臺灣新北地方法院民事-PCDV,102,訴,2601,20140505,1

臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2601號
原 告 福裕房屋仲介有限公司
法定代理人 林娟妃
訴訟代理人 劉晶華
被 告 紀明華
訴訟代理人 王憲勳律師
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國103 年4 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠被告委託原告福裕房屋仲介有限公司（下稱福裕仲介公司）銷售其所有門牌號碼新北市○○區○○街000 巷0 號2 樓房屋及持分土地（下稱系爭房地），兩造於民國102 年6 月 2日簽立「專任委託銷售契約書」，原告福裕仲介公司營業員劉晶華並告知被告契約內容及條款，嗣於同年6 月5 日簽立「委託銷售契約內容變更同意書」，內容變更為：「底價新臺幣（下同）580 萬元實拿，不含增值稅及4%服務費」。

同年月6 日訴外人即買方張健偉出價621 萬元，於同日簽署「購屋承諾書」並交付定金13萬元，依專任委託銷售契約書壹、第4條約定，買賣契約已有效成立；

原告為使系爭契約變更同意書具體詳盡，拜訪被告後將內容變更為：「底價為597 萬元，增值稅屋主自付，服務費另計（意為597 萬元以上才算服務費）」，日期亦更新為102 年6 月6 日。

原告除了以簡訊通知外，於102 年6 月6 日晚間拜訪被告，通知買賣已成交，當時被告滿心歡喜道謝，並約定同年6 月10日上午10時至中信房屋板橋文化加盟店進行簽約，然卻於102 年 6月10日上午接到被告傳真，有意反悔，劉晶華遂於同日晚間至被告家中說明系爭契約關於壹、第4條第1項、第3項及貳、第5條違約處理之內容，解說完後，被告竟將專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書撕毀，被告對價格反悔，並拒絕出面與買方協商，顯然違反合約精神。

為此，爰依系爭契約壹、第4條第3項、貳、第5條違約處理之約定，請求被告給付服務報酬、違約金及定金共502,600 元【計算式：（成交總價621 萬元×6%）＋定金13萬元＝502,600 元】。

㈡併為聲明：被告應給付原告502,600 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：㈠102 年6 月2 日被告透過鄰居陳金榜介紹，由原告福裕仲介公司營業員劉晶華代為銷售系爭房地，當晚劉晶華要求被告簽署專任委託銷售契約書，雙方並約定：底價為600 萬元實拿，增值稅及4%服務費不包含在內；

同年6 月6 日下午，原告來電稱出價過高乏人問津，要求將底價下修調整，被告本不願意，經劉晶華疲勞遊說下，始答應原告提出之底價 580萬元被告實拿，同樣增值稅及4%服務費不包含在內，或 597萬元底價，但被告自行負擔增值稅，銷售超過597 萬元者，才計算服務費。

惟劉晶華於委託銷售契約內容變更同意書上誤載日期為102 年6 月5 日，嗣更正為102 年6 月6 日，更正後要求被告簽名於塗改處，被告尚保有第二次合約之複寫本，原告陳稱102 年6 月5 日簽立「委託銷售契約內容變更同意書」，與事實不符，顯係誤導102 年6 月6 日訴外人張健偉應買之託詞。

再102 年6 月6 日晚間10時許，被告應朋友邀宴飲酒返家後，接到劉晶華來電表示乏人問津，要求被告將出售底價降為570 萬元，被告嚴詞拒絕，不願與之周旋，並稱若要再變更條件，請原告與被告配偶陸持先協商，被告配偶仍未同意，原告所稱其於102 年6 月6 日告知被告買方張健偉出價621 萬元，支付定金13萬元，並簽立購屋承諾書等節，全屬子虛烏有。

又劉晶華遊說降價未果後數日，原告均未向被告回報任何出價消息，被告深感原告辦事不力，對其信賴感產生質疑，遂於同年月10日上午9 時58分至便利商店傳真暫停委託銷售通知書，同日中午12時至板橋後埔郵局以173 號存證信函要求原告暫停銷售，劉晶華接獲傳真後，始氣急敗壞首次持張健偉之購屋承諾書向被告表明有人出價621 萬元，並要求被告履約。

惟原告未依貳、第3條第5款約定，於買方支付定金或簽立「附停止條件定金委託書」、「購屋承諾書」後24小時內送交被告，亦未告知被告張健偉應買之事，原告已違反契約義務，被告復無原告所稱於知悉買受人張健偉以約定條件應買而不賣之違約行為，亦未有系爭契約所載第5條第2項第1款、第3款之違約事由，原告請求給付違約金，為無理由。

縱認張健偉有意購屋，惟購屋承諾書所載價金621 萬元，與系爭契約變更同意書所載開價698 萬元亦有出入，原告逾越被告授權之無權代理行為，對被告不生效力；

原告受任以來，未報告受託事務之顛末，捏詞宣稱102 年6 月6 日與張健偉洽成簽約，未提出實據，就受託事務多所隱瞞及扭曲，有違誠實信用，原告有上開可歸責事由，被告於103 年2 月24日以書狀為終止委託契約之意思表示等語，資為抗辯。

