員林簡易庭民事-OLEV,99,員簡,237,20101230,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
99年度員簡字第237號
原 告 高宜秀
被 告 楊麗雪
張淑暖
上二人共同
訴訟代理人 薛輝雄
上列當事人間99年度員簡字第237號返還定金事件，於中華民國99年12月16日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告之聲明、陳述如下：

（一）原告主張兩造於民國99年2月8日簽訂不動產買賣契約書，由被告等出售其等所有坐落彰化縣員林鎮○○段154-2號、156-3號土地及其上門牌彰化縣員林鎮○○里○○路24巷6號建物於原告，原告已依約於簽約當日交付定金新台幣316,000元於被告等收受。

詎上開建物經原告委請建築工人於同年5月間前往施工進行砌磚隔間時，除發現房屋5、6樓存有嚴重之漏雨及壁癌外，並發現地層似有下陷之情形。

嗣經土水泥作師傅以工具現場測量後，赫然發現建物有東邊半部嚴重下陷，西邊半部因而前仰、傾斜之情形。

該嚴重下陷及傾斜情形，顯然已危及建物之結構及安全，應屬重大瑕疵。

依民法第354條、第359條及第259條第1、2款規定，原告自得解除買賣契約，並請求被告等加計利息返還定金。

原告因以員林郵局第000394號存證信函向被告為解除契約及返還定金之意思表示，然被告等均置之不理。

茲再以起訴狀之送達，對被告等為解除契約之意思表示，則被告等即有返還定金316,000元於原告之義務。

惟因被告等於原告交付定金後，即將房屋鑰匙交付原告進行施工裝潢。

原告乃委請建築工人砌牆隔間，建築工人為砌牆所需，即將洗石地面割開約四吋左右，以利砌磚連接。

豈料，被告等竟以原告僱工割開地面之行為，係毀損其建築物，竟向台灣彰化地方法院檢察署提出毀損之刑事告訴。

嗣於該署99年度偵字第8024號毀棄損害案件偵辦中，經承辦檢察官調解，令原告賠償被告等20萬元之損害。

則於原告將被告等應返還原告定金316,000元中之20萬元，與原告應賠償被告等之20萬元為抵銷後，被告等仍應將剩餘之定金116,000元返還原告。

退萬步言之，如認本件解除契約顯失公平者，則因前揭建物嚴重下陷、傾斜，影響其結構及安全，估計修復費用在500萬元以上，原告援引民法第359條後段但書之規定，請求減少本件價金為1,800萬元。

（二）原告向被告等購買房，承受抵押債務，本無期日限制，至99年4月21日始訂立附帶條件，於第2條約定：買方想增加貸款額度…，賣方同意配合辦理，配合期限至同年5月10日。

嗣原告委託訴外人許朝淞向台新銀行借個人信貸500萬元，用以支付房屋尾款及內部施工費。

但被告楊麗雪於同年4月30日台新銀行李小姐向其照會時，竟故意以言詞阻撓，致原告無法向台新銀行借得500萬元。

因此，原告不能依附帶條件履行，係因被告不依約定履行在先之故。

又因銀行僅能按買賣價格之6成放貸，原告為能借得較高之金額，乃將買賣價金提高，告知銀行本件買賣價金為3,320萬元。

然被告於銀行照會，詢問買賣價金時，其所述竟與原告告知銀行者不符，致原告無法向銀行借得款項，此係被告不配合之故。

（三）從被告等房屋五樓照片可知，該屋地板龜裂，屋內漏雨，牆壁產生壁癌、龜裂，是樓牆傾斜、下陷，拉扯地板所致。

證人張進元證稱房屋東邊下陷5公分，證人古桂成證稱房屋東邊樓牆傾斜50公分，前者係測量地面，後者是測量樓牆，二人所述均屬實情。

又被告等之房屋後方增建6、7樓，乃未按規定施工。

被告等之訴訟代理人即曾向原告說明，房屋後方增建6、7樓，因重量之故，致房屋後方嚴重傾斜、下陷。

（四）爰提起本訴，求為判決被告等應給付原告116,000元，及自99年2月9日起，至清償之日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告等之聲明、陳述如下：

（一）坐落彰化縣員林鎮○○段154-2號、156-3號土地及其上門牌彰化縣員林鎮○○里○○路24巷6號房屋為被告等所共有，被告等於99年2月8日以總價2,320萬元將上開不動產出賣於原告，原告於簽約後給付被告等316,000元之定金，並向被告等表示其資力雄厚，其餘價金願以現金給付被告等，始辦理移轉登記。

然原告一直無法給付價金，致未能辦理過戶手續，兩造乃於99年4月21日協商，成立附帶條件，第1項約定原告向第一商業銀行申辦貸款1,970萬元，經銀行核准貸放通知，並送銀行設定用印，同日即應支付3,184,000元之價款；

第2項約定原告想增加貸款額度，其向其他銀行辦理貸款，如果額度高於第一商業銀行核准貸放金額時，被告等同意配合辦理，但配合期限至99年5月10日；

第3項約定如原告未依照約定在5月10日期限內履行前述約定，同意無條件解除不動產買賣契約，辦理註銷報稅手續，及負責將房屋內造作變更及遭受損壞的部分恢復原狀，並同意雙方解除契約後沒收定金均無異議，如果原告未依照約定期限內恢復原狀，應負損害賠償責任；

第4項約定原告無法履行上述第1、2項條件，需將房屋內一切造作恢復原狀，期限為壹個月（即99年5月31日止）。

嗣被告等即備妥貸款文件予原告辦理貸款，第一商業銀行亦核貸1,970萬元，原告已至第一商業銀行對保及設定用印完成，但並未依附帶條件於99年5月10日以前給付被告等3,184,000元，亦未向其他銀行申辦高於1,970萬元之貸款。

