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臺灣彰化地方法院員林簡易庭小額民事判決
107年度員小字第366號
原 告 張燕芬
被 告 謝淑真（原名謝淑、謝淑眞）
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國108年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬玖仟零玖拾捌元，及自民國一○七年七月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔其中新臺幣玖佰參拾伍元，其餘新臺幣陸拾伍元由原告負擔。
本判決第一項得假執行；
但被告如以新臺幣貳萬玖仟零玖拾捌元元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告原係向本院聲請核發107年度司促字第5850號支付命令，惟被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。
二、原告主張：原告於民國（下同）104年起向被告承租門牌號碼彰化縣○○市○○里○○路00號11樓之2房屋（下稱系爭房屋），最後1次租賃契約（下稱系爭租約）約定承租期間為106年3月10日至107年3月9日止，每月租金新臺幣（下同）12,000元，押租金為36,000元。
嗣被告寄發員林員東路郵局存證號碼000611號存證信函告知原告不續租，並應於107年3月10日租期屆至之該日上午10時返還系爭房屋，原告乃回覆會準時清空系爭房屋返還予被告，惟原告亦要求被告需於該日將水、電、瓦斯度數清算至當日，原告給付費用後，被告需將押租金返還。
詎原告依約返還系爭房屋後，被告竟以其他理由拒絕返押租金，原告彙算水、電、瓦斯費共計4,872元，扣除後被告尚有31,128元之押租金未返還，屢經催討，被告均藉故拖延，甚或置之不理，爰依兩造所訂立之系爭租約第5條規定，請求被告返還押租金等語。
並聲明：㈠被告應給付原告31,128元，及自起支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
三、原告對被告答辯之陳述：㈠否認熱水器於交屋時存在：⒈本件被告稱於租賃物交付原告時屋內即有熱水器之裝置，而主張原告應於返還租賃物時負回復原狀之責，此部份為有利於被告之事實，依民事訴訟法第277條規定，應由被告就熱水器之存在負舉證責任，且參照最高法院43年臺上字第377號判例意旨，本件原告稱於受交付後屋內即無熱水器之存在，可證原告並無自認被告所主張之事實，故被告回復原狀之主張應先就租賃物交付予原告時屋內即有熱水器之存在負舉證責任，證明其為真實後，原告始負證明之責以抗辯事實。
⒉縱認確如被告所言具年代已久、尚難查考、舉證困難之情事，而得因當事人一造提出相關證據後，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之責。
惟先不論經驗法則等如何判定，本件原告係自104年向被告承租房屋，距原告終止租約時僅3年之期間，談何具年代已久、人事全非、尚難查考、舉證困難之情事？⒊退步言之，縱被告確具上開舉證困難之情事而得本於經驗法則可推知與事實相符者認已盡舉證之責，惟一般正常三房二廳公寓是否必有冷氣機、流理臺、熱水器等設備而得為一般經驗法則可判定仍不無爭議。
於現今網路上各大租屋網站於房東刊登出租物件時，皆有屋內是否具桌子、椅子、衣櫃、床、沙發、熱水器、電視、冰箱、冷氣、洗衣機、網路、第四台、天然瓦斯等之選項供出租人為選填，且空屋出租亦是常態現象，故租賃物內具有何等設備仍具不確定性，並不如被告所言係人類歷史相沿相承，本於經驗累積歸納所得之定則（經驗法則）可判定。
⒋原告承租系爭房屋期間，所使用熱水器係自行請人安裝，故搬離時一併搬走。
原告原本是承租同棟大樓10樓的房屋，後來才搬到同棟11樓之系爭房屋，原告搬進去時，即使用原本裝設在10樓之熱水器，並沒有被告所述原本裝設的熱水器。
⒌本件被告就熱水器是否存在之部分，不論係依被告所主張之經驗法則或是否具舉證困難之情事，就上開論證所述，皆顯見被告無負任何相當之舉證責任，故本件被告無脫卸舉證責任，轉由原告負之之理。
㈡否認原告具不當使用廚房瓦斯爐至損壞情事：本件兩造在107年3月9日租約終止，107年3月10日上午進行點交，為兩造所不爭執。
又按經驗法則，租賃物返還進行點交時，就常理而言，出租人應已就租賃房屋內各項設施為檢查，若確有廚房檯面式二口瓦斯爐損壞之情事，亦應於點交當下即要求承租人負損害賠償之責，縱於事後始發現毀損，惟被告於多次開庭皆未曾主張該等情事，亦未曾私下請求原告負損害賠償之責，故被告所主張就廚房檯面式二口瓦斯爐部分原告具不當使用致損壞情事，其應負舉證責任。
再者，被告主張瓦斯爐毀損維修費9,800元，並提出107年12月21日所開立之單據，然經原告查詢系爭房屋已於107年6月移轉予第三人，顯見被告所提之單據為事後臨訟所虛構。