㈡併為答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠原告為中信房屋加盟店，兩造於102 年6 月2 日簽立專任委託銷售契約書，將被告所有之系爭房地委託原告仲介出售，約定委託售價為738 萬元，其他約定事項欄記載：「底價為600 萬實拿，增值稅及4%服務費另計，若成交，2%簽約時支付，另2%交屋時支付」，委託銷售期間自102 年6 月2 日起至102 年8 月2 日。

嗣被告又簽立委託銷售契約內容變更同意書，委託價格調整為698 萬元，特別約定事項記載：「底價為597 萬，增值稅屋主自付，服務另計，意為597 萬以上才算服務費」，此有中信房屋專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書各1 份在卷可參（見本院卷第14至19頁）。

㈡被告於102 年6 月10日上午傳真暫停銷售系爭房地，同日以板橋後埔郵局存證號碼第173 號存證信函，請求原告暫停銷售系爭房地等情，有被告手寫通知書、超商傳真收據、存證信函1份可佐（見本院卷第56、57、72頁）。

四、原告主張被告委託其銷售系爭房地，並簽立專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書，102 年6 月6 日買方張健偉出價621 萬元，並於同日交付定金13萬元並簽立購屋承諾書，經買賣雙方價錢確定後，原告於同日通知被告買賣已成交，並告知102 年6 月10日上午10時至中信房屋板橋文化加盟店進行簽約，被告竟於102 年6 月10日上午傳真通知原告暫停銷售系爭房地，違反專任委託銷售契約書壹、第4條第1項、第3項約定，故起訴請求被告依專任委託銷售契約書壹、第4條第3項、貳、第5條第2項第1款、第3款約定給付違約金等語，被告固不否認與原告簽立專任委託銷售契約書，嗣後亦簽立委託銷售契約內容變更同意書，惟否認有違約之情，並以前揭情詞置辯，本件兩造首要爭點厥為：㈠訴外人張健偉與被告間是否因原告福裕仲介公司之仲介銷售行為而買賣契約成立生效？㈡原告是否確將買方張健偉願以621 萬元購買系爭房地之事實通知被告？茲將本院得心證之理由說明如下：㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。

又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。

民事訴訟法第277條前段定有明文。

由於房屋仲介業者一方面接受屋主委託銷售房屋，另一方面又代表買主向屋主要約或議價之特別交易關係，於不動產買賣過程中，房屋仲介業者是唯一全盤掌握買賣標的物狀況、買方可選擇之要約方式、買賣雙方之出價及可能成交之價格等重要交易資訊之人，相較買方或賣方而言，明顯居於資訊優勢之地位，致房屋仲介市場之交易相對人具有資訊不對稱之特性，故為避免房屋仲介業者使交易相對人為錯誤之決定或賺取不當利益，依前揭民事訴訟法第277條規定，對於買賣雙方關於價格是否已達成合意與否發生糾紛時，當由房屋仲介業者負舉證之責。

㈡訴外人張健偉與被告間是否因原告福裕仲介公司之仲介銷售行為而買賣契約成立生效？證人張健偉於本院調查時證稱：伊是透過仲介王書齡約是 5、6 月時去看系爭房屋，這房子伊只看一次，看完後過了 1個月伊就決定要買這個房子，後來伊聯絡王書齡，伊開價620 萬元，包括仲介費、稅金等，當時沒有講到仲介費要幾成，伊意思就是通通包括在620 萬元內，當時伊交付13萬元目的，就是要買這間房子，請仲介幫伊談，伊交錢給王書齡時並沒有拿到相關憑據，因為是很好的朋友，這是第一間伊想買的房子，伊沒有跟屋主了解屋況，都是透過王書齡處理，伊是晚上與王書齡簽約，附停止條件定金委託書上是伊簽名，簽名時委託書上有無記載日期伊忘記了，因為當天伊有喝酒，伊出價620 萬元後，王書齡沒有討價還價，說要喬喬看等語（見本院卷第91頁反面至93頁），其後於原告訴訟代理人再次詢問證人：（房子看完多久之後決定要買？並且繳斡旋金給仲介？）證人張健偉又改稱：沒多久，就幾天而已云云，證人張健偉就看屋完後至繳付斡旋金期間一節，忽稱 1個月，忽稱幾天而已，前後所述迥異，已難信為真實。

又證人張健偉所稱出價620 萬元，顯然與卷附購屋承諾書、附停止條件定金委託書所載承購總價為621 萬元（見本院卷第20至21頁、第62至63頁），有明顯出入，其是否確有以621 萬元價格購買系爭房地之意思，亦非無疑。

再證人張健偉稱此為第1 次購屋云云，衡諸常情，不動產交易乃屬人生重大交易，交易金額龐大，一般人對於房屋使用狀況、是否有瑕疵等情，均會充分了解以利正確評估及精準出價，證人張健偉證稱伊未向屋主了解屋況，於看屋1 次後即出價購買，對於屋主開價亦不清楚確切數字，其是否確有真意出價購買系爭房地，抑或是人頭，自屬有疑。

