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臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
109年度員簡字第295號
原 告 巫琨瑞
被 告 陳俊勇
胡清煌
胡國雄
胡馨月
上 一 人
訴訟代理人 胡芳雄 住同上
被 告 福農住商有限公司
設彰化縣○○鎮○○路0段000號1樓
兼法定代理
人 林綵淳 住彰化縣○○鄉○○路00號
上列當事人間因確認優先承買權存在等事件，本院於民國109年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，此規定依同法第436條第2項於簡易程序準用之。
本件原告原起訴聲明為：㈠確認原告繼承其父巫銘土農地，續行巫銘土生前之優先承買權存在。
㈡確認被告陳俊勇於民國100年4月6日在臺中何厝郵局所發386號存證信函（下稱系爭存證信函）與100年3月8日土地議價委託書及100年3月9日土地買賣契約書有牽連關係。
㈢確認系爭存證信函無效。
㈣確認被告陳俊勇所有，並由被告林綵淳仲介買賣坐落彰化縣○○鎮○○段000○00000地號土地（權利範圍各1/18、地目：農牧用地、391地號土地面積1,011平方公尺、391-1地號土地面積2,838平方公尺，下合稱系爭土地）於100年4月6日售予被告胡國雄之買賣契約無效。
㈣確認被告陳俊勇於民國100年4月6日在臺中何厝郵局所發386號存證信函無效。
㈤確認系爭存證信函內容與所有權移轉登記人數不同係屬無效。
㈥確認被告陳俊勇委託被告林綵淳出賣系爭土地之仲介費用新臺幣（下同）6萬元影響原告承買系爭土地持分之判斷，上開委託書無效。
㈦確認被告胡芳雄於100年3月8日簽立之議價委託書與同年3月9日再由被告胡國雄簽立系爭土地買賣契約書均無效。
㈧確認系爭土地議價書承辦人訴外人王承偉，後由被告林綵淳仲介簽立之買賣契約書無效。
㈨確認系爭土地因買賣法律關係增加共有人2人，與土地法規定不符，買賣契約無效。
㈩確認系爭土地經由仲介成交，由訴外人王承偉收取之仲介費6萬元無效。
確認增值稅負擔未於尾款扣除或在其他資料顯示，土地買賣契約無效。
確認系爭土地買賣契約書與議價委託書暨買賣契約書內容有差別，買賣契約無效。
訴訟費用由被告共同負擔。
嗣於109年11月4日言詞辯論期日，當庭更正聲明為：㈠確認原告繼承其父巫銘土對系爭土地之優先承買權存在。
㈡訴訟費用由被告3人共同負擔。
復於。
核其所為係更正其事實上及法律上之陳述，與前揭規定相符，應予准許。
二、依民事訴訟法第261條第1項：「訴之變更或追加及提起反訴，得於言詞辯論時為之」之規定，如原告提起訴之變更或追加，應於言詞辯論終結前為之。
本件本院於109年11月4日言詞辯論終結，原告於同年月5日具狀變更訴之聲明為：㈠被告在實施優先承買權移轉登記後，原告受有損失，應由被告胡馨月等3人向被告陳俊勇及林綵淳洽商補償事宜。
㈡確認地價金依被告陳俊勇之母前之報價以20萬元認定。
㈢原告所繳納鈞院108年度員簡字第329號、109年度簡上字第31號之訴訟費用，應由被告胡清煌等4人負擔並由地價款中扣除等語。
則原告於本件言詞辯論終結後，變更上開訴之聲明部分，與上揭法律規定容有未符，不應准許。
三、被告胡國雄經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告為系爭土地共有人；
被告陳俊勇於100年4月6日將系爭土地應有部分各1/18出賣給被告胡清煌、胡國雄、胡馨月等3人，並於100年5月10日辦理移轉登記完畢；
被告陳俊勇若要出售其所有之系爭土地持分給他人，依法應將買賣合約書、買賣通知函寄給原告，價格應經公信力機構完成鑑價，並將價格、面積、買受人等通知原告，以做優先購買權人即共有人為是否行使優先承買權購買系爭土地之判斷。
㈡系爭土地為原告母親贈與給原告，應由原告繼承巫銘土之優先承買權，是否行使優先承買權之通知書（即系爭存證信函）存在諸多瑕疵，則上開存證信函是否發生通知效力，誠屬疑義。
㈢被告陳俊勇總共發了2次存證信函，第1次只有說要賣給3個人，但沒有說價金，第2次才有價金26萬元，並且加上仲介費6萬元，原告礙於仲介費必須原告給付且金額過高，影響其行使優先承買權之意願；
又系爭土地共有人原本為11人，變成13人，違反土地法之規定，系爭土地買賣契約應屬無效。
