員林簡易庭民事-OLEV,108,員簡,22,20190606,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
108年度員簡字第22號
原 告 游雯郁
訴訟代理人 施廷勳律師
被 告 羅芳春

胡明凱

上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國108年5月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將座落彰化縣○○鎮○○段000○00地號土地上門牌號碼彰化縣○○鎮○○街000號五層樓房屋全部騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣75,000元，及自民國108年1月16日起至遷讓返還前項房屋之日止，按年息百分之5計算之利息。

被告應自民國108年1月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣25,000元，如有遲延，並自遲延日起至清償日止給付按年息百分之5計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、被告胡明凱經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

(一)兩造於107年9月13日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），由被告母子二人共同向原告承租門牌號碼彰化縣○○鎮○○街000號五層樓房屋（下簡稱系爭房屋），約定租期自民國107年9月13日起至108年9月12日止，每月租金為新臺幣（下同）25,000元，未約定及交付押租金，系爭租賃契約並經公證。

(二)被告自107年9月13日承租系爭房屋起迄今均未給付租金，至同年11月13日為止，已積欠累積二個月以上之租金。

原告因而在107年11月19日寄發彰化南郭郵局182號存證信函，催告被告須於函到七日內給付所欠租金，再置之不理即終止系爭租賃契約。

通知被告胡明凱之信函已由被告羅芳春代為收受；

通知被告羅芳春並寄送至其戶籍地即彰化縣○○鎮○○路0段0號之信函，郵務人員於107年11月20日、21日二次投遞，均因被告羅芳春不在住所因而無人收受，郵務人員遂張貼招領通知，自107年11月22日於溪湖郵局招領至107年12月11日，然被告羅芳春均未領取，嗣後退回與原告。

依民法第95條第1項規定，並參照最高法院96年度台上字第2792號判決，原告對被告羅芳春催告給付租金之意思表示業已合法送達被告羅芳春。

(三)被告收受上開催繳通知後，迄今仍分文未償。參照最高法院87年度台簡上字第7號判決意旨，於被告未在原告催告之合理期限內給付所欠租金之事實發生時，原告於催告函內所為附有停止條件之終止系爭租約意思表示，因條件成就，發生終止系爭租約之效力。

為昭慎重，原告再以本書狀繕本之送達，作為通知被告終止系爭租賃契約之意思表示。

系爭租賃契約既已終止，原告自得本於出租人之地位依民法第455條前段規定，或本於系爭房屋所有權人之地位，依同法第767條第1項規定，請求被告騰空、返還系爭房屋與原告，請求本院擇一訴訟標的為原告勝訴判決。

(四)對被告抗辯之陳述：1.被告羅芳春於本院108年2月14日言詞辯論期日辯稱：「…這棟房子是我的房子，不是原告的房子，107年9月份原告要我們先過戶給他，一段時閘再過戶給我們，要我每個月給付二萬五千元給他；

一方面當利息，一方面當租金，因為，有位巫先生叫我先過戶給他們老闆」、「（法官問：為何把房屋過戶給原告？）是原告借錢四百萬元給我，她要我壹個月繳七萬五千元的利息，我說我繳不出來，我說我已經繳一百多萬元，她要我先把房子過戶給他，一段時間後再過戶給我，所以要我搬，是不可能的事」云云，均屬不實。

說明如下：⑴系爭房屋及所坐落之彰化縣○○鎮○○段000000地號土地（下稱系爭土地；

與系爭房屋合稱系爭房地）全部所有權，原本均為被告胡明凱所有，但因被告不斷向他人抵押貸款，因而在105年6月20日遭訴外人施水鑫在本院強制執行程序拍定取得所有權。

被告為取得系爭房地，因而向原告借款用於給付施水鑫買賣價金，被告胡明凱遂在106年4月25日再登記為系爭房地所有權人，並以之向彰化縣溪湖鎮農會抵押貸款，另設定第二順位抵押權予原告以擔保上開用於買回之借款。

⑵詎料，被告取回系爭房地所有權後仍無法按時繳交貸款，原告多次催索無果，遂在107年8月6日寄發彰化府前郵局146號存證信函催告被告清償倩務，否則將聲請法院強制執行拍賣抵押物即系爭房地所有權。

