臺灣新北地方法院行政-PCDA,106,簡,134,20171221,1

臺灣新北地方法院行政訴訟判決 106年度簡字第134號
106年11月30日辯論終結
原 告 宏盛建設股份有限公司
代 表 人 林新欽
訴訟代理人 蔡玫眞律師
被 告 新北市政府
代 表 人 朱立倫(市長)住同上
訴訟代理人 王治宇
訴訟代理人 呂政庭
上列當事人間因新北市消費者保護自治條例事件，原告不服內政部中華民國106年6月27日台內訴字第1060032374號訴願決定，提起行政訴訟，經台灣臺北地方法院以該院106年度簡字第200號行政訴訟裁定移送本院管轄，經本院辯論終結判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、程序事項：本件係因新北市消費者保護自治條例事件，原告不服被告民國（下同）106年3月20日新北府法消字第0000000000-0號執行違反新北市消費者保護自治條例事件處分書，所裁處原告罰鍰新台幣（下同）10萬元而涉訟，則本件爭訟之罰鍰既在40萬元以下，依行政訴訟法第229條第2項第2款規定應適用同法第2編第2章規定之簡易訴訟程序。

二、事實概要：緣原處分機關即被告於105年 12月起受理多件原告與消費者間消費爭議申訴事件，發現原告為銷售新北市淡水區「宏盛新世界」預售屋建案，與消費者簽訂房地預定買賣契約時，未經與消費者實際個別磋商，逕於簽約時始於契約書上私黏手寫並複印之「宏盛新世界房地預定買賣契約個別磋商條款」，將土地增值稅轉嫁由消費者負擔，導致消費者於 105年交屋後始發覺須自行負擔相關稅費事項，爰認原告與消費者簽訂房地預定買賣契約，未依內政部頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」辦理，違反新北市消費者保護自治條例第5條第1項規定，乃依同自治條例第32條規定，以106年3月20日新北府法消字第0000000000-0號執行違反新北市消費者保護自治條例事件處分書（下稱原處分）裁處原告10萬元罰鍰。

原告不服原處分，提起訴願，復遭內政部以106 年6 月27日台內訴字第1060032374號訴願決定駁回（下稱訴願決定），為此乃提起本件行政撤銷訴訟。

三、原告主張：

(一)「定型化契約條款」與「個別磋商條款」，兩者為不同之概念，規範，此觀消費者保護法第二條第七款、第八款分別就此名詞定義，第十五條更明文規定定型化契約之一般契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效，即可明瞭。

是以「個別磋商條款」不可能是「定型化契約條款」，自非屬定型化契約，並無審閱期間之適用。

原處分書及訴願決定書就此混淆，顯係適用法規錯誤之違反法令：1.按消費者保護法第二條第七款、第八款分別明文定義：「本法所用名詞定義如下：七、定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。

定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」

、「八、個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款」顯見立法者有意區分「定型化契約條款」與「個別磋商條款」，兩者顯為不同之概念，規範。

同法第十五條更明文規定：定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效，換言之，之所以有個別磋商條款，即是雙方當事人（無論是企業經營者或消費者），任何一方均可提議對契約條款磋商，經雙方達成合意後改變原先由企業經營者預先擬定之契約條款。

是以「個別磋商條款」不可能是「定型化契約條款」，自非屬定型化契約，並無審閱期間之適用。

2.依據內政部內授中辦地字第 1000043891號函釋要旨:「中央主管機關依據消費者保護法第17條第1項規定公告特定行業定型化契約應記載或不得記載之事項，較企業經營者與消費者間訂定之個別磋商條款，更有利消費者時，應以中央主管機關所公告之內容為雙方權利義務之依據。」

、行政院消費者保護委員會97年 3月20日消保法字第0970002207號函及行政院消費者保護處105年7月11日院台消保字第1050169280號函，指消費者保護法第15條應為目的性限縮解釋，亦即「定型化契約條款」內容倘較「個別磋商條款」之約定，更不利消費者時，始有消保法第15條規定之適用。

又台北市政府法保消字第09730458900號函釋表示:「建設公司所使用預售房地買賣契約書內容與預售屋買賣定型化契約應記載事項不符部分，主管機關應依權責確定是否為內政部台(九十)內中地字第 0000000號公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載之事項。」

並於該函釋說明三表示：「業者針對中央主管機關所公告定型化契約應記載或不得記載之事項，如欲以個別磋商條款予以修正或排除適用時，應就該條款確實有與消費者進行實質磋商之事實負舉證責任。

