臺灣新北地方法院刑事-PCDM,105,自,43,20161007,1

臺灣新北地方法院刑事判決 104年度自字第29號
105年度自字第43號
105年度自字第59號
自 訴 人 陳依本
王姿乃
李美黎
達明修
陳台興
林麗琴
童淑惠
張淑琄
陳家興
黃美惠
張晉榮
張詞甯
林婉媛
黃美玲
陳慶和
陳思瑜
施珮莉
施惠珍
鄭聰吉
葉子嘉
賴自強
賴才偉
楊忠恒
平山直人住臺北市○○路0 段0 號18樓
曹羅秀昭住新北市○○區○○路000號2樓
王文彥
邱建明
勤義有限公司
上 一 人
法 定
代 理 人洪浤銘
自 訴 人林偉堯
杜詹玉娟住臺北市○○路000巷0號8樓
許美娟
羅婷葳
凃慧貞
林景文
邱翠華
劉冠榮
陳柏霖
林靜瑛
郭文雄
郭秀蓮
林美雲
蔣錦繡
黃繼熹
王彥棋
吳淑貞
李枝穎
高崇庭
唐清芬
共 同
自訴代理人 陳國雄律師
被 告 王凱裕（原名王旭陞）
上列被告因詐欺案件，經自訴人等提起自訴、追加自訴（105 年度自字第43號、105 年度自字第59號）及臺灣新北地方法院檢察署檢察官移送併辦（105 年度他字第3154號），本院合併審理，判決如下：

主 文

王凱裕無罪。

理 由

壹、程序方面

一、自訴範圍、追加起訴及移送併辦：

（一）查本件民國104 年9 月23日自訴狀以被告王凱裕明知嘉泉建設股份有限公司（下稱嘉泉建設公司）所興建之「嘉泉名璽」建案，已因抵押貸款而取得融資，應無資金問題，卻於104 年4 月17日佯稱嘉泉建設公司有財務困難，尚需自訴人陳依本等48人（以下統稱全部自訴人）分攤續建費用，對全部自訴人施用詐術乙節，作為自訴被告詐欺之犯罪事實，並於104 年10月12日補正狀，針對被告因前開詐欺行為所取得之財物部分，補充說明全部自訴人已繳納購屋款及未取得房地部分為詐欺既遂、尚未支付續建費用部分為詐欺未遂，是足認本件自訴詐欺範圍應係被告於自訴狀及補正狀所載時地向全部自訴人佯稱嘉泉建設公司有財務困難，尚需其分攤續建費用等語之詐術手段為主。

（二）按刑事訴訟法第343條準用同法第265條第1項追加起訴之規定，於第一審辯論終結前，得就與本案相牽連之犯罪或本罪之誣告罪，追加起訴。

追加起訴，得於審判期日以言詞為之。

又其所得追加者，應係指同法第7條所列各款之相牽連之犯罪而言，查本件自訴人陳思瑜、陳依本、黃美惠、張詞甯、賴自強、凃慧貞、李枝穎、張晉榮等8人（下稱自訴人陳思瑜等8人）於本院105年7月20日審判期日以言詞追加自訴被告出售予其等之本建案戶別部分，與地主游仁宏、林欽誠、林錦芬、廖錦佳分配取得者有所重複，另構成一屋二賣之詐欺行為，並於105年7月26日具狀記載對被告王凱裕為「追加自訴」之旨（本院105年度自字第43號）；

又自訴人達明修、陳台興、陳家興、賴才偉、曹羅秀昭、劉冠榮等6人（下稱自訴人達明修等6人）於105年9月5日另具狀追加自訴被告出售本建案予其等之戶別部分，與地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳分配取得者有所重複，亦構成一屋二賣之詐欺行為。

經核兩次追加部分與本件自訴部分為一人犯數罪之相牽連案件，揆諸上開說明，其追加自訴於法尚無不合。

（三）臺灣新北地方法院檢察署檢察官以105 年度他字第3154號移送併辦部分，其中關於要求自訴人分擔續建費用及出售予自訴人陳台興、陳家興所涉一屋二賣情形部分，併案事實與自訴及追加自訴之事實相同，係事實上同一案件，應為本院審理範圍，附此敘明。

二、證據能力：另按有罪之判決書應於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由，刑事訴訟法第310條第1款亦有明定。

而犯罪事實之認定，係據以確定具體的刑罰權之基礎，自須經嚴格之證明，故其所憑之證據不僅應具有證據能力，且須經合法之調查程序，否則即不得作為有罪認定之依據。

倘法院審理之結果，認為不能證明被告犯罪並為有罪之諭知，即無前揭第154條第2項所謂「應依證據認定」之犯罪事實之存在。

因此，同法第308條前段規定，無罪之判決書只須記載主文及理由。

而其理由之論敘，僅須與卷存證據資料相符，且與經驗法則、論理法則無違即可，所使用之證據亦不以具有證據能力者為限，即使不具證據能力之傳聞證據，亦非不得資為彈劾證據使用。

故除有罪之判決書外，就傳聞證據是否例外具有證據能力，本無須於理由內論敘說明（最高法院100 年度台上字第2980號判決意旨足資參照）。

貳、實體方面

一、（一）全部自訴人之自訴暨移送併辦意旨略以：全部自訴人於98年至100 年間分別向被告為法定代理人之嘉泉建設公司購買其所興建於新北市中和區民樂段684 、686 、687 、688 、689 、691-1 、691-2 、697 、697-1 、698 、699 、700 、701 、702 、703 、704、705 、705-1 、706 、707 、708 、709 、710 、711 、712、713、714 、714-1 、715 、716 、717、718、719、720、721、722、723等37筆地號土地（下稱系爭土地）上之「嘉泉名璽」建案預售屋（下稱系爭建案），並已繳交如附表所示之價款，又嘉泉建設公司於103年1月27日就系爭建案已完工95%，且系爭土地於103年12月25日亦遭嘉泉建設公司設定新台幣（下同）8億4000萬元之最高限額抵押權予遠銀資產管理股份有限公司（下稱遠銀資產公司），而該筆抵押貸款除償還陽信銀行原先設定抵押債務4億元外，剩餘抵押貸款融資應遠超過系爭建案完工所需工程款，又其中1億561萬7902元之未完成工程款為專款專用，然被告在系爭建案無後續工程進度下，非但未就前開未完成工程款專款專用，明知系爭建案應無發生財務困難之可能，竟於104年4月17日，在嘉泉建設公司營業所在地，以嘉泉建設公司財務困難為由，向全部自訴人佯稱須以分攤每坪12萬4970元之續建費用為條件（各戶所需補貼價額如附表所示），始同意復工，並於同年4月24日發函通知全部差額補償價款總共4億3400萬元，使全部自訴人陷於錯誤，以為唯有依該方案補貼差價，系爭建案始能續建完成而取得房地，被告顯然施以詐術意圖使全部自訴人交付財產，致嘉泉建設公司獲得財產上不法之利益，因認被告就嘉泉建設公司尚未取得續建費用部分，涉有刑法第339條第1項、第3項之詐欺取財未遂罪嫌，而就嘉泉建設公司已收受系爭建案購屋款及全部自訴人無法取得系爭房地所有權部分，另涉有刑法第339條第1項之詐欺取財既遂罪嫌云云。

（二）自訴人陳思瑜等8 人之追加自訴意旨略以：被告代表嘉泉建設公司出售系爭建案B1-10、B2-16、B1-5、B3-9、B3-10、B3-16、B2-17、B3-11戶予自訴人陳思瑜等8人，然依103年12月23日地主分配協議確認明細表記載，被告代表嘉泉建設公司又與地主游仁宏、林欽誠、林錦芬、廖錦佳等人達成協議分配前開房地，無論出售自訴人為先或分配地主為先，被告所為顯然構成一屋二賣而詐欺自訴人陳思瑜等8人如附表編號1、10、11、12、16、21、33、46所示已繳付之房地價款之損害，因認被告涉有刑法第339條第1項之詐欺取財既遂罪嫌云云。

