臺灣新北地方法院民事-PCDV,102,訴,3058,20140523,1

臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第3058號
原 告 建帝不動產經紀有限公司
法定代理人 王柔驊
被 告 陳美如
上列當事人間請求給付仲介費用，經本院於民國103 年5 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；

訴之撤回應以書狀為之。

但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；

以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；

訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；

其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。

查原告原係與訴外人郭淑惠共同起訴，惟郭淑惠已於本案言詞辯論期日即民國103 年 5月5 日前具狀撤回起訴（見本院卷第124 頁）；

原告亦於言詞辯論期日以言詞撤回對訴外人林東宏、劉亭君之起訴，經林東宏、劉亭君之訴訟代理人當庭表示同意撤回，此有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第129 頁正反面），合於前揭法條規定，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠被告委託原告建帝不動產經紀有限公司（下稱建帝公司）銷售其所有門牌號碼新北市○○區○○街○段00號12樓之8 之房屋及持分土地（下稱系爭房地），兩造於102 年10月23日簽立「專任委託銷售契約書」，約定以新臺幣（下同） 832萬元委託出售，原告調閱相關資料後得知，系爭房地信託登記予訴外人姜玉梅，被告表示這是民間借貸，伊會想辦法清償並塗銷，等買方出現姜玉梅也同意將簽約金給她，她可塗銷。

被告再三拜託原告多帶看，希望可以短期內售出，原告每日派人發送傳單，並張貼廣告，派業務員專銷此屋，未料被告於102 年10月31日中午12時34分傳送網路訊息表示解約不賣，當時業務員已在買方家裡收斡旋金20萬元，買方郭淑惠願以832 萬元購買系爭房地，已達被告要求實收800 萬元之條件，原告多次以電話、存證信函通知被告已成交，被告均拒絕履行合約；

又被告於102 年11月28日出售系爭房地予劉亭君、林東宏，該2 人為先前透過原告帶看之買方，被告為不想支付仲介費，無視合約精神，與買方私下以832 萬元成交。

為此，爰依專任委託銷售契約書第4條第3項第1 、2 、3 款服務報酬約定，第9條第1項第1 、2 、5 款違約罰則約定，請求被告給付成交價額之4%作為服務報酬或違約金。

㈡併為聲明：1.被告應給付原告32萬元。

2.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠伊於102 年10月23日晚間與原告公司之王柔驊相約查看屋況，當晚即與王柔驊簽立專任委託銷售契約書，並非契約書上所記載之102 年10月20日，當時王柔驊有逐條說明，但沒有讓伊回家考慮，說明完當場讓伊簽名，日期倒填102 年10月20日是王柔驊自行所為；

再簽約時王柔驊已調登記謄本，明知系爭房地已信託於姜玉梅，王柔驊明知伊無權銷售，出賣系爭房地須姜玉梅同意，王柔驊仍與伊簽約，違反信託法規定，系爭專任委託銷售契約書應屬無效；

簽約後5 日伊發現無力解除信託，於102 年10月31日以網路傳送簡訊告知王柔驊不再委託銷售系爭房地，當時王柔驊表示只是與買方約談，尚未收下斡旋金，伊亦從未拿到買方斡旋金等語，資為抗辯。

㈡併為答辯聲明：原告之訴駁回。

三、原告起訴主張被告委託其銷售系爭房地，兩造簽立專任委託銷售契約書，委託銷售價格為832 萬元，委託期間自102 年10月23日起至102 年12月23日止等情，業據原告提出專任委託銷售契約書影本1 份（見本院卷第8 、9 頁）為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此部分主張為真實。

再原告復主張被告於102 年10月31日中午12時34分傳送網路訊息表示解約不賣，當時原告公司業務員已覓得買方郭淑惠有意購買前揭房地，並交付20萬元斡旋金，承諾願以832 萬元購買，原告多次以電話、存證信函通知被告已成交，被告均拒絕履約，原告自得依兩造契約第4條第3項第1 、2 、3 款服務報酬約定，第9條第1項第1 、2 、5 款違約罰則之約定，請求被告支付4%之服務報酬即32萬元等語，被告則以前開情詞置辯，是本件首應審究者，兩造簽立之專任委託銷售契約書是否因原告未給予被告審閱期間，故契約條款不拘束被告？茲析述如下：㈠按消費者保護法第11條之1第1項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

再依同條第2項規定，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效，此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之。

經查，原告建帝公司為經營不動產仲介經紀業之企業經營者，此有建帝公司變更登記資料在卷可稽（見證物袋內所附資料）；

再系爭專任委託銷售契約書（見本院卷第8 、9 頁），係屬原告建帝公司為與不特定多數消費者締約，而單方預先擬定，自屬消費者保護法所規範之定型化契約。

㈡被告抗辯：伊與原告公司承辦人王柔驊相約於102 年10月23日查看屋況，王柔驊逐條說明完後，沒有讓伊回家考慮，當場就讓伊簽名，契約書記載102 年10月20日是王柔驊倒填日期等語。