被告眼見無力清償借款，與原告協調後，雙方於107年8月27日同意以總價9,718,000元買賣系爭房地，並辦理所有權移轉登記。

因被告仍繼續居住於系爭房地，因此於簽訂買賣契約時，希望原告能同意若被告於訂約後一年內有能力給付系爭房地買賣價金，可「買回」系爭房地所有權。

原告為求圓滿，因此同意在兩造所簽「不動產買賣書」第7條特約事項約定：「㈠本買賣附帶甲方得於本立約日起一年內以971萬8000元「買回」標的物，買回之一切稅費應由甲方單獨承擔，雙方各不得異議。

㈡本件產權移轉完畢日，雙方應即就標的物簽訂租約，租金應按月2萬5000元計算、租期訂為一年，並應會辦房屋租賃契約公證，」。

參此約定即足證明被告確實已將系爭房地出售並移轉所有權登記予原告，只不過被告在107年8月27日起算一年內有「買回」系爭房地之權利而已。

參照最高法院79年台上字第2231號判例意旨。

在被告提出價金買回前，系爭房地為原告所有，根本非如被告前所辯「這棟房子是我的房子，不是原告的房子」云云。

⑶而被告出售後繼續占用系爭房地之法律上權源乃「租賃關係」，非因其為所有權人。

然被告既不給付分文租金，亦無資力買回系爭房地，自無權要求繼續長期使用收益系爭房地。

至於原告索回系爭房地後，仍會遵守前揭「被告訂約後一年內可買回系爭房地」之約定，惟此與兩造之主張有無理由無關，自不待言。

⑷系爭房地在移轉所有權登記前，被告尚有以之為擔保物向溪湖鎮農會貸款550萬元本金未償，係於兩造買賣系爭房地後，方清償上開溪湖鎮農會貸款本、息，甚且負擔系爭房之多期房屋稅、地價稅。

申言之，若原告非真正買受系爭房地所有權，被告胡明凱仍為系爭房地真正所有權人，原告自無可能代為清償前開鉅額貸款本、息及多期房屋稅、地價稅。

再者，原告在取得系爭房地所有權之前，既然已有於其上設定第二順位抵押權以擔保債權可優先受償，原告又有何需要「暫時登記為系爭房地所有權人」，並因此大費周章及繳交諸多費用。

參上客觀事實並揆諸經驗法則，足證被告前開所辯，實係無稽。

⑸被告之首揭陳述已「自認」其有因使用系爭房地而給付租金予原告之義務，若非因兩造確實有系爭租賃關係存在，被告何須給付「租金」可知由被告自認之事實即足證明兩造間確實存有系爭房地之租賃關係，既然被告為系爭房地「承租人」，自非為所有權人。

2.至於被告羅芳春辯稱伊沒有收到起訴狀所示存證信函，雖然寄送給被告胡明凱的該份存證信函是由伊簽收，但因被告沒有去拆它，所以不曉得內容，並非不反駁兩造間有無租賃關係云云，實無可採，理由如下：⑴被告羅芳春收存證信函時，明知寄件人為原告，而原告與被告間除系爭房地之租賃而生法律關係之外，並無其他法律關係，且在原告寄發該存證信函前，已多次催促被告給付租金，否則即須搬離。

故被告羅芳春代為收受存證信函時，實已可得知信函之訴求與大略內容為何。

換言之，無論被告羅芳春在代收所示存證信函後有無拆閱，均無影響於被告羅芳春確實知悉原告係發函向其催告給付系爭租金之情。

然其明知或可得而知，又不反駁，實足證被告確有向原告承租系爭房地並欠繳多期租金之事實。

被告羅芳春於今辯稱因伊不知存證信函內容為何，因而未加反駁云云，均與事實不符。

⑵原告因被告自107年9月13日承租系爭房屋後均未給付租金，已積欠累積二個月以上之租金，因而在107年11月19日寄發甲證三所示存證信函催告渠等須於函到七日內給付所欠租金。

雖通知被告羅芳春之信函寄送至伊戶籍地彰化縣○○鎮○○路0段0號，但被告羅芳春未收，然郵務人員在二次投遞後已張貼招領通知，自107年11月22日於溪湖郵局招領至12月11日，被告羅芳春均未領取，嗣後退回與原告。

