員林簡易庭民事-OLEV,108,員簡,370,20200203,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
108年度員簡字第370號
原 告 邱春堂
被 告 陳軍宏

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年1月20日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00號房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣四萬九千五百元及自民國一０八年十一月廿四日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣一萬五千元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，一造辯論而為判決。

二、原告主張：伊於民國106年6月25日與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定將伊所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自106年6月25日起至108年6月24日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元，及被告於訂約時交付伊30,000元作為押金。

詎被告分別於107年3月、108年6月欠租2,000元、5,000元，且自108年4月起經常遲交租金，至今遲付租金總額已逾2個月之租額，伊已於108年11月18日以存證信函通知被告終止系爭租約，惟被告經上開通知後，迄今仍拒不遷出，繼續使用系爭房屋，爰依所有物返還請求權、租賃契約與不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告返還系爭房屋、給付積欠租金及相當於租金之不當得利等語。

並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告80,000元，及自108年11月24日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告15,000元。

原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未具狀答辯。

四、本院得心證之理由：

（一）原告主張前開事實，業據提出房屋租賃契約書、存證信函、房租繳費明細、調解不成立證明書、LINE訊息截圖、通話紀錄暨簡訊截圖、建物所有權狀、房屋稅繳款書、照片、戶籍謄本等影本各1紙附卷可憑，且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪認原告之主張信屬真實。

（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

民法第451條定有明文。

查兩造間所定系爭租約原為定期契約，已如前述，惟承租人於租期屆滿後，仍續為租賃物之使用收益，而依原告提出其向被告催討租金之LINE訊息截圖觀之，原告先後於108年9月6日、10月27日以LINE對話催告「急迫用錢，請儘快繳房租，謝謝」、「陳軍宏先生鈞鑑：貴方自今年4月以來，房租遲付款，一再拖延。

請儘速繳，善盡合約條款。」

等語，顯見原告並未反對被告於租期屆滿後仍續用益系爭房屋，依前開規定，視為兩造間以不定期繼續系爭租約，於系爭租約經合法終止前，被告使用收益系爭房屋仍有合法權源，合先敘明。

（三）復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項分別定有明文。

次按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。

土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。

又按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。

所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。

若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院96年度台上字第2792號、95年度台上字第2611號判決意旨參照。

）

（四）查被告與原告於訂約時曾交付押租金30,000元，惟其尚積欠107年3月、108年6月份之租金計7,000元，及108年7月後迄未繳租，經原告先後於108年9月6日、10月27日以LINE催告被告繳納房租，已如前述，而被告至108年10月24日止，已積欠原告逾4個月之租金，經催告仍未給付，原告乃於108年11月18日寄發存證信函予被告為終止租約之意思表示，該存證信函於同年月19日寄送至被告戶籍地及系爭房屋，惟被告無正當理由未受領，經郵局於同日招領，嗣招領逾期退回等情，並有原告提出招領逾期之郵件影本2件附卷足憑，信屬真實。

依前開說明，該函既於108年11月19日送達被告而發生效力，系爭租約應於是日終止，堪以認定。

（五）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第767條第1項前段定有明文。

原告為系爭房屋之所有權人，兩造間就系爭房屋所定租約既經原告於108年11月19日合法終止，被告復未舉證證明其占有之合法權源，則原告依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

（六）另按承租人應依約定日期，支付租金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第439條前段、第179條分別定有明文。

無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。

依兩造所定系爭租約第3、4條約定，租金每月15,000元，被告應於每月25日前繳納租金，有租約影本可稽，系爭租約既於108年11月19日終止，被告在契約終止前，未依約給付租金，已積欠租金79,500元【含租欠107年3月、108年6月份之租金計7,000元、108年7至10月份之租金計60,000元（計算式：15,000元/月×4＝60,000），與108年10月25日至同年11月19日之租金12,500元，合計79,500】，被告於訂約時交付30,000元押租金予原告，揆諸上開說明，該押租金發生當然抵充租金之效力，是原告請求被告給付積欠租金49,500元及自108年11月24日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利15,000元，自有理由；

逾此範圍之請求，則屬無據。

五、綜上，本件系爭租約既經原告合法終止，則原告依民法第767條第1項前段、系爭租約及不當得利法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金49,500元及自108年11月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，應僅在促使法院注意依職權宣告假執行而已，此部分尚無庸另為准駁之諭知，附此說明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 2 月 3 日
員林簡易庭 法 官 簡燕子

以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 2 月 3 日
書記官 彭月美