員林簡易庭民事-OLEV,97,員小,442,20090319,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭小額民事判決
97年度員小字第442號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間97年度員小字第442號給付居間報酬事件，於中華民國98年3月5日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣48,000元，及自民國98年2月3日起，至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新台幣1,000元由被告負擔。

本判決第1、3項得假執行。

理由要領

一、原告主張被告經由其媒介於民國96年9月15日與訴外人林瑞和簽訂不動產買賣契約書，向林瑞和購買坐落彰化縣永靖鄉○○段521-11號土地及其上建號558號農舍並未辦保存登記廠房（門牌彰化縣永靖鄉永北村育才巷51弄17號），買賣總價新台幣960萬元。

嗣被告於支付價金90萬元後，雖經林瑞和之同意退還其中之70萬元款項，而將買賣契約撤銷作廢，且兩造亦未約明媒介買賣之報酬。

惟買賣契約之撤銷作廢係因被告之違約不付款所致，且不動產買賣經仲介成立，買受人即應給付買賣價金之2%，作為居間人之報酬，為一般仲介之行規，原告自可向被告請求賣價金之1%即96,000元之居間報酬。

又被告於簽訂買賣契約之前即至房屋現場看過五次，簽約之時並曾看過建物及土地登記謄本，本即明知買賣房屋中之廠房係違章建築，其稱簽約後始發現房屋中有部分為違章建築等語，並非實在等語。

二、被告辯稱其雖由原告之媒介而簽約購買訴外人林瑞和之土地及房屋，但兩造並無約定須由被告支付仲介費，且房屋中有部分（廠房）為違章建築，原告並未將此事實告知被告，致被告以為房屋全部合法，迄至給付第2次款項時，被告始發現廠房係違章建築，無法過戶，乃賠償20萬元於出賣人林瑞和，而將買賣契約撤銷作廢等語。

三、原告主張被告經由其媒介於96年9月15日與訴外人林瑞和簽訂不動產買賣契約書，向林瑞和購買坐落彰化縣永靖鄉○○段521-11號土地及其上建號558號農舍並未辦保存登記廠房（門牌彰化縣永靖鄉永北村育才巷51弄17號），買賣總價960萬元，嗣被告於支付價金90萬元後，經林瑞和之同意退還其中之70萬元款項，而將買賣契約撤銷作廢，且兩造亦未約明媒介買賣之報酬之事實，業據提出不動產買賣契約書、支票影本、撤銷土地現值申報申請書及契稅撤銷申報申請書等件為證，且為被告所不爭，應認為真正。

四、被告雖以前詞置辯。惟查被告與訴外人林瑞和訂立之不動產買賣契約書備註欄中已記載：「本件買賣係包括未辦保存登記之建物及現有天車、水、電、門窗等固定設施」等字，可知該買賣契約之標的物包括未辦保存登記建物。

又房屋之售價一般均以面積計算，且有保存登記建物之市價通常高於未辦保存登記建物之市價，故房屋之買受人於簽訂買賣契約前必定會查明房屋有無辦理保存登記及其面積為若干，否則，其根本無法判斷出賣人提出之售價是否合理。

而房屋有無辦理保存登記及其面積為若干，端看建物之登記謄本或所有權狀即明。

被告既自承於簽約前曾至現場看過五次，足見其相當關切及重視該次買賣。

則其於簽訂買賣契約之前，豈有不要求出賣人提供建物登記謄本或所有權狀之理。

而事實上依證人即出賣人林瑞和之證述，被告於簽訂買賣契約時，代書確有將上開土地及農舍權狀交付其觀看。

參以被告於簽約前曾至現場看過五次，對於現場情形有一定之了解，足認被告於簽約時已知悉該買賣契約之標的物包括未辦保存登記廠房。

被告辯稱其迄至給付第2次款項時，始發現廠房係違章建築等語，不足採信。

五、按如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬，民法第566條第1項定有明文。

又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，亦有最高法院49年度台上字第1646號判例足資參照。

查媒介訂立不動產買賣契約須花費相當之時間、勞力及費用，除有特殊之情形外，依現今社會常情，如無受報酬，當無人願意為之。

且房屋仲介商仲介買賣不動產，亦必收取報酬，其目前收取之標準，約在不動產成交價格之4、5%左右。

因此，如無受報酬，原告必不為被告媒介訂立不動產買賣契約，應堪認定，則原告自得請求被告給付報酬。

又被告與訴外人林瑞和訂立之不動產買賣契約書，嗣後雖經雙方同意「撤銷作廢」，然依被告言其乃因此而賠償林瑞和20萬元，再觀卷附契稅撤銷申報申請書（申請人為被告及林瑞和）明載：「茲因兩造無法履行契約義務，經雙方同意解除契約」一語，可知所稱「撤銷作廢」，應係解除契約之意。

故原告應受之報酬，並不因上開契約之解除，而有影響。

被告辯稱買賣契約業已撤銷作廢，且兩造亦未約明媒介之報酬等語，以拒絕給付報酬，尚難憑採。

至於原告得請求之報酬若干，觀諸原告自承其非仲介業，報酬應予減半等語，且其聲請支付命令時，亦僅請求被告給付48,000元而已，並參考原告曾陪同被告前往不動產現場二次，且於買賣契約簽訂時亦有在場，而於買賣契約書上簽名及不動產之買賣總價為960萬元等情，本院認原告得請求之報酬以48,000元為公平、適當。

從而，原告請求被告給付48,000元，及自98年2月3日起，至清償之日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，並依職權宣告假執行。

逾此部分之請求，乃屬無據，應予駁回。

中 華 民 國 98 年 3 月 19 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 廖國佑
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路36號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 19 日
書記官 梁高賓