員林簡易庭民事-OLEV,106,員簡,89,20170525,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 106年度員簡字第89號
原 告 施桂榆
訴訟代理人 施建宏
被 告 鄭秀霞
洪岳輝
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年5月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號房屋，全部遷讓返還原告。

被告應自民國一○六年一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元由被告負擔。

事實及理由

一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）經法院拍賣程序，於民國105年12月30日由原告取得權利移轉證書。

根據查封筆錄記載，系爭房屋歷經多年拍賣皆流標，前由被告鄭秀霞向系爭房屋前屋主賴偉仁租用，與其配偶即被告洪岳輝共同開設台新汽車，從事汽車修理及名車買賣，獲利豐碩，卻在前屋主負債累累無力追索時期，早已藉故拒付租金多時。

原告取得系爭房屋產權後，業經三度以存證信函催告，及四度委託代理人施建宏至系爭房屋現場協商，被告卻一直拒付租金強佔系爭房屋。

原告既未同意被告使用系爭房屋，被告即屬無權占有，原告依所有物返還請求權，請求被告遷讓返還房屋如原告訴之聲明第1項。

又被告不付租金，繼續使用系爭房屋，致原告每月受有相當於租金之損害，經查訪附近營業商家，依條件評估合理計價，系爭房屋每月租金大約落在新臺幣（下同）12,000元至20,000元間。

故原告此前，即以存證信函三度聲明通知被告，期限內訂約可以低標12,000元計（善意還可協商），若惡意強佔拒付租金，只能無奈以月租20,000元追償。

被告係不定期租賃，依民法第425條第2項規定，無買賣不破租賃規定之適用。

原告依不當得利之法律關係，請求被告給付如訴之聲明第2項所示之損害。

爰依民法所有物返還請求權及不當得利法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：（一）被告應將系爭房屋，全部遷讓返還原告。

（二）被告應給付原告自106年1月1日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告20,000元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

四、原告主張經由法院拍賣程序買受系爭房屋，系爭房屋現由被告佔有之事實，業據提出權利移轉證書、房屋照片、查封筆錄、存證信函等影本為證，核屬相符，而被告既未到場，亦未提出書狀爭執，自堪認原告此部分主張為真實。

是本院應審酌者厥為：(一)被告是否為無權占有？(二)被告應給付原告金額若干？茲分述如下：

(一)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條規定甚明。

經查，證人即系爭房屋出租人賴偉舜於本院審理時具結證稱：（法官問：是否租房子給被告?什麼時候開始?有無租約?）系租系爭房屋大部分是我弟弟（即訴外人賴偉仁?）在處理，從100年之前就有出租了，103年8月起就沒有再給付租金，之前有租約，但被告從103年就不願意和我們訂租約，一直拖延，也不願再付租金。

（法官問：有無定租期?）沒有。

此有本院106年5月18日言詞辯論筆錄在卷可稽。

又本院勘驗系爭房屋現場時，被告均稱：我們在這也租了十幾年，後來都是口頭承租，所以提不出租賃契約。

是系爭房屋出租人賴偉舜與被告間就系爭房屋之租賃契約，期限已逾5年，且未就該租賃契約公證，揆諸上開規定，自無「買賣不破租賃」原則之適用。

是被告與賴偉舜間租賃契約僅有債權之效力，而無拘束系爭房屋現所有權人即原告之效力，故被告無權占有系爭房屋無訛。

(二)又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額，民法第767條前段、第179條前段、第181條但書分別定有明文。

被告無權占有原告之系爭房屋，已如前述，又被告使用系爭房屋，依社會通念，其所受者即相當房屋租金之利益，而系爭房屋原訂之每月租金，證人賴偉舜證稱：原本為15,000元，後來有降下來12,500元，被告還是不願意付等語。

是堪認賴偉舜與被告間原合意之每月租金為15,000元，堪認屬實，又原告自承：經查訪附近營業商家，依條件評估合理計價，系爭房屋每月租金大約落在12,000元至20,000元間等語，是本院認以每月租金15,000元計算不當得利之數額較為妥適。

又原告主張自105年12月30日即取得系爭房屋權利移轉證書。

此有原告之存證信函在卷可憑，且為被告所不爭執，則原告依上述規定，訴請被告遷讓交還系爭房屋，並自106年1月1日起返還相當於每月租金15,000元計算之不當得利，合於前開規定，洵堪採認外，其餘部分於法無據，洵不足採。

五、綜上所述，原告依據民法所有物返還請求權及不當得利法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並自106年1月1日起至遷讓返還原告日止，按月給付原告15,000元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之部分，為無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分合於民事訴訟法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 106 年 5 月 25 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 李 昕
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本庭（彰化縣○○市○○○道0段0號）提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 25 日
書記官 陳瑶芳