按最高法院96年度台上字第2792號等實務見解，郵局既已通知被告羅芳春往取存證信函，故該信函已達到被告羅春芳之支配範圍，置於其隨時可了解內容之客觀狀態，故原告對被告羅芳春催告給付租金之意思表示業已合法送達，實不能諉為不知。

且如上陳，根本係因被告羅芳春已知存證信函之內容，故其方在郵局通知招領後，仍不願前往領取。

3.關於原告本件金錢請求即訴之聲明第2、3項請求之理由，補充說明如下：⑴被告自簽訂系爭房屋租賃契約書起至本件起訴之日，未曾給付分文租金。

原告自得按系爭租賃契約書第3條約定或民法第439條前段規定，請求如訴之聲明第2項所示即被告應共同給付107年9月13日起至同年12月12日止之三個月應付租金75,000元（計算式：25,000元月×3月＝75,000元）並按法定利率計算遲延利息。

⑵原告催告被告羅芳春給付租金之存證信函係在107年11月22日開始於溪湖郵局招領，故原告對被告羅芳春催告租金之意思表示可認於招領期間已送達被告羅芳春（被告胡明凱部分則係在同年11月20日送達）。

原告催告給付租金期間為7日，於同年12月20日向本院起訴並在起訴狀表明對被告二人終止系爭租賃契約之意思表示，業已合法送達被告。

足徵在108年1月1日之後，兩造已無系爭租賃關係存在。

惟被告無法律上權源繼續占用系爭房屋，因而受利益，致原告受有不能使用收益之損害；

又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦為最高法院61年度台上字第1695號等判例意旨所肯認。

故關於被告無權占有系爭房屋所受利益數額，得以系爭租賃契約原約定租金數額每月25,000元為計算依據，被告自有按之計算返還不當利得予原告之義務。

從而原告依民法第179條等規定，請求被告共同返還不當利得（如有遲延，併其遲延利息）即訴之聲明第3項所示，自屬有據。

(五)並聲明：1.被告羅芳春、胡明凱應將坐落彰化縣○○鎮○○段000000地號土地上之門牌號碼彰化縣○○鎮○○街000號五層樓房屋全部騰空、遷讓返還原告。

2.被告羅芳春、胡明凱應共同給付原告75,000元整及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

3.被告羅芳春、胡明凱應自民國108年1月1日起至遷讓返還訴之聲明第1項所示房屋與原告之日止，按月於每月1日共同給付原告25,000元整，如有遲延，並自遲延日起至清償日止給付按年息5%計算之利息。

4.第1項及第2項請求，均請依職權宣告假執行。

三、被告方面：

(一)被告羅芳春則以：1.系爭房屋是被告的，107年9月份原告要被告先過戶給原告，一段時間再過戶給被告，要被告每個月給付25,000給原告，一方面當利息，有位巫先生叫被告先過戶給他們老闆。

2.是原告借錢400萬元給被告，原告要被告1個月繳75,000元的利息，被告說繳不出來，被告說已經繳100多萬元，原告要被告先把房子過戶給原告，一段時間後再過戶給被告，所以要被告搬，是不可能的事。

3.因為原告說房子已經過戶到原告名下，要求被告簽租賃契約，被告說好，吳世政說不會賣被告的房子，也不會趕被告走。

4.被告沒有收到原告的存證信函，不是不反駁，被告沒有跟原告買賣，25,000元是原告自己說要補貼一點利息。

5.被告跟原告借錢以後，有繳2年的利息，400萬元1個月利息72,000元，繳了2年的利息，被告跟原告說把利息降低，原告要被告把房子過戶給原告，原告說不賣被告的房子，也不趕被告走，每個月付原告25,000元的利息，被告跟原告說被告還有另外一棟房子，另外一棟也在原告先生的名下，被告有跟吳先生溝通過。

6.被告是跟吳世政借400萬元，被告去銀行貸款，貸了500多萬元，還付1個月利息12,000元，被告一個月付吳世政72,000元整的利息，一直付到107年7月底，被告跟吳世政說1個月72,000元無法負擔，利息是否可以降低一。

