員林簡易庭民事-OLEV,108,員簡,64,20190620,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
108年度員簡字第64號
原 告 王游閔
訴訟代理人 楊錫楨律師
複代理人 呂家瑤律師
被 告 楊珮琪



上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108年6月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼彰化縣○○鎮○道街000號四層樓房屋全部騰空遷讓返還原告。

被告應自108年1月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣12,000元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣546,100元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項就已到期部分得假執行；

但被告如按月以新臺幣12,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

(一)兩造於民國107年1月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約書），被告向原告承租坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號上，門牌號碼彰化縣○○鎮○道街000號房屋（下稱系爭房屋），租賃契間1年，自107年1月1日起至107年12月30日止，租金每月新臺幣（下同）6,000元。

(二)原告請求被告遷讓返還系爭房屋：1.原告於107年5月2日、5月7日、5月23日分別以存證信函、律師函通知被告租約於107年12月30日屆滿後不續租。

因租期已屆滿，被告仍拒絕返還系爭房屋，原告依民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋；

又原告為系爭房屋之所有人，系爭房屋之租期既已屆滿，被告仍拒絕返還系爭房屋，係無權占有，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。

上開租賃物返還請求權及所有物返還請求權係選擇合併，請求本院擇一判決。

原告請求如訴之聲明第一項所示。

(三)原告請求被告給付違約金及相當於租金之不當得利：1.依系爭租賃契約書第6條約定：乙方（即被告，下同）於屆滿時，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。

2.系爭房屋之租期既已屆滿，被告仍拒絕返還系爭房屋，原告得依系爭租約，請求被告每月按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。

原告僅請求每月租金一倍之違約金即6,000元，期間自108年1月1日起至搬遷日止。

3.被告無權占用系爭房屋，依民法第179條前段規定，並參照最高法院61年台上字第1695號判例，自屬獲得相當於租金之不當利益，原告以原租金每月6,000元計算，則原告得請求被告返還每月6,000元之不當得利，期間亦自108年1月1日起至搬遷日止。

4.基此，加計上開2、3之金額後，被告應自108年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元。

原告請求如訴之聲明第二項所示。

(四)對被告抗辯之陳述：1.原告否認系爭租約為不定期租賃契約，系爭租約於107年12月31日止，沒有不定期的問題。

且原告也有授權給王清福為其處理系爭租約事宜，並無被告所說非原告簽系爭租約的問題。

2.原告否認口頭答應被告不用搬遷，被告應負舉證責任。

(五)並聲明：1.被告應將門牌號碼彰化縣○○鎮○道街000號房屋遷讓返還原告。

2.被告應自108年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告12,000元。

3.原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)兩造間租約屬不定期租賃契約，我們每年都換約，原告有同意讓被告繼續住，從頭到尾都是原告的父親跟我們簽約的。

原告不是系爭房屋所有權人，也沒有委託書。

(二)系爭租約為被告所簽，原告父親王清福口頭上有答應讓被告住，被告於106年就要搬，王清福跟被告說不用搬，叫被告樓下隔房間給被告媽媽住。

(三)被告有收到原告存證信函，都有按法律程序答覆。

(四)並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)原告主張兩造於107年1月1日簽訂系爭契約書，被告向原告承租坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號上之系爭房屋，租賃期間為1年，自107年1月1日起至107年12月30日止，租金每月6,000元，原告曾於107年5月2日、同年5月7日以溪湖郵局第67號、69號存證信函通知被告系爭契約到期不再續租，再於同年5月23日以律師函通知被告租賃期滿即應遷清交還系爭房屋，上開函文被告分別於107年5月3日、8日及24日收受之事實，業據原告提出系爭契約書、郵局存證信函、律師函及其回執在卷可證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。

而系爭房屋為原告所有之事實，亦據原告提出建物登記第一類謄本在卷可證，亦堪認為真實。

(二)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。

又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

查，系爭租約第2條、第6條已分別明定：「租賃期限經甲、乙雙方洽訂為1年即自民國107年1月1日起至民國107年12月30日止」、「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如有不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」。

則系爭租約之約定租賃期間至107年12月30日止，顯係有明確期限之租賃契約。

又原告既以上開存證信函、律師函預先告知被告，原告於期滿後無意續租，被告應按時遷離返還房屋，並於系爭契約107年12月30日屆滿後，旋即於108年1月3日起訴請求被告遷讓房屋，足見原告確實無意續租，故兩造間之租賃關係應於期限屆滿即107年12月30日屆至時即為消滅。

至被告雖辯稱：原告及原告父親有口頭答應要讓被告繼續居住云云，為原告所否認，被告亦未能提出任何證據以實其說，難認可採。

另被告又抗辯原告於租賃契約存續期間，有非法侵入住宅之違約情事云云，然據兩造所提存證信函內容可知，原告係於系爭房屋租賃關係存續期間內，有意出售系爭房屋，曾於租賃期間內委由仲介帶看系爭房屋，惟原告否認有侵入住宅之情形，主張均係徵得原告母親同意始由仲介帶買方進入系爭房屋看屋，被告雖提出107年4月22日監視錄影器翻拍照片3紙為證，惟該照片至多僅能證明該日曾有人進出系爭房屋，無從證明有強行進入之情形，且縱令原告有上開違約事由，亦不構成被告於租期屆滿後得繼續占用系爭房屋之理由。

從而，被告於租賃期限屆滿後仍繼續使用系爭房屋，又未能提出合法占有使用系爭房屋之權源，則原告於租賃期限屆滿後，依租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，核屬有據，應予准許。

(三)次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例。

再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。

又違約金有損害賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。

前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。

後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條規定，視為損害賠償性違約金（最高法院86年度臺上字第1620號判決意旨參照）。

系爭契約已因租期屆滿而消滅，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有系爭房屋，已如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定。

則原告本於不當得利、系爭契約違約金約定之法律關係，請求被告自系爭契約租期屆滿之翌日即108年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,000元及賠償每月租金1倍之違約金6,000元，合計共12,000元，核屬有據，應予准許。

(四)綜上所述，原告依租賃物返還請求權、不當得利及系爭契約之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自108年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元，為有理由，應予准許。

四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

原告陳明願供擔保請准宣告假執行，並無必要。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 6 月 20 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 20 日
書記官 陳瑶芳