㈢否認窗簾之價格：被告提出窗簾業者估價重置費用2萬元之單據，原告否認之。
當初是否確實採用該等高檔窗簾、是否確實於100年始裝置，亦或係於更早即裝置窗簾仍容有疑問，被告應依民事訴訟法第277條前段就主張有利於己之事實，負舉證之責，故否認窗簾之價格。
再者，被告當初之窗簾破損，原告經其同意更換新窗簾，該窗簾原告返還房屋時亦留置於屋內，此被告應不否認，原告無意耗費司法資源不願再主張。
㈣押租金之返還方式：⒈被告於107年12月所提出之民事爭點整理暨答辯、聲請調查證據狀主張原告應於回復屋內原狀及清償租賃債務後始返還押租金，惟於兩造所簽訂之房屋租賃契約並無此一合意之規定。
⒉經查，本案兩造間所簽訂之系爭租約，每月租金為12,000元，押租金為36,000元，押租金顯已逾二個月之房屋租金，且本件兩造在107年3月9日租約終止，此為兩造所不爭執，故系爭租約已消滅。
依租賃住宅市場發展及管理條例第7條第2項之規定，出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金，故本件被告於系爭租約消滅後，應就抵充債務後之賸餘押金返還予原告。
⒊綜上所述，被告依系爭租約應返還押租金36,000元，扣除兩造所不爭執之水、電、瓦斯費共計4,872元，抵充後被告尚就31,128元之押租金具返還義務。
四、被告則以：㈠原告已自認尚有水、電、瓦斯等費用未為結清，其金額為4,872元。
㈡於107年3月10日上午10時點交系爭房屋時，屋內熱水器、窗簾、冷氣機遙控器2支均不見，以及屋內廚房檯面式二口瓦斯爐，因不當使用導致損壞而無法點火，原告應回復原狀：⒈依經驗法則來看，一般正常三房二廳公寓可以達到出租條件的屋內基本設備，撇開窗廉不談，一定有冷氣機、流理臺及熱水器等基本可供小家庭正常使用的租屋設備，此本為被告應負出租人應提供合於約定使用、收益之租賃物的責任。
再從每個月將近12,000元的租金來看，租屋會沒有提供熱水器的物件？若真沒提供，原告在104年承租當下，豈不老早就跳腳了？也未曾跟被告反應過，試問原告如何使用熱水洗澡？故原告所為當下承租時並無熱水器之辯詞，顯不合常理而不足採。
其次，被告在104年出租予原告的前手房客謝淑芳，亦可證明屋內確實有熱水器物件。
再者，誠如上述，系爭房屋為三房二廳的公寓，一般正常狀態，不論自住或出租，定會有傢俱、衛浴設備、廚具等基本設備。
更何況還有前房客居住過的事實，是原告所辯不符常情。
若強要被告提供出租當下之照片的舉證，顯係強人所難。
參照最高法院102年度臺上字第863號民事判決要旨，自應減輕其證明度，方符合民事訴訟法第277條但書之立法意旨與正義原則。
反倒是，原告主張熱水器為其所有，此點應由原告負舉證之責。
⒉屋內熱水器未回復原狀（被告當初購置櫻花牌恆溫設計熱水器）。
已難查其實際裝置年份，但確實是可以堪用，於市場上仍有一定之價值。
經業者估價重置費用22,400元。
若以二手行情價格而論，應尚有2,000元之殘值。
⒊屋內窗簾未回復原狀（被告當初是採用雙層遮光窗）。
經窗簾業者估價重置費用為2萬元。
針對折舊率部分，系爭窗簾自100年裝置至107年3月，已使用7年，參室內裝修裝潢折舊率，第7年起折舊百分比為70%，殘值百分比為30%，故系爭窗簾尚有6,000元之殘值。
⒋關於冷氣機遙控器2支，其中1台為國際牌窗型冷氣、1台為普騰牌窗型冷氣，1台為98年裝設、1台為97年裝設。
⒌屋內廚房的檯面式二口瓦斯爐，因不當使用導致損壞而無法點火，經業者評估後，修繕估價將近9,800元。
⒍承上述，租賃關係終止，原告未為回復原狀外，尚有租賃債務不履行之情事，故原告自不得請求被告返還押租金36,000元。
㈢退步言之，縱認被告應返還押租金，惟原告尚欠22,672元（計算式：4,872元＋9,800元＋6,000元＋2,000元＝22,672元）之費用，以36,000元押金作為扣抵，扣抵後之餘額僅剩13,328元，故被告僅限於13,328元之責任範圍負返還原告義務。
㈣另原告在未會同被告情況下，即擅將房屋大門門鎖拆走，呈現門戶大開情形，經鄰居告知後，被告方才緊急聯繫鎖匠進行換鎖。
若任其門戶大開可見其後果將不堪設想。
㈤綜上，原告之請求於法不合，自應予以駁回等語，資為抗辯。
並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、得心證之理由：㈠經查，兩造間締結有系爭租約，約定由被告出租系爭房屋與原告，租賃期間自106年3月10日起至107年3月9日止，每月租金12,000元，押租金36,000元，且系爭租約期限已屆至，系爭房屋業於107年3月10日上午10時許，點交返還被告。
又原告雖未積欠被告租金，惟迄今尚有水費1,034元、電費2,766元、瓦斯費1,072元，共計4,872元未給付，且原告未歸還系爭房屋內原有之窗簾及原有之國際牌、普騰牌窗型冷氣遙控器各1支等情，有系爭租約、存摺內頁、水表度數、電表度數、瓦斯度數、台灣電力公司107年2月、107年4月繳費憑證（金融機構代繳用戶）、台灣自來水股份有限公司107年3月轉帳代繳（代收）水費繳費憑證、欣林天然氣股份有限公司107年3月氣費代繳證明單、被告存證信函等件影本在卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告得否請求被告給付押租金？按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號判例意旨參照）。