（三）自訴人達明修等6 人之追加自訴及移送併辦意旨略以：被告代表嘉泉建設公司出售系爭建案B2-15 、B6-1、B1-14 、B3-15 、B1-16 、B1-15 戶予自訴人達明修等6 人，然依101 年12月21日可獲得坪數表及104年7 月30日承諾書，被告代表嘉泉建設公司又與地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳等人達成協議分配前開房地，無論出售自訴人為先或分配地主為先，被告所為顯然構成一屋二賣而詐欺自訴人達明修等6 人如附表編號4 、5 、9 、22、25、36所示已繳付之房地價款之損害，因認涉有刑法第339條第1項之詐欺取財既遂罪嫌云云。

二、（一）按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。

又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決。

刑事訴訟法第154條、第301條第1項分別定有明文。

又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎（最高法院40年台上字第86號判例參照）；

而自訴人之自訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認（最高法院98年台上字第4174號、96年台上字第7398號判決參照）。

且認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在而無從使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院76年台上字第4986號判例參照）。

（二）又刑法第339條第1項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。

所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，此有最高法院46年台上第260 號判例可資參照。

申言之，債務人若有未依約定之債務本旨履行者，於一般交易經驗上原因非一，舉凡因不可歸責於己之事由致不能給付，或因合法主張抗辨事由而拒絕給付，或因財產、信用狀況緊縮而無力給付，甚至於債之關係成立後，另起惡意遲延給付，皆有可能，非必出於自始無意給付之財產犯罪一端，非得遽以債務不履行之客觀結果，即率為推斷違約當事人即同時涉及詐欺犯罪，而有謀取不法利益可言，亦即債務人是否有詐欺之故意及施用詐術，係以行為當時為判斷時點，如行為人初無詐欺之故意及施用詐術，只因嗣以情事變更，即非該當於詐欺之構成要件，除非被告已自白具有詐欺之犯意，或依其他積極證據足認被告確係假借民事違約手段從事刑事詐欺行為，始足當之。

是以，苟無足以證明其在債之關係發生時自始故意藉此從事財產犯罪之積極證據，根據前引刑事訴訟法第154條之規定及最高法院判例、判決之意旨，仍不得僅以債信違反之客觀事態，即推定債務人原有詐欺取財或得利之犯意; 亦即自不得僅憑自訴人之主觀片面臆測，率為被告不利之推斷。

三、全部自訴人認被告涉有以佯稱補貼差價方式為詐欺犯行，無非以全部自訴人所簽立系爭建案之房地買賣契約書及付款資料、被告所製之建案現況財務概要說明、系爭土地之新北市光特版地政電傳資訊系統資料及第二類謄本、嘉泉建設公司104 年4 月24日通知暨系爭建案房地售價調整明細表、系爭建案之建造執照歷次變更資料等件為主要論據；

又自訴人陳思瑜等8 人及自訴人達明修等6 人認被告涉有以一屋二賣方式為詐欺犯行，無非以上開自訴人所簽立系爭建案之房地買賣契約書及付款資料、證人即地主林欽誠於審理中之證述、103 年12月23日之地主分配協議確認明細表及104 年9 月18日之地主分配協議確認明細表等件為主要論據。

惟訊據被告王凱裕堅決否認有何上開詐欺犯行，並辯稱：（一）嘉泉建設公司於103 年9 月22日因資金周轉不靈發生跳票，致系爭建案原貸款銀行星展銀行要抽銀根，為避免系爭土地遭拍賣，才另以系爭土地向遠銀資產公司設定抵押貸款8 億4000萬元來清償星展銀行貸款4 億5000萬元及其他積欠廠商款項，剩餘1 億多元則用來支應系爭建案完工，系爭建案於103 年1 月27日完工進度為80% ，於103 年9 月22日已完成90% ，自103 年1 月27日至104 年4 月24日都有陸續施工，系爭建案縱有遠銀資產公司貸款可支應至完工，然因未能塗銷系爭土地抵押權，會無法乾淨交屋給自訴人，伊始提供補貼差價方案給自訴人參考，除此之外，伊亦有提供退款方案給自訴人選擇，本件係因嘉泉建設公司財務發生狀況，無法順利交屋，伊才會提供自訴人補貼差價、退款等方案來解決問題；

（二）當初在合建契約原本協議分配一定戶數予地主游仁宏、林欽誠、林錦芬、廖錦佳等人，伊本來要購買旁邊的國有地，可以蓋到23樓的話，游仁宏分配的部分就是頂樓，但是後來沒有買到，第4 次變更建造執照後，才確定分配給游仁宏的戶別，以致與出售自訴人部分有所重疊，至於林欽誠、林錦芬、廖錦佳分配的部分，雖有先承諾其等分配戶數為10戶，但後來因建照變更了4 次，到最後樓層數才確定，就依價值來分配，以致地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳分配戶數為9 戶及樓層有變更，又103 年12月23日之地主分配協議確認明細表是因為當時星展銀行要拍賣，時間很急迫，不得已的狀況之下所製作來應付遠銀資產，以取得遠銀資產撥款來清償星展銀行之貸款債務，地主林欽誠確實未看過103 年12月23日之地主分配協議確認明細表，最後係以104 年9 月18日之地主分配協議確認明細表為準，其中若分配給地主後，再出售給自訴人者，應係地主有先將該戶賣給伊，伊才會出售，另外，若出售給自訴人後，再分配給地主者，應係嘉泉公司財務發生困難無法續建，由地主出面協助完成，為保障地主權益而作分配，伊並無詐欺自訴人之故意或施用詐術之犯行，本件應為民事糾紛等語，經查：

（一）上開自訴意旨（一）部分：1.被告為嘉泉建設公司之負責人，全部自訴人於98年至100 年間分別承購由嘉泉建設公司負責建造系爭建案之房地，並各支付如附表所示之價金，又系爭土地於103 年12月25日已提供設定8 億4000萬元之最高限額抵押權予遠銀資產公司，並由嘉泉建設公司獲得系爭建案貸款6億6000萬元，被告嗣於104 年4 月17日、4 月24日告知全部自訴人稱嘉泉建設公司因財務困難而無法完成系爭建案，並向全部自訴人提出分攤每坪12萬4970元之續建費用方案（各戶所需補貼價額如附表所示），惟自訴人尚未依該方案補貼價款等情，為被告於本院審理中所不否認，並有嘉泉建設公司之變更登記表、系爭建案之房地買賣契約書及付款資料、系爭土地之新北市光特版地政電傳資訊系統資料及第二類謄本、遠銀資產公司與嘉泉建設公司之土地合作開發契約、建案現況財務概要說明、嘉泉建設公司104年4月24日通知暨系爭建案房地售價調整明細表、系爭建案之建造執照歷次變更資料等件在卷可佐（見本院卷一第19至444、448至460頁、本院卷二第108至111、160至162頁、本院卷五第60至83頁、本院卷六第300至305頁、本院卷七第43至45、58至74頁），是此部分事實，首堪認定。

