臺灣新北地方法院民事-PCDV,102,訴,3049,20140527,1

臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第3049號
原 告 侯慶和
被 告 鼎家不動產仲介經紀有限公司
兼法定代理人 劉一文
被 告 朱慧蓉
訴訟代理人 劉一文
上列當事人間侵權行為損害賠償等事件，本院於民國103年5月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款載有明文。

查原告起訴請求被告連帶給付原告新台幣（下同）214萬3,000元及其法定遲延利息，嗣於訴訟程序中擴張應受判決事項之聲明，最終確定請求被告連帶給付原告240萬元本息（本院卷第102頁、第182頁），核與前開規定相符，應予准許。

二、原告起訴主張：㈠原告為購買房屋，於民國102年4月13日前往21世紀不動產土城海山領袖加盟店（應即被告鼎家不動產仲介經紀有限公司），經業務員即被告朱慧蓉介紹新北市○○區○○路000號6樓房屋（下稱系爭房屋），當時朱慧蓉表示不動產說明書尚未製作完成，而提出其公司內部「21世紀售屋資料表」為原告介紹說明系爭房屋之總權狀登記面積為39.89坪，室內面積（含陽台）為「主建物」加上「附屬建物」，即30.78坪＋3.77坪＝34.55坪，公共設施5.34坪，合計39.89坪，原告在相信專業前提下，當日即與被告鼎家不動產仲介經紀有限公司（下稱鼎家公司）簽訂買賣議價委託書，翌日4月14日下午在鼎家公司居間下，與系爭房屋出賣人蔡依如之代理人簡明輔進行議價，買賣雙方合意以1,120萬元成交，原告在簽約前檢視不動產買賣契約書記載「建號4739，主建物登記面積：101.75㎡、附屬建物登記面積：12.49㎡」，2者相加為114.24㎡經換算確實為34.55坪後，即簽訂不動產買賣契約書。

㈡原告於簽約後當日即發現自己將3房看成4房，於同年4月16日請賣方、仲介商談解約賠償一事，惟賣方索價過高而作罷，然原告有不想履約想法（當日鼎家公司法定代理人即被告劉一文稱討論地點有錄影）。

嗣原告於同年4月17日，發現系爭房屋室內與鼎家公司提供圖面（建物測量成果圖）不符，申請調出建物平面圖後，始知該樓層之電、樓梯間係包含於主建物內，室內面積（含陽台）短少5.5坪，遂請朱慧蓉丈量室內（含陽台）、6樓電、樓梯間等公共面積，朱慧蓉當日下午3點20分許，電話回報分別為33.304坪及4坪多，原告覺得朱慧蓉所報不實，當日晚上親自去量，發覺室內（含陽台）才26坪多，相差7坪多，質問朱慧蓉，僅回稱均以權狀登記作買賣，似有故意欺騙之嫌。

原告再於同年4月20日下午2時請賣方、鼎家公司商談解約或減價一事，朱慧蓉及鼎家公司隱瞞主建物包含約5.5坪的電樓梯間部分，朱慧蓉不肯承認丈量數據，只說買賣房子均以權狀上面資料做買賣，而劉一文解釋量出室內面積（含陽台）33坪多係應原告要求以捲尺量，絕對不準，一切依測量登記成果圖為準。

然仲介業者應依「建物測量成果圖」與實際建物格局丈量比對是否有不同，藉以確認有關電、樓梯間等公共面積，是否登記在主建物範圍內，並據實明確向購屋者說明，此項基本調查及說明義務，屬仲介公司之職責，其推諉未盡詳實明確報告之責任，賣方簡明輔表示不願解除契約或減少價金，並要求原告履約，原告無奈遂於同年4月25日、5月13日分別將簽約金90萬元、尾款1,020萬元匯入「21世紀不動產交易安全專戶」，而交付全數價金，並於同年5月24日交屋。

㈢按不動產經紀業管理條例第24條第2項規定「不動產說明書應記載及不得記載事項由中央主管機關定之」，主管機關內政部於101年9月1日頒佈「不動產說明書應記載及不得記載事項」，其中明訂「公寓大廈應記載住戶規約內容，無法記載者，應說明原因」，且明訂住戶規約中的「專有部分之範圍」、「共用部分之範圍」、「有無約定專用、共用部分」為應記載事項。

據此，仲介業者有向委託人詳實明確報告「專有部分」及「共用部分」（含約定部分），以及依法製作完整不動產說明書之給付義務，以向消費者揭露足以影響購買意願之重要訊息。

然而，本件被告提供之21世紀售屋資料表，公設為5.34坪，隱瞞系爭房屋所登記的主建物面積中另包含有約5.5坪的電、樓梯間（俗稱小公），被告提供予原告審閱之不動產說明書，刻意不記載「專有部分」及「共用部分」（含約定），致原告無法由不動產說明書中得知系爭房屋的「專有部分」範圍為何。

