員林簡易庭民事-OLEV,113,員簡,38,20240425,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
113年度員簡字第38號
原 告 施俊嘉
訴訟代理人 林更穎律師
被 告 陳秀鶴
呂炳村

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年4月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告陳秀鶴應將門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號之未辦保存登記房屋1樓騰空遷讓交付予原告。

二、被告呂炳村應將上開房屋2樓騰空遷讓返還予原告。

三、被告呂炳村應自民國112年6月6日起至騰空遷讓返還上開房屋2樓予原告之日止，按月給付原告新臺幣3,000元。

四、訴訟費用由被告陳秀鶴、呂炳村負擔。

五、本判決第一、二項得假執行，但被告陳秀鶴、呂炳村如分別以新臺幣10萬5,000元、10萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第三項就已到期部分得假執行，但被告呂炳村如按月以新臺幣3,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

（一）門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）原為被告陳秀鶴所有，嗣經本院民事執行處以111年度司執字第50958號清償債務強制執行事件（下稱執行事件）之拍賣程序，由原告得標買受，並繳足全部價金新臺幣（下同）21萬元，本院民事執行處遂於民國112年6月6日核發不動產權利移轉證書給原告，故原告現為系爭房屋之事實上處分權人，且被告陳秀鶴負有交付系爭房屋予原告之義務，然被告陳秀鶴、呂炳村現今卻仍分別無權占有使用系爭房屋1樓、系爭房屋2樓，已侵害原告於系爭房屋之事實上處分權，故原告依民法第348條第1項之規定、類推適用民法第767條第1項之規定，請求被告陳秀鶴騰空遷讓返還系爭房屋1樓，及依民法第184條第1項前段、第213條第1項、第179條之規定、類推適用民法第767條第1項之規定，請求被告呂炳村騰空遷讓返還系爭房屋2樓及自112年6月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋2樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,000元。

（二）倘認被告陳秀鶴、呂炳村間就系爭房屋2樓原有租賃契約存在而應由原告繼受，因被告呂炳村於112年6月6日起就未依租賃契約書給付租金給原告，原告乃於113年3月14日以民事準備狀催告被告呂炳村給付自112年6月6日起至113年3月6日止所積欠之租金5萬4,000元，然被告呂炳村並未清償，故原告以民事準備二狀之送達終止原告與被告呂炳村間之租賃契約，而使租賃契約生終止之效力。

又被告呂炳村於租賃契約終止後仍繼續占有使用系爭房屋2樓，並未將系爭房屋2樓騰空遷讓交還給原告，因此，原告依民法第455條、第179條之規定、租賃契約書第3條之約定，請求被告呂炳村騰空遷讓返還系爭房屋2樓及自112年6月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋2樓之日止，按月給付租金與相當於租金之不當得利3,000元。

（三）並聲明： 1、被告陳秀鶴應將系爭房屋1樓騰空遷讓返還予原告。

2、被告呂炳村應將系爭房屋2樓騰空遷讓返還予原告。

3、被告呂炳村應自112年6月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋2樓之日止，按月給付原告3,000元。

4、前項請求願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告陳秀鶴、呂炳村抗辯：

（一）被告陳秀鶴抗辯：被告陳秀鶴已於111年1月1日起至113年12月31日止將系爭房屋1、2樓出租給被告呂炳村，所以本院民事執行處才未點交系爭房屋，且原告不應在租期屆滿前就要求被告陳秀鶴、呂炳村返還系爭房屋等語。