否則，仍應認該條款有消費者保護法第17條規定之適用」亦均明文顯示，個別磋商條款之本質，係用雙方磋商達成之合意以「修正或排除適用」改變原先擬定之契約條款。

是以「個別磋商條款」不可能是「定型化契約條款」，自非屬定型化契約，並無審閱期間之適用。

3.原處分書及訴願決定書認定系爭個別磋商條款雖有不同版本，但手寫影本之條款全文長達 4頁，密密麻麻，內容相同，應係締約前原告業已製作完成，故應為定型化契約條款而非個別磋商條款云云。

惟按，個別磋商條款係當事人就定型化契約條款合意為增刪或變更之條款。

消保法並未限定個別磋商條款限由何一方當事人始可提出，亦未禁止提出磋商條款之當事人不得於締約前草擬磋商條款，製作書面，更未規定須以何方式製作始得認定為個別磋商條款。

故原處分認系爭個別磋商條款係原告公司於締約前事先製作完成，於締約時再行提出，故不得為個別磋商條款云云，依法並無實據。

次按，既屬個別磋商條款，任一方當事人均可提出以與他方磋商，他方亦無必須同意條款內容之義務，如不能達成合意，即無個別磋商條款存在之餘地。

故系爭個別磋商條款雖由原告公司於締約時提出，簽約之消費者不僅可全部或部分拒絕或不予同意，亦得自行提出其所主張之磋商條款。

從而縱認兩造間就定型化契約另行成立之磋商條款其內容相同，亦係經消費者各人分別於其等締約時個別予以同意而成立，殊不得以不同消費者所願同意之磋商條款內容相同，而否認其為磋商條款之性質，並進一步反指該磋商條款即屬定型化契約。

查原告之預售屋之銷售對象甚多，銷售或簽約人員亦非僅有一人，故於即將締約前由負責簽約之承辦人分別製作個別磋商條款，以供締約時磋商之討論基礎，乃實務上不得已之作法。

更何況，如認系爭個別磋商條款亦屬定型化契約條款（僅係假設，絕非自認），則同一契約，豈非同時有互相矛盾之契約內容（因為個別磋商條款之本質，既然是以雙方磋商達成之合意以修正或排除適用改變原先擬定之契約條款，內容當然矛盾、衝突、牴觸，否則第十五條何必明定牴觸部分無效？）足以反證原處分之立論，顯然違反經驗論理法則，不足採信。

4.原處分書雖認定系爭個別磋商條款應連同系爭房地預定買賣契約書，一併交由消費者事先審閱再行簽訂，故系爭個別磋商條款應屬無效云云。

惟查消保法就個別磋商條款之簽訂，並無審閱期間之規定，且個別磋商條款不可能是「定型化契約條款」，自非屬定型化契約，應無審閱期間之適用，有如前述，原處分執此認定，已非可採。

且依個別磋商條款之法律性質，係契約當事人就定型化契約之契約條款，經磋商後為增加或變更之合意約定，必然是消費者於已有意願簽訂該定型化契約，始有就個別磋商條款進行研商、討論之必要。

於預售屋銷售之實務，無論消費者有無購屋意願，消費者均可攜回預售屋買賣合約審閱。

原告委託房屋代銷公司辦理預售屋之銷售時，均會於銷售場所之接待中心備置定型化契約性質之系爭房地預定買賣契約書，以供前來接待中心之消費者取閱參考，本件消費者即有多人於尚未給付買賣訂金前就將系爭房地預定買賣契約書攜回審閱。

則在消費者是否有意願買受系爭房地預定買賣契約書尚未確定之前，本即無提出個別磋商條款供審閱之意義及必要。

原處分指摘原告或銷售公司於交付房地預定買賣契約書時，並未將個別磋商條款一併提出交付消費者以供事前審閱云云，不僅依法無據，且與個別磋商條款係就定型化契約為增加或變更之合意約定之性質不符，自難採信。

則原告於消費者願意購買該預定買賣契約書時提出個別磋商條款，經其等人同意而貼附於契約書內，作為買賣雙方合意磋商條款之證明，依法自無違誤。

原處分執此認定違反審閱期間規定無效云云，即屬適用法規顯有錯誤。

(二)消費者主張個別磋商條款係銷售人員擅自趁機用印，或代刻印章逕蓋，根本未與消費者磋商云云，顯然不實，與卷宗內之證物及證人證詞不符，不足採信。

原處分遭消費者矇騙，致為錯誤之認定，顯與事實不符：1.消費者主張：由於合約內容繁瑣、需簽名或用印處繁多，故銷售人員以此為理由，向買受人索取印章俾便於合約書上用印時，一般均會視此為善意幫忙之舉。

