員林簡易庭民事-OLEV,103,員簡,231,20150130,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 103年度員簡字第231號
原 告 黃余玉女
訴訟代理人 楊振芳律師
被 告 蕭仁正
上列當事人間請求遷讓建物等事件，本院於中華民國104年1月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將如附表所示建物遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣叁拾萬元，並自民國一百零三年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一百零三年八月二十二日起至返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告主張：

(一)如附表所示之建物（下稱系爭建物）為原告所有。

(二)被告以每月新臺幣（下同）5千元向原告承租系爭建物多年，其占有範圍、面積如附圖所示。

系爭建物租金原先委託由訴外人黃劉玉向被告收取，嗣於黃劉玉過世後，改由訴外人即原告之子黃智勇向被告收取租金。

(三)迄今被告已逾7年未繳交租金，原告遂以本件起訴狀繕本向被告為繳交系爭租金之催告，限令被告應於收受本件起訴狀繕本後2星期內，給付其5年所積欠之租金（下稱系爭租金）合計30萬元，如屆期被告未如數繳交，原告並於上開期日為終止系爭建物租賃契約(下稱系爭租約)之意思表示。

(四)系爭租約若因被告積欠租金經催告限期繳交而逾期仍未支付，經原告終止系爭租約，被告自應將系爭建物遷讓返還原告，其遷讓範圍、面積如附圖所示。

又被告自系爭租約終止時起，即係無權占有系爭建物，被告自應賠償原告相當於每月5千元之租金損害。

而被告所積欠之系爭租金30萬元，爰一併請求返還。

(五)對被告抗辯之陳述： 1、被告辯稱租賃期間系爭建物無自來水供應，且有漏水情形，經多次反應，原告置之不理，致其未能使用系爭建物等。

惟被告抗辯委無足採。

蓋系爭建物被告居住多年，直至黃劉玉去世後被告始未支付租金，若系爭建物無自來水供應，被告及其家人如何在內生活，被告亦不可能支付租金予黃劉玉多年。

且觀系爭建物堆放被告所有雜物及生活用品，即證明被告曾居住多年。

系爭建物3樓靠近樓梯間之天花板雖有漏水痕跡，此係因系爭建物已建有2、30年，加以被告未妥善使用所致。

更何況漏水現象不影響建物之使用。

2、被告另辯稱黃智勇曾向被告說此後不再收取租金，房子漏水也不修理，要讓被告住到受不了就會自動搬走等，此亦為原告所否認。

3、又被告抗辯其所支付之1萬元押租金，原告迄今仍未歸還云云，惟原告未曾向被告收取1萬元押租金，被告抗辯均非事實。

(六)爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、侵權行為損害賠償、系爭租約等法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：如主文第1、2、3項所示(利息計算方式：自起訴狀繕本送達被告後2星期之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息)。

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)被告於72年間尚居住在彰化縣員林鎮○○街00巷0號，之後經過系爭建物，黃劉玉告知每月租金5,000元、押金2個月即1萬元、水電均有、不會漏水、四周及1樓不會淹水、廁所各樓會通等，被告方承租系爭建物。

