員林簡易庭民事-OLEV,112,員簡,111,20230905,1

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
112年度員簡字第111號
原 告 白秀蘭
林秀霞
共 同
訴訟代理人 王庭鴻律師
被 告 黃清波
黄友俊


黃淨柔
黃盆
黃麗雲
黃金卿(原姓名黃麗卿)


黃素惠
黄沛琪

黄淑眞
黄淑珍
黃厚森




兼上11人共同
訴訟代理人 黃清漢
被 告 黃足素
陳伯侯
陳芊惠
陳立庭
黃陳翠娥

黃明宏

黃惠娟

黃郁雅

黃昶智

黃昶崴

上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國112年8月21日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

一、核定被告占用原告共有坐落彰化縣○○鄉○○○段000地號土地，如附圖即彰化縣溪湖地政事務所民國108年2月25日（收件日期108年1月30日）溪測土字第183 號土地複丈成果圖所示編號A（面積12.46平方公尺）、編號B（面積56.67平方公尺）土地之租金金額如附表所示。

二、被告應連帶給付原告白秀蘭與林秀霞各新臺幣4,341元，及自判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

三、被告應自核定前開租金時起至主文第一項所示編號A、B建物不堪使用為止，按年於每年3月1日連帶給付原告白秀蘭與林秀霞各新臺幣913元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告連帶負擔百分之五，其餘由原告負擔。

六、本判決第二項得假執行。被告如各以新臺幣4,341元為原告白秀蘭、林秀霞供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。

前開規定於簡易訴訟程序亦適用之，此參同法第436條第2項規定自明。

查原告起訴原以黃清漢等17人為被告，嗣於民國（下同）112年4月28日、112年5月8日具狀陳報被告黃如成於起訴前之111年7月24日死亡，而撤回對黃如成之起訴，並追加其繼承人黃陳翠娥、黃明宏、黃惠娟、黃郁雅、黃昶智、黃昶崴為被告，核其所為被告之追加，與前揭規定相符，應予准許。

二、按訴訟代理權不因本人死亡、 破產或訴訟能力喪失而消滅；

當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；

上開規定，於有訴訟代理人時不適用之，民事訴訟法第73條、第168條、第173條前段分別定有明文。

查被告黃盆於本院言詞辯論終結前之112年6月11日死亡，且未經全體繼承人共同聲明承受訴訟，惟黃盆於原告起訴後已委任被告黃清漢為訴訟代理人，並授予特別代理權，此情有民事委任狀及黃盆之死亡證明書在卷可稽，揆諸前開規定及說明，本院仍得進行審理而為言詞辯論，並本於言詞辯論而為判決，合先敘明。

三、被告黃足素、陳伯侯、陳芊惠、陳立庭、黃陳翠娥、黃明宏、黃惠娟、黃郁雅、黃昶智、黃昶崴等（以下合稱被告黃足素以次10人）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：㈠原告於民國（下同）104年1月14日因拍賣而共同取得坐落彰化縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱系爭土地），應有部分各2分之1。

系爭土地遭被告之被繼承人黃添進生前搭建之未保存登記建物，即如彰化縣溪湖地政事務所收件日期文號108年1月30日溪測土字第183號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示：編號Ａ部分（面積12.46平方公尺）之1樓鐵皮建物、編號B部分（面積56.67平方公尺）之1樓磚造平房（下合稱系爭建物）占用，現為被告因繼承關係而公同共有。

原告前訴請被告拆屋還地，經本院108年度員簡字第158號、109年度簡上字第76號民事判決（下稱系爭76號二審判決），以被告所公同共有系爭建物與原告共有系爭土地間，有民法第425條之1第1項規定之法定租賃權存在為由，駁回原告之訴確定。