依被告提出之通聯記錄可知，兩造於102 年10月22日第1 次通話，此有遠傳公司受信通聯紀錄報表可佐（見本院卷第56頁），原告亦不否認專任委託銷售契約書係於 102年10月23日簽立，再觀諸卷附專任委託銷售契約書內容，契約審閱權欄下記載：本契約書於102 年10月20日經委託人攜回審閱3 日，然於契約頁末卻記載簽約日期為102 年10月20日，單從該契約書字面以觀，關於兩造何時簽約，契約前後內容即有矛盾，則被告辯稱契約書上之日期是由王柔驊倒填書寫，原告未給予合理審閱期間乙節，即非無據。

再考量被告簽署系爭專任委託銷售契約書出於倉促，縱經原告公司王柔驊逐條說明，然一方是專業不動產仲介，一方為不動產出賣人，於締約磋商階段，雙方資訊不對稱，實力有顯著落差，被告是否知悉其簽署契約後，即不得委由其他仲介公司銷售系爭房地此嚴重影響權益之法律效果，原告得排除其他仲介公司之服務及介入，而享有專賣權限，被告則喪失選擇其他仲介公司服務之權利，且原告公司承辦人王柔驊以倒填日期方式，未給予被告任何審閱期間，剝奪法律賦與消費者之審閱權，對被告顯失公平，依消費者保護法第11條之1第 1、2 項規定，系爭專任委託銷售契約書約定關於非個別磋商條款部分，因審閱期間不足，致未能構成被告與原告建帝公司間之契約內容，而不得拘束被告。

㈢被告復抗辯：簽約時伊誤以為是設定抵押權，清償100 萬元就可以塗銷信託登記，原告承辦人王柔驊明知系爭房地已信託登記與姜玉梅，伊不能處分，仍與伊簽約，違反信託法規定，契約應屬無效等語。

按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係，信託法第1條定有明文，換言之，受託人依與委託人間之信託契約本旨，取得管理、處分（出售）信託財產之權限，並非依此取得所有權，仍非真正所有權人甚明。

查系爭房地於兩造簽約時，已設定信託登記與姜玉梅一節，有新北市三重地政事務所土地建築改良物信託契約書及登記資料在卷可稽（見本院卷第24至27頁），依信託契約條款記載被告將系爭房地所有權之管理處分信託與受託人姜玉梅，信託期間自102 年2 月7 日起至105 年2 月6 日止，姜玉梅依該信託契約及信託法規定，取得管理處分（出售）系爭房地之權利，可見本件被告於信託契約終止、解除、消滅前並無權利出賣系爭房地至明。

再依證人即永慶房屋仲介人員林宜蓉於本院調查時證稱：「（問：就不動產仲介之交易慣習，若不動產標的已設定信託，委託人即屋主可否自行銷售不動產？一般如何解決？）屋主不可自行銷售，必須先解除信託，經受託人同意才可銷售；

一般我們會先找到受託人，本件受託人與第二抵押權人同是姜玉梅，我們必須要與借貸雙方溝通瞭解當初借貸條件；

又受託人、委託人所說之條件若有出入，會將兩方約出在公司見面，把受託人條件寫成協議書，讓雙方簽名，並讓買方知道，才可以進行房屋買賣流程；

我們不會直接與買方簽委託銷售契約書，除非受託人在場或受託人之委託人在場」等語（見本院卷第131 頁），本件原告法定代理人王柔驊陳稱：伊知道系爭房地已信託與他人，當初計畫買方出現後，將簽約款交給被告，被告將錢還給受託人，請受託人塗銷，所以就跟被告簽約等語（見本院卷第129 頁反面、第130 頁）。

本院審酌兩造簽立專任委託銷售契約書時，被告雖為系爭房地所有權人，然已將所有權之管理處分權限信託他人，被告並無權利出賣系爭房地，原告公司法定代理人王柔驊明知上情，未要求被告提出受託人姜玉梅之同意文件，逕自與被告簽立委託銷售契約，將未來姜玉梅不願塗銷信託登記之風險轉嫁與被告，加重被告之履約責任，益徵系爭專任委託銷售契約書之簽立過程有顯失公平之情形。

㈣從而，原告依系爭專任委託銷售契約書第4條第3項第1 、2 、3 款服務報酬約定，第9條第1項第1 、2 、5 款違約罰則請求被告給付320,000 元，惟因該等契約條款均屬非個別磋商條款，原告未給予被告任何審閱期間，自不得拘束被告，原告尚不得依該等條款請求被告依成交價額4%給付服務報酬或違約金。

四、綜上所述，原告基於兩造間專任委託銷售契約書之約定，請求被告應給付320,000 元，為無理由，應予駁回。

原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證、攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另逐一論駁，附此敘明。

六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 5 月 23 日
民事第三庭 法 官 張瓊華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 23 日
書記官 洪來慧