2.次查，嘉泉建設公司因於103 年12月12日就系爭建案與遠銀資產公司簽立土地合作開發契約在先，雙方即約定由嘉泉建設公司將系爭土地信託登記予第三人臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）控管興建，遠銀資產公司出資6 億6000萬元以清償嘉泉建設公司關於系爭建案所積欠銀行債務及工程款項，並約明嘉泉建設公司將系爭土地設定最高限額抵押權8 億4000萬元予遠銀資產公司，俟遠銀資產公司取得第一順位抵押權後，由雙方與地主、臺億公司簽立新信託契約等情，此有遠銀資產公司105 年5 月18日(105) 遠銀資產字第2 號函附土地合作開發契約乙份（見本院卷六第300 至305 頁）在卷可稽，再依嘉泉建設公司、遠銀資產公司、地主、臺億公司於103 年12月23日成立之信託契約所載，由嘉泉建設公司、地主委託臺億公司為系爭建案興建資金、土地及興建中建物之受託人，負責系爭建案基地產權之管理處分、信託專戶資金之控管、變更為建造執照起造人等節，此有臺億公司104 年11月11日臺億字第1041252號函附103 年12月23日信託契約乙份（見本院卷二第172 至187 頁）附卷可憑，可知嘉泉建設公司雖因設定系爭土地抵押予遠銀資產公司以獲融資貸款，然此一貸款資金既約定為信託專戶資金，當由受託人臺億公司負責控管運用，而非嘉泉建設公司可得恣意挪用甚明。

復參以上開合作開發契約針對嘉泉建設公司系爭建案積欠款項之清償方式，即載明「第二條( 二) 嘉泉建設公司將建案基地設定最高限額抵押權8 億4000萬元予遠銀資產公司後，遠銀資產公司應代償星展銀行聯貸債務4 億4600萬元。

(三)…由雙方與地主、臺億公司簽署信託契約，配合將建案基地設立信託登記予臺億公司，嗣後遠銀資產公司始清償營造款退票債務5311萬1835元予相關債權人。

(四)關於本建案積欠工程款債務3433萬8738元及後續未完成工程款1億561萬7902元，遠銀資產公司依新信託契約約定，由臺億建經控管工程進度查核後撥款。

(五)嘉泉建設公司對於完成本建案所需之營運週轉金2093萬1525元，由遠銀資產公司依建案興建之實際需求決定撥款」等語（見本院卷六第302頁），及證人臺億公司專責人員童韋勳到庭具結證稱：遠銀資產公司後來撥款也是依照臺億公司出具報告書，撥付相關費用給承攬廠商或嘉泉公司。

要看金流，若嘉泉公司已經付款的話，就撥款給嘉泉公司。

後面大部分的金額，就是直接給承攬廠商，因為嘉泉公司已經財務有問題。

臺億公司經手僅有遠銀資產核准的金額，並沒有預售屋的款項。

代償部分，是由銀行去代償，並沒有經過臺億建經。

確實也有部分可能是積欠的工程款，為了能讓廠商再進入工地施工，所以以協調方式支付部分積欠的工程款，所以金額才會有三千多萬元及壹億多元的差別。

支付工程的相關費用及有關本案應支付之所有費用，如管理費、代書費、建築師的費用等。

這些都是已經完成或發生的等語（見本院卷八第25至27頁），是關於嘉泉建設公司積欠星展銀行債務及營造款退票債務均已由遠銀資產公司代償，而積欠工程款債務、未完成工程款部分亦由臺億公司控管撥付完畢。

又查嘉泉建設公司嗣因財務問題，無法續建系爭建案，故由三拹建築開發有限公司（下稱三拹公司）代為續建，遂於104年9月18日與三拹公司、遠銀資產公司、地主、臺億公司另成立信託契約，約定嘉泉建設公司為投資興建商、三拹公司為續建興建商、遠銀資產公司為融資單位、臺億公司為系爭建案興建資金、土地及興建中建物之受託人，此有遠銀資產公司105年5月18日(105)遠銀資產字第2號函附104年9月18日信託契約乙份（見本院卷六第311至322頁）在卷可稽，且細觀卷附三拹公司105年5月18日陳報狀暨函附工程估驗計價單總表，均顯示三拹公司確有於每月25日檢送系爭工程請款單至臺億公司，經其查核無誤後撥款至三拹公司，以及104年10月21日、104年11月3日、104年12月3日、105年1月4日、105年2月1日、105年3月7日、105年4月6日等各期續建工程款之撥款金額，足徵上開融資取得之未完成工程款部分事後確實已運用於系爭建案之事實無訛。

另依證人即遠銀資產公司人員李俊德到庭具結證稱：遠銀公司確實有全部撥款合建契約書約定的該筆營運週轉金，撥款理由為繳付每月我們公司的報酬，因為有約定每個月必須要給付我們這個建案的紅利，每個月大約就是500多萬，該2000多萬元的營運週轉金實際上有撥款給遠銀公司，不經過嘉泉建設公司或被告，直接撥付到遠銀資產的帳戶內，而且是根據他每一期的需要，經過申請之後我們才撥付等語明確（見本院卷九第208至209頁），可知融資約定之營運週轉金既非被告及嘉泉公司可得自行運用，當無任意挪用之餘地，況本件未見卷內有何其他事證顯示嘉泉建設公司已有挪用營運週轉金情事。

準此，嘉泉建設公司就遠銀資產公司提供上開融資貸款6億6000萬元皆確實運用於系爭建案之相關貸款債務及工程款無疑。

復觀卷附104年12月25日、104年12月29日、105年1月5日之工程查驗紀錄照片88張，分別顯示圍牆水溝結構、屋頂平台景觀、施工電梯拆除、建物室內與外牆粉刷、外牆與樓梯間鋪貼壁磚、地下室發電機、電表箱安裝與消防機組、管路設置、各樓層穿線配管與排水管安置、塔吊拆除作業等工程部分，可見系爭建案於嘉泉建設公司獲得遠銀資產公司貸款融資後，除主建物結構興建完成外，已進入其餘附屬工程之施作，並非毫無進度可言。

是以，全部自訴人指稱被告在上開抵押貸款後，在無後續工程進度下，就未完成工程款未能專款專用，而有挪用云云，應屬臆測，實難認被告有以此為前提而施用詐術之舉。

3.另依卷附嘉泉建設公司之存款不足退票明細表，即顯示該公司於102 年2 月18日已開始有退票紀錄，並從103年9 月22日起至104 年5 月26日止間發生大量密集退票情形，復觀嘉泉建設公司之各銀行帳戶交易明細表，則顯示其永豐商銀帳戶於最後交易日103 年6 月30日餘額為零、其板信商銀帳戶於最後交易日103 年10月31日餘額為零、其華南商銀帳戶於最後交易日103 年10月31日餘額為零、其土地銀行帳戶於最後交易日103 年9 月29日餘額為零、其第一商銀帳戶於最後交易日103 年10月31日餘額為零、其合作金庫帳戶於最後交易日103 年12月12日餘額為零等情（見本院卷五第342 至351 頁、本院卷六第84至240 頁、第385 至476 頁），足見嘉泉建設公司於全部自訴人98年至100 年預購房地之後，在系爭建案完工之前，確實面臨財務困難問題，且由嘉泉建設公司與遠銀資產公司之上開合作開發契約以觀，嘉泉建設公司於103 年12月12日確因系爭建案分別存在星展銀行聯貸債務4 億4600萬元、營造款退票債務5311萬1835元、積欠工程款債務3433萬8738元乙節，則全部自訴人指稱嘉泉建設公司於系爭建案除原本星展銀行抵押債務外應無發生財務困難可能云云，洵有誤會。

又系爭土地既於10 3年12月25日設定抵押權予遠銀資產公司以擔保嘉泉建設公司之6 億6000萬元債務，已如前述，是系爭土地就嘉泉建設公司前揭遠銀貸款尚負有抵押擔保義務存在，則被告於104 年4 月間就此說明並提出由全部自訴人補貼續建費用以清償遠銀貸款本息債務之方案（詳卷附建案現況財務概要說明方案一，見本院卷一第448 頁），難認有何不實之處，顯非詐術。