茲兩造間就系爭土地既有法定租賃權之法律關係存在，且又未能協議租金之數額，原告爰依民法第425條之1第2項之規定，訴請本院核定租金數額。

㈡系爭土地位於彰化縣埔鹽鄉打廉村聚落，左右各有通路，附近均為住宅，距離埔鹽鄉公所約僅4.8公里，交通尚稱方便，生活機能亦屬便利；

又系爭建物雖僅占用系爭土地之部分土地，惟自系爭建物占用位置觀之，原告實難再對系爭土地未遭占用部分土地為其他利用行為，故而斟酌被告就系爭建物之主要使用目的係供日常住居生活之用，系爭土地之位置、周遭環境、繁榮程度及原告等人無法利用系爭土地等情狀，請求核定計算被告公同共有系爭建物占用系爭土地之租金每年為新臺幣（下同）35,000元。

原告並依租賃之法律關係，請求被告應連帶給付自原告起訴日回溯5年期間之租金，計應給付原告白秀蘭、林秀霞各87,500元。

被告均為被繼承人黃添進之繼承人，依民法第1151條、第292條規定，於分割遺產前，就所積欠之租金應負連帶給付責任等語。

㈢並聲明： ⒈核定被告占用原告共有坐落彰化縣○○鄉○○○段000地號土地，如附圖即彰化縣溪湖地政事務所民國108年2月25日（收件日期108年1月30日）溪測土字第183 號土地複丈成 果圖所示編號A（面積12.46平方公尺）、編號B（面積56.67 平方公尺）土地之租金，被告每年應給付原告之租金為35,000元。

⒉被告應連帶給付原告白秀蘭與林秀霞各87,500元，及自判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒊被告應自核定前開租金時起至第一項聲明所示編號A、B建物不堪使用為止，按年於每年3月1日分別連帶給付原告白秀蘭與林秀霞各17,500元。

二、被告部分：㈠被告黃足素以次10人均未到庭亦未具狀為何聲明陳述。

㈡被告黃清漢辯稱：原告請求每年給付租金35,000元之金額太高，應以每月100元較為合理等語。

並聲明：請求駁回原告之訴。

三、本院得心證之理由：㈠按民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。

又承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。

依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人（土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。

租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年度台上字第3013號民事判決意旨參照）。

㈡原告主張其等於104年1月14日因拍賣而取得系爭土地，被告所繼承而來、公同共有之系爭建物占有使用系爭土地如附圖編號A、B所示部分面積共69.13平方公尺，系爭76號二審判決認定系爭建物與系爭土地具民法第425條之1第1項之租賃關係存在，惟兩造迄今未能協議租金數額等情，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本、民事判決書影本等為證，並經本院調取前案卷宗核閱無訛，復經本院現場履勘測量，有履勘筆錄、現場照片、附圖在卷可憑，且為被告黃清漢（含委任出庭之被告）所不爭執，被告黃足素以次10人已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，視同自認，是原告主張上開事實自堪信為真實。

從而，原告請求依民法第425條之1第2項規定核定本件租賃關係之租金數額，並據以請求被告給付占用期間之租金，依上開規定及說明，即屬有據。

㈢復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；

上開規定於租用基地建築房屋，亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

又所謂土地價額係指法定地價而言；

土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價；

舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條前段亦分別定有明文。

又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。

經查：⒈系爭建物現況閒置無人居住，用以堆放雜物，其占用系爭土地面積69.13平方公尺，約為整筆土地面積百分之18，所在位置約在系爭土地之東南側，而系爭土地之使用分區、使用類別為鄉村區乙種建築用地，其東南側臨埔打路，附近則為民宅，屬鄉村聚落景象，無商業活動等情，有土地登記謄本、本院勘驗筆錄、現場照片在卷可參，並經兩造陳述綦詳。

是本院斟酌系爭建物之使用情形，系爭土地之坐落位置、週遭環境、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善，並考量被告就系爭土地之使用情形及所受利益等情狀，認應以系爭土地申報地價按年息6%，作為核定計算每年租金之標準，較為適當。