再證人王書齡於調查時證稱：伊擔任原告公司營業員，系爭房屋伊是透過劉晶華得知，因是屋主自住，須劉晶華協助帶看，每次帶看劉晶華都會陪同，伊只帶看1 次，客戶是張健偉，看完隔天中午向張健偉收斡旋金，多少錢忘記了，收斡旋金時伊有拿要約書給張健偉簽名，但地點、金額、日期是伊寫的，伊有給張健偉黃聯作為憑據，張健偉何時出價621 萬元伊忘了，當時伊有拉抬價格，最後張健偉決定以621 萬元購買，伊忘記當初屋主出售價格是多少等語（見本院卷第76頁反面至77頁反面），核對證人張健偉、王書齡之證述，2 人就看屋後多久交付斡旋金、出價後王書齡是否與其拉抬、磋商價格、繳交斡旋金後是否提供憑據、屋主開立價格之多寡等重要情節，多支吾其詞，其等證述顯有矛盾，益徵原告主張其仲介張健偉願以621 萬元向被告購買系爭房地，難信為真實，更難認被告與張健偉間買賣契約有效成立。

㈢原告是否確將買方張健偉願以621 萬元購買系爭房地之事實通知被告？證人即被告之妻陸持先於調查時證稱：劉晶華6 月6 日晚上到家裡說房屋要降價到570 萬元，因為之前已經降過1 次，所以伊說這樣價格就不要賣，被告當天有喝一點酒，他也說這樣子就不要賣，當天晚上劉晶華只有講價格，並沒有說有人要購買系爭房地，是6 月10日寄存證信函後，該日晚上劉晶華到家裡，說怎麼可以說不賣就不賣，拿出要約書給伊等看等語（見本院卷第77頁反面至78頁），依證人陸持先之證述，原告主張102 年6 月6 日晚間9 時劉晶華是否至被告家中告知被告，並將買方張健偉購屋承諾書交付被告云云，並非無疑。

況且依原告主張102 年6 月6 日劉晶華至被告住處進行契約更改，因被告說看不懂，劉晶華將「底價580 萬元實拿... 」刪除，改為「底價為597 萬元... 」，可見於102 年6 月6 日兩造間就系爭房地出售底價尚屬磋商階段，衡情房屋仲介業者自無可能同時與賣方進行售價磋商，並同時告知賣方已有買方出價621 萬元之理。

另原告迄至言詞辯論終結時復未提出其所主張傳送告知買方願出價521 萬元購買簡訊，此部分主張自難信為真實。

本件原告既未將買方張健偉出價621 萬元之事實如實告知被告，則縱張健偉提出購物承諾書書面承購價格為621 萬元，因原告為仲介業者，確可能利用未將買賣雙方關於價格之合意內容如實告知被告，藉以迫使被告誤以為無人出價，一時失慮而同意變更契約內容而將價格降至597 萬元作為出售底價，使原告藉以得利，而造成被告受損失之結果，則被告抗辯原告未將覓得買方張健偉願意出價621 萬元之事實通知被告，已違反「專任委託銷售契約書」貳、第3條第5款原告應於24小時內將附停止條件定金委託書轉交被告、第6款原告應於收受定金後24小時內送交被告之義務一節，應屬有據。

㈣本件原告主張其仲介張健偉願以621 萬元向被告購買系爭房地，難信為真實，已如前述，難認買賣契約已有效成立，原告依專任委託銷售契約書壹、第4條第3項約定，請求被告返還定金，自屬無據；

原告另依專任委託銷售契約書貳、第5條第2項第3款主張原告所媒介之買方承購條件已達甲方之銷售條件一節，張健偉既非真意出價購買系爭房地，自難認原告媒介之張健偉承購條件與被告銷售價格相符，原告不得以此請求被告給付服務報酬及違約金。

退萬步言，縱認張健偉確於102 年6 月6 日表示願以621 萬元購買系爭房地，然原告未依專任委託銷售契約書貳、第3條第5款、第6款所載，於24小時內將附停止條件定金委託書、購屋承諾書、定金送交被告，已違反契約主給付義務，應屬可歸責於原告之事由，雖被告於102 年6 月10日以傳真、存證信函通知原告暫停銷售系爭房地，然此情況實與專任委託銷售契約書貳、第5條第1款之約定「非因可歸責於乙方（即原告）之事由，甲方（即被告）於委託期間內片面終止本契約」之情形有間，原告自不得以此主張視為完成仲介義務，依專任委託銷售契約書貳、第5條第1款約定，請求被告給付違約金，自不足採。

四、綜上所述，被告尚無原告所指之違約事由，原告基於兩造間專任委託銷售契約書之約定，請求被告應給付服務報酬、違約金及定金共502,600 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證、攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另逐一論駁，附此敘明。

六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 5 月 5 日
民事第三庭 法 官 張瓊華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 5 日
書記官 洪來慧