員林簡易庭民事-OLEV,95,員簡,164,20060919,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
95年度員簡字第164號
原 告 丙○○○
訴訟代理人 黃精良律師
複代理人 甲○○
被 告 木川企業有限公司
兼 法 定
代 理 人 乙○○
之2
訴訟代理人 黃錦郎律師

上列當事人間給付租金事件，於中華民國95年9月5日言詞辯論終
結，本院判決如下：

主 文
被告應連帶給付原告新台幣壹仟壹佰伍拾伍萬伍仟貳佰玖拾元。
訴訟費用新台幣壹拾壹萬參仟柒佰貳拾捌元由被告連帶負擔。
本判決得假執行；
但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣壹仟壹佰伍拾伍萬伍仟貳佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由
一、被告主張本件原告起訴所請求給付之租金為新台幣(下同）)11,555,290元，已逾民事訴訟法第427條第1項所定數額50萬元之10倍以上，故聲請裁定將本件改用通常訴訟程序而為審理等語。
按「第二項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第一項所定數額十倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。」
，民事訴訟法第427條第5項固定有明文。
惟是否以裁定改用通常訴訟程序，本院自有裁量之權，本院斟酌本件訴訟之爭點僅有二點（詳如後述），且本院前已曾就兩造租金爭議審理，基本事實業已釐清，原告亦反對改用通常程序等情，本院認尚無改依通常程序審理之必要，仍以簡易案件之方式續為審理，故被告之聲請，本院認無必要，合先敘明。
二、原告主張：被告木川企業有限公司（下稱木川公司）於民國八十七年六月八日起曾邀請被告乙○○為連帶保證人，向原告承租坐落彰化縣員林鎮○○街九七號四層樓房經營醫院，約定租期十年，至九十七年六月十五日止屆滿，第一年至第三年租金每月三十六萬元，第四年起每年調漲百分之五，即以當年度之租金額調漲之，每月租金應於每月十日以前，以支票支付，被告木川公司於承租後，即以冠德醫院經營由其僱用之蔡時安醫師為代表人，由於該醫院附近醫院林立競爭，又因該醫院設備不佳，醫事人員不足，致告虧損，被告木川公司未經徵得原告之同意，擅自於八十八年八月間向彰化縣衛生局申請歇業，然後藉詞稱租賃物第三、四樓為違章建築，無法通過消防安全檢查，依民法第四百二十四條之規定向原告終止租約，並訴求原告返還押租金，經鈞院九十年度員簡字第七八號駁回其訴，系爭租賃既未屆滿，被告乙○○為被告公司之連帶保證人，則原告自可請求被告木川公司及被告乙○○連帶給付租金，被告木川公司之租金付至八十九年十二月十五日，原告前已向被告請求給付自八十九年十二月十六日起至九十二年六月十五日止租金共計11,458,800元，以及自九十二年六月十六日起至九十三年三月十五日之租金3, 750,705元均經判決確定，故本件請求自九十三年三月十六日起至九十五年五月十五日之租金11,555,290元。
另土地法第97條第1項「房屋」應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用，營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保無涉，自無限制之必要。
又本件訂立租約時，雙方即已預期會因承租人之所經營醫院營利會逐年俱增，被告為擴大營業，才向原告承租系爭房屋經營醫院，為期十年，兩造在訂約時即因有此預期，故才會約定調整租金，本案顯無民法第227條之2規定之適用。
又依據據租賃契約書第七條第十一款規定：「第一條所示房屋三樓及四樓並未辦理保存登記，但歸由乙方使用」，由此可見被告於承租時已知第三、四樓是未辦保存登記之建物，且無法作為醫院場所之設置範圍，僅以建物之一、二樓申請設立冠德醫院，以利醫院開業之申請，仍願意承租此建物；
又本件租賃物構造及堅固及安全程度完全與第一、二層樓相同，僅是因其後私下增建未取得執照而已，經過九二一大地震七級半之嚴苛考驗仍屹立不墬，被告在鈞院九十二年度員訴字第一號審理中即自認三、四樓部分是供作員工之宿舍及行政人員之辦公室之用而已，既然供作員工宿舍及辦公室用，而與房屋之是否違章應無關連，依民法第四百二十四條之規定，被告即不能片面終止租約，被告終止租約顯不合法，又因被告之申請歇業，而永遠不能再於同一處所經營醫院，因新開業之醫院必需符合新規定之醫院診所設置標準表之規定，以系爭房屋目前出租供人居住或開店，租金每月不到三萬元，原告損失極大，被告如再請求法院酌減租金，實在喪盡天良，故聲明被告應連帶給付原告11,555,290等語。
三、被告則辯稱：本件系爭租賃標的物，係位於員林鎮○○街97號之店面房屋，乃依法公布實施都市計劃之城市，係屬土地法第九十七條所稱「城市地方房屋」，且係供作為經營醫院之用，自有土地法第97條: 「城市地方房屋之租金，以不超過土地及房屋申報總價年息百分之十為限。」
規定之適用。
又被告承租系爭房屋經營冠德醫院」，因營運成本考量，自八十八年八月間向彰化縣衛生局申請歇業，復因歇後系爭房屋之三、四層樓為違章建築，而無法再請准在該址經營醫院，系爭租賃契約雖約定租期十年期間，然被告僅於第一年有實際使用租賃標的物，此後九年不論有無使用均應支付租金且須逐年調漲，因標的物業已無法再用以經營醫院，尚非契約成立當時所能預料，且對承租人亦屬顯失公平。
依彰化縣衛生局函說明意旨，系爭房屋如係於同址由另位醫師重新申請設立者 (俗稱變更負責醫師)，得從寬免予踐行主管機關許可之程序，並免繳驗建築物平面圖及使用執照，且有關醫療服務設施等硬體結構，仍得從寬比照醫療法公布施行前之設置標準規定辦理。