衡以嘉泉建設公司於被告提出上開補貼續建費用方案時，顯已面臨財務困難問題，又系爭建案係因其土地設定抵押貸款而得續建，則此一抵押債務於嘉泉建設公司未完全清償前，必然存在於系爭建案房地之上，縱認基於債之相對性，嘉泉建設公司始負有清償遠銀資產公司貸款債務之責，而非全部自訴人，然被告既有告知全部自訴人上情，並提出上開補貼續建費用方案，以尋求解決抵押債務之管道，全部自訴人非無考量加價承購與否之空間，況被告除向全部自訴人提出上開補貼續建費用方案之外，同時另提出由地主拿土地貸款退款給自訴人並待興建完工再出售償還融資貸款之方案以供自訴人選擇（詳卷附建案現況財務概要說明方案二、三，見本院卷一第448 頁），實難謂被告有何不法所有之意圖。

準此，自訴人主張被告於其購屋後以提供上開方案為詐欺手段，意圖詐騙全部自訴人出資補貼續建云云，委無足採，故無詐欺未遂可言。

4.此外，按刑法第339條第1項之詐欺取財罪，係以「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付」為其要件，是該罪之成立，本應以被害人係因「行為人詐術之行使」而交付財物為其前提。

查本件自訴人陳依本、王姿乃、達明修、林麗琴、童淑惠、張淑琄、黃美惠、張詞甯、陳思瑜、施珮莉、施惠珍、鄭聰吉、平山直人、曹羅秀昭、王文彥、邱建明、勤義有限公司、林偉堯、杜詹玉娟、凃慧貞、陳柏霖、郭文雄、郭秀蓮、林美雲、蔣錦繡、黃繼熹、王彥棋、李枝穎、高崇庭、唐清芬等人預購房地部分均係由案外人前手轉售而來（詳附表），並非直接向嘉泉建設公司所承購，此有相關讓與同意書、房地買賣契約書附卷可參（見本院卷一第19至444頁），是此部分自訴人出資購入系爭房地來源，顯與被告銷售行為無涉，即難謂有遭被告詐欺取財既遂之可能。

又按刑法第339條之詐欺罪，係以行為人在主觀上具有不法所有意圖，或意圖得財產上之不法利益為其要件。

所謂「不法」，係指在該利益與行為人藉以謀利之基礎事實間欠缺合法正當之關連而言，查嘉泉建設公司於全部自訴人購入系爭房地時（即98年至100年間），為一合法設立之公司組織，資本額由5700萬元增至6140萬元（詳嘉泉建設公司變更登記表，見本院卷五第60至83頁），且依上開退票紀錄及相關存款帳戶資料均顯示，該公司於102年2月18日之前並無退票情形，103年6月30日之前亦有相當存款交易，顯見嘉泉建設公司當時財務狀況尚無問題，而系爭建案於全部自訴人承購後，嘉泉建設公司確實進行施工，亦具一定工程進度，此有勘驗紀錄表4紙在卷可稽（見本院卷三第28、40至42頁），益證被告並非無履約之意願。

是其嗣因嘉泉建設公司資金周轉而生財務問題，被告始提出補貼差價方案，乃一情事變更，自難以此推認被告出售系爭房地之初，主觀上即有不法所有意圖。

衡情，被告若一開始即有詐欺全部自訴人之故意，自可於取得全部自訴人交付之預購房地款項後即捲款潛逃，又何需依約進行工程施作，並向遠銀抵押貸款及成立系爭建案合作開發契約書，且信託登記於臺億公司，則以被告於嘉泉建設公司事後資金發生困難之際，亦如實告知全部自訴人而未隱瞞，且未逃避之行為觀之，亦顯示被告有意解決與全部自訴人間之房地購買問題，縱嗣後仍無法解決遠銀資產抵押債務，而順利將全部自訴人所購買之房地辦理過戶，亦不能據以推定被告一開始即無履約之意願，而意欲詐騙全部自訴人等支付上開金額。

5.至於，全部自訴人主張未能依約取得系爭房地所有權部分，按刑法第339條第1 、2 項詐欺罪之成立，係以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付或行為人因而得財產上不法之利益為要件，可知本罪保護客體限於實體財物之交付或享有財產上利益，性質上應以被害人所有、已歸屬之財產權利為主，自無擴及期待利益或契約請求權之餘地，始符本罪規範意旨。

另參照司法院（74）廳刑一字第1001號研究結論認為：「某甲係Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地號土地之所有權人，自有權利處分其所有物。

某甲於訂約後雖陷於給付不能 ( Ｃ 號土地移轉登記於不知情之第三者某丙) 及含有瑕疵( Ｄ地號土地為某丙設定抵押權) 應屬民事問題，可依民事關係解決，尚難以詐欺罪相繩。」

，查本件系爭房地所有權既尚未移轉至全部自訴人名下，又全部自訴人亦非系爭建案之起造人，是全部自訴人可得行使權利者，充其量僅為買賣關係之契約請求權，而非物之財產權甚明，揆諸前揭說明，全部自訴人此部分主張顯與詐欺罪之構成要件不符，容有誤會。

（二）上開追加自訴意旨（二）一屋二賣部分：1.自訴人凃慧貞承購B2-17 戶： (1)被告確有於97年間合建之始與地主游仁宏協議分配系爭建案之一定戶數，又地主游仁宏嗣後實際獲配之B2-17 戶與自訴人凃慧貞於101 年6 月13日所承購戶別有所重疊乙節，被告於本院審理中並不否認，並經證人游仁宏到庭證述明確（見本院卷八第15頁），亦有合建契約書及系爭建案之房地買賣契約書等件在卷可稽（見本院卷七第233 至236 頁、本院卷八第94至100 頁），則此部分事實，洵堪認定。

(2)然查地主游仁宏係於系爭建案第四次變更建造執照時，方為確定所獲配戶別有B2-17 戶，此經證人游仁宏到庭證稱：關於伊在該地主分配協議確定明細表第二欄中分配的五戶就是在第四次變更建照之後才確定，因為原始的合建契約，只有記載所分配到最高樓層的多少坪，等變更確定後，知道最高樓層是幾樓再換算坪數才出來等語明確（見本院卷八第18至19頁），又參以卷附執照存根查詢詳細資料及加註事項附表，均顯示系爭建案係於103 年2 月21日針對基地面積、建築物高度、建築面積、建築面積、建蔽率、容積率、樓地板面積、樓層數之變更而為第四次變更建造執照（見本院卷三第44頁、本院卷七第69至71頁），可知B2-17 戶係於103 年2 月21日始確定分配予地主游仁宏，是自訴人凃慧貞於101 年6 月13日購買B2-17 戶時，該戶房地既尚未確定分配予地主游仁宏，自無重疊可言，難謂被告於當時有何一屋二賣之情事。

又縱使被告事後構成一屋二賣，然被告於出賣房屋後翻悔不賣而另出賣予他人，係違反契約之民事問題，不得謂為詐欺，有最高法院47年台上字第1448號判例可資參照，故自訴人此部分詐欺主張，礙難憑採。

