員林簡易庭民事-OLEV,107,員簡,36,20180621,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
107年度員簡字第36號
原 告 顏心柔
訴訟代理人 楊錫楨律師
被 告 姚炳
訴訟代理人 劉壬
被 告 姚慶陽
徐姚幼美
姚美女
姚滿
受告知人 臺灣新光商業銀行股份有限公司
法定代理人 李增昌
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107年6月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號土地，面積21平方公尺之土地分歸原告所有。

原告應依附表二所示之金額補償被告。

訴訟費用由兩造依附表二所示訴訟費用負擔比例欄之比例負擔。

事實及理由

一、被告姚慶陽經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

(一)坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號土地（下稱系爭土地）屬溪湖都市計畫區，使用分區住宅區，為兩造所共有，權利範圍如附表一所示。

兩造間並無不分割之約定，復因兩造對於系爭土地之分割方法，無法達成協議，則原告自得依民法第823條第1項規定，請求分割系爭土地。

(二)系爭土地與原告所有同地段275地號土地相鄰，且原告所有同段288號建物，係坐落於系爭土地及同段275地號土地上，故原告主張由原告取得系爭土地全部，使原告之房地所有權能合一，並保留建物，且原告同意依華聲科技不動產估價師事務所鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）補償被告未受分配土地之金額。

(三)對被告抗辯之陳述：1.系爭鑑定報告根據一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析、最有效使用分析，作為價格形成之主要因素分析，並根據主要標的基本資料，以勘估標的與比較標的比較調整分析表之交通因素等條件所為估價，應無不當之處，被告抗辯，應無足採。

2.系爭土地上有原告所有繼承而來之合法保存登記之同段288建號建物，該建物係於78年間建築完成，當可推知該建物於起造時，應有取得被告前手之同意後而建築，並非無法律上之原因而占有系爭土地，故被告對原告應不能請求相當於租金損害之不當得利。

另地價稅依法係由土地所有人即被告繳納，又被告在本件受有補償金額，依法被告亦為繳納土地增值稅之納稅義務人，此均本於法律之規定，則被告亦應不能對原告為上開7萬元稅額之請求。

退步而言，被告若對於上開主張有所爭執，亦應另件訴訟處理。

(四)並聲明：如主文所示。

三、被告方面：

(一)被告於系爭土地每年均依法繳納地價稅，且現為原告無償使用，但被告本於為善心做善事的處世原則，不曾要求原告應給有價報償，惟原告擬以鑑價方式購入該地，致使本件土地所有權人被告無法接受。

(二)原告為增益其房屋土地經濟價值，擬以鑑價方式（如公告地價）購入該筆畸零地，被告均同意出賣系爭土地持分，惟認為出售計價方式應以市價每坪32萬元出賣給原告，且此價格未含原告建物自85年建成後至106年被使用長達21年之租金及已繳納之地價稅金。

(三)被告姚炳、徐姚幼美、姚美女、姚滿並表示：1.被告有上網查詢內政部不動產交易實價查詢紀錄，被告所要求之價格已經有給原告打折。

2.原告土地坐落地點很好，有50米的東環路，前後都是路，靠近國中小學、銀行，曾有一坪39萬元的買賣價格。

三、本院之判斷：

(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

所謂因物之使用目的不能分割者，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分等是，至分割後土地是否與建物分離係分割之結果，與因物之使用目的不能分割，兩者內涵不同（參見最高法院58年台上字第2431號判例及97年度台上字第1593號判決意旨）。

經查，兩造共有之系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情形，且兩造就分割之方法不能達成協議，業據原告提出土地登記謄本為證，且為被告所不爭，堪認為真正。

從而，原告依民法第823條第1項之規定，訴請分割系爭土地，於法有據，應予准許。

(二)次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

民法第823條第1項前段、民法第824條第2項第1款、第3項定有明文。

經查，系爭土地東、西兩側為原告所有之同段275地號土地所包圍，南、北兩側則均毗鄰他人土地，並未臨路，原告所有建號彰化縣○○鎮○○段000○號（門牌號碼彰化縣○○鎮○○街000號）鋼筋混凝土二層房屋並坐落於系爭土地及275地號土地上，此經本院會同兩造及彰化縣溪湖地政事務所測量員履勘現場，並製有勘驗筆錄、簡圖、現場照片及土地複丈成果圖在卷，復為兩造所不爭。

系爭土地屬溪湖都市計畫區，使用分區住宅區，面積僅21平方公尺，且為原告所有同段275地號土地所包圍，而為袋地，無法單獨對外通行，有地籍圖謄本、土地登記謄本、土地使用分區證明書可憑，如將系爭土地依附表一所示之應有部分分配予各共有人分別取得，則原告取得14平方公尺，被告姚炳、姚慶陽、徐姚幼美、姚美女、姚滿公同共有取得7平方公尺，勢將導致兩造取得之土地面積均屬過狹，難以有效利用。

