員林簡易庭民事-OLEV,106,員小,198,20171128,1


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臺灣彰化地方法院員林簡易庭小額民事判決
106年度員小字第198號
原 告 劉豐蔚
被 告 陳忠孝
上列當事人間請求給付租金事件,本院於民國106年11月14日言詞辯論終結,判決如下:

主 文

被告應給付原告新臺幣陸萬元,及自民國一百零六年八月二十日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。

理由要領

一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限,民事訴訟法第255條第1項第3款、第436條第2項、第436條之23 分別定有明文。

本件原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣(下同)5萬元,及自起訴狀繕本送達被告之翌日即民國1016年8月20日起至清償日止,按年息5%計算之利息。

嗣於本院106年11月14日言詞辯論時,當庭以言詞變更本金請求為6萬元,核屬擴張應受判決事項之聲明,依前揭規定,應予准許。

二、原告主張:被告前向訴外人江祐謙、江金炳、江金標、江峻彰訂立房屋租賃契約書(下稱系爭租約),承租坐落彰化縣○○市○○段00000地號土地上之未保存登記建物(即7583建號、建物門牌:彰化縣○○市○○路0段000號;

下稱系爭建物),作為事務所及住家使用,每月租金15,000元,租賃期限自103年1月1日起至至104年12月31日止。

嗣原告於104年4月14日經法院拍賣程序取得江祐謙就系爭建物權利範圍6分之2部分。

而系爭建物租賃期限屆滿後,被告仍繼續使用系爭建物,視為以不定期限繼續契約。

惟被告明知系爭建物權利範圍6分之2,業經原告拍定取得,卻拒將每月租金15,000元之6分之2給付予原告,原告前就105年1月起至同年10月止之租金,業已取得本院105年度員小字第231號勝訴判決(下稱前案)。

而被告迄今積欠原告自105年11月起至106年10月止,共12個月租金,總計6萬元,爰依民法第425條第1項、第439條前段之規定、系爭租約之法律關係,請求被告給付上開金額。

並聲明:如主文第1項所示。

三、被告則以:前案判決違背法令,其地政士之開業執照早已逾期失效,未於系爭建物營業,故租金應以土地法第97條核算。

原告應將系爭建物地基墊高並修復漏水後始得請求租金,且原告僅能請求6分之1之租金等語,資為抗辯,並聲明:原告之訴駁回。

四、原告主張之事實(除被告應給付積欠之租金外),業據其提出前案判決網路列印本、存證信函等影本為證,核屬相符,且為被告所不爭執,復經本院依職權調閱本院105年度員小字第213號民事卷宗,核閱無訛,自堪信原告主張為真實。

五、原告另主張被告應給付積欠租金,則為被告所否認,並以前揭情詞置辯。

是本件爭點厥為:被告應否給付原告租金6萬元,茲論述如下:

(一)按出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在;

按租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約,民法第425條第1項、451條分別定有明文。

又租賃契約依民法第451條規定更新後,僅發生期限變更之效果,其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更(最高法院64年度台上字第1579號判例要旨可供參照)。

經查,被告於系爭租約到期後,仍繼續占有始用系爭建物,出租人並未為反對之表示,應認系爭建物已轉換為不定期租賃契約。

而被告承租系爭建物期間,系爭建物共有人江祐謙因拍賣而轉讓權利範圍6分之2予原告,依前開規定,系爭租約對於原告自屬存在,原告自有收取每月租金3分之1之權利,被告辯稱原告僅能收取每月租金的6分之1,自非可採。

被告又辯稱其地政士開業執照早已逾期失效,未於系爭建物營業,故租金應以土地法第97條核算云云,然依上開說明,所謂定期租賃契約期滿後變為不定期租賃者,僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已,至其契約內容容並未有所變更而仍繼續有效。

系爭租約既約定系爭建物每月租金為15,000元,則被告之地政士執照是否逾期失效、其是否實際有在系爭建物營業等,均不影響系爭租約原先就租金之約定,是被告上開所辯,於法無據。

(二)被告另辯稱原告應先修繕系爭建物始得請求租金云云,惟按租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之,民法第430條定有明文。

故依上開規定,如經承租人即被告催告修繕未果後,被告自得終止契約或自行修繕,而請求原告償還費用或於租金中扣除。

然本件被告既於本院審理中自承尚未修繕,此部分抗辯即難憑採。

從而,原告依系爭租約之法律關係,請求判決如主文第1項所示,為有理由,應予准許。

六、本件合於民事訴訟法第436之20規定,應依職權宣告假執行。

七、本件事證以臻明確,兩造其於攻擊防禦方法,經審酌核與判決結果不生影響,爰不一一論述。

八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 11 月 28 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 范馨元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,僅得以判決違背法令為理由提起上訴,並應於判決送達後20日內,向本院提出上訴狀。
(須按他造當事人之人數附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 28 日
書記官 施惠卿

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