2.自訴人陳思瑜、陳依本、黃美惠、張詞甯、賴自強、李枝穎、張晉榮等人承購B1-10 、B2-16 、B1-5、B3-10B3-16、B3-11 、B3-9戶： (1)被告確有於97年間合建之始與地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳協議分配系爭建案之一定戶數等情，為被告於本院審理中所不否認，並有合建契約書乙份在卷可稽（見本院卷八第118 至122 頁），又依證人林欽誠於審理中具結證稱：伊與林錦芬、廖錦佳是一起簽約，伊是於101 年12月21日已經選定9 戶，我們三人一起分配到的是B1棟的15、16樓，B2棟的10、15、16樓，B3棟的14、15、16樓，B6棟的1樓，97年9月簽合建契約時並不知道有哪幾戶可以選，原先的契約書裡只有註明著保證伊頂樓加一樓有四戶，還有中間的樓層，以及坪數，因嘉泉公司在蓋本案時，申請建照一直在變，樓層數一直在換，所以我們挑選的房子就一直在改變，直到101年12月21日可獲得坪數表才是最後的版本，其餘可獲得坪數表資料是比較早的版本，伊就是於101年12月21日將自己挑選的戶別寫在紙上交給嘉泉公司，嘉泉公司董事長即被告就在上面簽字確定，但是後來頂樓和一樓幾乎都被別人挑走了，伊沒有選擇，只有一樓一戶可挑，頂樓都不能挑，所以嘉泉公司就同意伊挑其他戶，用價值來算，才會與後來挑的樓層是不一樣的，頂樓當時是樓中樓，價格與其他樓層的價值不一樣，所以換成其他樓層時，才會變多一戶，伊是一直到104年以後才知道頂樓都已經沒有了，是在104年7月30日才確認由九戶變十戶，就是B1棟多了10、14樓，B2棟少了10樓，B3棟原來的14樓改成11樓等語（見本院卷九第15、20、21、22、23頁），此為被告所不否認，並有證人林欽誠所製經被告於101年12月21日簽名確認之可獲得坪數表、104年7月30日承諾書及104年9月18日全體地主與嘉泉建設公司成立之信託契約暨其地主分配協議確認明細表在卷可參（見本院卷八第168頁、本院卷九第42、77頁），顯見被告與地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳間歷次確定分配戶別狀況，應以101年12月21日可獲得坪數表、104年7月30日承諾書為準。

(2)至於103 年12月23日信託契約書中所附之地主分配協議確認明細表部分，證人林欽誠固到庭證稱：伊在103 年12月23日信託契約書中並無103 年12月23日地主分配協議確認明細表，在伊當時的認知伊與林錦芬、廖錦佳就是分到101 年12月21日確定那九戶，是臺億建經公司在104 年4 月17日時寄該張合建分配確認協議明細表給伊，伊才知道，而且這張明細表沒有任何伊的簽字或印章，伊不曉得有這張明細表，與伊無關等語（見本院卷九第16至17、24、32、35頁），並提出地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳於103 年12月23日各自與嘉泉建設公司成立之信託契約書為據。

然該契約第25條即約定「因甲方（即地主）人數眾多，不克簽章於同一契約，爰本契約正本製作貳式貳拾參份，分別由契約當事人各自收執一份為憑，其各式內容均相同，第一式由乙（嘉泉公司）、丙（臺億公司）、丁（遠銀公司）等參方、第二式由甲方游仁宏等貳拾人分別於各式簽章，立契約書人簽章於各式之效力與甲、乙、丙、丁肆方全體簽章於同一契約者相同）等語，又本院當庭勘驗地主個別簽立之信託契約，契約書內未見任何附件，除委託人部分外，各該契約內容均與本院卷二第173頁以下之臺億公司出具之信託契約書一致（見本院卷九第36頁），復依證人童韋勳到庭具結證稱：除一位在國外之地主外，其他地主都有親簽103年12月23日信託契約書，因為附件內容太多，原則上我們當初在用印時，應該只有主約部分，可是附約部分，所有地主都知道，這一個協議書也是經地主確認放在附件內，地主分的就是分配協議書裡面的房子，因為在建設公司、建經公司所拿的，從頭到尾的信託契約書是連附件，所有地主都有就整本合約書從頭到尾用印騎縫章在上面，這是沒有問題的，每位地主都有一本信託契約正本，每份內容都一樣，地主一定都有建經契約書跟信託契約書的主約，至於附件部分，因為附件內容太多，所以當初伊不確定所有地主有無拿全部的附件，可是所有的附件都是地主審閱後才用所有的騎縫章，地主若有需要，他會要求我們寄附件給他或傳真給他等語（見本院卷九第212至214、218頁），並提出臺億公司所留存103年12月23日信託契約書之原本，且經本院當庭勘驗該份契約書，結果略以：信託契約部分核與本院卷二第172頁至187頁之內容相同，但後有附件一（委託人名單）、附件二（103年12月23日建築經理契約書）、附件三（地主分配確認明細表）、附件四（土地區段）、附件五（土地合作開發契約）、附件六投資興建協議書（含103年11月13日投資興建協議書、103年12月23日投資興建協議書），附件部分，與本院卷六第286至310頁相同，此契約書原本於側面有加蓋全部簽約人之印章，即為騎縫章等情，有本院勘驗筆錄乙份在卷可參（見本院卷九第217頁），可知103年12月23日之信託契約共有二式，亦即全部地主與嘉泉公司、臺億公司、遠銀公司簽訂之版本及個別地主與嘉泉公司、臺億公司、遠銀公司之版本，惟此兩種版本內容並無不同，僅個別地主簽訂版本未將附件資料一併放入於該信託契約內，始由臺億公司事後補寄給地主林欽誠收執。

是以，103年12月23日之信託契約簽立時，既然契約內容第一條已指明「五、地主分配協議確認明細表：指甲方及乙方就本專案所簽訂之分配協議，如附件三。」

之字樣，又實際上全部地主簽訂版本契約確有103年12月23日地主分配協議確認明細表作為其附件之情形，且經證人林欽誠用印於契約側面作為騎縫章，足見證人林欽誠簽立該信託契約時，應已知悉103年12月23日地主分配協議確認明細表內容及表示同意引為附件甚明。

準此，自訴人陳思瑜、陳依本、黃美惠、張詞甯、賴自強、李枝穎、張晉榮等人主張所承購戶別已與103年12月23日之地主分配協議確認明細表所示地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳分配戶別有所重疊，固尚非無據。

(3)承上，惟本件自訴人陳思瑜、陳依本、黃美惠、張詞甯、李枝穎等人預購房地部分各係從案外人前手曾麗卿、洪明珠、張瑞瑛、東友公司等人轉售而來，並非直接向嘉泉建設公司所承購，此有相關讓與同意書、房地買賣契約書附卷可參（見本院卷一第72至79、144至150、163至170、191至200、418至425頁），又依被告到庭供稱：在消費者買賣換約的過程中，嘉泉公司的角色只是被告知他這個房子已經換約而已，我們沒有理由去阻擋，也沒有限制買受人換約的時間點，一般建設公司在辦理第一次所有權登記之前都可以換約等語（見本院卷九第250頁），是自訴人陳思瑜、陳依本、黃美惠、張詞甯、李枝穎等人購入系爭房地來源，顯與被告銷售行為無涉，即便自訴人陳依本所購入B2-16戶部分，依前開(1)部分所述之101年12月21日可獲得評數表，於101年12月21日曾遭被告與地主林欽誠為協議分配，然因自訴人陳依本並非直接向嘉泉建設公司所承買，自難認其購買時，被告有以此方式對其施以詐術之舉。