部分購買人若未攜帶印章，原告宏盛建設銷售人員甚至表示可以馬上幫忙刻章。

消費者以為原告宏盛建設之服務精緻周到，因此滿懷感激，鬆懶注意。

然原告宏盛建設銷售人員竟趁此機會，以內頁最未黏貼有根本未與原告磋商、內容多達四頁九條之「宏盛新世界房地預定買賣契約個別磋商條款」之房地預定買賣契約書自行用印。

在契約書用印完畢後，才隨便告知消費者有個別磋商條款，要消費者回家再看。

由於消費者已經決定購買，且契約書已經完成用印，而個別磋商條款之內容密密麻麻，又以手寫表示，對於已經習慣印刷字體之現今社會大眾言，短時間內要閱讀、認知大量手寫字體，確實有所困難。

消費者等一時之間均無法了解、認知個別磋商條款之內容及比對與房地預定買賣契約條款之變異，遑論該變更對於消費者是否不利。

然對於消費者之質疑，原告宏盛建設之銷售人員均表示這麼多人簽約，個別磋商條款絕對不會有問題，要消費者回家慢慢看。

原告宏盛建設根本未向消費者說明、解釋任何個別磋商條款之內容，更不必論以當時之情境有任何磋商之可能云云。

2.惟查：系爭預售屋買賣之成交價格，每戶總價平均在1000萬元以上，消費者等人於簽約時豈有可能未詳細審閱內容而任由銷售人員趁機用印之情事？上開主張顯有違背常理及經驗法則，難以採信。

況且，系爭個別磋商條款均由消費者或其簽約之代理人親自簽署，有契約書在卷可稽，顯非僅有蓋章之印文而已，則消費者等既係親自簽名於個別磋商條款契約上，焉有不知個別磋商條款之存在？足證消費者主張之「銷售人員擅自趁機用印，或代刻印章逕蓋，直至簽約完成後始經銷售人員告知」云云，顯然不實，與卷宗內之證物不符，不足採信。

3.又消費者等人於簽約前早已將系爭房地預定買賣契約書攜回審閱，而事先瞭解預售合約之約定內容。

則銷售過程中另有個別磋商條款之提出，就此定型化契約外另為增加或變更原約定內容，豈有未感訝異而不予審認磋商內容與原契約條款有何不同？瞭解何以有須另行磋商約定之必要？更何況系爭個別磋商條款均標示契約書之條文序號（第幾條），以方便兩相對照。

姑不論簽約人員會予以說明，且消費者縱有不瞭解之處，亦可當場詢問簽約人員。

消費者若非瞭解個別磋商條款之約定內容，豈會願意於個別磋商條款上簽名？參以證人連將龍於鈞院民事庭結證稱：「我在拿訂單前會把磋商條款給客戶，客戶了解條文內容後才會正式簽約。」

(見106年4月17日言詞辯論筆錄)益加可證消費者等人主張磋商條款未經磋商云云，不僅有悖常理且與事實不符。

4.再者，消費者等人均於民國 102年間締約，若如消費者上開所述，其等於簽約時因未經磋商致不明白磋商條款內容，則於簽約後當會要求原告公司或銷售人員再予說明，或認為磋商條款對其等甚為不利且不公平，當會提出異議或為其他權利主張，殊無於長達2、3年之期間，就此未為任何要求或主張而繼續依約履行繳付各期價款，甚且結清全部價款及各項費用完成交屋手續之理。

足見消費者主張個別磋商條款係銷售人員擅自趁機用印，或代刻印章逕蓋，根本未與原告磋商云云，與卷宗內之證物及證人證詞不符，更有悖常理，違反經驗法則，顯然不實，純係事後意圖毀約卸責之詞，不足採信。

原處分書及訴願決定書，竟在未經實質調查之情形下，誤受消費者等矇騙，誤認系爭個別磋商條款係銷售人員擅自趁機用印，或代刻印章逕蓋，根本未與消費者磋商云云，顯與事實不符，自屬無可維持。

(三)個別磋商條款第玖條規定，僅係訂立明確之時間點，應屬中立性條文，不生有利或不利消費者之問題。

更何況，縱有（僅係假設，並非矛盾），其判斷之時間點，亦應於簽約時，不能以日後土地之漲跌來朔及推論當時是否有利：系爭個別磋商條款第玖條全文約定，「玖、經雙方個別磋商後同意修改條款如下：一、雙方充分認知，本約買賣價金之議定，係以乙方負擔土地增值稅至本約簽署年度為止。

故雙方同意，以本約簽立日當年度政府公布之公告現值作為申報移轉現值並於申報期限前提出申報，其應繳納之土地增值稅由乙方負擔。

如因可歸責於甲方（指消費者）致乙方遲延辦理申報者，其增加之土地增值稅由甲方負擔」。

是依其內容，顯僅係土地增值稅之負擔訂立明確之時間點之約定，應屬中立性條文，不生有利或不利於何方之問題。

蓋土地價值本有波動，有漲亦有跌，兩造於訂約時均無法預料土地價值之漲跌，亦有可能於訂約後，土地價值遽跌，致申報土地增值稅捐時，因無任何漲價之情形，致無需繳交土地增值稅之情況存在。

