員林簡易庭民事-OLEV,109,員簡,305,20201030,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
109年度員簡字第305號
原 告 陳森林
訴訟代理人 鄭弘明律師
被 告 李崇發
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年10月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應自門牌號碼彰化縣○○市○○路00○0號1樓之房屋遷出，並將該房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣肆萬貳仟元，及自民國一○九年十月三日起清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一○九年十月三日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。

訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由被告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣壹拾壹萬陸仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項前段得假執行；

但被告如以新臺幣肆萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項後段各到期部分得假執行；

但被告如於各到期部分以每期新臺幣壹萬捌仟元為原告預供擔保得免為假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造於民國108年6月20日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），原告將門牌號碼彰化縣○○市○○路00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租給被告，租期2年，自108年6月20日起至110年6月19日止，每月租金新臺幣（下同）18,000元，租金應於每月20日前繳納，押金30,000元，詎被告自109年5月20日起未依約給付租金，迄今共積欠4期租金，被告所遲付租金總額已達2個月以上租額，原告於109年7月31日以存證信函催告被告給付欠租，惟被告迄未向原告給付所欠租金，且迄今仍占用系爭房屋，因此再以本起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租賃契約之意思表示，被告自系爭租賃契約終止起，即屬無權占用系爭房屋，且原告以押租金30,000元抵償後，被告尚積欠42,000元之租金未清償，爰依系爭租賃契約第3條、民法第179、767、455條規定，請求被告騰空並交還系爭房屋，並給付42,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金即18,000元之不當得利，並聲明：如主文第1、2項所示。

三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

四、得心證之理由：㈠原告主張之事實，已據其提出系爭租賃契約、存證信函、房屋稅繳款書等件為證，且被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀為反對之陳述，依本院調查證據之結果，堪信原告之主張為真實。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第767條第1項前段、第455條分別定有明文。

經查：⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。

原告雖主張被告遲付之租金總額已逾2個月，經原告於109年7月31日以存證信函催告被告於函到7日內給付欠租，此有該存證信函可佐，然該存證信函並未合法送達被告，此有該存證信函送達紀錄可證。

又截至原告於109年7月31日寄發存證信函之日止，被告僅積欠109年5月、6月、7月，共計3個月54,000元之租金，此觀以該存證信函自明，是扣除押金30,000元，被告斯時僅積欠原告24,000元租金，尚未達二個月之租額36,000元，原告於108年7月31日催告被告於文到後7日內繳納，逾期即為終止租約之意思表示，揆諸前開說明，並不合法。

⒉惟被告遲未給付欠租，原告以本起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租賃契約之意思表示，而起訴狀於109年9月22日寄存送達被告（本件起訴狀繕本係於109年9月22日寄存送達至被告住所地之雲林縣警察局斗南分局華山派出所，而於同年10月2日發生送達效力），斯時被告遲付租金，扣除押金30,000元，已逾兩個月。

從而，原告於109年10月2日終止租約之意思表示，應屬合法，兩造間租賃關係已終止，被告已無權使用系爭房屋，原告自得依民法第767、455條等規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

⒊原告主張被告自109年5月20日起即未繳納租金，扣除30,000元之押金後，尚積欠原告租金共42,000元之事實，業經認定如前，而系爭租約既於109年10月2日終止，則在契約終止前，被告自有依約履行給付被告上開42,000元租金之義務。

㈢再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

查系爭租賃契約已於109年10月2日終止，被告卻仍繼續占有使用系爭房屋，顯無法律上之原因，而繼續受有每月相當租金18,000元之利益，致原告受有損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀送達翌日即109年10月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18,000元，即屬可採。

五、綜上所述，兩造間之租賃關係既已於109年10月2日終止，而被告迄今仍占用系爭房屋，則原告本於系爭租賃契約第3條、民法第179、767、455條等規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及給付系爭租賃契約終止前之租金42,000元，暨自109年10月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元之不當得利，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

並依用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條規定，應該由敗訴的被告負擔。

經查本件訴訟費用為原告繳納的第一審裁判費1,220元，因此，本院一併確定被告應該負擔的訴訟費用額為1,220元。

中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 楊鑫忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本) 。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
書記官 張清秀