經查，系爭租約第5條約定：「乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）36,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。
租期未滿乙方不得要求退還押金。」
，又系爭租約於107年3月9日租賃期限屆滿而終止，且原告業於107年3月10日將系爭房屋返還被告，並經被告點交收回等節，為兩造所不爭執，應堪信為真實。
則原告依系爭租約第5條約定，請求被告應於原告遷出系爭房屋時，將押租金36,000元返還原告，應屬有據。
㈢被告抗辯原告有欠繳水電瓦斯費、未歸還窗簾、冷氣遙控器2支、熱水器及損壞瓦斯爐，而有得扣抵押租金之債務不履行之損害賠償債權存在，有無理由？⒈按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；
無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。
但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條分別定有明文。
可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。
而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物。
又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。
此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，若強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。
承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋在正常使用下之自然折舊及減損，不應要求承租人回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求承租人負此程度之回復義務亦屬過苛。
次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文。
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；
抵銷，應以意思表示，向他方為之。
其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項分別定有明文。
又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年臺上字第1631號民事判決意旨參照）。
⒉有關水電瓦斯費部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；
又系爭租約第15條約定：「…乙方（即原告）水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。」
，是被告為原告支付水電瓦斯費，原告因之受有免除給付之利益，被告自得請求原告返還。
被告抗辯代墊原告承租系爭房屋時所生水費1,034元、電費2,766元、瓦斯費1,072元，共計4,872元，並提出台灣電力公司107年2月、107年4月繳費憑證（金融機構代繳用戶）、台灣自來水股份有限公司107年3月轉帳代繳（代收）水費繳費憑證、欣林天然氣股份有限公司107年3月氣費代繳證明單等件影本為證，且為原告所不爭執，並同意給付此部分金額，是被告此部分所辯，即屬有據，被告得以上開金額扣抵押租金。
⒊有關窗簾、冷氣遙控器2支部分：原告自承承租系爭房屋時屋內確有窗簾、冷氣遙控器2支，且未歸還該冷氣遙控器2支，另因原窗簾破損而自行更換新窗簾等節，業如前述。
按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，民法第196條分別定有明文；
再按物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用。
依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，例如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院77年度第9次民事庭會議決議參照）。
