臺灣新北地方法院民事-PCDV,102,事聲,18,20130422,1

臺灣新北地方法院民事裁定 102年度事聲字第18號
異 議 人 曾育淵

上列異議人對於本院司法事務官於中華民國101年12月19日所為1
00年度司執字第60965號裁定聲明異議，本院裁定如下：

主 文
原裁定關於第一項「聲請人賴弘毅就新北市○○區○○段000地號的權利範圍2016分之9有優先承買權。」
、第四項「聲請人賴弘毅之其餘聲請、聲明異議駁回。」
、第六項「聲請人曾育淵之聲請、聲明異議駁回。」之部分廢棄。

理 由
一、按民事訴訟法第240條之4第1項至第3項分別規定：「當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。」
、「司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；
認異議為無理由者，應送請法院裁定之。」
、「法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；
認異議為無理由者，應以裁定駁回之。」
。
查本件異議人就本院民事執行處司法事務官於民國101年12月19日以100年度司執字第60965號執行事件裁定駁回其聲請之終局處分，聲明不服提起異議，是本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之裁定，審究異議人之異議有無理由，合先指明。
二、本件異議意旨略以：賴弘毅所持土地計算與建物謄本均有誤植：賴弘毅忠孝段54號建號其中一層土地只有96.84平方公尺，貴院計算錯誤把1層+2層+騎樓，總面積202.79平方公尺全部當土地計算；
忠孝段929地號土地1,470平方公尺，929-2地號土地4平方公尺，共計1,474平方公尺，賴弘毅1,474×7/126=81.888平方公尺，賴呂桂蘭1,474×7/126=81.888平方公尺，賴瑞芬1,474×1/63=23.396平方公尺，928地號土地55×8/63=6.984平方公尺，合計194.156平方公尺；
賴弘毅所持土地194.156平方公尺，已大於建物謄本一層土地面積96.84平方公尺；
江新光所持土地應加計贈與江常綱、江東陽；
以上所持理由，貴院應將928地號土地給得標人兼共有人曾育淵，爰依法聲明異議等語。
三、按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，民法第426條之2第1項前段、土地法第34條之1第4項及第104條第1項前段分別定有明文。
次按土地法第34條之1第4項所定之共有人優先承購權，僅有債權之效力，非如同法第104條所定之優先購買權具有相對的物權之效力，故基地承租人此項優先購買權，應優先於共有人之優先承購權（最高法院68年台上字第3141號判例、92年度台上字第396號判決意旨及68年度第5次民事庭會議決議參照）。
四、經查，債權人元大商業銀行股份有限公司前執臺灣臺中地方法院98年1月15日中院彥民執98執申字第3300號債權憑證為執行名義，向本院聲請強制執行債務人邱美枝所有坐落新北市○○區○○段000○000○00000地號土地，權利範圍分別為2016分之9、2016分之8、2016分之8，經本院民事執行處依法委託臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱金拍公司）於101年6月6日辦理第一次拍賣，由異議人曾育淵拍定，異議人曾育淵亦為系爭928地號土地之共有人。
金拍公司並依法通知及公告共有人、地上權人、合法登記建物所有權人、未辦保存登記建物所有權人優先承買，經賴弘毅對系爭929、929-2地號土地主張優先承買，並以其為系爭928地號土地之共有人及其上房屋所有權人主張優先承買，有101年6月22日民事聲請狀附於本院100年度司執字第60965號卷可稽，經本院民事執行處司法事務官以賴弘毅為土地法第104條第1項前段規定之基地承租人，就其所有新北市○○區○○段○00○號建物坐落於系爭928、929地號土地之部分即可主張優先承買權，至於異議人曾育淵以共有人身分主張優先承買權，僅具有債權效力，依法不得對抗物權效力的優先承買，故異議人曾育淵並無優先承買權，固非無據。
原裁定復以賴弘毅前優先承買取得929地號土地應有部分63分之8後，雖分別贈與929地號土地應有部分126分之7、63分之1給賴呂桂蘭、賴瑞芬，致賴弘毅目前僅持929地號土地應有部分126分之7，然為避免產生優先承買後，藉由買賣、贈與等原因，一方面減少土地面積，一方面卻能因面積不足一再主張優先承買，實際上取得超過地上建物面積的優先承買權利，且對其他優先承買權人不公平，仍應以原始取得的應有部分63分之8計算929地號土地面積，故賴弘毅於系爭928、929地號土地之應有部分各以63分之8計算其土地面積分別為6.98、186.66平方公尺，土地面積共計193.64平方公尺，小於建物面積（基地承租範圍）202.79平方公尺，土地面積不足9.15平方公尺，故系爭928地號土地拍賣權利範圍2016分之9（面積0.24平方公尺）應由賴弘毅優先承買等情，惟依建物登記謄本所載，賴弘毅所有坐落新北市○○段○00○號即門牌號碼新北市○○區○○○路00號建物，其一層、二層及騎樓之面積分別為96.84、96.31、9.64平方公尺，總面積為202.79平方公尺，復依臺北縣板橋地政事務所95年8月30日土地複丈成果圖所示，門牌號碼「館前西路21號」即編號A、X部分，分別坐落於929、928地號土地上，使用面積分別為57、36平方公尺，共計93平方公尺，則原裁定以上開54建號建物總面積202.79平方公尺計算占用系爭928、929地號土地之面積，顯與上開土地複丈成果圖不符，是異議人曾育淵主張賴弘毅忠孝段54號建號其中一層土地只有96.84平方公尺，貴院計算錯誤把1層+2層+騎樓，總面積202.79平方公尺全部當土地計算等語，尚非無據。
從而，本院民事執行處未及審酌上開情事，逕裁定駁回異議人曾育淵之聲請及聲明異議，並裁定賴弘毅就系爭928地號土地權利範圍2016分之9有優先承買權，及駁回賴弘毅其餘聲請及聲明異議，尚嫌速斷而有未洽。
異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，應由本院就如主文所示部分予以廢棄，並由本院司法事務官更為適法妥當之處理。
至於系爭929、929-2地號土地優先承買權之範圍，是否因原裁定如主文所示部分廢棄而受影響，因非本件異議人曾育淵聲明異議之範圍，即非本件聲明異議程序所得審究，應由本院司法事務官併同更為適法妥當之處理，附此敘明。
五、結論：本件聲明異議為有理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 22 日
民事第一庭 法 官 許瑞東
以上正本係照原本作成
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000 元。
中 華 民 國 102 年 4 月 22 日
書記官 黃雅慧