（二）被告呂炳村抗辯：被告陳秀鶴、呂炳村有簽訂租賃契約書，約定由被告陳秀鶴將系爭房屋2樓出租予被告呂炳村，且租期為111年1月1日起至113年12月31日止，每月租金為6,000元，而被告呂炳村已給付3年之租金共計21萬6,000元、押租金1萬2,000元給被告陳秀鶴，故原告雖嗣有取得系爭房屋之事實上處分權，但依民法第425條第1項之規定，被告陳秀鶴、呂炳村間就系爭房屋2樓之租賃契約對於原告仍繼續存在，原告自不得於租期期滿前要求被告呂炳村搬離，且被告呂炳村既已給付3年全部租金給被告陳秀鶴，自無再給付租金給原告之義務等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）原告主張被告陳秀鶴所有之系爭房屋經本院民事執行處以執行事件受理後，已於112年5月24日由原告以21萬元拍定，並由本院民事執行處於112年6月6日核發系爭房屋之不動產權利移轉證書給原告等事實（見本院卷第9、47頁），有本院不動產權利移轉證書在卷可稽（見本院卷第49頁），並經本院調閱執行事件卷宗核閱無訛，應屬真實，故堪認原告已因拍定而於112年6月6日取得被告陳秀鶴所有系爭房屋之事實上處分權。

（二）被告陳秀鶴、呂炳村間是否有就系爭房屋1、2樓成立租賃契約？ 1、被告陳秀鶴、呂炳村所提出之租賃契約書為其等所製作一節，已為兩造所不爭執（見本院卷第68、77、98頁），則該等契約書於形式上自屬真正而得作為本院判決之基礎；

至原告雖否認該等契約書之形式上真正（見本院卷第75至78頁），容有誤解書證之形式上真正之法律上意義，並非可採。

2、被告陳秀鶴、呂炳村間有就系爭房屋2樓成立租賃契約，並由被告呂炳村占有系爭房屋2樓，且每月租金為6,000元，租期為111年1月1日至113年12月31日等情，業經被告呂炳村陳稱明確（見本院卷第78頁），且被告陳秀鶴亦陳稱：其有出租系爭房屋給被告呂炳村，且租期為111年1月1日至113年12月31日等語（見本院卷第77頁），並有被告陳秀鶴、呂炳村所提出之租賃契約書在卷可證（見本院卷第85至96頁）；

而依執行勘測筆錄、該等契約書所示（見111司執50958卷一第181頁），被告陳秀鶴於本院民事執行處於111年12月22日勘驗時（即原告拍得系爭房屋前）既已有向本院民事執行處表示：系爭房屋已有出租於他人，並簽訂租約等語，而非於拍定後才表示有將系爭房屋出租給被告呂炳村，且本院民事執行處乃於拍賣公告上載明「拍定後不點交」（見111司執50958卷一第525、530、531頁），而被告陳秀鶴、呂炳村所簽訂之該等契約書的製造日期亦均為110年9月1日（見本院卷第90、96頁），而非可能刻意虛捏租賃關係之111、112年，故本院認被告陳秀鶴、呂炳村上開之陳述及所簽訂之該等契約書，應屬可信，尚難遽認均屬故意妨害原告取得系爭房屋占有之通謀虛偽之詞。

因此，足認被告呂炳村於原告在112年6月6日取得系爭房屋之事實上處分權前，即已有以每月租金6,000元向被告陳秀鶴承租系爭房屋2樓占有使用，且租期為111年1月1日至113年12月31日。

3、被告陳秀鶴雖辯稱：其亦有將系爭房屋1樓出租給被告呂炳村等語（見本院卷第78頁），然已與被告呂炳村陳稱：其只有向被告陳秀鶴承租系爭房屋2樓，而系爭房屋1樓則都是由被告陳秀鶴使用等語不符（見本院卷第78頁），且依被告陳秀鶴、呂炳村所提出之租賃契約書所示（見本院卷第85至96頁），該等契約書於租賃標的物亦僅記載系爭房屋，但並未記載樓層，故本院審酌被告呂炳村於本件訴訟之利害關係應與被告陳秀鶴較一致，並無為不利於被告陳秀鶴或刻意為有利於原告陳述之必要，因此，被告呂炳村上開所陳，應較屬可信，足見被告呂炳村應只有向被告陳秀鶴承租系爭房屋2樓，而無向被告陳秀鶴承租系爭房屋1樓，且系爭房屋1樓仍由被告陳秀鶴占有使用中，被告陳秀鶴上開所辯，並非可採。