再者，自訴人陳思瑜、陳依本、黃美惠、張詞甯、李枝穎等人從前手讓與承購系爭房地權利之時點，及自訴人賴自強、張晉榮直接承購系爭房地權利之時點，分別為102年7月19日、103年3月5日、102年4月22日、102年3月29日、102年4月2日、101年10月29日、100年3月29日，有相關讓與同意書、房地買賣契約書在卷可證（見本院卷一第72至79、144至150、151至162、163至170、191至200、233至243、418至425頁、本院卷七第91至92頁），皆在103年12月23日之前，顯見上開自訴人取得系爭房地買賣請求權之際，尚無103年12月23日協議分配予地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳之情事，故斯時尚無重疊可言，又縱然地主林欽誠依前開(1)部分所述之101年12月21日可獲得評數表，於101年12月21日已就B3-16戶為協議分配，惟自訴人賴自強既於101年10月29日承買該戶在先，可見被告出售該戶予自訴人賴自強時並無分配予地主情形，實難謂被告有何一屋二賣之詐欺行為，即使被告於103年12月23日始與地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳協議分配上開戶別以致有所重疊，而構成一屋二賣，然被告於出賣房屋後翻悔不賣而另出賣予他人，此係違反契約之民事問題，不得謂為詐欺，有如前述，故陳思瑜、陳依本、黃美惠、張詞甯、李枝穎、賴自強、張晉榮等人此部分詐欺主張，礙難憑採。

(4)況且，依證人林欽誠上開證述及被告到庭供稱：那時是因為星展銀行要拍賣，時間很急迫，不得已狀況下，先做該份明細表應付遠銀，讓它把星展銀行的貸款清償掉等語（見本院卷九第25頁），可知103 年12月23日地主分配協議確認明細表之製作目的，並非地主林欽誠與嘉泉公司間原本約定之真意，仍有變更餘地，又比對上開明細表與證人林欽誠所主張101 年12月21日可獲得坪數表及104 年7 月30日承諾書之內容，顯示B1-5、B3-9、B3-10 等三戶自始至終均未納入雙方間真正分配範圍，可見地主林欽誠應無欲取得該三戶之意甚明，亦難謂被告確有以此為一屋二賣之詐欺故意。

（三）上開追加自訴意旨（三）一屋二賣部分：1.自訴人達明修、陳家興、賴才偉、曹羅秀昭、劉冠榮等人承購B2-15、B1-14、B3-15 、B1-16、B1-15戶： (1)被告確有於97年間合建之始與地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳協議分配系爭建案之一定戶數，又地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳嗣後實際獲配之B2-15 、B1-14 、B3-15 、B1-16 、B1-15 戶與自訴人達明修、陳家興、賴才偉、曹羅秀昭、劉冠榮之承購戶別有所重疊乙節，被告於本院審理中並不否認，並經證人林欽誠到庭證述明確（見本院卷九第15、23頁），亦有合建契約書、101 年12月21日可獲得坪數表、104 年7 月30日承諾書及系爭建案之房地買賣契約書等件在卷可稽（見本院卷一第93至99、138 至143 、245 至253 、271 至278 、344 至350 頁、本院卷八第118 至124、146 至157 、168 頁、本院卷九第42頁），則此部分事實，洵堪認定。

(2)承上，本件自訴人達明修、曹羅秀昭等人預購房地部分各係從案外人前手陳心文、林明珠等人轉售而來，並非直接向嘉泉建設公司所承購，此有相關讓與同意書、房地買賣契約書附卷可參（見本院卷一第93至99、271 至278 頁），又依被告前開表示嘉泉公司只是被告知買賣換約，並無同意權限之意旨，是自訴人達明修、曹羅秀昭等人購入系爭房地來源，顯與被告銷售行為無涉，即便自訴人達明修所購入B2-15 戶部分，於101 年12月21日曾遭被告與地主林欽誠為協議分配，然因自訴人達明修並非直接向嘉泉建設公司所承買，自難認其購買時，被告有以此方式對其施以詐術之舉。

再者，自訴人賴才偉、劉冠榮直接承購系爭房地權利之時點分別為101 年10月29日、100 年3 月30日，有相關房地買賣契約書在卷可證（見本院卷一第245 至253 、344 至350 頁），皆在101 年12月21日之前，顯見上開自訴人取得系爭房地買賣請求權之際，尚無101年12月21日協議分配予地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳之情事，遑論嗣於104年7月30日再次承諾分配，故無重疊可言。

另自訴人達明修、曹羅秀昭從前手讓與承購系爭房地權利之時點及自訴人陳家興直接承購系爭房地權利之時點，分別為102年5月28日、102年9月11日、102年6月24日，有相關讓與同意書、房地買賣契約書在卷可證（見本院卷一第93至99、138至143、271至278頁），皆在104年7月30日之前，顯見上開自訴人取得系爭房地買賣請求權之際，亦尚無104年7月30日協議分配予地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳之情事，斯時亦無重疊可言，實難謂被告有何一屋二賣之詐欺行為，即使被告先後於101年12月21日、104年7月30日始與地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳協議分配上開戶別以致有所重疊，而構成一屋二賣，然被告於分別出賣上開自訴人房屋後翻悔不賣而另出賣予他人，此係違反契約之民事問題，不得謂為詐欺，俱如前述，故達明修、陳家興、賴才偉、曹羅秀昭、劉冠榮等人此部分詐欺主張，礙難憑採。

2.自訴人陳台興承購B6-1戶： (1)被告確有於97年間合建之始與地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳協議分配系爭建案之一定戶數，又地主林欽誠、林錦芬、廖錦佳嗣後實際獲配之B6-1戶與自訴人陳台興之承購戶別有所重疊乙節，被告於本院審理中並不否認，並經證人林欽誠到庭證述明確（見本院卷九第15、23頁），亦有合建契約書、101 年12月21日可獲得坪數表、104 年7 月30日承諾書及系爭建案之房地買賣契約書等件在卷可稽（見本院卷一第138至143、本院卷八第118至124、146至157、168頁、本院卷九第42頁），則此部分事實，洵堪認定。

(2)查地主林欽誠於101 年12 月21日已就B6-1 戶為協議分配，而自訴人陳台興直接承購系爭房地權利時點為103 年5 月9 日，可見被告確有將事先分配給地主之B6-1戶再度出售予自訴人陳台興之客觀事實無訛，惟依被告供稱：如果有已經分配給地主又販賣給自訴人，應該是地主回賣給我，我才會又賣給自訴人等語（見本院卷九第249 頁），此經證人林欽誠於審理中具結證稱：103 年3 月27日時，與嘉泉公司有協議出售其中的五戶，分別為B2棟10、15樓，B3棟14、15樓，B6 棟1樓，但是後來在103 年9 月份，嘉泉公司的財務出現問題，先前出售的這五戶，支票都無法兌現，所以在103 年9 月30日與嘉泉公司另外簽下解除買賣契約，就恢復到101 年12月21日所分配的九戶等語屬實（見本院卷九第15頁），且有證人林欽誠所製經被告於103 年3 月27日簽名確認之可獲得坪數表及103年9 月30日解除買賣契約書各乙份附卷可參（見本院卷八第166 至167 頁），益徵地主林欽誠於103 年3月27日已出售B6-1戶予嘉泉公司，則嘉泉公司在該買賣契約尚未解除前（即103 年9 月30日前）之103 年5 月9 日將B6-1戶出售予自訴人陳台興之際，尚無一屋二賣之情。

又縱使地主林欽誠與嘉泉公司間買賣契約嗣經解除而恢復至101 年12月21日原本分配協議狀態，以致自訴人陳台興承購該戶為一屋二賣，然查該買賣契約係基於嘉泉公司事後無法履約方為解除，乃情事變更所致，而非自始創設虛偽無效買賣，顯見被告出售該屋予自訴人陳台興時，顯無主觀不法所有之意圖至灼。