尚難以事後之漲價需課徵較高之土地增值稅，來朔及推論簽約當時係不利於何方。

此點與預售屋買賣價金之法理完全相同，買賣之前，雙方一定就房地價金，依地段、市價行情，討價還價，斤斤計較，直至簽約時議定買賣價金，此後，無論房地未來是漲是跌，均歸買受人享受或承擔，雙方均不能依房地之漲跌而要求增減價金。

同理可證，土地增值稅之負擔，亦應以簽約當年度為基準點，較為公平合理。

因簽約後，土地之漲跌均歸買受人即消費者，如果土地下跌，買受人雖承擔跌價之損失，但免繳土地增值稅，不無小補。

如果土地漲價，買受人享受土地增值之利益，多繳點土地增值稅，亦合於租稅公平原則。

是以，認定系爭個別磋商條款是否有利於消費者，應以契約簽訂當時之情況定之，而非以事後漲跌之情況，來朔及推論簽約當時之有利不利。

觀之系爭條款，僅係單純約定土地增值稅繳納之時點，並未有何不利任何一方之情形存在，實難以事後土地增值稅之增減，即推論訂約時不利於消費者。

從而，依上開行政函釋之意旨，系爭個別磋商條款第玖條應屬合法有效。

再者，若土地漲價，利益係歸於消費者，由獲益者繳納稅捐，合於租稅公平原則，而消費者亦因土地漲價而獲利，並無不利。

且此稅捐負擔時點之約定，亦顯非企業經營者因提供之商品所致之損害，是原處分書及訴願決定書認上開個別磋商，未依內政部所公告定型化契約應記載或不得記載之事項辦理，違反新北市消費者保護自治條例第5條第1項規定，乃依同條例第32條規定，處原告十萬元罰緩，顯非有據。

(四)綜上所述，原處分書及訴願決定書誤解、混淆「定型化契約條款」與「個別磋商條款」，兩者不同之概念、規範，顯係適用法規錯誤之違反法令。

又在未經實質調查之情形下，誤受消費者等矇騙，誤認系爭個別磋商條款係銷售人員擅自趁機用印，或代刻印章逕蓋，根本未與消費者磋商云云，顯與卷宗內之證物及證人證詞不符，更有悖常理，違反經驗法則，顯然不實，消費者純係事後意圖毀約卸責之詞，不足採信。

原處分書及訴願決定書，竟在錯誤之事實認定下為處分，自屬無可維持，應予撤銷，以維原告之合法權益。

(五)為此聲明：1.訴願決定及原處分均撤銷。2.訴訟費用由被告負擔。

四、被告則以：

(一)原告雖主張系爭稅額轉嫁條款為「個別磋商條款」，惟經被告調查結果，仍認其屬消費者保護法（以下簡稱消保法）第2條第7款「定型化契約條款」，理由如下：1.被告調查本案時，為求慎重，特於106年1月18日邀集行政院消費者保護處、中華民國地政士公會全國聯合會等相關專家學者，至被告召開「宏盛新世界預售屋買賣定型化契約轉嫁土地增值稅予消費者座談會議」，會議決議略以，原告所稱「個別磋商條款」既無個別性，亦無磋商事實，即使以手寫並複印，仍無礙於認定其為業者預先擬定用於大量交易之定型化契約，故應受預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規範。

2.原告於106年 2月7日至被告陳述意見時亦自承：「系爭建案一共有468戶，迄今已銷售429戶，購買的住戶簽約時均有簽訂締結稅額轉嫁條款......本公司會先提供一份『房屋、土地預定買賣合約書』給消費者攜回審閱，俟消費者審閱完畢後再帶回來公司，然後與消費者簽約時，會另外再把影印的土地增值稅負擔契約條款提出」等語。

。

3.基上足證，原告與 429戶消費者間所締結之稅額轉嫁條款內容均為相同，確屬原告與 429戶消費者間一體適用之共通條款，並無「個別磋商條款」所應具備之「個別性」可言；

又稅額轉嫁條款均係原告於簽約前預先擬定，迨至簽約時始提出黏貼於「房屋、土地預定買賣合約書」之末頁，旋即令消費者簽名，實際上並無雙方磋商之事實。

是系爭稅額轉嫁條款既無「個別性」，亦無實際進行磋商之事實，自非屬消保法第2條第8款「個別磋商條款」，縱原告係以手寫並複印之方式為之，仍無礙於認定其為企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定用於大量交易之「定型化契約條款」（消保法第2條第7款）。

4.綜上所述，雖原告主張系爭稅額轉嫁條款係屬個別磋商條款，惟依上開說明，系爭條款實屬原告預先擬定之契約條款，故原告使用之定型化契約違反內政部公告之預售屋定型化契約應記載事項第22點規定，爰被告以新北市消費者保護自治條例第5條第1項、第32條第1項等規定處罰原告，即屬適法之裁處。