再者，不動產說明書中並無任何文字明確記載系爭房屋主建物登記面積包含有電、樓梯間等部分，導致原告不能由不動產說明書中察覺該房屋登記的「共同使用部分」僅包含1樓、地下1樓及地下2樓等共用部分，而不包括各樓層的電、樓梯間等共用部分。

從積極面而言，被告係提供房屋的不實資訊予原告；

從消極面而言，被告未向原告明確詳實報告系爭房屋的主建物登記面積中包含有電、樓梯間等共用部分。

再依內政部92年6月26日公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中明定「不動產說明書之內容不得低於內政部公告之不動產說明書應記載事項」。

被告未明確詳實向原告報告系爭房屋的主建物登記面積中包含有該樓層電、樓梯間等共用部分，均已構成債務不履行及不完全給付，其得依民法不完全給付、債務不履行法則，請求損害賠償。

㈣本件不動產買賣契約書第1條不動產標示記載「建物建號4739，主建物登記面積：101.75㎡、附屬建物登記面積：12.49㎡」，但事實上，建物建號4739卻包含有約5.5坪的電、樓梯間等共用部分，顯然契約記載內容與買賣標的物現況不符，被告告知原告公設僅有5.34坪，室內（含陽台）面積短少約5.5坪的電、樓梯間及走道等共用部分，被告受原告委任居間並受有報酬，自應詳實調查訂約事項及內容，並明確地向原告報告，其等違反民法第535條、第544條及第567條第2項規定之義務，亦應負賠償之責。

再者，不動產經紀業管理條例第26條規定「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」。

朱慧蓉、劉一文無論因故意或過失致原告受損害，鼎家公司應負連帶賠償責任。

㈤鼎家公司以全國知名的「21世紀房屋」加盟店營業，且不動產買賣契約末頁亦有「（95）北縣字第001288號經紀人陳賓傑」字樣的蓋章，另朱慧蓉名片上印有「營業員證號：（98）登字第127066號」字樣，應為合格專業之房屋仲介公司。

惟本件被告提供原告之「21世紀售屋資料表」中，公共設施面積獨立記載為「公共設施：5.34坪」，依一般消費者之認識其應包括全部公共設施面積，但所記載的5.34坪卻沒有包含系爭房屋全部公共設施面積，使原告陷入錯誤判斷。

一般消費者願支付高額服務報酬給房屋仲介業，自然合理期待房屋仲介業提供足以影響購買意願及交易安全之重要事項的資訊、說明或解釋，以確保交易安全。

對於一般消費者所不易理解的重要事項，房屋仲介業者提供解釋說明之給付應屬可合理期待之範疇。

然被告未為此一給付，亦有違反消費者保護法第7條第1項之規定。

㈥原告所受損害範圍：⑴原告購買系爭房屋總價為1,120萬元，係按當地行情、房屋形狀、合理公設比，以平均單價28萬元計算，倘原告事先知悉室內面積僅29坪，只會出價920萬元，故被告未正確告知公設坪數，致原告受有200萬元損失。

⑵朱慧蓉、劉一文於介紹房屋、同年4月17日丈量室內面積（含陽台）、4月20日協商時，均表示室內面積（含陽台）達34.55坪，乃故意造假數據，意圖使原告誤以為室內面積（含陽台）多達34.55坪，以進行後續買賣之履約，依消費者保護法第51條、第2條第2款、第5款規定，應處3倍之懲罰性賠償金，是原告請求被告給付懲罰性賠償金40萬元等語。

並聲明：㈠被告應連帶賠償原告240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：㈠原告購買之系爭房屋，被告依102年11月11日建物謄本計算，主建物：六層，面積101.75平方公尺（30.779坪）；

附屬建物：陽台，面積12.49平方公尺（3.778坪）；

共同使用部分：面積5135.42平方公尺，權利範圍344/100000、17.65平方公尺（5.343坪），合計：131.89平方公尺（39.9坪），原告購買系爭房屋之坪數與被告仲介銷售之坪數相符並無錯誤。

㈡被告以居間為營業，銷售不動產受經紀業條例規範。

其不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。

依據內政部91年3月19日台內中地字第0000000000號函內容，【成屋之應記載事項】⑴建築改良物標示及權利範圍；

⑵已辦理建物所有權第一次登記：坐落、建號、門牌、樓層面積（主建物、附屬建物、共同使用部分）、建築完成日期（以登記簿謄本所載為主，謄本上未列明者，應依使用執照影本或稅籍資料等相關文件）、權利範圍。

【不動產說明書不得記載事項】⑴不得約定本說明書內容僅供參考。

⑵不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。

由上可知被告銷售不動產時依法不得以「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞，應以登記簿謄本所載為主。