（四）至於自訴人聲請調閱臺億公司與嘉泉建設公司間信託關係而開立信託專戶之所有資金往來帳戶情形、臺億公司運用信託專戶之所有相關文件、聲請調查嘉泉建設公司所有退票紀錄之受款人身分及領受票款原因關係云云，惟查臺億公司既未受託管理本件自訴人交付之系爭房地價款，又其如何運用信託專戶內遠銀資產公司撥付系爭建案融資貸款乙情亦經證人童韋勳到庭證述纂詳，並無再行調查之必要，且有關嘉泉建設公司所有退票債務內容如何，核與本案自訴被告以提出補貼差價方案或一屋二賣方式詐取自訴人交付之系爭房地價款無涉，皆無從驗證自訴人上開主張之真實性，而均無調查之必要，附此敘明。

又自訴人請求傳喚證人林欽誠再次到庭作證，以與證人李俊德、童韋勳進行對質，然證人林欽誠於本院審理時就其認知部分已證述纂詳，核與證人李俊德、童韋勳所為證言並未完全衝突，且本件事證已臻明確，故無再行傳喚之必要。

四、綜上所述，依自訴人等提出之證據，僅能證明被告確有以嘉泉建設公司名義收取自訴人交付之系爭建案預購價款，並向自訴人提出本件分攤續建費用方案，及曾與地主協議分配系爭建案戶數等事實，然此均屬嘉泉建設公司應否對自訴人負違約債務不履行賠償責任之民事糾紛，究不能僅因嘉泉建設公司締約後發生資金問題之情事變更，致無法如期完成系爭建案之結果，即倒果為因，推定被告對此提出本件分攤續建費用方案為施用詐術行為，又嘉泉建設公司既成為系爭建案之原始起造人，則被告與地主約定分配系爭房地係其正當權利，本非他人可以置喙，縱此與部分自訴人承購戶數有所重疊，惟或有部分自訴人並非直接向嘉泉建設公司承購，又或有部分自訴人承購時間遠早於地主協議分配時點，甚至嘉泉建設公司係在買回地主分配戶後始出售予自訴人，均難謂被告代表嘉泉建設公司售出系爭建案有何詐欺之犯意，而以詐欺罪名相繩。

此外，債務不履行之原因甚多，自訴人又未提出證據以證明被告於售屋即債之關係發生時，自始故意藉此從事詐欺財產犯罪之事實，既無法證明被告犯罪，參諸前引法條及最高法院判例意旨之說明，應為被告無罪之諭知。

五、退回併辦部分

（一）併辦意旨略以：1.嘉泉建設公司隱瞞曾於101 年2 月21日變更起造人及監造人之重要資訊，於103 年8 月在財務不佳狀況下，仍請承購戶繳交瓦斯管線代辦費，致部分承購戶配合繳費，嗣嘉泉建設公司跳票，成為銀行拒絕往來戶，足見被告已將瓦斯管線代辦費挪作他用；

2.被告在嘉泉建設公司資金不足狀況下，以每坪減價5 萬元之條件誘使承購戶林麗琴、林景文、吳淑貞、勤義有限公司洪浤銘繳交接近全額之房地價款費用，且不惜將已出售之戶別重複銷售或轉讓地主，有一屋二賣情形；

3.被告以契約向承購戶宣稱會將所收款項進行信託，使承購戶交付相關房款，被告卻未將之存入信託專戶，致承購戶無法享有任何信託之履約保障；

4.本案第1 順位抵押權人為遠銀資產、第2順位抵押權人為地主成立之三拹建設，系爭建案剩下產值扣除遠銀資產債權、地主工程款、民間債權及地主取回金額後，僅餘2000萬元，多數承購戶勢難取得所預購且權利無瑕疵之房地，遭受重大財產損失，因認被告亦涉犯刑法第335條背信罪、第336條第2項業務侵占罪及第339條第1項之詐欺取財既遂罪嫌，此部分與被告上開要求全部自訴人分擔續建費用及重覆銷售自訴人陳思瑜等8 人、達明修等6 人一屋二賣所為詐欺犯行，為同一案件關係，而移送本院併辦審理云云。

（二）經查，依上開移送併辦意旨所示，被告既係於不同時地以不同事由請求承購戶繳交瓦斯管線代辦費，又未再將承購戶交付購屋款存入信託帳戶，另就其他承購戶預購房地部分分別重複銷售或轉讓地主，及設定第1 、2 順位抵押權予遠銀資產、三拹建設以致損及承購戶預購房地之權利等舉動，核與本件自訴被告係以佯稱嘉泉建設公司財務不佳而須自訴人分攤續建費用為詐欺手段及追加自訴被告將已協議分配給地主游仁宏、林欽誠、林錦芬、廖錦佳之14戶房地分別出售予自訴人陳依本、黃美惠、張詞甯、陳思瑜、賴才偉、凃慧貞、李枝穎、張晉榮、達明修、陳台興、陳家興、賴才偉、曹羅秀昭、劉冠榮等人所生一屋二賣之詐欺行為之犯罪時間、地點、態樣及被害人均非相同，自與本案論罪科刑之部分均屬有別，客觀上彼此可分、行為互殊、犯意不同，顯非同一事實，況因本案自訴部分，被告既經本院為無罪之諭知，此即與檢察官此一移送併辦部分，無實質上或裁判上一罪之關係，是本院就此部分併案部分尚無從併予審理，應退由檢察官另為妥適之處理，附此敘明。