而系爭土地東、西兩側毗鄰原告所有同段275地號土地，該土地臨彰化縣溪湖鎮興學街，如上所述，被告並無毗鄰之土地以供對外出入等情，亦有地籍圖謄本在卷可證，如將系爭土地分歸原告取得，則原告得與其所有同段275地號土地合併利用，提升土地價值，參以被告均同意系爭土地由原告取得，僅就系爭土地價值兩造無法達成協議。

故本院綜合上情，認系爭土地分歸原告取得，並由原告以金錢補償被告，應屬妥適可採之分割方案。

(三)有關系爭土地分割後金錢補償部分，經本院送交華聲科技不動產估價師事務所進行土地估價，該估價結果系爭土地每坪之單價為132,000元，總價為838,530元，依此計算原告應分別補償其餘共有人之金額如附表二所示。

被告姚炳、徐姚幼美、姚美女、姚滿雖主張系爭土地每坪有32萬元價值，並提出網路查詢內政部不動產交易實價查詢紀錄為據。

然查，系爭鑑定報告就價格形成之主要因素分析，包括不動產市場概況分析（含不動產市場發展概況、不動產市場價格水準分析）、區域因素分析（含鄰近地區土地利用情形、近鄰地區建物利用情形、近鄰地區之公共施設概況、近鄰地區之交通運輸概況）、個別因素分析（含土地個別條件、土地使用現況、土地使用分區管制與其他管制事項）、最有效使用分析，且由於系爭土地未接臨道路，且其面積及地形須與同段275地號合併使用方能發揮效益，土地性質相對特殊，故客觀淨收益不易掌握，且不適用成本法之土地開發分析，故僅採比較法進行評估，而形成其價格，應屬客觀可信，符合實際情況，核屬公允，自堪採為兩造補償之基準。

被告並具體指明系爭鑑定報告有何違法或不當之處，本院認專業不動產估價師事務所所為之估價結果，應較能反應系爭土地之實際市場價值，以此作為共有人間互為找補之依據，應較為客觀公允，被告等人就系爭土地金錢補償計算方式之主張，尚非適當。

四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段之規定，訴請就系爭土地為裁判分割，為有理由，應予准許。

本院並依系爭土地之性質、使用現況、分割後之經濟效用及兩造之意願等情形，就系爭土地為裁判分割，爰判決如主文第1項及第2項所示。

五、又共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。

應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。

但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。

二、權利人已參加共有物分割訴訟。

三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。

前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定。

前條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。

前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權，民法第824條之1定有明文。

經查，原告將其所有系爭土地之應有部分，設定最高限額抵押權予訴外人臺灣新光商業銀行股份有限公司，原告並聲請對抵押權人就本件分割共有物事件為告知訴訟，經本院依法對抵押權人臺灣新光商業銀行股份有限公司告知訴訟後並未參加訴訟，是依上開規定，在判決分割確定後，其權利應僅移存於原告受分配之土地上，而不及於其他共有人分得之部分，併予敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、又分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告等人之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，故關於訴訟費用負擔，以共有人全體按附表二訴訟費用負擔比例欄所示之比例負擔，方屬事理之平，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第2項。

中 華 民 國 107 年 6 月 21 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本庭（彰化縣○○市○○○道0段0號）提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 6 月 21 日
書記官 陳瑶芳
附表一
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│編號│共有人姓名│應有部分比例│
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│ 1  │顏心柔    │分別共有2/3 │
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│ 2  │姚炳      │公同共有1/3 │
├──┼─────┤            │
│ 3  │姚慶陽    │            │
├──┼─────┤            │
│ 4  │徐姚幼美  │            │
├──┼─────┤            │
│ 5  │姚美女    │            │
├──┼─────┤            │
│ 6  │姚滿      │            │
└──┴─────┴──────┘
附表二：
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│附表二：各共有人應受補金額配賦表（單位：新臺│
│元）                                        │
├──────┬──────┬────────┤
│應補償人    │應補償金額  │訴訟費用負擔比例│
├──────┼──────┼────────┤
│陳麗如      │279,510元   │2/3             │
├──────┼──────┼────────┤
│受補償人    │受補償金額  │訴訟費用負擔比例│
├──────┼──────┼────────┤
│姚炳        │279,510元   │1/3；由被告5人連│
├──────┤（公同共有）│帶負擔          │
│姚慶陽      │            │                │
├──────┤            │                │
│徐姚幼美    │            │                │
├──────┤            │                │
│姚美女      │            │                │
├──────┤            │                │
│姚滿        │            │                │
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