常態事實者無庸負舉證責任,反之,主張變態事實者,則須就其所主張之事實負舉證責任(最高法院97年度臺上字第425號民事判決參照)。
查被告對於原告主張兩造間有系爭租約存在、原約定每月租金5000元等情,固不否認,惟辯稱:黃智勇曾於88年間向被告表示今後不再收取租金,要讓被告自己住不下去而遷離云云。
租賃建物須繳納租金為常態事實,無庸繳納租金為變態事實,就無庸繳納租金之變態事實,應由被告就此負舉證之責,而證人黃智勇於本院言詞辯論期日時證稱並無被告抗辯之上開事實,其未曾向被告為免除繳納租金義務之意思表示等語,有本院言詞辯論筆錄在卷可參,被告復未能提出其他具體事證以證其說,揆諸前開意旨,被告未盡舉證之責,難認被告此部分之抗辯為可採。
五、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態,此觀民法第423條規定自明。
此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務,具有對價關係。
是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態,承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。
又承租人如因此受有損害,亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。
復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等,係承租人之權利,而非其義務。
是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時,自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利,而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權。
次租賃物之出租人,依民法第423條規定,固負有以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態之義務,但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物,乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足,至於承租人能否達到使用收益之效果,則應非所問。
(最高法院86年度臺上字第1675號、84年度臺上字第333號判決要旨參照)。
又於判斷租賃物在客觀上是否合於約定使用、收益之狀態,除按契約之約定外,尚須就租賃物之性質、使用目的等情狀,衡諸一般社會通念,綜合判斷是否已達客觀上合於約定使用、收益之狀態。
經查:
(一)兩造定有系爭租約、原約定每月租金5000元、被告迄今已逾7年未繳付系爭租金合計30萬元等情,為兩造所不爭執,堪信為真實,已如前述。
(二)被告雖辯稱:系爭建物有廁所不通且沒有水、屋頂水塔全壞、1樓屋後無抽水馬達不能抽水使用等瑕疵;
且由被告另行找水電工裝馬達及買材料修理水塔、水管等,花費鉅資才解決供水問題,而得拒絕給付系爭房租云云。
惟被告上開辯稱均為原告所否認,是就此部分有利於被告之事實,揆諸前開說明,應由被告負舉證之責,然被告就此部分之抗辯,僅以書狀說明或於本院言詞辯論時以言詞提出,而未見被告提出其他具體事證以證其說,是僅憑被告以書狀或口頭說明,尚難認定被告此部分之抗辯為可採。
(三)又被告辯稱:系爭建物3樓屋頂長期漏水,致3樓臥室不能睡等情,雖為原告所不否認,並經本院勘驗屬實,有堪驗筆錄及現場照片等件附卷可佐,堪信為真實。
惟系爭租約之租賃標的為系爭建物全部,縱使系爭建物確實具有3樓屋頂漏水之瑕疵存在,使被告就3樓臥室之使用受有影響,然於系爭建物之其餘部分,被告仍能按其原有使用目的加以使用,衡諸一般社會通念,難認此部分之瑕疵已達使系爭建物整體在客觀上均未達約定使用、收益狀態之程度,故被告此部分之抗辯,於法無據,洵不足採。
(四)至於被告另辯稱:系爭建物騎樓原設置很低,再加上馬路不斷重鋪柏油,使路面增高,致雨水流入屋內,故系爭建物有淹水之問題;
多年前系爭建物1樓前門窗及被告之機車曾遭人攻擊破壞,與黃智勇表示要讓被告自己住不下去等語相符,疑似為黃智勇教唆;
另被告10多年來未曾在1樓大廳,曾最長4日以上1樓大廳燈火通明,疑有人侵入云云,被告除以書狀或以言詞表示外,於本案言詞辯論終結前,均未提出具體事證以證其說,是就上開抗辯,被告均未盡其舉證責任,揆諸前開說明,均難認為可採。
(五)綜上所述,系爭租約既約定每月租金5000元,被告迄今已逾7年未給付系爭租金,且被告上開抗辯均不足採,是原告本於系爭租約之法律關係,請求被告應給付原告系爭租金合計30萬元(計算式:5000×12×5=30萬),及自本件起訴狀送達被告後2星期之翌日(即103年8月22日)起至清償日止按年息5%計算之利息,於法有據,堪以採認。
六、按承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
租賃物為建物者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。