(二)原告復稱銷售系爭建案時，皆有向消費者說明稅額轉嫁條款內容，惟查：1.按消保法第17條第1項規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」

是以行政院消費者保護委員會第80次委員會議通過，由中央主管機關內政部於90年9月3日台（90）內中地字第0000000號公告（行政院消費者保護委員會第185次委員會議通過，並經內政部100年3月24日內授中辦地字第0000000000號公告修正）預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。

次按法務部95年9月21日法律字第0950035512號函釋，中央主管機關依消保法第17條第1項訂定之定型化契約應記載及不得記載事項，屬於實質意義之法規命令，企業經營者使用定型化契約時自應受拘束。

2.依前揭內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載事項第22點規定：「土地增值稅應於使用執照核發後申報，並以使用執照核發日之當年度公告現值計算增值稅，其逾 30日申報者，以提出申報日當期之公告現值計算增值稅，由賣方負擔，但買方未依第14點規定備妥申辦文件，其增加之增值稅，由買方負擔。」

亦即土地增值稅於使用執照核發前，應由企業經營者（本案即原告）負擔。

3.惟原告單方預先擬定提出之稅額轉嫁條款（即「宏盛新世界房地預定買賣契約個別磋商條款」第玖點）內容為：「雙方充分認知，本約買賣價金之議定，係以乙方（即原告）負擔土地增值稅至本約簽署年度為止。

故雙方同意，以本約簽立日當年度政府公布之公告現值作為申報移轉現值並於申報期限前提出申報，其應繳納之土地增值稅由乙方負擔。

如因可歸責於甲方（即消費者）致乙方遲延辦理申報者，其增加之土地增值稅由甲方負擔。」

是原告據此僅需負擔簽約當年之土地增值稅，至於簽約次年度到系爭建案日後取得使用執照間之土地增值稅，則概由消費者負擔，較之上開內政部公告預售屋定型化契約應記載事項第22點規定，明顯較不利於消費者。

4.是原告雖稱銷售建案時皆有向消費者說明稅額轉嫁條款之內容，但對上開較為重要之差異具體內容為何卻未作說明，在未使消費者得知悉內政部公告預售屋契約應記載事項第22點內容之情形下，使消費者立於資訊不對等之地位進行磋商，實已違反消保法第17條第1項授權內政部公告預售屋定型化契約應記載事項在於保護消費者之立法原意，故並不因原告與消費者間存有時間匆促且徒具形式之磋商情形，即認系爭稅額轉嫁條款屬個別磋商條款而得阻卻原告行為之違法性。

(三)有關原告主張系爭稅額轉嫁條款關於土地增值稅之約定，並無顯失公平之部分：1.土地稅法第5條第1項第1款規定：「土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有償移轉者，為原所有權人」、土地法第182條規定：「土地所有權之移轉為絕賣者，其增值稅向出賣人征收之，如為繼承或贈與者，其增值稅向繼承人或受贈人征收之」、平均地權條例第37條前段規定：「土地增值稅，以原土地所有權人為納稅義務人。」

。

2.由上開規定可知，土地增值稅之課稅目的，一方面係基於實質課稅之原則，以維持租稅負擔公平，進而實現租稅正義；

而另一方面則係為了促使土地自然漲價利益歸公，以實現財富重分配的社會國家原則，並抑制土地炒作投機，藉以達成土地資源合理利用之目標。

而土地出賣人於其土地所有權有償移轉時，其所獲得之買賣價金中，乃含有土地自然漲價之利益，故向原所有權人課徵土地增值稅，不僅符合量能課稅原則，亦符合社會公平原則。

3.是原告既為系爭建案土地原所有權人，依法本應自行負擔土地增值稅，詎原告逕以單方預先擬定之稅額轉嫁條款，將其轉嫁由未獲得充分資訊之消費者負擔，除有違實質課稅原則及社會公平原則外，亦未能符合誠實信用與平等互惠原則。

(四)綜上所述，被告所為處分於法有據，並無不合，本案原告之訴，實無理由。

(五)為此聲明：1.駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。

五、本件事實概要欄所述爭訟之事實，有被告所提105年 12月至106年4月受理消費申訴紀錄（節錄）、原告銷售系爭建案所使用之「宏盛新世界房地預定買賣契約個別磋商條款」、被告106年1月18日「宏盛新世界預售屋買賣定型化契約轉嫁土地增值稅予消費者座談」會議紀錄、106年 2月7日新北市政府消費者保護官調查紀錄書、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、原處分及訴願決定書等在卷足憑（分見本院卷第39頁至第49頁、第51頁至第67頁、第81頁至第83頁、第85頁至第86頁、第91頁至第94頁、第71頁至第75頁及訴願卷第191頁至第197頁），核堪採認。