（三）原告請求被告陳秀鶴騰空遷讓返還系爭房屋1樓，有無理由？ 1、按強制執行法上之拍賣，係屬買賣之一種，以債務人為出賣人，拍定人或得標人為買受人（最高法院113年度台上字第251號判決意旨參照）。

且依民法第348條第1項之規定，物之出賣人負有交付其物於買受人之義務。

2、原告已因執行事件之拍賣程序而在112年5月24日拍定取得被告陳秀鶴所有之系爭房屋，且系爭房屋1樓現今是由被告陳秀鶴占有使用等節，業經本院認定如上，則依前揭說明，原告與被告陳秀鶴間應已就系爭房屋成立買賣契約，故身為買受人之原告依民法第348條第1項之規定，請求屬於出賣人之被告陳秀鶴騰空遷讓交付其所占有之系爭房屋1樓，核屬有據。

（四）原告請求被告呂炳村騰空遷讓返還系爭房屋2樓，有無理由？ 1、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條定有明文。

且前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開規定之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。

被告呂炳村於111年1月1日至113年12月31日，有以每月租金6,000元向被告陳秀鶴承租系爭房屋2樓占有使用，且原告已因拍定而於112年6月6日取得被告陳秀鶴所有系爭房屋之事實上處分權等情，業如前述，則依前揭說明，自被告陳秀鶴取得系爭房屋事實上處分權之原告，即自112年6月6日起繼受被告陳秀鶴之租賃契約出租人地位，且此情至遲亦已於113年2月22日為被告呂炳村所知悉（見本院卷第68頁），則原告自得依被告呂炳村原與被告陳秀鶴所簽訂之租賃契約書第3條之約定，對被告呂炳村行使租金給付請求權，請求被告呂炳村自112年6月6日起，按月給付租金6,000元給原告。

2、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、第2項前段、土地法第100條第3款定有明文。

經查： （1）被告呂炳村雖辯稱：其於與被告陳秀鶴簽訂租賃契約書後，就以現金交付之方式，將3年租金共計21萬6,000元全部給付給被告陳秀鶴等語（見本院卷第68、79頁），且被告陳秀鶴於113年4月11日本院審理時亦陳稱：至113年12月31日之租金，被告呂炳村都已給付給其等語（見本院卷第108頁），但被告陳秀鶴於113年4月11日本院審理時已先陳稱：我忘記了，我現在精神狀況不好等語（見本院卷第108頁），甚而於113年2月29日本院審理時亦陳稱：其忘記被告呂炳村已給付多少租金給其及是以何方式給付，要回去看資料等語（見本院卷第77、79頁），而被告陳秀鶴既身為出租人，最重視者應即為被告呂炳村有無給付租金及其已收取多少租金，卻先後2次均陳稱：忘記了等語，嗣才配合被告呂炳村之說詞，改稱：被告呂炳村已將至113年12月31日之租金給付給其等語，則被告陳秀鶴上開所為有利於被告呂炳村之陳述，顯有可疑，已難遽信為真；

再者，被告呂炳村所提出之租賃契約書第3條已記載：「租金每個月6,000元…租金應於每月1號前繳納，每次應繳1個月份…」（見本院卷第92頁），可見被告呂炳村只需按月於每月1日前給付1個月租金6,000元即可，並無一次給付全部3年租金之義務，則工作僅為做工的被告呂炳村（見本院卷第79、108頁）是否仍有預先給付全部3年租金給被告陳秀鶴之必要與事實，誠有疑問；

此外，被告陳秀鶴、呂炳村所提出之租賃契約書上並無被告陳秀鶴已收取全部3年租金之記載（見本院卷第85至96頁），且被告呂炳村亦無提出任何已預付全部3年租金給被告陳秀鶴之收據（見本院卷第79頁），故本院認被告呂炳村上開所辯，難以採信。