承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。
因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。
民法第440條第1項、第2項本文、445條前段、第767條第1項前段、第184條第1項前段定有明文。
次按終止租約請求返還租賃物者,其請求權基礎依租賃物返還請求權(即民法第445條前段)、所有物返還請求權(即民法第767條第1項前段)等法律關係,競合或擇一請求,均無不可。
無權占有他人建物,將致建物所有人受有相當於租金之損害,為社會通常之觀念。
經查:本件被告拒絕給付系爭租金為無理由,已如上述,而被告迄今已逾7年未繳納系爭租金等情,為被告所不爭執,堪信為真實,又原告定於103年8月22日之相當期限,催告被告被告支付系爭租金乙節,亦有原告所提起訴狀原本在卷可稽,是被告於本件言詞辯論終結前,仍未給付原告所積欠之系爭租金,揆諸上開規定,應認原告終止系爭租約,於法有據;
又系爭租約暨於103年8月22日終止,則被告無權占用系爭建物,從而原告本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權之法律關係請求被告遷讓系爭建物,核屬有據;
另原告請求因被告無權占有系爭建物,致原告自103年8月22日起受有每月相當於租金5000元之損害,亦屬相當,是原告依侵權行為損害賠償之法律關係,請求被告自103年8月22日起至被告返還系爭建物之日止,按月給付原告5000元,於法有據,堪予採認。
七、從而,原告依據租賃物返還請求權、所有物返還請求權、侵權行為損害賠償、系爭租約等法律關係,請求判決如主文第1、2、3項所示,為有理由,應予准許。
八、本判決合於民事訴訟法第389條第1項第3款規定,爰依職權宣告假執行。
九、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,經審酌後於判決結果不生影響,爰不再贅詞論列。
十、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 陳明照
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服提起上訴,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 梁高賓
┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│附表:(建物) │
├──┬───┬───────┬───────┬───────┬─────────────────┬────┬───────┤
│ 編 │ │ │ │建 築 式 樣 主│ 建物面積(平方公尺) │ │ │
│ │ │ │ │ ├───────────┬─────┤ 權 利 │ │
│ │建 號│建 物 門 牌│基 地 坐 落│要 建 築 材 料│ 樓 層 面 積 │附屬建物主│ │備 考 │
│ │ │ │ │ │ │要建築材料│ 範 圍 │ │
│ 號 │ │ │ │及 房 屋 層 數│ 合 計 │及用途 │ │ │
├──┼───┼───────┼───────┼───────┼───────────┼─────┼────┼───────┤
│ 1 │3587 │彰化縣員林鎮興│彰化縣員林鎮三│鋼筋混凝土結構│一層面積25.80平方公尺 │陽台面積 │全部 │--------- │
│ │ │昌街82號 │條圳段十七份小│造3層樓房 │、二層面積34.68平方公 │6.80平方公│ │ │
│ │ │ │段366之6地號土│ │尺、三層面積35.88平方 │尺 │ │ │
│ │ │ │地 │ │公尺、騎樓面積10.08平 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │方公尺,面積合計106.44│ │ │ │
│ │ │ │ │ │平方公尺 │ │ │ │
├──┼───┼───────┼───────┼───────┼───────────┼─────┼────┼───────┤
│ 2 │--- │同上 │同上 │------------- │雨遮面積3.20平方公尺( │-------- │全部 │為3587建號之增│
│ │ │ │ │ │編號A)、住宅面積13.60 │ │ │建,屬未保存登│
│ │ │ │ │ │平方公尺(編號B)、梯間 │ │ │記建物 │
│ │ │ │ │ │面積6.40平方公尺(編號 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │C),面積合計23.20平方 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │公尺 │ │ │ │
└──┴───┴───────┴───────┴───────┴───────────┴─────┴────┴───────┘
附圖:
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