查系爭窗簾及冷氣遙控器2支，既以新品更換被損之舊品，自應將折舊部分予以扣除，依行政院主計處之什項設備分類明細表所載，窗簾及冷氣遙控器之最低使用年限分別為3年、5年，依被告所述，系爭窗簾係100年間所裝置，而系爭冷氣遙控器2支分別為97、98年間購買國際牌、普騰牌窗型冷氣所附贈，參酌被告所提窗簾重置估價單費用為2萬元、網路訪價現今國際牌、普騰牌窗型冷氣遙控器（全機種適用）最低價格各為150元，依上開最低使用年限表及固定資產折舊率表規定折舊後之殘值以成本十分之一為合度，計算系爭窗簾、系爭冷氣遙控器2支扣除折舊後之殘值分別為2,000元、30元。
則被告請求原告因系爭窗簾、冷氣遙控器未歸還之損害賠償2,030元扣抵押租金部分，為有理由。
⒋有關熱水器部分：被告雖辯稱於點交返還系爭房屋時，屋內熱水器有遺失不見云云，為原告所否認，並陳稱於受交付後屋內即無熱水器存在，復提出承租系爭房屋期間其所使用之熱水器之購買回函卡及裝設照片，且被告復未提出具體事證證明系爭房屋交付原告使用時，確有熱水器存在之事實，是被告辯稱原告應負熱水器遺失之損害賠償責任，並主張以押租金扣抵重置熱水器費用云云，委屬無據。
⒌有關瓦斯爐部分：被告另辯稱屋內廚房的檯面式二口瓦斯爐，因原告不當使用導致損壞而無法點火等語，原告則陳稱若確有廚房的檯面式二口瓦斯爐損壞之情事，被告應於系爭房屋點交當下或事後發現損壞時即要求原告負損害賠償之責，然被告皆未曾主張該等情事，故被告應就原告不當使用廚房檯面式二口瓦斯爐致損害之情事，負舉證責任等語。
經查，廚房檯面式二口瓦斯爐即使即使正常使用，亦會出現故障情形，既非人為損壞，本即應由出租人即被告負修繕義務，則被告未能舉證證明該瓦斯爐損壞係出於原告在承租期間非正常使用，即係遭原告「人為損壞」而致受損，自不能請求原告須負修繕或賠償責任。
是被告請求押租金應扣抵此部分瓦斯爐損壞之賠償費用，核非有據。
㈣從而，原告得向被告請求返還押租金36,000元，被告得扣除水電瓦斯費4,872元，並得以對原告損害賠償債權2,030元以之抵銷，則原告尚得依系爭租賃關係向被告請求返還押租金29,098元【計算式：36,000元－4,872元－2,030元＝29,098元】。
㈤再按給付無確定期限者，依民法第229條第2項之規定，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效力；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項前段、第203條分別有明文。
查本件原告之押租金，被告原應於系爭房屋交還時，將押租金無息返還原告，被告既未返還，當應負遲延責任，而應支付遲延利息，故原告請求被告應給付自支付命令送達翌日即107年7月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核無不合，併予准許。
㈥綜上所述，原告依據系爭租約之法律關係，請求被告給付29,098元，及自107年7月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
六、末按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條規定甚明。
所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年度臺上字第2577號民事裁判意旨參照）。
經查，本件被告雖請求傳喚證人謝淑芳，欲證明兩造訂立系爭租約時有熱水器存在，然被告已自承於兩造訂立系爭租約並交付房屋予原告使用時，謝淑芳並未在場，且本院既已敘明本件所憑證據及得心證之理由如前，本院審酌後認無調查之必要，附此敘明。
七、本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第1項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為1,000元（即第一審裁判費1,000元），爰審酌兩造勝敗之比例，命被告負擔訴訟費用935元，其餘65元由原告負擔。
八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8訴訟適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第436條之19第1項、第436條之20、第436條之23、第436條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 25 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 郭玄義
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，得於送達後20日內以判決違背法令為理由，向本院提起上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 1 月 25 日
書記官 林盛輝
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