而查本案經核兩造之爭點乃再於：(1) 原告宏盛新世界房地預定買賣契約書上黏貼手寫複印之「宏盛新世界房地預定買賣契約個別磋商條款」第玖點所約定：「....雙方充分認知，本約買賣價金之議定，係以乙方（即原告）負擔土地增值稅至本約簽署年度為止。

故雙方同意，以本約簽立日當年度政府公布之公告現值作為申報移轉現值並於申報期限前提出申報，其應繳納之土地增值稅由乙方負擔。

如因可歸責於甲方（即消費者）致乙方遲延辦理申報者，其增加之土地增值稅由甲方負擔。」

（以下簡稱系爭土地增值稅稅額轉嫁條款），究係屬消費者保護法(下稱消保法)第2條第7款定型化契約條款？抑或屬同法第2條第8款所稱之個別磋商條款？(2) 系爭土地增值稅稅額轉嫁條款，有無不符主管機關內政部所公告施行之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項？(3) 被告以原告系爭土地增值稅稅額轉嫁條款，有違反新北市消費者保護自治條例第5條第1項規定，乃依同自治條例第32條規定，以原處分裁處原告10萬元罰鍰，是否適法？茲就本院之判斷論述於下。

六、本院之判斷

(一)系爭土地增值稅稅額轉嫁條款，應屬消保法第2條第7款所規範之定型化契約條款，非屬同法條第8款之個別磋商條款。

1.按消保法第2條第7款及第8款乃規定：「本法所用名詞定義如下：....七、定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。

定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。

八、個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。」

，第4條則規定：「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」

，為此「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」

，同法第17條第1項乃據此明文。

故行政院消費者保護委員會第80次委員會議通過，由中央主管機關內政部於90年 9月3日台（90）內中地字第0000000號公告（行政院消費者保護委員會第 185次委員會議通過，並經內政部100年3月24日內授中辦地字第1000723995號公告修正）預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，核係中央主管機關依消保法第17條第1項訂定之定型化契約應記載及不得記載事項，為法規命令，企業經營者使用定型化契約時自應受拘束。

2.承上可知，消保法所謂「定型化契約條款」，係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；

至於「個別磋商條款」，則係指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。

然就其二者，相互間之差異與適用而言： (1)定型化契約約款：凡由契約當事人一方預先擬為作為交易使用的契約條款，均稱為定型化契約條款，消費者對該條款並無討價還價請求修改的權利，所以可能對消費者不利。

(2)個別磋商條款：凡是經過契約當事人透過個別磋商然後雙方同意的契約條款，均稱為個別磋商條款，與定型化契約條款係由業者單方面決定條款內容的情形不同，較符合契約自由原則，對消費者較為有利。

(3)就個別磋商條款而言：該條款是一種經過契約雙方當事人磋商合意後的約定，在磋商過程中，雙方均有修改條款內容的心理及準備，且已實質上就條款的內容互相表示意思，並達成合意，符合契約自由的精神；

與定型化契約條款並未經過雙方磋商程序的情形不同。

個別磋商條款，主要是用來與定型化契約條款相互區隔，事實上就是依照一般契約訂定程序所約定的條款，於當事人有相當交涉機會及交涉能力，而具個別性。

(4)原則：定型化契約中的定型化契約條款牴觸個別磋商條款的約定，應適用個別磋商條款，以保障消費者的權益。

例外：定型化契約中的個別磋商條款，如果其內容比定型化契約條款的內容對消費者較為不利時，此時應例外地仍以定型化契約條款的內容為準，以免消費者受害。

3.經查，依被告所提原告卷附102年3月23日及102年4月14日之「宏盛新世界」房地預定買賣契約書內黏貼手寫「宏盛新世界房地預定買賣契約個別磋商條款」（即系爭土地增值稅稅額轉嫁條款，參見本院卷第54頁及第67頁），而依： (1)原告106年 2月7日接受新北市政府消費者保護官調查時，受任人即其業務部經理乃表示：「宏盛新世界建案一共有 468戶。

