員林簡易庭民事-OLEV,113,員簡,68,20240408,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
113年度員簡字第68號
原 告 許建參
訴訟代理人 王昌鑫律師
被 告 沈文宏


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月25日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

一、被告應自門牌號碼：彰化縣○○市○○路○段000 巷0 號房屋（總面積141 平方公尺、第一層層次面積31.5平方公尺、第二層48平方公尺、第三層48平方公尺、騎樓13.5平方公尺、附屬建物及防空避難室31.5平方公尺）遷出，並將該房屋返還原告。

二、被告應自民國113年2月26日起，至返還前項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣25,000元。

三、被告應給付原告新臺幣275,000元，及自民國113年2月16日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用新臺幣6,280元由被告負擔。被告應給付原告新臺幣6,280元及自本判決確定之翌日起至訴訟費用清償日止，按年利率 5%計算之利息。

六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣295,900元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣25,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣275,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，一造辯論而為判決。

二、原告主張：㈠被告於民國110年7月12日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定將門牌號碼彰化縣○○市○○路○段000巷0 號房屋（總面積141平方公尺、第一層層次面積31.5平方公尺、第二層48平方公尺、第三層48平方公尺、騎樓13.5平方公尺、附屬建物及防空避難室31.5平方公尺）（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自110年7月22日起至115年7月21日止，每月租金新臺幣（下同）25,000元，應於每月20日匯款繳付。

詎被告自000年0月間起即有遲付租金情況，此後多次拖欠租金，經原告屢予催繳，其遲至112年6月始將積欠之111年度租金繳清，至於112年1月份至今之租金則迄未繳納，爰以本起訴狀繕本之送達，作為催告被告應於文到10日內給付積欠租金（112年1月至11月份，每月25,000元，合計275,000元），及終止系爭租約之意思表示，鄭重表示自112年12月22日起，終止系爭租約。

㈡系爭租約既經終止，原告自得依系爭租約、民法第455條前段、第439條前段、民法第179條等規定，提起本件訴訟，請求被告返還系爭房屋、給付積欠已到期租金及相當於租金之不當得利等語。

並聲明：⒈被告應自門牌號碼：彰化縣○○市○○路○段000 巷0 號房屋（總面積141 平方公尺、第一層層次面積31.5平方公尺、第二層48平方公尺、第三層48平方公尺、騎樓13.5平方公尺、附屬建物及防空避難室31.5平方公尺）遷出，並將該房屋返還原告。

被告並應自112年12月22日起，至返還上開房屋之日止，按月於每月20日給付原告25,000元。

⒉被告應給付原告新臺幣275,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止按年息百分之5計算之利息。

⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未具狀答辯。

四、本院得心證之理由：㈠原告主張前開事實，業據提出房屋租賃契約書、存證信函、LINE訊息截圖、土地及建物第二類謄本、委託書、系爭房屋照片、戶籍謄本等影本附卷可憑，且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪認原告之主張信屬真實。

㈡有關系爭租約何時終止之認定：⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項分別定有明文。

次按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。

土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。

復按契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力。

故無須再另為終止契約之意思表示（最高法院83年度台上字第1773號判決意旨參照）。

⒉查被告與原告於訂約時曾交付押租金50,000元，業經原告自承在卷，且有系爭租約第5條可佐，惟被告尚積欠自112年1月（22日）起之租金未付，經原告表示以起訴狀繕本送達為催告、終止契約之表示，該繕本於113年2月5日寄存送達（見本院卷第61頁），依法於同年月00日生效，則被告應於113年2月25日前繳納租金，惟被告仍未於催告期限內繳納租金，經抵充被告前交付50,000元押租金後，其所積欠之租金額已逾2個月，依上開說明，原告自得依民法第440條第1項之規定，終止租賃關係，即其終止租賃關係之意思表示自發生效力。

是系爭租約業於113年2月26日終止，堪予認定。

原告稱自112年12月起終止租約云云，尚有誤會。

⒊系爭租約既於斯時終止，被告已失去使用收益系爭房屋之權利，自負有返還租賃物之義務。

是原告請求被告返還系爭房屋及給付所積欠之租金（計租期間：自112年1月22日起至113年2月25日止），即屬有據。

㈢另按承租人應依約定日期，支付租金。

民法第439條前段定有明文。

依兩造所定系爭租約第3、4條約定，租金每月25,000元，被告應於每月20日前繳納租金，有租約影本可稽，系爭租約既於113年2月26日終止，被告在契約終止前，未依約給付租金，已積欠租金327,586元【計算式：自112年1月22日起至113年2月25日止，共13.00000000月，3.00000000月×25,000元/月＝327,586元，元以下四捨五入，下同。

）；

又被告於訂約時交付50,000元押租金予原告，經以該押租金抵充租金結果，被告尚積欠原告之租金金額為277,586元（計算式：327,586－50,000＝277,586元），原告請求被告給付275,000元，自屬有據。

又原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日即113年2月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核與民法第233條第1項前段及第203條規定相符，併應准許。

㈣相當於租金之不當得利部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。

查原告已於113年2月26日終止系爭租約，業如上述，則被告於租賃關係終止後，仍拒不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，參以系爭房屋每月租金為25,000元，堪認此金額為被告使用系爭租賃物每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。

是原告請求被告自113年2月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利益25,000元予原告，亦屬有據；

逾此範圍之部分則屬無憑。

五、綜上，本件既經原告於113年2月26日合法終止系爭租約，則原告依系爭租約、民法第455條前段、第439條前段、民法第179條等規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自113年2月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利25,000元，並給付積欠之租金275,000元及自起訴狀繕本送達翌日即113年2月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。

另原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，應僅在促使法院注意依職權宣告假執行而已，此部分尚無庸另為准駁之諭知，附此說明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 4 月 8 日
員林簡易庭 法 官 簡燕子
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 8 日
書記官 楊筱惠