而被告銷售系爭房屋期間與提供原告審閱之不動產說明書皆以登記簿謄本所載面積為主，並無以「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」致原告認知錯誤之情事，而原告主張被告不動產說明書刻意不記載「專有部份」「共用部分」（含約定）自屬依法無據。

再者，依我國土地登記制度「不動產登記非經登記不生效力，並將登記事實，賦予絕對真實之公信力，不容於登記確定後有所變動或予以隨意推翻」，據此現行中古屋交易市場，買賣雙方皆以權狀所載坪數計價交易，而原告購買取得後坪數與權狀面積相符，被告何來隱瞞不實。

㈢原告自訂立不動產買賣契約書後隨即稱將標的物格局3房看成4房，欲為反悔不買毀約，被告基於服務原則，委請雙方協調解約賠償事宜。

嗣原告百端卸責，以各種理由推稱精神狀態不佳云云，惟買賣雙方並無共識，原告眼見卸責不成便當場推諉，處處歸責於被告說不應帶原告看屋、原告身體不好等語，原告檢附學經歷林林總總，顯見乃社會高等知識份子，卻視契約為無物。

系爭房屋已於102年5月4日辦理交屋手續已由原告使用，原告卻時至今日5個月尚未給付被告仲介費，心有不甘便企圖控訴被告以獲得利益，實無道理。

㈣原告主張受損害請求賠償240萬元損害，其計算方式與單價令人瞠目結舌。

在我國中古屋交易是以權狀總坪數計價，並無原告所稱主附屬建物與共用部分分開計價，再者，被告從業已久，從未看過新北市共用部分1坪單價5萬元之譜。

況地政事務所實價登錄系統上路1年普羅大眾皆知，實價登錄系統可證被告所言中古屋交易並無主附屬建物與共用部分分開計價之情事，原告貴為板橋地政事務所資訊管理師，理應對實價登錄系統計價方式熟悉，卻仍故意提出共用部分1坪單價5萬元之譜並分開計價，故意製造原告蒙受鉅額損失之假象企圖引人錯誤，原告所訴實為荒謬等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張其為購買房屋，於102年4月13日前往21世紀不動產土城海山領袖加盟店即鼎家公司，當時業務員朱慧蓉表示不動產說明書尚未製作完成，而提出公司內部之21世紀售屋資料表，介紹說明系爭房屋之總權狀登記面積為39.89坪，室內面積（含陽台）即主建物加上附屬建物，共34.55坪，公共設施5.34坪，合計39.89坪，當日原告即與鼎家公司簽訂買賣議價委託書，翌日4月14日下午在鼎家公司居間下，與系爭房屋賣方進行議價，買賣雙方合意以1,120萬元成交，系爭房屋不動產買賣契約書記載「建號4739，主建物登記面積：101.75㎡、附屬建物登記面積：12.49㎡」之事實，業據提出21世紀售屋資料表、不動產買賣契約書等件為證（本院卷第19至26頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

五、原告復主張系爭房屋主建物登記面積包含電、樓梯間等共用部分約5.5坪，被告身為仲介業者，居間原告買受系爭房屋自應盡其調查及據實說明義務，卻未明確、詳實地向原告報告，致原告買受之系爭房屋室內面積短少5.5坪，而受有200萬之損害，原告自得依民法不完全給付、債務不履行法則，請求被告連帶賠償損害；

又朱慧蓉、劉一文身為鼎家公司之仲介人員，故意造假數據以利進行後續買賣續約，原告亦得依消費者保護法第51條規定，請求被告連帶給付懲罰性賠償金40萬元等情。

被告則抗辯其均以登記簿謄本所載面積換算為坪數向原告銷售，原告買受、取得之坪數與權狀面積相符，並無隱瞞不實情事等語。

經查：㈠按不動產說明書應記載及不得記載事項由中央主管機關定之，為不動產經紀業管理條例第22條第3項所明文，而主管機關內政部於101年9月1日頒佈「不動產說明書應記載及不得記載事項」（本院卷第32、33頁），就成屋之應記載事項，關於建築改良物標示及權利範圍，已辦理建物所有權第一次登記者：坐落、建號、門牌、樓層面積（主建物、附屬建物、共同使用部分）、建築完成日期（以登記簿謄本所載為主，謄本上未列明者，應依使用執照影本或稅籍資料等相關文件）、權利範圍。