迄今已銷售 429戶，購買的住戶簽約時均有簽訂締結稅額轉嫁條款。」

、「 1、有關土地增值稅負擔之契約條款，本公司及所委託代銷公司(信義房屋)事前均有與消費者實際進行磋商，相關資訊已經充分揭露。

2.另外，本公司會先提供一份『房屋、土地預定買賣合約書』給消費者攜回審閱，俟消費者審閱完畢後再帶回來公司 (與簽訂消費者簽有『合約書借閱單』以資證明)。

然後與消費者簽約時，會另外再把影印的土地增值稅負擔契約條款提出，向消費者詳細說明該磋商條款的內容，給予一定的蹉商時間..。」

、「本公司會讓消費者將『房屋、土地預定買賣合約書』攜回審閱，攜回前並請消費者簽署『合約書借閱單』，俟審閱完畢後再帶回來公司進行簽約。

在簽約時才會向消費者提出說明上開磋商條款。」

、「於102年至105年，粗估影響稅捐金額約新臺幣3,160萬元。」

（以上等情參見本院卷 第85頁至第86頁之新北市政府消費者保護官調查紀錄書），可知系爭土地增值稅稅額轉嫁條款，乃為原告公司與該 429戶消費者間一致性所締結之土地增值稅稅額轉嫁條款，且其內容均相同，此並為原告所不爭，而屬原告與 429戶消費者間一體適用之共通條款，而欠缺「個別磋商條款」所具備之「個別性」 (2)雖以原告公司業務部經理前揭106年 2月7日接受新北市政府消費者保護官調查時，受任人即公司業務部經理雖表示：「本公司會先提供一份『房屋、土地預定買賣合約書』給消費者攜回審閱，俟消費者審閱完畢後再帶回來公司 (與簽訂消費者簽有『合約書借閱單』以資證明)。

然後與消費者簽約時，會另外再把影印的土地增值稅負擔契約條款提出，向消費者詳細說明該磋商條款的內容，給予一定的蹉商時間..。

」之情，然其亦陳以「本公司會讓消費者將『房屋、土地預定買賣合約書』攜回審閱，攜回前並請消費者簽署『合約書借閱單』，俟審閱完畢後再帶回來公司進行簽約。

在簽約時才會向消費者提出說明上開磋商條款之事」，且就原告所稱其委託代銷公司之人員即證人連將龍於另案（即台北地方法院106年度簡字第134號）106年4月17日到庭雖證以：「因有涉買方權利，我在拿訂單前會把磋商條款給客戶，客戶了解內容後才會正式簽約。」

之情，然其就訊問「何時得到建商希望由買方負擔簽約後得土地增值稅？」，亦證以：「102年 3月正式開始銷售，在銷售前半個月或一個月，就收到個別磋商條款」，復就所訊問「讓客戶帶回去審閱的契約內容有無包括個別磋商條款？」，證以：「客戶有要求才會提供」，並就訊問「當客戶回來正式簽約時，就不會主動說明個別磋商條款？」，證稱：「客戶有要求才會說明」等情（以上參見原告所提本院卷第127頁至第128頁證人連將龍於台北地方法院106年度簡字第134號之106年4月17日到之言詞辯論筆錄。

） (3)陳上可知，系爭土地增值稅稅額轉嫁條款，核係原告早於簽約前預先擬定，並於後簽約時始提出黏貼於「房屋、土地預定買賣合約書」之末頁，就該條款之審閱於客戶有要求才會提供，並於客戶回來正式簽約時，就不會主動說明個別磋商條款之下，則縱令消費者加以簽名蓋章，惟實際上已有欠缺締約雙方為個別實質磋商之事實。

是被告所認系爭土地增值稅稅額轉嫁條款稅於欠缺個別性下，亦無實際進行磋商之事實，非屬消保法第2條第8款「個別磋商條款」，並據以被告106年1月18日邀集行政院消費者保護處、中華民國地政士公會全國聯合會等召開「宏盛新世界預售屋買賣定型化契約轉嫁土地增值稅予消費者座談會議」，依該會議決議：「1.與會專家學者一致認為系爭所謂『個別磋商條款』既無個別性，亦無磋商事實，即使以手寫並複印，仍無礙於認定其為業者預先擬定用於大量交易之定型化契約，故應受預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規範..」（參見本院卷第81頁至第83頁），所認本案縱原告係以手寫並複印之方式為之，仍無礙於認定其為企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定用於大量交易之「定型化契約條款」，應屬可採。

原告所稱其於銷售系爭建案時，已事先提供「房地預定買賣契約書」範本供消費者攜回審閱，且於消費者下訂前，皆有向消費者說明個別磋商條款內容，並以消保法並未限定個別磋商條款限由何一方當事人始可提出，亦未禁止提出磋商條款之當事人不得於締約前草擬磋商條款，製作書面，更未規定須以何方式製作始得認定為個別磋商條款云云之事，仍難為有利之斟酌。

(二)系爭土地增值稅稅額轉嫁條款，乃不符主管機關內政部所公告施行之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。

1.按土地稅法第5條第1項第1款規定：「土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有償移轉者，為原所有權人」、土地法第182條規定：「土地所有權之移轉為絕賣者，其增值稅向出賣人征收之，如為繼承或贈與者，其增值稅向繼承人或受贈人征收之」、平均地權條例第37條前段規定：「土地增值稅，以原土地所有權人為納稅義務人。」