被告等因於同年4月15日以存證信函催告原告履行契約及沒收定金，原告於同年月16日收受該存證信函，然置之不理。

被告等乃又於同年5月11日以存證信函向原告表示解除買賣契約及沒收定金，原告於同年月12日收受該存證信函。

足見被告等已解除不動產買賣契約，並依約沒收定金，原告起訴請求返還定金，顯無理由。

（二）被告等之建物並未有原告所述之瑕疵，原告主張被告等所有之建物有嚴重下陷、傾斜及影響結構及安全之情形，被告等否認之，依民事訴訟法第277條規定，原告應負舉證責任。

又原告與證人古桂成並非專業之建築師，其等所述被告之房屋有傾斜50公分，被告等否認之。

實則被告等之房屋基礎穩固，興建時有加強房屋結構之強度，此從該建物經過921大地震之嚴苛考驗，仍然屹立不墜可明。

至於增建部分，亦未破壞建物之主結構。

再者，原告於99年4月13日未經被告等之同意，即自行僱工將被告等之建物第2層樓之花崗石地板剷除，將第3層樓之花崗石地板割開，及將5層樓之天花板拆除，是原告所提供之5樓地板龜裂之照片，係原告將陽台花岡石敲開所致，與被告等房屋之結構無關。

此外，因原告破壞被告等之建物，被告等向台灣彰化地方法院檢察署對原告提起毀棄損壞之告訴，該署檢察官於99年9月16日偵訊時，曾勸兩造和解，並建議原告賠償被告等20萬元，然被告等至今未接獲原告洽談和解之事宜。

（三）關於原告向台新銀行信貸500萬元之事，台新銀行台北分行一位先生曾於99年4月30日打電話向被告等照會，問及是否與原告簽訂不動產買賣契約，其總價款及定金各若干元，被告均照實回答有訂立契約，買賣總價款2,320萬元，定金31萬6千元。

又被告等在整個貸款過程中均同意配合，未做任何阻撓。

但被告等不同意原告向銀行浮報買賣價金為3,320萬元。

至於台新銀行不願意核貸原告信用貸款，乃原告個人本身之信用問題，與被告等無涉。

（四）爰求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張兩造於99年2月8日簽訂不動產買賣契約書，由被告等出售其等所有坐落彰化縣員林鎮○○段154-2號、156-3號土地及其上門牌彰化縣員林鎮○○里○○路24巷6號建物於原告，原告已於簽約當日交付定金316,000元於被告等收受之事實，業據提出不動產買賣契約書1件為證，且為被告等所不爭，應認原告此部分主張為真正。

四、惟原告主張被告等之建物東邊半部嚴重下陷，西邊半部因而前仰、傾斜，危及建物之結構及安全，有重大瑕疵一節，則為被告等所否認，並以前詞置辯。

查原告此部分主張，不請求建築師或土木技師鑑定，經本院勘驗現場結果，被告等所有建物共7層樓，1至5樓有保存登記，6、7樓為增建，從1樓至7樓未發現有牆壁龜裂、地板不平之情形，外牆磁磚亦無剝落現象，屋外牆壁與基地間也無裂縫，就外觀而言，該屋並無傾斜或下陷現象，又該屋2樓地板有部分被挖除，3樓地板有被割劃，5樓天花板被拆除，6樓前面陽台地板有部分凸起之情形，此有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽。

則原告主張被告等之建物東邊下陷，西邊傾斜，危及建物之結構及安全，有重大瑕疵之事實，無從信為實在。

證人古桂成雖證稱原告委請其前去裝潢隔間被告等之建物，經其以雷射測量，發現該建物向後傾斜50幾公分等語，然此與本院上開勘驗結果明顯不符，且證人對於其所述建物向後傾斜50幾公分，係以何點為基準，如何計算，又無法陳明，是其證述，即難憑採。

又證人張進元固證稱原告委請其前去被告等之建物施作隔間牆，經其以雷射測量，該建物地面前後高低差5公分，前面較高，後面較低等語。

但其復陳稱該高低差尚在建築法規所定誤差10公分之範圍內，被告等之建物並無傾斜，樓上之地板亦無傾斜，也無裂痕等語。

故亦不能據證人張進元之證述，即認被告等之建物有下陷、傾斜，危及建物結構及安全之重大瑕疵情事。

至於被告等之建物6樓前面陽台地板有部分凸起之情形，雖會減少建物之價值，然其情形輕微，相對於整棟建物而言，其減少之程度無關重要，不得視為瑕疵。

五、被告等之建物既無下陷、傾斜，危及建物結構及安全之瑕疵情事，原告以該建物有瑕疵為由，主張解除買賣契約，即屬於法不合。

又縱認被告等之建物6樓前面陽台地板有部分凸起之情形，得視為瑕疵，然其減少建物價值之程度輕微，如原告得解除契約，對被告等而言，顯失公平，是原告亦不得以此為由解除買賣契約。

因此，原告對被告等所為解除契約之意思表示，不生效力。

則其依民法第259條第1、2款規定，請求被告等加計利息返還定金，要屬無據。

從而，原告請求被告等給付116,000元，及自99年2月9日起，至清償之日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

其假執行之聲請，因而失其依據，應併予駁回。

至於原告陳明減少價金部分，無從作為其請求返還定金之依據，與本件勝敗無關，爰不予審酌，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 99 年 12 月 30 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 廖國佑
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路36號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 12 月 30 日
書記官 梁高賓