是本件系爭房屋之租約，如得由法院依民法第227條之2關於情事變更原則規定，變更其原有效果，即縮短租期為六年，由原告收回房屋另出租予他人使用（如仍係經營醫院被告願配合辦理負責醫師變更），則不僅對於兩造乃符合公平原則，且有利系爭房屋經濟效益之發揮，因被告不僅所投資部分已血本無歸，如仍須不斷負擔系爭房屋租金至十年租期屆滿，且係逐年調漲，豈非要令被告之經濟狀況達於萬劫不復？原就本件租約本得於依法催告被告給付租金後，為終止組約並收回房屋。
惟原告不思此圖，仍一再起訴請求給付租金，江系爭房屋閒置，獲利者僅原告，蒙受損失者僅被告，對於社會經濟毫無助益，蓋一般人租用房屋營業，乃欲以此創造更多之商業活動或提供服務，促進社會經濟發展，是請酌上情，依民法第227條之2規定聲請減少租金或將兩造租約予以縮短為六年或六年以下，俾符公平原則。
從而，經法院准為減少租金給付或縮短租期之變更原有效果，原告本件租金請求權之行使，即屬無據，故聲明求為判決原告之訴駁回等語。
四、本件兩造之爭執點厥為二點：第一、本件系爭租賃標的物，有無土地法第97條規定之適用？第二、本件有無民法第227條之2規定之適用？茲分別論述如下：
⑴按土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及房屋申報總價年息百分之十為限。」
規定所稱之「房屋」，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，至於營業用房屋，則因承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保無涉，自無法律強行介入加以限制之必要。
且營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，復以營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金之必要；
況且租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；
復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋，皆指住宅而言；
營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸市場機制，方能促進都市之新與繁榮。
故被告辯稱本件系爭租賃標的物有土地法第97條之適用，核與立法意旨不符，應無可採。
⑵另按民法第227條之2所定「情事變更原則」，於適用上應審究其成立之客觀上要件，亦即１須有情事變更；
２該情事變更須發生在契約成立之後，其效果完成以前；
３該情事變更須為當事人當時未預料；
４該情事變更之發生，係因不可歸責於當事人之事由所致；
５以及因該情事變更，依一般觀念認為如仍依當時之原有效果，即有顯失公平之情形。
又按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。
但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。
經查：系爭建物三、四樓並未辦保存登記，訂立系爭租賃契約書時，被告木川公司即明知系爭建物第三、四層為未保存登記之違章建築，於承租系爭房屋房屋後，即明知該建物三、四樓屬違章建築，且無法作為醫院場所之設置範圍，僅以建物之一、二樓申請設立冠德醫院，以利醫院開業之申請，當時並未因系爭房屋之三、四層樓為違章建築，或消防安全設備有不足之情形，遭主管機管認該處不得供作醫院使用而駁回其開業之申請，當時冠德醫院所在之系爭建物並無違背消防安全檢查，係屬可設置醫療院所供公眾使用之場所，冠德醫院係「自行」申請歇業，並非因系爭建物三、四樓違章建築而經衛生機關勒令歇業等情，亦經台灣高等法院台中分院92年度重上150號確定判決理由認定無誤，有該判決書可稽，亦經本院調閱該卷宗，依上開說明，堪認冠德醫院係「自行」申請歇業，被告已不得在本案中對此再作爭執。
是以冠德醫院歇業未能繼續營業，此等情事變更之發生，係因可歸責於被告木川公司之事由所致，核與民法第227條之2規定之要件不符，故被告所辯本件應有民法第227條之2規定之適用，與法不符，應無可採。
四、綜上所述，原告依據定期租賃之法律關係，被告連帶自九十三年三月十六日起至九十五年五月十五日之租金11,555,290元（計算方法如附表一，10年之逐年計算式可參附表二），為有理由，應予准許。
又本件依民事訴訟法第389條規定，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，本院爰依職權宣告得假執行。
並依同法第392條第2項及第3項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成及判決結果，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明．
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。
中 華 民 國 95 年 9 月 19 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 陳弘仁
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路36號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 9 月 19 日
書記官 邱柏滄
附表一：本件請求之計算式：
①93/3/16~93/6/15（共三個月）為第六年，三個月之租金1,250,235元（416,745×3=1,250,235）。
②93/6/16~94/6/15（共12個月）為第七年，十二個月之租金5,250,984元（437,582×12 =5,250,984）。
③94/6/16~95/5/15（共11個月）為第八年，十一個月之租金5,054,071元（459,461×11 =5,054,071）。
④二年二個月共11,555,290元（1,250,235＋5,250,984＋5,054,071＝11,555,290）。