(二)詎搬進系爭建物後方發現廁所不通且沒有水、屋頂水塔全壞、1樓屋後無抽水馬達不能抽水使用等瑕疵，經原告向出租人反應修繕，竟遭拒絕。

被告僅能買最特大號塑膠水缸從外面運水到2樓廚房儲水，日常生活不便，苦不堪言。

另被告找水電工裝馬達及買材料修理水塔、水管等，花費鉅資才解決供水問題。

(三)系爭建物騎樓原設置很低，再加上馬路不斷重鋪柏油，使路面增高，致雨水流入屋內，故系爭建物有淹水之問題，若遇連續大雨則1樓及樓梯均淹沒。

(四)系爭建物3樓屋頂長期漏水，致3樓臥室不能睡，被告僅能自行施工補救。

(五)88年至90年間某日大雨成災，被告向黃智勇抗議淹水、漏水等問題，黃智勇曾向被告表示今後不再收取租金，要讓被告自己住不下去而遷離。

故被告自88年間即不繳納租金，迄今已17年。

又系爭建物既有上開瑕疵存在，被告亦得拒絕給付租金。

(六)系爭租約既未約定期間，故為不定期限租賃契約，且黃智勇亦同意被告無庸繳納租金，則被告先前所繳納之1萬元押租金，包括利息原告理應還給被告。

(七)多年前系爭建物1樓前門窗及被告之機車曾遭人攻擊破壞，與黃智勇表示要讓被告自己住不下去等語相符，疑似為黃智勇教唆。

另被告10多年來未曾在1樓大廳，最長4日以上1樓大廳燈火通明，疑有人侵入。

(八)並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張之事實，除系爭建物為原告所有、兩造定有系爭租約、系爭租約原定租金每月5000元、被告迄今已逾7年未繳付租金等情，業據原告提出建物稅繳納書影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實外，其餘部份均為被告所爭執，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：⑴原告之子黃智勇是否曾免除被告繳納租金之義務？⑵原告主張終止系爭租約，並請求法院判決如主文第1、2、3項有無理由？詳述如下。

四、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對於其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。

而事實有常態與變態之分，主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院97年度臺上字第425號民事判決參照）。

查被告對於原告主張兩造間有系爭租約存在、原約定每月租金5000元等情，固不否認，惟辯稱：黃智勇曾於88年間向被告表示今後不再收取租金，要讓被告自己住不下去而遷離云云。

租賃建物須繳納租金為常態事實，無庸繳納租金為變態事實，就無庸繳納租金之變態事實，應由被告就此負舉證之責，而證人黃智勇於本院言詞辯論期日時證稱並無被告抗辯之上開事實，其未曾向被告為免除繳納租金義務之意思表示等語，有本院言詞辯論筆錄在卷可參，被告復未能提出其他具體事證以證其說，揆諸前開意旨，被告未盡舉證之責，難認被告此部分之抗辯為可採。

五、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。

此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。

是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。

又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。

復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。

是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權。

次租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問。

(最高法院86年度臺上字第1675號、84年度臺上字第333號判決要旨參照)。

又於判斷租賃物在客觀上是否合於約定使用、收益之狀態，除按契約之約定外，尚須就租賃物之性質、使用目的等情狀，衡諸一般社會通念，綜合判斷是否已達客觀上合於約定使用、收益之狀態。

經查：

(一)兩造定有系爭租約、原約定每月租金5000元、被告迄今已逾7年未繳付系爭租金合計30萬元等情，為兩造所不爭執，堪信為真實，已如前述。

(二)被告雖辯稱：系爭建物有廁所不通且沒有水、屋頂水塔全壞、1樓屋後無抽水馬達不能抽水使用等瑕疵；

且由被告另行找水電工裝馬達及買材料修理水塔、水管等，花費鉅資才解決供水問題，而得拒絕給付系爭房租云云。

惟被告上開辯稱均為原告所否認，是就此部分有利於被告之事實，揆諸前開說明，應由被告負舉證之責，然被告就此部分之抗辯，僅以書狀說明或於本院言詞辯論時以言詞提出，而未見被告提出其他具體事證以證其說，是僅憑被告以書狀或口頭說明，尚難認定被告此部分之抗辯為可採。

(三)又被告辯稱：系爭建物3樓屋頂長期漏水，致3樓臥室不能睡等情，雖為原告所不否認，並經本院勘驗屬實，有堪驗筆錄及現場照片等件附卷可佐，堪信為真實。

惟系爭租約之租賃標的為系爭建物全部，縱使系爭建物確實具有3樓屋頂漏水之瑕疵存在，使被告就3樓臥室之使用受有影響，然於系爭建物之其餘部分，被告仍能按其原有使用目的加以使用，衡諸一般社會通念，難認此部分之瑕疵已達使系爭建物整體在客觀上均未達約定使用、收益狀態之程度，故被告此部分之抗辯，於法無據，洵不足採。