據上論斷，應依刑事訴訟法343條、第301條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 10 月 7 日
刑事第八庭 審判長法 官 白 光 華
法 官 陳 志 峯
法 官 黃 湘 瑩
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。
其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 洪 愷 翎
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
附表：
┌──┬─────┬──┬──┬────┬───┬──────┬──────┬──────┬──────┬─────┐
│編號│自訴人    │棟別│樓層│  坪數  │ 車位 │房地買賣契約│自訴人實際之│自訴人已支付│各戶補貼方案│備註：    │
│    │          │    │    │        │      │書記載之價格│承買金額    │價款        │所需分擔差額│如間接承買│
│    │          │    │    │        │      │（新臺幣）  │ （新臺幣） │ （新臺幣） │（按房地售價│之前手姓名│
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │調整明細表所│          │
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │載）        │          │
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │（新臺幣）  │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 1  │陳依本    │ B2 │ 16 │  27.32 │B5-48 │  7,830,000 │ 11,350,000 │ 11,350,000 │（未提出房地│洪明珠    │
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │售價調整明細│          │
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │表）        │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 2  │王姿乃    │ B4 │ 12 │  25.78 │      │  5,728,000 │  7,150,000 │  3,417,000 │（未提出房地│林軒立    │
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │售價調整明細│          │
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │表）        │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 3  │李美黎    │ B4 │ 9  │  25.78 │      │  7,400,000 │  7,400,000 │  1,580,000 │  3,172,285 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 4  │達明修    │ B2 │ 15 │  27.32 │B4-61 │  6,950,000 │ 11,000,000 │  3,420,000 │  3,543,733 │陳心文    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 5  │陳台興    │ B6 │ 1  │  37.14 │B4-65 │ 15,313,200 │ 15,313,200 │ 15,313,200 │（未提出房地│          │
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │售價調整明細│          │
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │表）        │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 6  │林麗琴    │ B6 │ 8  │  45.55 │B5-56 │ 12,350,000 │ 15,750,000 │ 15,800,000 │  6,044,081 │（不明）  │
│    │          ├──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│    │          │ B6 │ 9  │  45.55 │B4-75 │ 12,350,000 │ 15,750,000 │ 15,800,000 │  6,044,081 │（不明）  │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 7  │童淑惠    │ B5 │ 12 │  25.38 │B6-16 │  7,830,000 │  8,980,000 │  2,730,000 │  3,284,879 │賴慶      │
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │            │峯        │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 8  │張淑琄    │ B5 │ 7  │  25.38 │B5-30 │  7,680,000 │ 10,200,000 │  4,160,000 │  3,282,022 │李素杏    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 9  │陳家興    │ B1 │ 14 │  54.97 │B5-42 │ 17,490,000 │ 17,490,000 │ 17,490,000 │  7,196,814 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 10 │黃美惠    │ B1 │ 5  │  54.97 │      │ 10,197,000 │ 16,000,000 │  5,149,000 │  7,108,664 │張瑞瑛    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 11 │張晉榮    │ B3 │ 9  │  42.34 │B6-20 │ 13,160,000 │ 13,160,000 │  2,340,000 │  5,493,193 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 12 │張詞甯    │ B3 │ 10 │  42.34 │      │  9,145,400 │ 13,750,000 │  4,175,000 │  5,458,305 │東友建設股│
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │            │份有限公司│
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 13 │林婉媛    │ B3 │ 7  │  42.34 │      │  8,819,000 │  8,819,000 │  3,140,000 │  5,454,527 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 14 │黃美玲    │ B2 │ 12 │  27.32 │B3-102│  7,237,000 │  7,237,000 │  2,583,000 │  3,544,944 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 15 │陳慶和    │ B3 │ 6  │  42.34 │      │  8,716,000 │  8,716,000 │  2,927,300 │  5,453,335 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 16 │陳思瑜    │ B1 │ 10 │  54.97 │B3-97 │ 10,100,000 │ 18,350,000 │ 18,250,000 │  7,096,099 │曾麗卿    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 17 │施珮莉    │ B4 │ 5  │  25.78 │B5-25 │  8,100,000 │ 11,380,000 │  4,931,800 │  3,175,543 │吳怡姿    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 18 │施惠珍    │ B2 │ 4  │  27.32 │B6-11 │  8,000,000 │  9,950,000 │  3,390,000 │  3,559,034 │李佳儒    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 19 │鄭聰吉    │ B3 │ 3  │  42.34 │      │ 11,300,000 │ 15,000,000 │  2,020,000 │  5,236,370 │王琦笙    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 20 │葉子嘉    │ B2 │ 9  │  27.32 │      │  5,686,000 │  5,686,000 │  1,990,000 │  3,540,757 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 21 │賴自強    │ B3 │ 16 │  42.34 │B2-106│ 11,274,000 │ 11,274,000 │  3,996,000 │  5,466,737 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 22 │賴才偉    │ B3 │ 15 │  42.34 │B2-128│ 11,108,000 │ 11,108,000 │  3,938,000 │  5,464,816 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 23 │楊忠恒    │ B3 │ 12 │  42.34 │B2-132│ 10,606,000 │ 10,606,000 │  3,762,000 │（未提出房地│          │
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │售價調整明細│          │
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │表）        │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 24 │平山直人  │ B4 │ 17 │  25.78 │B5-44 │  7,200,000 │ 11,000,000 │ 11,000,000 │  3,181,525 │張承宇    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 25 │曹羅秀昭  │ B1 │ 16 │  54.97 │B5-39 │ 14,600,000 │ 21,700,000 │ 13,450,000 │  7,156,332 │林明珠    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 26 │王文彥    │ B4 │ 8  │  25.78 │      │  7,330,000 │  9,100,000 │  3,350,000 │  3,172,611 │叢美麗    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 27 │邱建明    │ B3 │ 8  │  42.34 │B5-47 │ 13,450,000 │ 15,000,000 │  4,500,000 │  5,491,920 │王美娟    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 28 │勤義有限公│ B2 │ 3  │  27.32 │      │  6,800,000 │ 10,000,000 │  9,950,000 │  3,563,729 │郭儀岑    │
│    │司        │    │    │        │      │            │            │            │            │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 29 │林偉堯    │ B2 │ 7  │  27.32 │      │  5,690,000 │  9,000,000 │  2,070,000 │  3,540,812 │林佳琪    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 30 │杜詹玉娟  │ B5 │ 15 │  25.38 │B6-35 │  8,300,000 │ 10,800,000 │  4,714,000 │  3,291,392 │張若芝    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 31 │許美娟    │ B3 │ 4  │  42.34 │B6-13 │ 12,500,000 │ 12,500,000 │  2,614,000 │  5,485,554 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 32 │羅婷葳    │ B4 │ 11 │  25.78 │      │  7,470,000 │  7,470,000 │  1,550,000 │  3,171,959 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 33 │凃慧貞    │ B2 │ 17 │  27.32 │B5-49 │  7,830,000 │ 10,000,000 │ 10,000,000 │ 21,007,773 │（不明）  │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 34 │林景文    │ B5 │ 4  │  24.64 │      │  6,652,800 │  6,652,800 │  3,847,458 │  3,486,080 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 35 │邱翠華    │ B4 │ 14 │  25.78 │B6-10 │  8,050,000 │  8,050,000 │  1,704,000 │  3,174,845 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 36 │劉冠榮    │ B1 │ 15 │  54.97 │B4-65 │ 17,500,000 │ 17,500,000 │  4,664,000 │  7,189,670 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 37 │陳柏霖    │ B6 │ 12 │  45.55 │B1-140│ 11,755,100 │ 14,600,000 │  4,380,000 │  6,026,749 │賴榮松    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 38 │林靜瑛    │ B5 │ 6  │  25.38 │B5-51 │  7,780,000 │  7,780,000 │  1,545,025 │  3,282,022 │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 39 │郭文雄    │ B7 │ 10 │  39.28 │B1-145│  9,684,400 │ 12,419,840 │  3,779,840 │  5,335,032 │東友建設股│
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │            │份有限公司│
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 40 │郭秀蓮    │ B7 │ 11 │  39.28 │B1-142│  9,778,700 │ 12,419,840 │  3,779,840 │  3,736,623 │東友建設股│
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │            │份有限公司│
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 41 │林美雲    │ B6 │ 11 │  45.55 │B1-146│ 11,148,100 │ 14,162,900 │  4,302,900 │  6,015,151 │東友建設股│
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │            │份有限公司│
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 42 │蔣錦繡    │ B6 │ 10 │  45.55 │B1-141│ 11,038,800 │ 14,162,900 │  4,302,900 │  6,012,895 │東友建設股│
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │            │份有限公司│
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 43 │黃繼熹    │ B5 │ 5  │  25.38 │B6-35 │  7,700,000 │  8,640,000 │  2,690,000 │  3,283,394 │陳棨榮    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 44 │王彥棋    │ B4 │ 7  │  25.78 │      │  5,369,000 │  8,250,000 │  1,890,000 │  3,181,739 │林家羽    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 45 │吳淑貞    │ B1 │ 3  │  54.97 │B5-38 │ 16,500,000 │ 16,500,000 │ 16,300,000 │  7,243,159 │          │
│    │          │    │    │        │B5-41 │            │            │            │            │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 46 │李枝穎    │ B3 │ 11 │  42.34 │B3-81 │ 10,347,000 │ 15,500,000 │  4,700,000 │（未提出房地│東友建設股│
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │售價調整明細│份有限公司│
│    │          │    │    │        │      │            │            │            │表）        │          │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 47 │高崇庭    │ B7 │ 15 │  39.28 │      │  9,160,000 │ 12,000,000 │ 12,050,000 │  5,356,531 │陳振龍    │
├──┼─────┼──┼──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│ 48 │唐清芬    │ B4 │ 3  │  25.78 │B6-18 │  7,750,000 │  9,000,000 │  1,574,000 │  3,176,241 │邱薇薇    │
├──┴─────┴──┴──┼────┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤
│合計                        │        │      │475,753,500 │575,627,480 │288,360,263 │            │          │
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