㈣系爭土地買賣之價金究為20萬元？抑或26萬元？被告林綵淳代理被告陳俊勇寄送之系爭存證信函內容特別強調仲介費6萬元，惟該仲介費用應由被告陳俊勇給付林綵淳而非原告（原告給付之仲介費可與被告林綵淳另行議價），原告誤以為除土地價款須給付26萬元外，另原告亦須給付被告林綵淳仲介費6萬元，除仲介費過高外，原告並因而誤判斷行使優先承買權須負擔32萬元，故當初未行使優先承買全購買系爭土地，致原告受有損害。
㈤被告陳俊勇母親曾告訴原告母親巫楊盡，土地全部賣20萬，因未向巫楊盡告知清楚，隨後轉為被告陳俊勇接受母親贈與西寮段土地繼續處理。
而被告胡國雄簽立議價委託書與買賣契約相差僅1日，應認議價委託書及買賣契約均無效等情。
㈥並聲明：1.確認原告繼承其父巫銘土對系爭土地之優先承買權存在。
2.訴訟費用由被告3人共同負擔。
二、被告方面：㈠被告陳俊勇則以：1.系爭土地買賣時有通知原告父親巫銘土，當時巫銘土是共有人，巫銘土收到系爭存證信函後，自己決定不買，此有存證信函、回執可證明，被告陳俊勇確已履行優先承買權人通知義務。
2.被告陳俊勇只有寄過一次存證信函，對於系爭存證信函係由被告林綵淳代為撰寫與寄發。
3.並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告胡馨月則以：賣方有存證信函給共有人，被告也付錢買了，也跟地政機關登記了，仲介費用因為仲介經紀人被告林綵淳很賣力，由被告胡馨月之父胡芳雄給付6萬元仲介費予被告林綵淳，而被告即賣方陳俊雄實拿26萬元。
並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告胡國雄未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠按按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例參照）。
本件原告主張被告陳俊勇所通知巫銘土行使之優先承買權之存證信函無效，而原告復主張繼承其父巫銘土之優先承買權人地位，則被告陳俊勇及買受系爭土地應有部分之買受人被告胡國雄間之買賣契約是否有效陷於不明確，致原告可否行使優先承買權即有受侵害之危險，是原告提起本件確認之訴，自有請求確認之法律上利益，合先敘明。
㈡原告主張其為系爭土地共有人；
被告陳俊勇於100年4月6日將系爭土地應有部分出賣給被告胡清煌、胡國雄、胡馨月等3人，並於100年5月1日辦理移轉登記完畢之事實，業據原告提出系爭土地登記謄本，復經本院依職權調閱彰化縣溪湖地政事務所土地買賣登記資料，本院108年度員簡字地329號、109年度簡上字第31號卷宗等件核閱無誤，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
㈢原告主張其繼承巫銘土之優先承買權人之地位，欲行使對系爭土地之優先承買權云云。
按繼承，因被繼承人死亡而開始，民法第1147條定有明文。
意即被繼承人（本件即為巫銘土）死亡時，其財產（包含權利等）方屬於遺產，而原告於巫銘土死亡時起，才繼承巫銘土所遺之遺產。
系爭土地買賣契約之簽立，係在100年4月6日，姑不論被告陳俊勇寄過幾次存證信函給巫銘土，被告陳俊勇確曾於100年4月6日將買賣條件通知共有人即優先承買權人巫銘土，有系爭存證信函附卷可稽。
足徵被告陳俊勇正式通知巫銘土可行使優先承買權儘先承買之通知義務已盡。
而巫銘土當時是行使優先承買權適格之人，當時原告尚未經由其母巫楊盡贈與土地，根本非共有人，亦非適格之優先承買權人。
依系爭土地地籍異動索引記載，原告取得共有人之地位係於⑴102年8月5日因繼承巫銘土之土地而來。
⑵102年10月21日因受贈與系爭土地應有部分。
⑶104年8月5日因受贈與系爭土地應有部分；
足徵被告陳俊勇出售系爭土地應有部分時，巫銘土尚生存而為優先承買權人，原告並非當時因繼承而取得共有人地位，自無行使其繼承巫銘土之優先承買之權利。
是原告上開主張，洵屬無據。
㈣次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4條定有明文。
次按本法條第4項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：⑴部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