吳世政說把房子先過戶，1個月繳25,000元的租金，再到法院公證，房子過戶吳世政說不會賣。

或是被告去找人把房子買回去。

7.原告跟被告說什麼時候要把房子過回去都可以，只要找人去買就可以，或是被告親戚要買都可以，或是被告把400萬元還給原告，被告再貸款還給原告也可以，這是兩造私底下談過。

8.並聲明：原告之訴駁回。

(二)被告胡明凱未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

四、本院之判斷：

(一)被告胡明凱與原告於107年8月27日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以總價金971萬8千元向被告胡明凱買受系爭房地，買賣契約書第七點特約事項約定「(一)本買賣附帶甲方（即被告胡明凱，下同）得於本立約日起一年內以971萬8千元買回標的物，買回之一切稅費應由甲方單獨承擔，雙方各不得異議。

(二)本件產權移轉完畢日，雙方應即就標的物簽訂租約，租金應按月25,000元計算，租期訂為一年，並應會辦房屋租賃契約公證。」

，基於上開買賣契約，被告二人再於107年9月13日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將系爭房屋出租予被告二人，租期自107年9月13日起至108年9月12日止，每月租金為25,000元，該租賃契約並經本院所屬民間公證人彰化聯合事務所公證，此有系爭買賣契約書、租賃契約書、公證書在卷可證，被告亦不否認上開契約書之真正。

堪認被告胡明凱確已於107年8月27日將系爭房地以9,718,000元之代價出售予原告並移轉所有權登記，原告確為系爭房地之所有權人，被告羅芳春主張系爭房地僅係暫時登記在原告名下，被告胡明凱仍為實際所有權人，均與系爭買賣契約書約定內容不符，且未據被告羅芳春舉證以實其說，難認可採。

(二)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。

又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，此亦為民法第455條前段所明定。

本件兩造間所簽訂之系爭租賃契約，租期自107年9月13日起，每月租金為25,000元，被告並不否認自107年9月13日起迄今均未給付任何租金，原告於107年11月19日以彰化南郭郵局第182號存證信函催告被告於文到七日內給付未繳租金，如逾期未繳，即依法終止系爭租賃契約，該存證信函原告寄至系爭房屋及被告羅芳春之戶籍地，因被告母子二人均居住在系爭房屋，故寄給被告胡明凱並送達於系爭房屋之存證信函，由被告羅芳春於107年11月20日代收，寄給被告羅芳春並送達於羅芳春戶籍地之存證信函，則因招領逾期而遭退回等情，業據原告提出郵局存證信函及其回執、信封封面等件為證。

被告羅芳春代為收受被告胡明凱之存證信函時，明知寄件人為原告，而原告與被告胡明凱間除系爭房地之租賃而生法律關係之外，並無其他法律關係，且在原告寄發該存證信函前，已多次催促被告給付租金，否則即須搬離等情，亦據證人即原告之夫吳政世到庭具結證稱：我除了用存證信函跟他催討之外，之前有用電話跟他催討多次，她不但沒有繳租金還來跟我借7萬元，並且答應要把房子遷還給我等語，堪認原告所為之催告已符於前揭規定，於107年11月20日達到被告，被告自斯時起七日內未繳清所積欠之107年9月至11月租金，原告復以起訴狀繕本送達作為通知被告終止租賃契約之意思表示，本件起訴狀繕本被告係於108年1月15日收受，則系爭租賃契約即於108年1月15日終止而失效，則原告請求被告應遷讓返還系爭房屋，即有理由。

(三)次依系爭租賃契約書第3條約定，被告每月應繳租金數額為25,000元，並應於每月首日支付，然其計至107年12月12日止，已積欠3期租金共75,000元未付，是原告請求上開欠租，為有理由。

另按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文，承上所述，被告自108年1月15日（即契約終止翌日）起即屬無權占有系爭房屋，則原告依上開規定請求被告返還無權占有期間自108年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止期間相當於租金之不當得利，亦屬有據。

五、從而，原告依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告；

及給付原告75,000元暨自起訴狀繕本送達翌日，即108年1月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

並應自108年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告25,000元，如有遲延，並自遲延日起至清償日止，給付按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 108 年 6 月 6 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○市○○○道○段0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 6 日
書記官 陳瑶芳