（2）繼受出租人地位之原告已於113年3月14日以民事準備狀催告被告呂炳村於該書狀送達後5日內給付積欠之112年6月6日至113年3月6日共計9個月之租金5萬4,000元，而該書狀已於113年3月15日送達至被告呂炳村等情，有該書狀、掛號郵件收件回執附卷可憑（見本院卷第99、100、103頁），而依前所述，被告呂炳村並無將包含112年6月6日起在內之全部3年租金給付給被告陳秀鶴而可資對抗原告，則被告呂炳村自應於經原告催告後5日內，給付112年6月6日至113年3月6日共計9個月之租金5萬4,000元予原告，然被告呂炳村卻仍未於113年3月20日催告期滿前給付租金5萬4,000元給原告（見本院卷第108頁），且縱經扣除被告呂炳村所繳納相當於2個月租金之押租金1萬2,000元後（見本院卷第92頁），被告呂炳村猶尚積欠原告租金達2個月以上未給付，嗣原告乃於113年4月1日以民事準備二狀表示終止與被告呂炳村間之租賃契約（見本院卷第102頁），並於113年4月2日送達至被告呂炳村（見本院卷第107頁），核與民法第440條第1項、第2項前段、土地法第100條第3款之規定相符，故原告與被告呂炳村間之租賃契約已因原告於113年4月2日合法終止而歸於消滅。

3、原告為系爭房屋2樓之出租人，且其與被告呂炳村間之租賃契約已經原告合法終止，而被告呂炳村迄今仍占有使用系爭房屋2樓等情，業經本院認定如上，則被告呂炳村於租賃契約終止後仍未自系爭房屋2樓遷離，並繼續占有使用系爭房屋2樓，自已無合法占用系爭房屋2樓之正當權源而屬無權占有。

因此，原告依民法第455條前段之規定，請求被告呂炳村將系爭房屋2樓騰空遷讓返還，核屬有據。

（五）原告請求被告呂炳村自112年6月6日起至遷讓返還系爭房屋2樓之日止，按月給付3,000元，有無理由？ 1、被告呂炳村應於112年6月6日原告承受租賃契約起至113年4月2日租賃契約發生終止效力止，按月給付租金6,000元予原告，然迄今均未給付一節，已如前述，則原告依租賃契約書第3條之約定，請求被告呂炳村給付自112年6月6日起至113年4月2日按月3,000元計算之積欠租金，為有理由。

2、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。

而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。

依前所述，原告與被告呂炳村間之租賃契約已經原告於113年4月2日合法終止，則被告呂炳村自113年4月3日起，已無占有使用系爭房屋2樓之法律上原因，並致原告受有無法使用系爭房屋2樓之損害，且依社會通常觀念，被告呂炳村因無權占有系爭房屋2樓而獲得相當於租金之利益；

又被告呂炳村既依租賃契約書承租系爭房屋2樓之每月租金為6,000元，則原告依民法第179條之規定，請求被告呂炳村自113年4月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋2樓之日止，按月給付少於相當於每月租金6,000元之不當得利3,000元，應屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第348條第1項、第455條前段、第179條之規定、租賃契約書第3條之約定，請求被告陳秀鶴騰空遷讓交付系爭房屋1樓，被告呂炳村騰空遷讓返還系爭房屋2樓，及被告呂炳村自112年6月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋2樓之日止，按月給付3,000元，為有理由，應予准許。

五、關於假執行之說明：原告勝訴部分，是依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告陳秀鶴、呂炳村敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；

被告呂炳村就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之，並依民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項之規定，依職權酌定相當擔保金額，宣告被告陳秀鶴預供擔保，亦得免為假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段。

中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
員林簡易庭 法 官 許嘉仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
書記官 陳火典