⑵徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力，亦為土地法第34條之1執行要點第10條所明訂。
復按土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。
而共有人出賣其應有部分時，對他共有人有無通知義務，雖法無明文，惟他共有人依法既有優先購買權，自應解為出賣人負有通知義務。
他共有人於「接到通知」後，適時表示不承購時，其優先購買權消滅。
為避免共有人與原承買人間所訂買賣契約，處於不確定之狀態，故本條所定之優先購買權，宜參照土地法第104條第2項之規定，解為於「接到出賣通知」後10日內不表示者，視為放棄（最高法院88年度台上字第27號、104年度台上字第1573號等民事判決要旨參照）。
又土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。
故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記及將該應有部分出賣並移轉登記（最高法院65年台上字第853號、2701號裁判意旨參照）。
㈤經查，被告陳俊勇於100年4月6日將系爭土地之應有部分出售予被告胡清煌、胡國雄、胡馨月等3人時，系爭土地之共有人為巫佾璇、巫桂花、巫銘土、楊嘉凌、楊嘉琪，被告陳俊勇曾於100年4月6日寄發存證信函通知含原告之父巫銘土在內之其餘共有人，內容略以：「本人陳俊勇所有坐落彰化縣○○鎮○○段000○00000地號與台端共有，本人上開土地應有持分18分之1欲以總價新臺幣貳拾陸萬元正，仲介費新臺幣陸萬元出售他人，台端有優先承買權，如欲承購請與本人代書賴代書（電話0000-000000、住址台中市○區○○路000號），如有二人以上行使優先承買權，按優先承買權人應有持分平均承買，文到十日未表示視同放棄先承買權」等語。
該存證信函於100年4月8日由巫銘土之妻巫楊盡（親屬或同居人）代收，有系爭土地之土地登記謄本、異動索引資料、台中何厝郵局第000368號存證信函及其回執附卷可證，原告並未舉證證明其父有於收受存證信函後十日內向出賣人即被告陳俊勇為行使優先承買權之意思表示，僅泛言主張被告陳俊勇總共發2次存證信函，原告無法判斷真偽、系爭土地仲介費超過內政部明訂總價百分之6上限，可合理懷疑系爭土地買賣價金為虛偽云云，惟被告陳俊勇所寄發之存證信函留有其委任之代書賴代書之聯絡電話及地址，倘原告父親對於系爭土地之買賣事項有疑義，自可與土地代書聯繫以確認內容。
況被告等人間就系爭土地應有部分之買賣，業已辦畢所有權移轉登記，揆諸前開裁判意旨，土地共有人間之優先承買權，僅具債權效力，縱使被告間就系爭土地之買賣有違反土地法第34條之1第4項之規定，依上開說明，原告仍不得據以主張塗銷依法所為之登記及將各該應有部分出賣並移轉登記予原告。
㈥至原告主張仲介費收取過多，仍不影響系爭土地買賣契約之成立，系爭土地買賣契約不因仲介費用收取違反規定而歸於無效；
另原告主張，系爭土地因被告陳俊勇出售其應有部分，後由被告胡清煌、胡國雄、胡馨月共同登記為共有人，系爭土地共有人反增加2人，違反消滅共有之立法意旨，應認系爭土地買賣契約無效云云。
本院認消滅共有之立法精神在說明共有物分割部分，而非共有狀態，系爭土地可以在共有狀態時增加共有人，與上開消滅共有之立法精神無涉，上開立法精神係就細分共有地再多增加共有地筆數而言，原告上開主張，容有誤會，附此敘明。
四、綜上所述，原告以土地共有人身分，主張確認其對系爭土地應有部分之優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
本件訴訟費用，應由敗訴之原告負擔。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 11 月 18 日
員林簡易庭 法 官 丁兆嘉
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○市○○○道○段0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
中 華 民 國 109 年 11 月 18 日
書記官 葉春涼
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