臺灣新北地方法院民事-PCDV,102,事聲,60,20130425,1

臺灣新北地方法院民事裁定 102年度事聲字第60號
異 議 人 曾育淵
相 對 人 賴弘毅
上列異議人因債權人彰化商業銀行股份有限公司等人與債務人江春岳等人間請求清償債務強制執行事件，對於本院司法事務官於中華民國101 年12月21日所為本院94年度執字第29536 號裁定聲明異議，本院裁定如下：

主 文

原裁定主文第4項、第8項關於相對人就甲標新北市○○區○○段○○○○地號土地（權利範圍一八九分之四）有優先承買權部分，及駁回異議人就上開土地所為優先承買之聲請與聲明異議部分均廢棄。

理 由

一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。

本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。

強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。

又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；

前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之。

亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。

故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。

次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。

當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。

司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；

認異議為無理由者，應送請法院裁定之。

法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；

認異議為無理由者，應以裁定駁回之。

民事訴訟法第240之3條及第240之4條亦分別定有明文。

本件異議人對於本院民事執行處司法事務官於民國101 年12月21日所為94年度執字第29536 號裁定不服，提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予敍明。

二、異議意旨略以：相對人賴弘毅於本院90年度執字第12476 號執行事件，以地上建物（新北市○○區○○段00○號）所有人身分，優先承買取得新北市○○區○○段000 ○000 地號土地（下稱928 、929 號土地）應有部分各8/63，嗣賴弘毅將929 號土地應有部分7/126 、1/ 63 分別贈與第三人賴呂桂蘭、賴瑞芬，是就929 號土地，賴弘毅及賴呂桂蘭各為81.888平方公尺（1474平方公尺×7/126 ＝81.888平方公尺），賴瑞芬為23.396平方公尺（1474平方公尺×1/63＝23.396平方公尺），另928 號土地，賴弘毅為6.984 平方公尺（55平方公尺×8/63＝6.984 平方公尺），上開面積合計為194.156 平方公尺，然上開建物面積為106.48平方公尺（第一層土地96.84 平方公尺＋騎樓9.64平方公尺＝106.48平方公尺），而相對人賴弘毅與第三人賴呂桂蘭、賴瑞芬就928 、929 號土地持分，合計為194.156 平方公尺，已大於上開建物本身占用土地面積106.48平方公尺，故相對人於本件執行事件，不可再就拍賣之甲標928 號土地（應有部分4/189 ）行使具物權效力之優先購買權。

執行法院將上開建物建築總面積202.79平方公尺，全部當作占用土地面積計算，此有錯誤，應予更正，為此，提起本件異議，請求撤銷相對人賴弘毅就928 號土地之優先承買權等語。

三、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

民法第425條之1第1項、土地法第104條第1項、第34條之1第4項前段分別定有明文。

又土地法第34條之1第4項所定之共有人優先承購權，僅有債權之效力，非如同法第104條所定之優先購買權具有相對的物權之效力，故基地承租人此項優先購買權，應優先於共有人之優先承購權（最高法院68年台上字第3141號判例、92年度台上字第396 號判決意旨及68年度第5 次民事庭會議決議參照）。

經查，本件本院94年執字第29536 號債權人彰化商業銀行股份有限公司等人與債務人江春岳等人間清償債務強制執行事件，執行法院就債務人江春岳所有土地區分甲標、乙標、丙標等3 標進行拍賣，甲標標的為928 、929號土地（權利範圍各為4/189 ），並於97年1 月9 日進行第一次拍賣，拍賣結果：甲標由第三人黃張寶桂出價新台幣5,410,000 元拍定。

而因相對人賴弘毅名下所有新北市○○區○○段00○號建物（下稱系爭建物，門牌號碼為新北市○○區○○○路00號）坐落於928 、929 號土地，即以地上建物所有權人身分主張對甲標之928 號土地（應有部分4/189 ）有優先承買權，就甲標929 號土地（應有部分4/18 9）則為拋棄優先承買權之意思表示，有本院民事執行處98年7 月27日執行筆錄在卷可稽（見執行卷卷㈣）。

而查相對人賴弘毅前曾於另件本院90年度執字第12476 號強制執行事件拍賣該事件之債務人張江春暖所有928 、929 號土地之應有部分各8/63 時 ，主張應優先承買權，並經本院96年度訴字第148號、台灣高等法院96年度上易字第796 號確定判決於理由中認定相對人賴弘毅依土地法第104條第1項之規定，對上開張江春暖所有928 、929 號土地之應有部分8/63有優先承買權，且優先於該事件之對造即異議人等人之928 號土地共有人身分之優先承購權，有上開判決書影本暨確定證明書在卷可稽（見執行卷卷㈢）。

是相對人就928 號土地基於基地承租人之身分所具有物權效力之優先承買權，其效力優先於異議人等共有人所具僅有債權效力之優先承買權，固堪認定。

四、惟按土地法第104條第1項規定旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。

有最高法院65年台上字第530 號判例要旨可參。

故所謂基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，除該基地有不能分割之情形外，承租人之優先承購權，應限於承租土地上所興建之建物坐落範圍內之基地，亦有司法院（72）廳民二字第0109號函可參照。

是於出售之土地面積大於承租人承租土地所建房屋所占用土地之面積時，如承租人及土地共有人均主張行使優先承買權時，應由承租人於承租土地所建房屋占用土地之面積範圍內，由承租人與共有人保持抽象之共有關係，此有臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第17號討論意見與研討結果可資參照。

五、本件相對人所有之系爭建物坐落之基地為928 、929 號2 筆土地，又該建物為二層樓磚造，第一層面積為96.84 平方公尺、第二層面積為96.31 平方公尺、騎樓面積為9.64平方公尺，總計202.79平方公尺，有建物登記謄本可證（見執行卷卷㈣），是系爭建物所占用土地之面積，應僅有106.48平方公尺（計算式：第一層面積為96.84 平方公尺＋騎樓面積為9. 64 平方公尺＝106.48平方公尺），而非202.79平方公尺，執行法院以系爭建物總面積202.79平方公尺作為相對人承租土地之面積，已有未合。

其次，系爭建物坐路之土地有2筆，其中占用928 號土地之面積為何未經查明，則相對人賴弘毅前於另件本院90年度執字第12476 號強制執行事件所優先承買張江春暖所有928 號土地之應有部分8/63，折算面積為6.98平方公尺（計算式：55平方公尺×8/63＝6.98平方公尺），是否已逾系爭建物坐落928 號土地之面積亦不明，此攸關相對人得否再就本件甲標928 號土地應有部分4/189 行使優先承買權，及異議人就上開標的是否已全無優先承買權，宜由執行法院囑託地政機關測量查明。

是原裁定逕以相對人前於本院90年度執字第12476 號強制執行事件優先承買張江春暖所有928 、929 號土地之應有部分，加上本件甲標928 號土地之應有部分後，折算之面積合計為193.64平方公尺，小於系爭建物登記謄本所載建物之總面積為202.79平方公尺，而認定相對人就甲標928 號土地（權利範圍4/189 ）有優先承買權，並駁回異議人就此標的優先承買之聲請及此部分之異議，尚有未洽。

六、從而，異議人指摘原裁定此部分不當，求予廢棄，非無理由，應就此部分廢棄原裁定，發回本院民事執行處更為適法之處理。

七、依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240條之4第3項，裁定如主文。

中 華 民 國 102 年 4 月 25 日
民事第一庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元整。
中 華 民 國 102 年 4 月 25 日
書記官 張美玉