員林簡易庭民事-OLEV,109,員小,206,20200623,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭小額民事判決
109年度員小字第206號
原 告 吳俊翰
被 告 陳孝怡
上列當事人間請求返還租金事件，本院於民國109 年6 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣（下同）29,970元，及自民國109 年5 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用1,000元由被告負擔630元，其餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以29,970元為原告預供擔保，得免為假執行。

理由要領

一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造於民國108 年6 月間就彰化縣○○鄉○○路00○00號房屋2 樓套房（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自108 年6 月30日至109 年6月29日，每月租金5,990 元，原告並已給付12個月之租金及擔保金12,000元。

詎料，被告竟於109 年1 月5 日斷絕系爭房屋之用水，致原告無水可用，又系爭房屋有漏水之情形，原告亦拒不修復，且被告未繳納大樓管理費，亦未依約提供洗衣機、桌子及椅子等物品，嚴重影響原告對於系爭房屋之生活使用需求，被告於租賃關係存續期間，既未提供合於所約定使用收益之租賃物，原告依法自得終止租約。

又原告已於109 年3 月25日向被告為終止租約之意思表示，系爭租約已於109 年4 月1 日終止，故原告所受領之租金及擔保金即屬不當得利，爰依租賃及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告47,940元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

三、被告於言詞辯論期日雖未到場，然以書狀答辯略以：原告並未給付12個月之租金，實際上原告積欠被告自108 年9 月至109 年4 月之租金共52,720元，水電費、網路費及清潔費共13,950元。

本件乃係因為原告友人於隔壁棟套房承租，租金較便宜，原告因而心生不滿，一再威脅被告要解約，因被告不理會其解約要求，原告甚至將套房內之電熱水器破壞，造成電熱水器管線漏水。

至於原告所稱109 年1 月5 日無水可用，完全是原告捏造，並非事實。

又系爭房屋為透天房屋，根本不用繳納管理費等語答辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本院判斷：

（一）原告主張兩造於108 年6 月間就系爭房屋訂立系爭租約，並已給付保證金12,000元等情，業據其提出租賃契約影本為證（見本院卷第13至15頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。

（二）原告另主張已支付12個月之租金，且被告未提供合於約定使用目的之房屋等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件爭點應為：1.原告是否已經繳納12個月之租金？2.原告主張終止系爭租約是否合法？3.原告得否請求返還擔保金？茲分述如下。

（三）原告是否已經繳納12個月之租金？本件被告雖答辯稱被告並未繳納12個月之租金等語，然依原告所提出之房屋租賃契約書第2條約定：「租金每個月新臺幣伍仟玖佰玖拾元整…每次應繳納12個月份，並不得藉任何理由拖延或拒繳。」

堪認兩造間約定，租金1 次必須繳納12個月，而依兩造間之通訊對話紀錄，被告僅於109 年1 月4 日傳送：「你們的水電費半年總共4690元匯款帳號00000000000000代號700 請於今日用ATM 繳款。」

（見本院卷第38頁）等訊息，其中並未提及任何關於租金欠繳之文字，倘若原告確實未繳租金，衡情被告於催繳積欠之水電費同時亦會要求原告繳納積欠之租金，然而本件被告卻於租賃契約成立6 個月後僅催繳水電費，而未有催繳租金之舉，更未以此為由請求原告遷離，綜合上情，堪認原告主張本件已預先繳納12個月之租金較為可採，被告上開答辯，尚難憑採。

（四）原告主張終止系爭租約是否合法？1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第423條、第429條第1項分別定有明文。

次按租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之責任（最高法院77年度台上字第2369號、97年度台上字第2307號、98年度台上字第222 號判決意旨參照）。

又租賃契約乃繼續性契約，倘於成立後發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思表示為之（最高法院89年度台上字第1904號、103 年度台上字第2499號判決意旨參照）。

此外，依系爭租約第5條第2款約定：「凡因非可歸責於乙方之事由，至房屋有毀損時甲方應負責，修繕電器由乙方負責。」

是出租人負有提供租賃房屋之基本設備及浴廁得以正常使用之義務，此為房屋使用通常須具備之狀態。

2.經查，依原告所提出之錄影畫面，於原告將浴室內之洗手台及淋浴設備水龍頭打開時，並沒有流出水來，又系爭房屋之窗框有吸滿水的衛生紙，水仍不斷滲入屋內，且屋內地面亦有吸滿水的抹布等情，有本院勘驗筆錄在卷可查（見本院卷第72頁），可認系爭房屋於109 年1月4 日確實無水可用，且系爭房屋確實有原告所稱之漏水問題；

又從兩造間之通訊對話紀錄中亦可得知，原告至遲自108 年12月11日即不斷的催促被告應該就房屋漏水問題予以維修，且亦請被告至現場查看，於109 年1月9 日更進一步通知被告：「牆壁漏水請於一個月內修繕完畢」，然而被告卻遲未就該漏水問題予以維修，系爭房屋之狀態顯非合於約定使用之狀態，應有修繕之必要，則依上開說明，原告自得類推適用民法第254條終止系爭租賃契約。

3.又原告主張已於109 年3 月25日向被告為終止系爭租約之意思表示，並自109 年4 月1 日終止系爭租約等情，亦據其提出兩造間之通訊對話紀錄為證（見本院卷第43頁），茲審酌被告向來均以0000000000號行動電話與原告聯繫，且被告對於已收受原告表示終止系爭租約之意思表示之情，亦未予以爭執，是本件堪認系爭租約已於109 年4 月1 日經原告合法終止。

系爭租約既已於109年4 月1 日終止，則被告保有原告所欲繳之109 年4 至6 月租金，即欠缺法律上之原因，故原告依民法第179條規定請求返還109 年4 至6 月之租金，核屬有據，應予准許。

原告雖另請求返還109 年1 至3 月之租金，然系爭租約既於109 年4 月1 日始合法終止，則被告基於兩造間之租賃關係保有109 年1 至3 月之租金，並非無法律上之原因而受有利益，故原告請求返還此部分之租金，則非有據，應予駁回。

（五）原告得否請求返還擔保金？又按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決意旨參照）。

經查，系爭租約既已於109 年4 月1 日終止而消滅，且原告並無債務不履行之情事，故原告請求被告返還擔保金12,000元，亦屬有據。

（六）另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

本件原告對被告返還租金及擔保金之債權，核屬無確定期限之給付，是原告就上揭所得請求之金額，請求自起訴狀繕本送達被告翌日即109 年5 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，併應准許。

五、結論：本件原告依不當得利及租賃契約之法律關係，請求被告返還如主文第1項所示之金額及利息，為有理由，應予准許。

超過此部分之請求，則非有據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

七、本判決原告勝訴部分，合於民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行；

並准被告為原告預供擔保，而免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 6 月 23 日
員林簡易庭 法 官 徐啓惟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以判決違背法令為理由提起上訴，並應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 23 日
書記官 張莉秋