⒉原告於104年1月14日取得系爭土地之所有權，其於112年2月21日具狀提本件訴訟（有本院收狀章戳可憑）請求本院核定系爭土地之租金，而系爭土地於原告起訴前5年即107年1月至111年1月之申報地價依序為每平方公尺400元、400元、424元、424元、440元（112年之申報地價為每平方公尺440元），有原告所提地價第一類謄本、公告土地現值與公告地價查詢結果附卷足佐（見本院卷第287頁、第291-293頁），爰核定被告公同共有系爭建物占用系爭土地，自原告起訴日回溯5年期間之合理租金如附表所示。

⒊從而，原告得請求自起訴日回溯5年期間即107年2月20日起至112年2月21日止之租金為8,681元（計算式：3,084元＋3,517元＋2,080元＝8,681元），及請求自本院核定租金數額時起至系爭建物不堪使用為止，按年應給付原告租金為1,825元（被告占用系爭土地之期間、本院核定被告應付租金數額及被告占用期間租金之計算式均詳附表）。

㈣復按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。

民法第1151條定有明文。

承租權為財產權一種，應由全體繼承人共同承而為公同共有，所負租金給付義務乃公同共有債務，無從依應繼分比例分擔，各債務人係就全體債務負責，而非部分負責，屬數人負同一債務而其給付不可分之情形，依民法第292條規定，準用連帶債務之規定，是全體繼承人就分割遺產前積欠之租金，應負連帶給付之責。

查被告既均為被繼承人黃添進之繼承人，依上開規定及說明，彼等於分割遺產前依法負連帶給付租金之責任，原告主張被告應連帶給付租金，亦有理由。

又被告迄至本院言詞辯論終結為止，未曾給付租金予原告，則原告起訴請求算至系爭房屋得使用期限之日為止之租金，應認有提起將來給付之訴，預為請求之必要（民事訴訟法第246條規定參照）。

㈤本件原告第2項聲明請求原並無約定其給付期限，又係以支付金錢為標的，依民法第229條第2項、第233條第1項、第203條規定，就請求給付自107年2月20日起至112年2月21日止租金部分，原告請求加計自本判決確定日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。

㈥綜上所述，原告依民法第425條之1之規定，請求本院核定系爭建物坐落系爭土地範圍之租金額，應屬正當，爰核定被告公同共有系爭建物占用原告所有系爭土地如附圖編號A、B部分面積69.13平方公尺，租金金額如附表所示；

原告依租賃關係請求被告連帶給付自107年2月20日起至112年2月21日止之租金8,681元（即被告應連帶給付原告白秀蘭與林秀霞各新臺幣4,341元，元以下四捨五入），及自本判決確定日之翌日起日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

被告應自本院核定租金時（即112年9月5日）起至系爭建物不堪使用之日止，按年於每年3月1日連帶給付原告白秀蘭與林秀霞各913元（即1,825元÷2，元以下四捨五入），均屬有據，應予准許。

原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件判決第1項乃形成之訴而非給付之訴，無庸執行；第2項部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

五、本件原定期112年9月4日宣判，因逢海葵颱風來襲，經彰化縣政府公告該日停班，爰予順延至翌（5）日宣判，特予敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 112 年 9 月 5 日
員林簡易庭 法 官 簡燕子
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 5 日
書記官 楊筱惠

附表：
被告占用系爭土地之期間 本院核定被告應付租金數額（新臺幣） （占用期間租金之計算式：占用土地面積×該年度申報地價×6%×占用期間，元以下四捨五入） 自107年2月20日起至108年12月31日止 3,084元。
（計算式：69.13平方公尺×400元/平方公尺×6%×〈1＋314/365〉＝3,084元） 自109年1月1日起至110年12月31日止 3,517元。
（計算式：69.13平方公尺×424元/平方公尺×6%×2＝3,517元） 自111年1月1日起至112年2月20日止 2,080元 （計算式：69.13平方公尺×440元/平方公尺×6%×〈1＋51/365〉＝2,080元） 自112年2月21日起至系爭建物不堪使用之日（即返還土地之日）止 每年1,825元。
（計算式：69.13平方公尺×440元/平方公尺×6%＝ 1,825元）