至於不得約定本說明書內容僅供參考；

不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞，則為不動產說明書不得記載事項。

是房屋仲介銷售不動產時，依法不得以使用面積、受益面積、銷售面積等名詞，而應以登記簿謄本所載為主。

查系爭房屋之主建物：六層，面積101.75平方公尺（30.78坪）；

附屬建物：陽台，面積12.49平方公尺（3.77坪）；

共同使用部分：面積5135.42平方公尺，權利範圍344/100000、17.65平方公尺（5.34坪），合計：131.89平方公尺（39.89坪），為售屋資料表、不動產買賣契約書、建物所有權狀、建物登記第二類謄本所一致記載，有售屋資料表、不動產買賣契約書、建物所有權狀、建物登記第二類謄本附卷可稽（本院卷第19至26、108頁），則原告買受系爭房屋之坪數與被告仲介銷售之坪數相符，被告應無違反不動產經紀業管理條例相關規定。

㈡原告固主張被告提供售屋資料表所載面積不實云云，然被告售屋資料表上所示買賣標的房屋之面積按國人購屋習慣以坪數記載，經換算為平方公尺後，均與該房屋建物所有權狀登記之面積均相符，並無不實，雖該售屋資料載有「使用39.89坪」，惟亦載有「總坪39.89坪」，且兩造間之買賣議價委託書與邀約書、原告與賣方間之不動產買賣契約書均載有買賣標的面積以登記謄本為準，不動產買賣契約書亦詳載有買賣標的建物詳細面積，該買賣契約書亦附有建物權狀、謄本、建物測量成果圖等附件可供原告詳核。

況被告亦有帶同原告看屋，原告本得自房屋現況比對上開權狀、謄本、建物測量成果圖等資料，知悉該房屋之實際面積情狀，此由原告於另案自陳其看屋後見該房屋屋內有不規則五角形、斜邊、梯形、3/4圓柱等情狀自明（本院卷第166頁），足認被告已盡其仲介應盡之據實報告履行義務無疑。

原告雖復主張被告有故意隱瞞該房屋登記之主建物面積隱含有電、樓梯間及走道之面積未報云云，惟本件被告既已翔實提供該買賣標的房屋登記資料，並帶同原告至現場實際看屋，原告於看屋現場即可察得該房屋面積實際狀況，被告如何能有隱瞞未報之情，遑論原告自承於101年至新北市板橋地政事務所擔任訊管理師工作，可見原告教育智識程度非低，對於不動產登記相關事項，亦有相當瞭解，其於購屋前對於系爭房屋主建物登記面積包含電、樓梯間等部分，顯應有相當認識，難認被告未明確告知原告該事項，即會影響原告購屋之判斷，並致原告受有損害。

㈢次按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；

前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章，為不動產經紀業管理條例第23條所明定。

又不動產說明書應記載及不得記載事項，其中明訂「公寓大廈應記載住戶規約內容，無法記載者，應說明原因」，且明訂住戶規約中的「專有部分之範圍」、「共用部分之範圍」、「有無約定專用、共用部分」為應記載事項。

查不動產標的現況說明書係由委託人勾選內容並簽名確認後，交付被告作成資料為銷售解說，本件委託人就是否有住戶規約（需檢附資料）選項，勾選否並註明未檢附原因為遺失，原告亦於該說明書簽名等情，有不動產標的現況說明書附卷可參（本院卷第26頁背面）。

委託人遺失住戶規約而未檢附，被告自無法得知住戶規約內容有無記載專有部分、共用部分之範圍，有無約定專用、共用部分，故原告主張被告刻意不記載專有部分及共用部分，致原告無法由不動產說明書中得知系爭房屋之專有部分範圍為何，且有故意造假數據以利進行後續買賣續約之情等語，容有誤會。

又上開內容並非經紀人員自行調查製作，如有不盡詳實，亦難謂被告有未履行仲介義務之情。

㈣又按內政部92年6月26日公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」（本院卷第34至36頁），其中就建築改良物標示（詳如登記簿謄本）部分，係要求記載「主建物」、「附屬建物」、「共用部分」之面積，若未記載者，以地政機關所登載為準。

查本件被告於售屋資料表、不動產買賣契約書就主建物、附屬建物、共用部分之面積，記載無誤，已如上述，並無違反其受任人應盡之義務，故原告主張被告未明確詳實向原告報告系爭房屋主建物登記面積包含該樓層電、樓梯間等共用部分，已構成債務不履行及不完全給付等語，要無可採。

㈤綜上所述，本件原告既經被告帶領親自看屋，對於系爭房屋室內實際面積大小，應有相當瞭解，且原告任職於地政事務所，對於建物包含大、小公設之面積如何登記，亦難諉為不知，故原告主張系爭房屋主建物登記面積包含電、樓梯間等共用部分約5.5坪，被告身為仲介卻未明確、詳實地向原告報告，致原告購買之系爭房屋室內面積短少5.5坪，被告顯有不完全給付、債務不履行之情事云云，顯無理由。

六、從而，原告依不完全給付、債務不履行法則及消費者保護法第51條規定，請求被告連帶給付原告240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 103 年 5 月 27 日
民事第二庭法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 27 日
書記官 鐘惠萍