(四)至於被告另辯稱：系爭建物騎樓原設置很低，再加上馬路不斷重鋪柏油，使路面增高，致雨水流入屋內，故系爭建物有淹水之問題；

多年前系爭建物1樓前門窗及被告之機車曾遭人攻擊破壞，與黃智勇表示要讓被告自己住不下去等語相符，疑似為黃智勇教唆；

另被告10多年來未曾在1樓大廳，曾最長4日以上1樓大廳燈火通明，疑有人侵入云云，被告除以書狀或以言詞表示外，於本案言詞辯論終結前，均未提出具體事證以證其說，是就上開抗辯，被告均未盡其舉證責任，揆諸前開說明，均難認為可採。

(五)綜上所述，系爭租約既約定每月租金5000元，被告迄今已逾7年未給付系爭租金，且被告上開抗辯均不足採，是原告本於系爭租約之法律關係，請求被告應給付原告系爭租金合計30萬元(計算式：5000×12×5＝30萬)，及自本件起訴狀送達被告後2星期之翌日(即103年8月22日)起至清償日止按年息5%計算之利息，於法有據，堪以採認。

六、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為建物者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

民法第440條第1項、第2項本文、445條前段、第767條第1項前段、第184條第1項前段定有明文。

次按終止租約請求返還租賃物者，其請求權基礎依租賃物返還請求權(即民法第445條前段)、所有物返還請求權(即民法第767條第1項前段)等法律關係，競合或擇一請求，均無不可。

無權占有他人建物，將致建物所有人受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念。

經查：本件被告拒絕給付系爭租金為無理由，已如上述，而被告迄今已逾7年未繳納系爭租金等情，為被告所不爭執，堪信為真實，又原告定於103年8月22日之相當期限，催告被告被告支付系爭租金乙節，亦有原告所提起訴狀原本在卷可稽，是被告於本件言詞辯論終結前，仍未給付原告所積欠之系爭租金，揆諸上開規定，應認原告終止系爭租約，於法有據；

又系爭租約暨於103年8月22日終止，則被告無權占用系爭建物，從而原告本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權之法律關係請求被告遷讓系爭建物，核屬有據；

另原告請求因被告無權占有系爭建物，致原告自103年8月22日起受有每月相當於租金5000元之損害，亦屬相當，是原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告自103年8月22日起至被告返還系爭建物之日止，按月給付原告5000元，於法有據，堪予採認。

七、從而，原告依據租賃物返還請求權、所有物返還請求權、侵權行為損害賠償、系爭租約等法律關係，請求判決如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許。

八、本判決合於民事訴訟法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 陳明照
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 梁高賓
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│附表：（建物）                                                                                                            │
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│ 編 │      │              │              │建 築 式 樣 主│      建物面積（平方公尺）        │        │              │
│    │      │              │              │              ├───────────┬─────┤ 權  利 │              │
│    │建  號│建  物  門  牌│基  地  坐  落│要 建 築 材 料│ 樓    層    面    積 │附屬建物主│        │備        考  │
│    │      │              │              │              │                      │要建築材料│ 範  圍 │              │
│ 號 │      │              │              │及 房 屋 層 數│ 合                計 │及用途    │        │              │
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│ １ │3587  │彰化縣員林鎮興│彰化縣員林鎮三│鋼筋混凝土結構│一層面積25.80平方公尺 │陽台面積  │全部    │---------     │
│    │      │昌街82號      │條圳段十七份小│造3層樓房     │、二層面積34.68平方公 │6.80平方公│        │              │
│    │      │              │段366之6地號土│              │尺、三層面積35.88平方 │尺        │        │              │
│    │      │              │地            │              │公尺、騎樓面積10.08平 │          │        │              │
│    │      │              │              │              │方公尺，面積合計106.44│          │        │              │
│    │      │              │              │              │平方公尺              │          │        │              │
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│ ２ │---   │同上          │同上          │------------- │雨遮面積3.20平方公尺( │--------  │全部    │為3587建號之增│
│    │      │              │              │              │編號A)、住宅面積13.60 │          │        │建，屬未保存登│
│    │      │              │              │              │平方公尺(編號B)、梯間 │          │        │記建物        │
│    │      │              │              │              │面積6.40平方公尺(編號 │          │        │              │
│    │      │              │              │              │C)，面積合計23.20平方 │          │        │              │
│    │      │              │              │              │公尺                  │          │        │              │
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附圖：