。

由此規定可知，土地增值稅之課稅目的，一方面係基於實質課稅之原則，以維持租稅負擔公平，進而實現租稅正義；

而另一方面則係為了促使土地自然漲價利益歸公，以實現財富重分配的社會國家原則，並抑制土地炒作投機，藉以達成土地資源合理利用之目標。

而土地出賣人於其土地所有權有償移轉時，其所獲得之買賣價金中，乃含有土地自然漲價之利益，故向原所有權人課徵土地增值稅，不僅符合量能課稅原則，亦符合社會公平原則。

從而，內政部公告就「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中之應記載事項第22點乃規定有：「土地增值稅應於使用執照核發後申報，並以使用執照核發日之當年度公告現值計算增值稅，其逾30日申報者，以提出申報日當期之公告現值計算增值稅，由賣方負擔，但買方未依第14點規定備妥申辦文件，其增加之增值稅，由買方負擔。」

亦即土地增值稅於使用執照核發前，應由企業經營者（本案即原告）負擔，至於該日後土地地價之漲跌，所涉應納之增值稅之稅額多寡，即核與上開應負擔之納稅義務人為本案之原告即由企業經營者負擔之事無涉。

2.本件原告既為系爭建案土地原所有權人，依法本應自行負擔土地增值稅，惟原告單方預先擬定提出之系爭土地增值稅稅額轉嫁條款（即「宏盛新世界房地預定買賣契約個別磋商條款」第玖點）內容為：「雙方充分認知，本約買賣價金之議定，係以乙方（即原告）負擔土地增值稅至本約簽署年度為止。

故雙方同意，以本約簽立日當年度政府公布之公告現值作為申報移轉現值並於申報期限前提出申報，其應繳納之土地增值稅由乙方負擔。

如因可歸責於甲方（即消費者）致乙方遲延辦理申報者，其增加之土地增值稅由甲方負擔。」

是原告據此僅需負擔簽約當年之土地增值稅，至於簽約次年度到系爭建案日後取得使用執照間之土地增值稅，則概由消費者負擔，較之上開內政部公告預售屋定型化契約應記載事項第22點規定，明顯即不利轉嫁由消費者負擔，自核與該日後土地地價漲跌，所涉應納增值稅之稅額多寡，即上開應負擔之納稅義務人為本案之原告即企業經營者負擔之事無涉，其再稱上開條款僅係訂立明確之時間點，應屬中立性條文，不生有利或不利消費者之問題，核難採憑。

(三)被告以原告系爭土地增值稅稅額轉嫁條款，有違反新北市消費者保護自治條例第5條第1項規定，乃依同自治條例第32條規定，以原處分裁處原告10萬元罰鍰，核屬適法。

1.按新北市消費者保護自治條例第5條第1項規定：「企業經營者使用之定型化契約，應符合誠實信用與平等互惠原則，並依中央目的事業主管機關公告定型化契約應記載或不得記載之事項辦理。」

、第32條第1項規定：「企業經營者違反第5條第1項、第2項規定者，處新臺幣2萬元以上10萬元以下罰鍰，並得連續處罰。」

。

而行法罰法第18條第1項規定：「裁處罰鍰，應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，並得考量受處罰者之資力。」

。

2.本件被告以系爭土地增值稅稅額轉嫁條款，係屬消費者保護法第2條第7款定型化契約條款，而其約定事項有不符主管機關內政部所公告施行之預售屋買賣定型化契約應記載事項之規定，此已詳如前所認。

雖被告就裁罰所據之新北市消費者保護自治條例第5條第1項及第32條第1項等規定，未頒定裁罰基準準則或附表，然其依行政罰法第18條第1項之規定審酌原告銷售「宏盛新世界」建案共計 468戶，迄至106年2月調查時已銷售 429戶，導致大量消費者因而受害，審酌原告因違法行為所免於大量稅費負擔之不當利得及其違法行為對眾多消費者權益之危害程度等因素，裁處原告法定最高罰鍰10萬元，即無裁量之逾越或濫用之違法，應屬適法。

(四)本院綜上所認，被告認原告以系爭土地增值稅稅額轉嫁條款，未依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中之應記載事項第22點有關土地增值稅費負擔約定之規定辦理，違反新北市消費者保護自治條例第5條第1項規定，所依同自治條例第32條規定，以原處分裁處原告法定罰鍰最高額10萬元罰鍰，其認事用法並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告訴請撤銷原處分及訴願決定，為無理由，應予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審核後，或與本案爭點無涉，或對於本件判決結果不生影響，爰無庸一一再加論述，特併敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236條、第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
行政訴訟庭 法 官 楊志勇
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，並繳納上訴裁判費新台幣3000元。
其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本），如逾期未提出上訴理由書者，本院毋庸再命補正，由本院逕以裁定駁回上訴。
書記官 葉芷廷
中 華 民 國 106 年 12 月 21 日